Kosteloos eerste gesprek
100% onafhankelijke financieel advies
We vergelijken ruim 40 geldverstrekkers
Telefonisch, online of op de vestiging

Nieuws

Nieuws, Blogs, Vlogs

Toon

Dankzij ECB toelichting stopt hypotheekrente stijging waarschijnlijk

11 maart 2024

De Europese Centrale Bank (ECB) nam donderdag 7 maart, zoals verwacht, het besluit om haar rente niet te wijzigen. Belangrijker was de toelichting die president Lagarde van de ECB zou geven. Positief is dat de ECB de projectie van de inflatie neerwaarts bijstelt. De verwachting is nu dat de inflatie in 2024 gemiddeld uitkomt op 2,3%, op 2,0% in 2025, en op 1,9% in 2026. De sterke loongroei is nog wel een onzekere factor voor de ECB.

De rentes op de financiële markten stegen ongeveer 0,4% in de eerste twee maanden van 2024. Maar afgelopen week zagen we daling van 0,15% van de rentes na de persconferentie van de ECB. Beleggers beoordelen de toelichting van de ECB positief, omdat die de kans vergroot dat de ECB voor de zomer met een eerste renteverlaging komt. Het is een kwestie van afwachten of de ECB-toelichting leidt tot serieus verder dalende marktrentes.

Ontwikkeling hypotheekrentes

De ontwikkeling van de hypotheekrentes gaat niet helemaal gelijk op met die van de rentes op de financiële markten. Vanwege de concurrentie durfden geldverstrekkers hun hypotheekrentes in de twee eerste maanden van 2024 vaak niet te verhogen. Dat ging ten koste van hun marges. Drie weken geleden zagen we dat sommige geldverstrekkers toch besloten enkele hypotheekrentes licht te verhogen; ook afgelopen week.

In de afgelopen drie weken gingen vooral de gemiddelde hypotheekrentes van 5 en 10 jaar vast met ongeveer 0,1% omhoog. Die stijging is nog steeds een stuk lager dan de stijging van de rentes op de financiële markten. Bij de rentevaste periodes van 20 en 30 jaar gaat het om nog kleinere hypotheekrente-stijgingen, van slechts een paar honderdsten.

Verwachting

Wij verwachten dat het rustige beeld bij de hypotheekrentes voorlopig aanhoudt en we verwachten dat er een einde komt aan de licht stijgende trend van de afgelopen drie weken. Het is afwachten of geldverstrekkers meteen serieus de hypotheekrentes gaan verlagen, omdat de marges tenslotte met enkele tienden gedaald in de afgelopen maanden.

Ontwikkeling hypotheekrentes in het afgelopen jaar en laagste, hoogste en gemiddelde hypotheekrentes van dit moment.

Gemiddelde renteontwikkeling

Kapitaalmarkt- en hypotheekrente

In de grafiek hieronder zie je de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente. De gemiddelde hypotheekrente volgt vaak met enige vertraging de kapitaalmarktrente.

De waarden op de rechter-as geven de kapitaalmarktrente aan voor 10 jaar vast in Nederland (oranje lijn).

De waarden op de linker-as geven de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG aan (blauwe lijn).

Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as geeft het gemiddelde verschil aan dat er vorig jaar was tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast.

Kapitaalmarkt- en hypotheekrente

Belastingaangifte: tips voor aangifte van de eigen woning

11 maart 2024

Je moet tussen 1 maart en vóór 1 mei belastingaangifte doen als je een eigen woning hebt. Verwacht je de deadline van 1 mei niet te halen? Vraag dan op tijd uitstel aan. Je kunt online aangifte doen via Mijn Belastingdienst of via de aangifte-app.

Je hoeft niet alles zelf in te vullen. De gegevens die al bij de Belastingdienst bekend zijn, zijn al voor je ingevuld. Dit geldt bijvoorbeeld voor je persoons- en adresgegevens, de gegevens van je werkgever, de WOZ-waarde en informatie over de hypotheekrente die je in 2023 betaalde. Controleer die gegevens wel goed, zeker als je het afgelopen jaar bent verhuisd. Je blijft er zelf voor verantwoordelijk dat je gegevens kloppen.

Een goede voorbereiding is het halve werk

Mede dankzij de vooraf ingevulde gegevens wordt belastingaangifte doen steeds makkelijker. Zorg dat je de juiste documenten bij de hand hebt, bijvoorbeeld:

  • je Burger Service Nummer (BSN) en dat van je eventuele partner of kinderen;
  • je DigiD en die van je partner;
  • de jaaropgave van je werkgever;
  • het jaaroverzicht van je hypotheek;
  • de notarisafrekening als je in 2023 een nieuwe of tweede hypotheek afsloot;
  • de WOZ-waarde die je vorig jaar van de gemeente hebt gekregen (dus met de waardepeildatum 1 januari 2022);
  • de jaaroverzichten van banken en verzekeraars waar je spaart of belegt.

In dit artikel behandelen we een aantal onderwerpen rondom de eigen woning in de belastingaangifte.

Aftrekposten en bijtelpost eigen woning

Hierna behandelen we de belangrijkste aftrek- en bijtelposten rond de eigen woning. Dat zijn de rente, financieringskosten en het eigenwoningforfait.

  • Rente

Rente die je betaalt voor de aanschaf of het onderhoud van een eigen woning is in principe aftrekbaar. We onderscheiden verschillende rentes:

Hypotheekrente

Geldverstrekkers moeten jouw betaalde hypotheekrente doorgeven aan de Belastingdienst. Als het goed is, staat dit dan ook al in je aangifte ingevuld. Controleer dit wel goed. Je moet bijvoorbeeld zelf aangeven of er sprake is van een eigenwoningschuld. Alleen dan is de hypotheekrente aftrekbaar.

De hypotheekrente die je invult in je belastingaangifte wordt afgetrokken van je belastbaar inkomen. Dankzij de aftrek betaal je minder inkomstenbelasting. Hoeveel je terugkrijgt van de hypotheekrente wordt achter de schermen voor je berekend.

In 2023 krijg je 36,93% terug van de betaalde hypotheekrente als je niet ouder bent dan de AOW-gerechtigde leeftijd. AOW-gerechtigden met lagere en middeninkomens tot ongeveer € 37.000,- betalen minder belasting, maar krijgen ook minder hypotheekrente­aftrek krijgen, namelijk 19,03%. Voor AOW-gerechtigden met hogere inkomens geldt een aftrek van 36,93%.

Hypotheekrente niet aftrekbaar

Als de hypotheek geen eigenwoningschuld is, is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Je mag de hypotheek dan wel opgeven als schuld in box 3, zodat je minder vermogensbelasting hoeft te betalen.

Dit zijn voorbeelden van situaties waarin je hypotheek geen eigenwoningschuld is:

  • Je hebt (in het verleden) een hypotheek afgesloten om een auto, camper of vakantiehuis te kopen, of voor een ander consumptief doel.
  • Je hebt na 31 december 2022 een aflossingsvrije hypotheek afgesloten.
  • Je hebt bij de verkoop van je vorige woning niet de volledige overwaarde gebruikt om de hypotheek op je nieuwe woning te verlagen.

Rente persoonlijke lening

Ook de rente die je betaalt voor een persoonlijke lening, waaronder ook een duurzaamheidslening valt, bijvoorbeeld voor het Nationaal Warmtefonds, is aftrekbaar. Belangrijk is wel dat je de lening annuïtair of lineair aflost in maximaal 30 jaar. Bovendien moet je de lening gebruiken voor onderhoud of verduurzaming van de woning en dus niet voor een consumptief doel.

(Hypotheek)rente vakantiewoning of tweede huis niet aftrekbaar

Heb je een hypotheek afgesloten voor een vakantiehuis of een tweede woning? Dan is die woning geen hoofdwoning en is de hypotheekrente daarom niet aftrekbaar. Het maakt daarbij niet uit of de hypotheek gevestigd is op het vakantiehuis of de tweede woning of op de woning die je wel als hoofdwoning gebruikt. Een tweede woning wordt regelmatig gefinancierd door een extra hypotheek te nemen op de hoofdwoning, gezien de overwaarde op dat huis. Maar het doel is dan niet om de aankoop of het onderhoud van deze hoofdwoning te financieren. Daarom is de rente niet aftrekbaar. Je mag de hypotheek wel als schuld meenemen in box 3.

  • Financieringskosten

Kosten die je eenmalig maakt voor de financiering van een eigen woning zijn eenmalig aftrekbaar. Denk aan de notariskosten voor de hypotheekakte, de kosten van NHG, taxatiekosten, de kosten voor de hypotheekadviseur en eventueel betaalde bereidstellingsprovisie of boeterente.

Bij een nieuwbouwwoning is ook de bouwrente aftrekbaar. De bouwrente is de rente die je betaalt over de periode nadat je de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst hebt ondertekend. Het gaat daarbij om  de netto kosten van het nieuwbouwdepot of om het verbouwingsdepot bij een bestaande woning (onder bepaalde voorwaarden).

Sloot je in 2023 je hypotheek over? Dan is de eventuele boeterente aftrekbaar, net als de notariskosten voor de hypotheek en de taxatiekosten.

Heb je een extra hypotheek afgesloten voor een tweede woning of een consumptief doel, zoals de aankoop van een auto of een schenking aan je kind? Dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar en kun je ook de eenmalige financieringskosten niet aftrekken.

Het kan ook zijn dat je een hypotheek hebt afgesloten die deels in box 1 valt en deels in box 3. Dat betekent dat je de financieringskosten niet volledig mag aftrekken, maar slechts naar rato van het deel dat in box 1 valt.

Heb je in 2023 een taxatierapport laten maken om aan te tonen dat je hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning lager is geworden voor een lagere renteopslag? Dan zijn ook die taxatiekosten en eventuele administratiekosten van de geldverstrekker aftrekbaar.

  • Erfpacht

De erfpacht die je betaalde in 2023 mag je aftrekken bij de belastingaangifte. Er is sprake van erfpacht als je woning niet op eigen grond staat en je voor de grond maandelijks of jaarlijks een bedrag betaalt aan de grondeigenaar. Vaak is dat de gemeente.

  • Eigenwoningforfait

Bij de belastingaangifte heb je als koophuiseigenaar ook te maken met een bijtelpost: het eigenwoningforfait. De hoogte van het eigenwoningforfait is afhankelijk van je WOZ-waarde. Let op: het gaat om de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2022. Dat is dus de WOZ-waarde die je vorig jaar van de gemeente hebt gekregen en niet de WOZ-waarde die je recent hebt ontvangen.

Voor een woning met een WOZ-waarde tussen de € 75.000,- en € 1.130.000,- is het eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde. Voor een woning met een WOZ-waarde van € 500.000,- is de bijtelling dan € 1.750,-.

Het programma van de Belastingdienst berekent achter de schermen hoeveel belasting je hiervoor betaalt. Hoge inkomens betalen een hoger percentage dan lage inkomens. De hypotheekrenteaftrek is maximaal 36,93% maar dat maximale percentage geldt niet voor de bijtelling van het eigenwoningforfait. Lage en middeninkomens betalen over de bijtelling van het eigenwoningforfait 36,93% belasting. Dat komt in het voorbeeld van een WOZ-waarde van € 500.000,- neer op ruim € 646,- per jaar. Hogere inkomens betalen 49,5% belasting, wat bijna € 866,- per jaar is.

Voor een woning met een WOZ-waarde onder de € 75.000,- geldt een lager eigenwoningforfaitpercentage; voor een woning vanaf € 1.200.000,- geldt juist een hoger percentage. Wie bijvoorbeeld in een huis woont met een WOZ-waarde van € 1.500.000,- heeft een eigenwoningforfait van 0,35% over de eerste € 1.200.000,- plus 2,35% over € 300.000,- (het deel boven de € 1.200.000,-). De bijtelpost van het eigenwoningforfait komt dan uit op € 11.250,-. Uitgaande van een belastingtarief van 49,5% betaalt deze bewoner dan ruim € 5.569,- belasting op basis van de bijtelpost.

  • Verdeling aftrekbare kosten

Als je een fiscaal partner hebt, dan mag je bepaalde inkomsten en aftrekbare kosten - waaronder de kosten voor de eigen woning - onderling verdelen. Dat kun je op zo’n manier doen dat het voor jou en je partner het meest gunstig uitpakt.

Bijzondere situaties

  • Tijdelijk twee woningen

Heb je in 2022 of 2023 een woning gekocht en had je daardoor tijdelijk twee woningen in 2023? Als je aan een aantal voorwaarden voldoet, mag je voor beide woningen de hypotheekrente aftrekken. Bovendien hoef je in principe maar voor één woning de WOZ-waarde op te geven. Op de site van de Belastingdienst kun je meer lezen over de voorwaarden.

Bekijk ook andere informatie over de belastingaangifte en de eigen woning op de site van de Belastingdienst.

  • Scheiden/uit elkaar gaan

Een andere bijzondere situatie is als jij en je partner uit elkaar zijn gegaan. Hoe de belastingaangifte dan werkt, hangt af van jullie situatie. Ook hierover kun je meer lezen op de website van de Belastingdienst of je kunt je financieel adviseur om uitleg vragen.

  • Kleine of geen hypotheek en afbouw Wet Hillen

Heb je geen of slechts een kleine hypotheek? De kans is dan groot dat de bijtelling van het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrek van de hypotheekrente. Om te voorkomen dat je een hogere bijtelling hebt dan wat je aan hypotheekrente mag aftrekken, is de Wet Hillen ingevoerd. Volgens die wet heb je recht op een extra aftrekbedrag aan belasting, waardoor je per saldo geen belasting hoeft te betalen over het saldo van het eigenwoningforfait min de betaalde hypotheekrente.

Inmiddels is besloten dat de Wet Hillen fasegewijs afgeschaft wordt in kleine stapjes. Deze extra aftrekpost bedraagt in 2023 maximaal 83,33% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor de eigen woning.

Voorbeeld:

Stel: je hebt een woning van € 500.000,- en je hebt nog een aflossingsvrije hypotheek van € 40.000,- waar je een rente van 2% voor betaalt. Je moet dan als eigenwoningforfait € 1.750,- (namelijk 0,35% * € 500.000,-) bijtellen. Je mag de rente van € 800,- op jaarbasis als aftrekpost opvoeren. Daarnaast heb je als extra aftrekpost 83,33% van € 1.750,- min € 800,-, oftewel € 792,-.

  • Uitkering ontvangen van een (bank-)spaarhypotheek of levensverzekering

Beëindigde je in 2023 je (bank-)spaar-, leven- of beleggingshypotheek? Dan kreeg je een uitkering van de levensverzekering of een uitkering uit de spaar- en beleggingsrekening. Die uitkering moet je opgeven bij de belastingaangifte. In de meeste gevallen kun je een vrijstelling gebruiken als je aan bepaalde voorwaarden voldoet. Daardoor hoef je geen belasting te betalen over je uitkering.

Kan je rente-opslag omlaag? Doe de check.

11 maart 2024

Inmiddels hebben alle huiseigenaren hun WOZ-beschikking van de gemeente ontvangen. Heb je een hypotheek zonder NHG? Dan is er een redelijk grote kans dat je rente met één of een paar tienden omlaag kan. Via een paar stappen kun je zien of jij mogelijk een lagere rente kunt krijgen.

Check 1: Heb je een hypotheek zonder NHG?

Heb je een hypotheek mét NHG, dan betaal je geen extra rente-opslag en kun je die dus ook niet verlagen. Hier houdt de check op.

Heb je een hypotheek zonder NHG? Ga dan door naar check 2.

Check 2: Heb je sinds het vastzetten van de rente afgelost op je hypotheek en/of is de waarde van de woning gestegen?

Heb je een annuïteiten- of lineaire hypotheek en los je dus automatisch af, of heb je vrijwillig extra afgelost sinds je de rente hebt vastgezet? Dan is je hypotheek op dit moment lager dan toen je de rente vastzette.

De huizenprijzen zijn vanaf de zomer in 2022 tot en met het voorjaar van 2023 licht gedaald. Toch ligt bij de meeste mensen de waarde van hun woning hoger dan op het moment dat zij de rente vastzetten. Zeker als het alweer een tijd geleden is dat je de rente hebt vastgezet, kan het om een forse stijging van de woningwaarde gaan.

Geldt voor jou dat je hypotheek gedaald is en/of de waarde van je woning is gestegen? Ga dan door naar check 3.

Check 3: Bereken de verhouding hypotheek vs. woningwaarde

Tot nu toe waren de vragen redelijk simpel. Check 3 vraagt iets meer werk, omdat je twee berekeningen moet maken. Daar heb je ook gegevens bij nodig.

Berekening 1:

Hypotheekschuld op het moment van vastzetten rente / taxatiewaarde woning

Berekening 2:

Huidige hypotheekschuld / huidige waarde van de woning

Voorbeeld:

Met een voorbeeld laten we zien hoe je de berekening maakt en wat dan de uitkomst is. Stel: je hebt in 2019 een woning gekocht van € 400.000,-. Het huis is ook op die waarde getaxeerd. Daarvoor heb je een annuïteitenhypotheek afgesloten van € 400.000,-. Daarbij heb je de rente 20 jaar vastgezet op 2,8%.

Berekening 1: € 400.000,- / € 400.000,- * 100% = 100%

Dankzij de gebruikelijke aflossingen is de hypotheek ondertussen gedaald naar € 355.000,-. We gaan ervan uit dat de waarde van je woning, gezien de landelijke gemiddeldes, is gestegen naar € 565.000,-.

Berekening 2: € 355.000,- / € 565.000,- * 100% = 62,8%

Check 4: Controleer de rente-opslag en de voorwaarden bij jouw geldverstrekker

Nu komt er een lastiger gedeelte. Je moet controleren of je in aanmerking komt voor een lagere rente-opslag. Daarvoor moet je het renteoverzicht opzoeken van je geldverstrekker op het moment dat je de rente vastzette. Bij sommige geldverstrekkers kun je dit terugvinden in de online omgeving.

Stel: het renteoverzicht van de geldverstrekker ziet er als volgt uit (MW staat voor marktwaarde):

 NHGt/m 65% MWt/m 85% MWboven 85% MW
20 jaar2,45%2,55%2,65%2,8%

In dit voorbeeld zou je rente met 0,35% naar beneden kunnen, wat per saldo bruto ongeveer € 100,- per maand scheelt.

Zoek wel goed uit of je tussentijds een aanpassing van de rente-opslag mag aanvragen en wat je daarvoor moet aanleveren. Mag je een WOZ-beschikking van de gemeente gebruiken of stelt de geldverstrekker een desktoptaxatie (een vereenvoudigde taxatie) of een volledig taxatierapport verplicht? Met de besparing in dit voorbeeld verdien je zelfs een duur taxatierapport snel terug, dus dan hoeft het niet zo’n probleem te zijn. Let op: sommige geldverstrekkers bieden alleen de mogelijkheid om de rente-opslag aan te passen op het moment dat een nieuwe rentevaste periode ingaat.

Verder geldt over het algemeen: hoe langer geleden je de rente hebt vastgezet, hoe meer de rente-opslag omlaag kan.

Stap 5: onderneem actie en vraag de verlaging van de rente-opslag aan!

Pechgeneratie dupe van verhoogde rente studieschuld

06 maart 2024

APELDOORN, 6 maart 2024 - Studenten die vanaf 2024 afstuderen worden benadeeld ten opzichte van eerder afgestudeerden, doordat de verhoogde rente op studieschulden leidt tot een hogere maandlast en zij hierdoor minder kunnen lenen. Het zorgt ervoor dat deze pechgeneratie in sommige gevallen duizenden euro’s minder aan hypotheek kunnen krijgen en dus nu dubbel pech hebben, zo blijkt uit een analyse van Van Bruggen Adviesgroep.

Bij de oude regels werd bij de berekening van de maximale hypotheek gekeken naar de oorspronkelijke hoogte van de studieschuld. Inmiddels wordt gekeken naar de maandlast van de studielening. Dit omdat voorheen geen rekening werd gehouden met studenten die extra afgelost hadden op hun studielening. “Op zich een goede wijziging, maar die pakt uiteindelijk wel negatief uit voor studenten die te maken krijgen met een hogere rente”, stelt Jan Thale Haandrikman, directeur bij Van Bruggen Adviesgroep.

Voor studenten die in 2024 afstuderen of van wie de 5-jarige rentevaste periode afloopt, gaat een hogere rente van 2,56 procent gelden op studieschulden. Haandrikman: “De studenten die de afgelopen jaren geen basisbeurs kregen, worden nu ook nog eens geconfronteerd met minder leencapaciteit. Dit terwijl de omstandigheden op de woningmarkt voor deze generatie al ongelukkig zijn, vanwege het zeer beperkte aanbod en hoge prijzen.”

Voorbeeld

Een stel heeft elk een studieschuld €20.000,-  en heeft een gezamenlijk inkomen van €75.000,-. Zij willen samen een woning kopen (met energielabel A of B). De hypotheekrente staat op 3,8%. Afhankelijk van het moment van afstuderen, kunnen zij het volgende lenen:

Afgestudeerd in 2024: € 313.124,-
Afgestudeerd in 2023: € 325.239,-

Omdat de rente van ex-studenten, die in 2023 of eerder zijn afgestudeerd, op 0,46% staat, vallen hun maandlasten op dit vlak dusdanig lager uit, dat zij maar liefst twaalfduizend euro meer kunnen lenen.

Hebben ze geen studieschuld? Dan kunnen ze, ongeacht het moment van afstuderen, € 352.038,- lenen.

Haandrikman pleit voor een vast rentepercentage op studieleningen en dus een gelijke behandeling van studenten. “Ik zou de politiek adviseren om de hoogte van de rente op studieleningen onafhankelijk te maken van de grillen van de financiële markten. Neem als uitgangspunt de gemiddelde vijfjarige rente voor staatsleningen over de afgelopen 10 jaar. Dan leg je als overheid soms even iets toe op de studieleningen, terwijl je op een ander moment er iets aan verdient. Maar dan voorkom je dat dit over de rug gaat van een student die net op het verkeerde moment afstudeert.”

Extra aflossen niet altijd beste oplossing

Uit cijfers van DUO blijkt dat vorig jaar fors meer mensen een extra aflossing hebben gedaan op hun studieschuld, namelijk 22 procent meer dan in 2022. Haandrikman waarschuwt echter dat extra aflossen op de studielening niet altijd een verstandige optie is voor een potentiële huizenzoeker. “Het is erg afhankelijk van je individuele situatie. In sommige gevallen is de hoogte van de extra aflossing op de studielening lager dan wat je meer kunt lenen als gevolg van de lagere maandlast voor je studielening. Starters doen er echt goed aan om zich goed te laten adviseren als ze iets willen op de woningmarkt.”

Voorbeeld 1

We nemen dezelfde casus als hierboven. Een gezamenlijke schuld van €40.000,-  en een gezamenlijk inkomen van €75.000,- .

In het geval ze afstuderen in 2024 dan scheelt het niet zo veel of ze de studielening wel of niet extra aflossen. Lossen ze de studieschuld in één keer af, dan hebben ze maximaal te besteden € 352.038,-. Lossen ze niet af, dan hebben ze € 313.124,- + € 40.000,- te besteden, wat ook neerkomt op € 353.124,-.

Studeerden ze in 2023 af, dan is het advies makkelijker. Wacht maar even met aflossen op de studieschuld. Met studieschuld heb je € 365.239,- (namelijk € 325.239,- + € 40.000,-) te besteden, terwijl dit maar € 352.038,- is als je versneld in één keer de beide studieleningen aflost.

Voorbeeld 2

Twee ex-studenten die een studieschuld hebben onder de oude regels (binnen 15 jaar aflossen) hebben gezamenlijk een studieschuld van € 40.000,-, waar ze maandelijks € 166,- per maand voor betalen. Lossen ze de studieschuld in één keer af, dan hebben ze maximaal te besteden € 352.038,- (net als in de voorgaande voorbeelden). Lossen ze niet af, dan hebben ze € 309.287,- + € 40.000,- te besteden, wat neerkomt op € 349.287,-.  Door in één keer af te lossen, kunnen ze dus bijna € 3.000,- meer lenen.

Over Van Bruggen Adviesgroep

Als landelijke organisatie met onafhankelijke, financieel adviseurs heeft Van Bruggen Adviesgroep een duidelijk hoofddoel: dé meest klantvriendelijke dienstverlener van Nederland worden én bij alle life-events altijd het verschil kunnen maken voor de klant. Naast financieel advies biedt zij ook makelaarsdiensten, zodat de klant op één adres terecht kan voor alle zaken rond de koop of verkoop van een huis. 

Rentes lopen op in aanloop naar rentebesluiten centrale banken

04 maart 2024

De voorlopig vastgesteld inflatie over februari in de eurozone daalde naar 2,6% (ten opzichte van 2,8% in januari). Ook de kerninflatie viel met 3,1% in februari iets lager uit dan in januari, toen deze nog 3,3% was. De daling van de inflatie was minder hard dan verwacht. De inflatie ligt in de eurozone inmiddels al wel geruime tijd een tijdje onder de 3%. Dat is een stuk lager dan de 8,7% en 8,5% inflatie die we vorig jaar nog hadden in januari en februari.

Toch is er een probleem: de daling van de inflatie gaat niet hard genoeg meer en het duurt waarschijnlijk nog een tijdje voordat de inflatie rond de 2% ligt. Beleggers hoopten eerder dat de centrale banken al vroeg in 2024 hun rentes zouden verlagen. Maar het wordt steeds duidelijker dat de centrale banken willen voorkomen dat ze de dalende trend van de inflatie doorbreken door te vroeg de rente te verlagen. De verwachting is inmiddels dat zowel de Europese Centrale Bank als de Federal Reserve (VS) de rente in maart ongewijzigd laten. Het overoptimisme van beleggers, met name in december 2023, maakt steeds meer plaats voor realisme. Het gevolg is dat de rentes op de financiële markten in 2024 licht oplopen.

Stijgende trend hypotheekrentes

De hypotheekrentes volgden heel lang niet de stijgende trend bij de rentes. De oorzaak daarvan is de sterke concurrentie op de hypotheekmarkt. Maar nu de licht stijgende trend van de rentes op de financiële markten aanhoudt, zien we de laatste twee weken dat ook hypotheekverstrekkers de hypotheekrentes verhogen. Wel gaat het in het algemeen nog steeds om beperkte verhogingen. De hypotheekrenteverhogingen zijn dus een logisch gevolg van de stijgende marktrentes. De hypotheekrente volgt namelijk meestal met enige vertraging en iets minder grillig de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente.

De waarden op de rechter-as geven de kapitaalmarktrente aan voor 10 jaar vast in Nederland (oranje lijn).

De waarden op de linker-as geven de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG aan (blauwe lijn).

Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as geeft het gemiddelde verschil aan dat er vorig jaar was tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast.

Zal ik verhuizen of verbouwen?

04 maart 2024

Het nummer ‘Should I stay or should I go’ van de Britse popgroep The Clash gaat over een stormachtige relatie. Maar de titeltekst is net zo relevant voor een grote groep huizenbezitters die zich afvragen of ze beter een andere woning kunnen kopen op de stormachtige woningmarkt, of toch kiezen voor een verbouwing van hun huidige woning. Laten we iets dieper in dat dilemma duiken.

Meer hypotheekaanvragen voor extra hypotheek dan voor aankoop woningen

In de eerste twee maanden van 2024 zien we dat het aantal hypotheekaanvragen voor een extra hypotheek (24.596 aanvragen in totaal) 8% hoger ligt dan het aantal aanvragen voor de aankoop van een andere koopwoning (22.742 aanvragen). Een belangrijke oorzaak is de krapper wordende huizenmarkt. Het aantal woningen dat beschikbaar staat op Funda daalt al een paar maanden op rij. In oktober 2023 waren dat nog ongeveer 45.000 huizen; nu is dat gedaald naar 35.000 woningen. Overigens is dat ook deels een seizoenspatroon: aan het begin van het jaar zetten standaard minder mensen hun huis te koop.

Het goede nieuws is dat afgelopen januari 10% meer woningen passeerden bij de notaris dan in januari 2023. Bovendien stijgt het koopwoning-sentiment. Dat zien we ook terug in stijgende huizenprijzen. Dat betekent dat je bij de aankoop van een andere woning meer voor je huidige koopwoning krijgt, maar ook meer moet betalen voor je volgende woning. Als het lastig is om een betaalbare andere koopwoning te vinden, dan is je huidige woning verbouwen in sommige gevallen een goede alternatieve optie.

Redenen om te verhuizen of te verbouwen

Er kunnen verschillende redenen zijn dat je huidige koopwoning niet je ideale woning is. Een aantal mogelijke redenen zijn:

  • De woning is te groot geworden, omdat je partner en jij uit elkaar zijn gegaan of omdat de kinderen het huis hebben verlaten.
  • Je wilt een grotere tuin of een tuin op het zuiden. Je huidige tuin ligt minder gunstig.
  • Je hebt vervelende buren die veel lawaai maken of de buurt is erop achteruitgegaan.
  • Je huidige werk ligt ver weg van je woonplaats of je wilt dichter bij je familie wonen
  • Je wilt graag naar een twee-onder-één-kap of een vrijstaande woning verhuizen. Of je wilt van een appartement graag naar een eengezinswoning

Wil je hier wat aan doen? Dan heb je in feite maar één optie: verhuizen.

Maar er zijn ook veel redenen waarbij je een afweging kunt maken tussen verhuizen of verbouwen:

  • Je wilt een extra slaapkamer, een werkkamer, een grotere woonkamer of serre.
  • Je bent uitgekeken op je keuken of badkamer.
  • Je woning is niet goed geïsoleerd, waardoor het wooncomfort minder is en/of je verbruikt veel elektriciteit, waardoor je een hoge energierekening hebt.

Voor- en nadelen van verhuizen versus verbouwen

De afweging tussen verhuizen en verbouwen is afhankelijk van diverse factoren die per persoon kunnen verschillen. We zetten de belangrijkste voor- en nadelen van verhuizen en verbouwen tegenover elkaar.

 

Verhuizen

Verbouwen

Buren en buurt

Je kiest zelf je nieuwe buurt. Deels weet je natuurlijk pas echt hoe de buurt is, als je er woont.

Je kent je buren en de buurt al goed. Maar je kunt je buren en buurt niet veranderen.

Aantal kamers en woonruimte

Dat kun je zelf bepalen bij je selectiecriteria.

Zijn er mogelijkheden om kamers uit te breiden of juist samen te voegen?

Kun je met een dakkapel meer woonruimte creëren?

Kun je uitbouwen of ombouwen?

Andere badkamer of keuken

Dit kun je meenemen bij je selectie-criteria, maar ook een andere badkamer of keuken is misschien niet geheel jouw stijl, tenzij je een nieuwbouwwoning koopt.

Wel heb je de mogelijkheid om te verbouwen voordat je er gaat wonen.

Je kunt zelf een nieuwe badkamer of keuken kiezen.

Wel moet je verbouwen terwijl je er woont (of tijdelijk elders gaan wonen).

 

 

Verduurzamen

Je kunt een energiezuinig huis kopen met een goed energielabel of zelfs een heel energiezuinige nieuwbouw­woning.

Maar hoe energiezuiniger een woning is, hoe duurder de woning zal zijn.

Met o.a. isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen kun je  een beter energielabel en meer wooncomfort creëren.

Bij sommige woningen loop je wel tegen beperkte mogelijkheden aan.

Er zijn subsidies beschikbaar, je energierekening gaat omlaag en de waarde van je woning stijgt.

Rompslomp

Verhuizen betekent veel werk. Denk aan je huis verkopen en spullen inpakken en uitpakken. Mogelijk moet je ook een nieuwe school voor de kinderen zoeken.

Je zit enige tijd in de rommel als je verbouwt terwijl je in het huis woont. Een andere optie is om tijdelijk ergens anders te wonen.

Woningmarkt

Het kan lastig en duur zijn om je ideale woning te vinden.

Het is waarschijnlijk wel makkelijk om je huidige woning te verkopen.

Je woning neemt in waarde toe door een verbouwing, maar je investeringskosten zijn meestal hoger dan de waardestijging.

Financiële aspecten van verhuizen en verbouwen

Vanuit financieel oogpunt kunnen we niet zeggen dat het standaard interessanter is om te verhuizen of te verbouwen. Dat hangt onder andere af van je persoonlijke situatie en ook van de toekomstige huizenprijzenontwikkeling.

We kunnen wel enkele financiële aandachtspunten benoemen voor zowel verhuizen als verbouwen. Een deel daarvan hebben we ook al kort benoemd bij de voor- en nadelen van verhuizen en verbouwen.

Verhuizen

Voordat je op huizenjacht gaat, is het heel belangrijk om te kijken welke verhuisregeling je hypotheek heeft. Bij bijna alle geldverstrekkers kun je een lage hypotheekrente meenemen naar een volgende woning, maar dan moet je wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Die voorwaarden verschillen enorm per geldverstrekker. Het zou jammer zijn als je er pas na de aankoop van een woning achter komt dat jij je lage hypotheekrente toch niet kunt meenemen.

Verhuizen betekent dat je extra kosten moet maken, zoals 2% overdrachtsbelasting over de koopsom van je nieuwe woning, notariskosten, verhuis- en inrichtingskosten en eventuele verbouwingskosten. Ook betaal je mogelijk dubbele hypotheekkosten en kosten voor de overbruggingshypotheek als je tijdelijk twee woningen hebt.

Als je naar een energiezuiniger woning verhuist, worden je energiekosten misschien wel lager, maar dat hoeft niet altijd het geval te zijn. Dat geldt bijvoorbeeld niet automatisch als je naar een veel grotere woning of een vrijstaande woning verhuist.

Verbouwen

Als je gaat verbouwen, kijk dan ook altijd meteen naar de mogelijkheden om te verduurzamen. Een groot aantal energiebesparende maatregelen verdien je al na enkele jaren terug door de lagere energierekening die ze opleveren. Bovendien stijgt de waarde van je woning door de verduurzaming. Zoek ook uit of je in aanmerking komt voor subsidies. Dat scheelt je een bedrag. Ook goed om te weten: bij een klein aantal geldverstrekkers betaal je een lagere rente als je gaat verduurzamen of kun je zelfs over je gehele hypotheek een kleine rentekorting krijgen.

Maak een goede begroting en zorg dat je een ruime buffer aanhoudt voor tegenvallers. Als de uiteindelijke verbouwingskosten meevallen, kun je het restant extra aflossen. Als je kosten hoger blijken te zijn dan je begroting moet je veel extra kosten maken om extra te lenen. Dat wil je voorkomen.

Door een verbouwing stijgt de waarde van je woning. Maar de ene verbouwing leidt tot een hogere waardestijging dan de andere. Een andere badkamer of keuken levert als investering over het algemeen een kleinere waardestijging op dan bijvoorbeeld een uitbouw.

Als je met een aannemer gaat werken vraag dan offertes bij verschillende aannemers op, zodat je kunt vergelijken.

Meld bij je financieel adviseur dat je gaat verbouwen. Dan kan de adviseur meekijken of je opstalverzekering aangepast moet worden.

Positief koopwoningsentiment stuwt prijzen omhoog

27 februari 2024

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maakte bekend dat de huizenprijzen in januari gemiddeld 1,8% hoger lagen dan in januari 2023. De beperkte stijging komt doordat in de eerste helft van 2023 de huizenprijzen nog daalden en doordat de prijzen pas vanaf juni omhoog gingen. Sinds juni 2023 zijn de huizenprijzen alweer met 4,7% gestegen.

De huizenprijzen stijgen doordat de omstandigheden voor potentiële kopers, zowel starters als doorstromers, in 2023 en 2024 behoorlijk verbeterd zijn. De forse stijging van de hypotheekrentes in 2022 kwam in 2023 tot een eind. In de laatste maanden van 2023 daalden de hypotheekrentes zelfs, waardoor de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente nu 0,7% lager ligt dan op het hoogste punt in 2023. Dat betekent dat mensen meer kunnen lenen. Maar nog belangrijker voor de hogere leencapaciteit was dat veel mensen forse loonsverhogingen kregen.

Koopwoning-sentiment stijgt

Het koopwoning-sentiment is de laatste maanden dan ook flink verbeterd. De Eigen Huis Marktindicator steeg van 72 in juni 2023 naar 85 in januari 2024. Daarbij moet je wel bedenken dat een cijfer van 100 een neutrale stemming weergeeft.

De stemming wordt nog gedrukt door de relatief hoge huizenprijzen. Dat betekent dat een grote groep potentiële starters nog altijd niet de mogelijkheden heeft om een koopwoning te bemachtigen. Voor deze starters ziet ook de toekomst er niet heel positief uit.

Hoewel hun hypotheekmogelijkheden wellicht toenemen door stijgende inkomens en een mogelijk iets lagere hypotheekrente in de loop van 2024, is onze verwachting dat de stijging van de huizenprijzen in veel gevallen harder gaat.

Huizenprijzen stijgen verder

De cijfers van het CBS geven overigens een vertekend beeld van de huizenprijsontwikkeling.

Het geeft namelijk de ontwikkeling weer van de prijzen voor woningen die gepasseerd zijn bij de notaris. Dat betekent dat die woningen al enkele weken, maar meestal zelfs enkele maanden, eerder verkocht zijn. Op het moment dat je een woning hebt gekocht, ga je vaak zo snel mogelijk de hypotheek regelen. Vervolgens zit er gemiddeld ruim 2 maanden tussen het moment van aanvragen van een hypotheek en het moment waarop de hypotheek passeert.

De ontwikkeling van het gemiddeld aangevraagde hypotheekbedrag geeft vaak een goede indicatie hoe de huizenprijzen zich verder ontwikkelen.

Gemiddeld hypotheekbedrag hdn aankoopvragen

Het gemiddelde aangevraagde hypotheekbedrag is sinds tussen februari 2023 en februari 2024 gestegen met 7,6%. Onze verwachting is dat de stijging op jaarbasis gezien, van dus 1,8% over de maand januari, de komende maanden zal uitkomen op zo’n 7-8%.

Voorzichtige renteverhogingen

27 februari 2024

Afgelopen week zagen we dat geldverstrekkers als gevolg van de gestegen rentes op de financiële markten heel voorzichtig enkele hypotheekrenteverhogingen doorvoerden. Het ging met name om verhogingen voor de rentevaste periodes 5 en 10 jaar. De gemiddelde 5 jaar vaste hypotheekrente met NHG ging met 4 honderdsten omhoog en die voor 10 jaar met 3 honderdsten.

Geldverstrekkers zijn heel voorzichtig met het doorvoeren van renteverhogingen omdat de concurrentie groot is. Bij de 5 jaar vaste rentes verhoogde dan ook slechts een minderheid van de geldverstrekkers de hypotheekrente, namelijk 2 op de 5 geldverstrekkers. Bij 10 jaar vast verhoogden 3 op de 5 geldverstrekkers de rente. Bijzonder was dat er voor de rentevaste periodes van 20 en 30 jaar zonder NHG juist vooral renteverlagingen waren.

Laagste, hoogste en gemiddelde hypotheekrentes

Renteverschil diverse geldverstrekkers

Spanningsveld

De komende weken worden interessant voor de hypotheekrente. Aan de ene kant zien we dat de trend gedraaid is van heel licht dalend naar stabiel en nu naar heel licht stijgend. Geloven geldverstrekkers dat ze de hypotheekrentes verder kunnen verhogen om iets van de gedaalde marges in 2024 in te lopen? Afgelopen week en deze week zien we dat het vooral de banken zijn die een voorzichtige verhoging durven door te voeren.

Durven de andere geldverstrekkers te volgen of hopen die juist extra marktaandeel te pakken? Dat is nog de vraag. Zie later in dit artikel de ontwikkeling van de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente zien ten opzichte van de kapitaalmarktrente van 10 jaar.

Verder is het belangrijk wat de rentes op de financiële markten doen. Die rentes bewogen afgelopen week heel weinig. Daar kan de komende weken verandering in komen in aanloop naar de rentevergaderingen van de centrale banken van Europa en de Verenigde Staten begin maart. Ook de bekendmaking van de inflatiecijfers over februari kan daarbij invloed hebben.

Gemiddelde hypotheekrentes 2014 tot nu

In de grafiek hieronder zetten we de huidige hypotheekrentes af tegen die in de afgelopen jaren. Het goede nieuws? De gemiddelde hypotheekrentes liggen in 2024 lager dan in 2023. Het slechte nieuws? De gemiddelde hypotheekrentes liggen in 2024 hoger dan in 2014 tot en met 2021.

Gemiddelde hypotheekrentes 2014  tot 2024 met nhg

Kapitaalmarkt- en hypotheekrente

De waarden op de rechter-as geven de kapitaalmarktrente (oranje lijn) aan voor 10 jaar vast in Nederland. De waarden op de linker-as geven de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG aan (blauwe lijn). Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as geeft het gemiddelde verschil aan dat er vorig jaar was tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast.

De hypotheekrente volgt meestal met enige vertraging de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en heeft een iets minder grillig verloop.

kapitaalmarktrente en hypotheekrente

Waarom je bij einde rentevaste periode niet zomaar iets moet aankruisen!

27 februari 2024

Zit je bijna aan het einde van je rentevaste periode? Dan krijg je minimaal drie maanden van tevoren een rentevoorstel van je geldverstrekker om een nieuwe rentevaste periode te kiezen. Het is dan verleidelijk om maar gewoon een kruisje bij één van de aangeboden rentevaste periodes met bijbehorende rente te zetten. Wij geven 6 redenen om dat vooral niet te doen.

Een nieuwe rentevaste periode is een belangrijke beslissing

Bij het afsluiten van een hypotheek besteedt een financieel adviseur niet voor niets uitgebreid aandacht aan de keuze voor een rentevaste periode. Aan de ene kant speelt hierbij de hoogte van de rente mee; aan de andere kant de periode waarin je zekerheid hebt over de hypotheeklasten. Over het algemeen geldt: hoe langer je de rente vast wilt zetten, hoe hoger de rente. Tegenover die hogere rente staat dat je langer zekerheid hebt welke hypotheeklasten je gaat betalen. Verder is het belangrijk om te weten hoeveel je maandlasten dalen of stijgen als de rente aan het einde van de rentevaste periode lager of juist hoger staat dan nu. Je moet een eventuele stijging natuurlijk kunnen opvangen.

Verder kan het zijn dat je nu een heel andere keuze zou maken dan je toen deed. Ten opzichte van het afsluitmoment van je hypotheek is je persoonlijke situatie waarschijnlijk gewijzigd. Je inkomen is veranderd, je hebt afgelost op je hypotheek, je woning is waarschijnlijk in waarde gestegen, op persoonlijk vlak zijn er misschien zaken veranderd en ook je wensen zijn misschien anders. Allemaal zaken die tot een andere keuze voor een rentevaste periode kunnen leiden.

Kortom: bij het afsluiten van een hypotheek helpt een adviseur je niet zonder reden om een weloverwogen keuze te maken over een rentevaste periode die bij jou past. Bij het verlengen van de rentevaste periode moet je eigenlijk opnieuw zo’n goede afweging maken en dus niet zomaar iets aanvinken.

Je komt mogelijk in aanmerking voor een lagere rente-opslag

Heb je een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan kom je voor je nieuwe rentevaste periode waarschijnlijk in aanmerking voor een lagere rente-opslag. Bij een hypotheek zonder NHG betaal je namelijk een rente-opslag ten opzichte van hypotheken met NHG. De hoogte van die opslag is afhankelijk van hoeveel je leent ten opzichte van de waarde van de woning. Die opslag kan in twee situaties mogelijk omlaag:

  1. Als je hypotheekschuld kleiner is geworden. Dat is het geval als je hebt afgelost op je hypotheek omdat je een annuïteiten- of lineaire hypotheek hebt of als je vrijwillig extra hebt afgelost.
  2. Als je woning meer waard is geworden. Voor de meeste mensen geldt dat de waarde van hun woning fors in waarde is gestegen sinds de laatste keer dat ze de rente hebben vastgezet.

Een groot aantal geldverstrekkers verlaagt automatisch de rente-opslag als je door een lagere hypotheekschuld in een lagere risicoklasse valt, maar dat geldt niet voor alle geldverstrekkers. Bovendien verlaagt bijna geen enkele geldverstrekker automatisch de rente-opslag als de waarde van je woning is gestegen.

Het einde van de rentevaste periode is een prima moment om te kijken of je rente-opslag omlaag kan. Dat kan je zo een paar tienden aan rente schelen. Je moet de gestegen waarde van de woning waarschijnlijk wel aantonen. Soms kan dat op basis van de WOZ-beschikking van de gemeente, soms moet je een taxatierapport laten zien. Dat mag overigens vaak een desktoptaxatie zijn, wat een stuk goedkoper is dan een taxatie aan huis.

Overigens is er sowieso goed nieuws: de rente-opslagen voor hypotheken zonder NHG liggen tegenwoordig een stuk lager dan enkele jaren geleden.

Er is een goedkopere of betere andere geldverstrekker

De geldverstrekker die bij het afsluiten van de hypotheek een goede keuze was, hoeft dat op dit moment niet nog steeds te zijn. De kans is groot dat er andere geldverstrekkers zijn die op dit moment goedkoper zijn of betere voorwaarden hebben.

Maar een hypotheek is niet als een energiecontract of zorgverzekering die je zomaar even oversluit. Je moet wel kijken of de extra kosten die je kwijt bent aan hypotheekadvies, de notaris en de taxateur opwegen tegen de besparing die oversluiten je geeft. Hoe ongunstiger het renteaanbod van je huidige geldverstrekker en hoe hoger je resterende hypotheek, hoe eerder het interessant wordt om over te sluiten. Andere mogelijke redenen om over te sluiten, noemen we bij punt 5 en 6.

Je kunt boetevrij extra aflossen

Aan het einde van de rentevaste periode kun je bij de meeste geldverstrekkers boetevrij aflossen. Dat kan interessant zijn als je graag een groot bedrag wilt aflossen, meer dan het jaarlijks boetevrije bedrag dat je mag aflossen. Dat scheelt je dan een fors boetebedrag.

Dit is hét moment om je hypotheek te wijzigen (andere hypotheekvorm of een verhoging)

Het einde van de rentevaste periode is een goed moment om te kijken of je iets wilt wijzigen aan de hypotheekvorm. Heb je (deels) een aflossingsvrije hypotheek en wil je daar periodiek op aflossen om niet uiteindelijk in één keer een flink bedrag te moeten afbetalen? Dan kun je de aflossingsvrije hypotheek deels of volledig omzetten naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Maar het kan ook zijn dat je je maandlasten wilt verlagen door een annuïteiten- of lineaire hypotheek deels om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Dat is overigens niet altijd mogelijk; het hangt van je persoonlijke situatie en je geldverstrekker af of dit te realiseren is.

Ook als je plannen hebt om extra te lenen voor bijvoorbeeld een verbouwing of verduurzaming is dit een goed moment om kritisch naar je huidige geldverstrekker te kijken. Omdat je boetevrij kunt overstappen op het renteverlengingsmoment, kan een hypotheekverhoging een extra reden zijn om juist nu van geldverstrekker te wisselen.

Je kunt je hypotheek langer zeker stellen in verband met je leeftijd

Als je aan het einde van je rentevaste periode zit, dan is één ding zeker: de resterende looptijd van je hypotheek is korter dan 30 jaar. Ben je eind veertig of ouder, dan is het goed om je te realiseren dat je bij het afsluiten van een (aflossingsvrije) hypotheek aan het einde van je volgende rentevaste periode misschien met bepaalde belemmeringen te maken krijgt. Vanaf tien jaar vóór de AOW-leeftijd wordt bij een volgende hypotheek rekening gehouden met je pensioeninkomen.

Heb je een groot deel aflossingsvrije hypotheek, dan is het ook maar de vraag hoe makkelijk je die hypotheek aan het einde van de looptijd geherfinancierd krijgt. Het kan daarom in sommige gevallen interessant zijn om je hypotheek geheel over te sluiten, waarbij je de aflossingsvrije hypotheek weer voor een 30-jarige looptijd kiest. Een financieel adviseur kan aangeven of dat raadzaam is in jouw situatie.

Hogere, lagere of gelijke rente

Bij de keuze voor een nieuwe rentevaste periode speelt vaak ook mee welk rentepercentage je op dit moment betaalt. De hoogte van je huidige rente wordt voor een belangrijk deel bepaald door het moment van afsluiten. Zette je bijvoorbeeld vijf jaar geleden de rente 5 jaar vast? Dan heb je waarschijnlijk een rente die rond de 1,5% ligt bij een hypotheek met NHG en rond de 2% bij een hypotheek zonder NHG. Ongeacht welke nieuwe rentevaste periode je nu kiest, de rente die voor jou geldt zal ruim het dubbele zijn van wat je nu aan rente hebt.

Heb je 10 jaar geleden de rente voor 10 jaar vastgezet? Dan zijn de verschillen met de huidige situatie een stuk kleiner. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente stond in 2014 op ongeveer 3,2%.

De huidige gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente staat rond de 3,8%. Het betekent nog wel dat je rente gemiddeld met 0,6% omhoog gaat en ook je hypotheeklasten zullen stijgen. Maar de stijging zal minder groot zijn dan voor mensen die 5 jaar geleden de rente hebben vastgezet. Voor wie een hypotheek zonder NHG heeft, zal de rentestijging gemiddeld lager uitpakken. Dat komt doordat de rente-opslagen in de loop van de tijd gedaald zijn.

De meeste mensen die aan het einde van hun rentevaste periode zitten, hebben een rentevaste periode van 10 jaar. Dat was in 2014 een heel populaire rentevaste periode. Door de dalende hypotheekrente tussen 2014 tot 2022 werd er weinig voor korte rentevaste periodes gekozen.

Doordat de 10 jaar vaste rente met NHG in 2014 daalde van 3,2% naar 2,55% zullen mensen die aan het einde van hun rentevaste periode zitten wel steeds vaker met een grotere rentestijging te maken krijgen bij hun keuze voor een nieuwe rentevaste periode. Dat geldt alleen niet als de huidige rentes fors gaan dalen.

Hypotheeksluiters kwetsbaarder door korte rentevaste periode

19 februari 2024

In twee jaar tijd is de keuze qua rentevaste periode compleet omgeslagen. In 2021 koos nog 72% van de hypotheeksluiters voor een rentevaste periode van 15, 20 of 30 jaar. Slechts 1 op de 5 hypotheeksluiters koos voor 10 jaar vast. De afgelopen twee jaar heeft een enorme draai plaatsgevonden. In januari 2024 koos maar liefst 56% voor 10 jaar vast en is het aandeel 15, 20 en 30 jaar vast gedaald naar 22%. Opvallend is verder de forse stijging van het aantal mensen dat kiest voor 5 jaar vast; het aandeel hypotheken met rentes die 5 jaar vaststaan steeg van 1,6% in 2022 naar 8,2% in januari 2024. 

De oorzaak is simpel: de hypotheekrente was in 2021 nog rond de 1% voor 10 jaar vast, maar is gestegen naar ongeveer 4% in 2022 en lag ook in 2023 en 2024 op dat niveau.

Verdeling rentevaste periodes

Kwetsbaarheid huishoudens neemt toe

Uit een gezamenlijk onderzoek van Van Bruggen Adviesgroep en Independer blijkt dat meer huishoudens kiezen voor de korte rentevaste periode van 5 jaar. Hypotheeksluiters vinden de huidige rente relatief hoog. Ze verwachten dat bij de herziening van de rente aan het eind van de rentevaste periode de rente lager zal liggen. 

De keuze voor een kortere rentevaste periode maakt huishoudens wel kwetsbaarder, want niemand weet hoe hoog de rente over 5 jaar zal staan. Stel: je hebt nu een hypotheek afgesloten van € 300.000,- tegen een rente van 3,4% voor 5 jaar vast. Je bruto maandlast is dan € 1.330,-. Als de rente over 5 jaar gedaald is naar 2%, dan wordt je bruto maandlast € 1.139. Is de rente ongewijzigd, dat blijft je bruto maandlast € 1.330,-. 
Maar stijgt de rente naar 5%, dan stijgt je bruto maandlast naar € 1.570,-. Bij een rentestijging naar 7% wordt je bruto maandlast zelfs € 1.899,-.

Een rentestijging naar 7% lijkt niet heel waarschijnlijk, maar uiteindelijk kan niemand de rente in de toekomst voorspellen. Dat heeft de snelle rentestijging in een jaar tijd in 2022 laten zien. Onze jonge generatie is vooral opgegroeid met hele lage rentes, maar in het eerste decennium van deze eeuw lagen de hypotheekrentes veelal rond de 4% en 5%. In de vorige eeuw kwamen zelfs hypotheekrentes boven de 10% regelmatig voor. We denken altijd dat de centrale banken ervoor zorgen dat dit soort situaties niet terugkomen, maar zeker weten doen we dat niet.

Zekerheidszoekers of lage-prijs-klanten

Welke klanten kiezen voor 5 jaar vast? Dat zijn klanten die in ieder geval de ruimte hebben om een eventueel hogere maandlast op te vangen. Het zijn dan ook klanten die niet het maximale lenen wat er op basis van hun inkomen mogelijk is. Bovendien zijn het klanten die niet alleen een eventuele stijging kunnen opvangen, maar ook bereid zijn om het risico van een hogere maandlast over 5 jaar te lopen en daar niet direct nerveus van worden.

Maar het grootste deel van de Nederlanders blijkt eerder een zekerheidszoekers. Ze willen voor een lange periode duidelijkheid hebben over de hoogte van hun hypotheeklasten. Een deel van hen wil misschien wel een kortere rentevaste periode kiezen, maar moet alsnog kiezen voor 10 jaar omdat ze de financiële ruimte niet hebben.

Ook de kwetsbaarheid van de zekerheidszoeker is groter geworden. Enkele jaren terug kozen zekerheidszoekers nog voor 15, 20 of 30 jaar vast en hadden ze gedurende die periode duidelijkheid over hun hypotheeklasten. De grote groep die nu 10 jaar vast kiest, heeft natuurlijk kans dat de hypotheekrente over 10 jaar lager staat dan nu, maar voor hetzelfde geldt staat de rente dan hoger of zelfs veel hoger. 

Hoge rente zorgt voor dubbel pech

Wie de afgelopen twee jaar een hypotheek afsloot, heeft de pech dat de hypotheekrente op het hoogste punt in tien jaar tijd staat. De hoge rente vertaalt zich in een hogere bruto en netto maandlast. Wat veel mensen zich niet realiseren, is dat ze bij een hogere rente ook minder aflossen op hun annuïteitenhypotheek gedurende de eerste rentevaste periode. Daardoor hebben ze ook een hogere restschuld na 10 jaar dan bij een lagere rente. Kortom: dubbel pech.

Had je bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek van € 400.000,- afgesloten tegen een rente van 2% voor 10 jaar vast, dan is je restschuld na 10 jaar ruim € 292.000,- en heb je dus bijna € 108.000,- afgelost in 10 jaar tijd. Betaal je 4% rente, dan is je restschuld ruim € 135.000,- en heb je dus bijna € 85.000,- afgelost. Door de hogere rente heb je na 10 jaar dus € 23.000,- minder afgelost.

Prima moment voor aanschaf zonnepanelen

19 februari 2024

Op 13 februari 2024 besliste de Eerste Kamer dat de salderingsregeling voor zonnepanelen voorlopig niet wordt afgebouwd. Dat is op korte termijn vooral goed nieuws voor mensen die al zonnepanelen op hun dak hebben liggen. Of het ook mensen zonder zonnepanelen op hun dak over de streep gaat trekken, is nog de vraag. Langdurige duidelijkheid is er namelijk niet. De kans is groot dat het (nieuwe) kabinet met een nieuw plan komt voor de afbouw van de salderingsregeling. Bovendien zien we dat steeds meer energiemaatschappijen andere hogere tarieven hanteren voor woningen met zonnepanelen.

Het is jammer dat deze onzekerheden mensen laten twijfelen over de aanschaf van zonnepanelen. Of er nu wel of geen salderingsregeling is, zonnepanelen zijn een prima korte- en lange-termijn-investering. Dat geldt al helemaal omdat de prijzen van zonnepanelen op dit moment heel laag liggen. Waar je een paar jaar geleden voor 6 à9 zonnepanelen € 6.000,- tot € 7.000,- betaalde, kun je nu voor hetzelfde bedrag 14 zonnepanelen laten installeren. Die zonnepanelen leveren al snel tussen de 3.500 en 5.500 kilowattuur op jaarbasis op, afhankelijk van het type zonnepaneel en de locatie van de plaatsing van de zonnepanelen.

De besparing op je energiekosten is veel groter dan de eventuele financieringskosten van de zonnepanelen, zeker omdat zonnepanelen zo’n 25 tot 30 jaar meegaan. De terugverdientijd is afhankelijk van de elektriciteitsprijzen, maar ligt op dit moment rond de 5 jaar. Zelfs als de salderingsregeling wordt afgeschaft, ligt de terugverdienperiode waarschijnlijk nog rond de 7 jaar. Op de opgewekte stroom die je ook zelf weer verbruikt, heeft de salderingsregeling immers geen impact. Die levert jou een mooie besparing op de energierekening op.

Geen spaargeld voor aanschaf zonnepanelen

We zien dat veel mensen zonnepanelen financieren vanuit spaargeld. Heb je zelf geen spaargeld om zonnepanelen aan te schaffen of wil je spaargeld achter de hand houden? Geen probleem: bij het Nationaal Warmtefonds kun je in de vorm van de Energiebespaarlening geld lenen voor verduurzaming, bijvoorbeeld voor de aanschaf van zonnepanelen.

Wat dat kost? Laten we teruggaan naar het eerdere voorbeeld, waarbij de installatie van zonnepanelen € 6.500,- kostte. Je kunt kiezen uit een looptijd van de lening van 7, 10 of 15 jaar. Hoe korter de looptijd, hoe hoger de maandelijkse lasten. Maar ook: hoe korter de looptijd, hoe lager de totale kosten over de gehele looptijd gezien. Kies je voor een looptijd van 7 jaar, dan ben je op dit moment ongeveer € 88,- per maand kwijt. Bij een langere looptijd betaal je iets minder per maand; over de hele looptijd ben je dan wel iets duurder uit. Bij een looptijd van 10 jaar betaal je ongeveer € 84,- per maand en bij 15 jaar ongeveer € 48,- per maand.

Over het algemeen verdien je die € 88,- per maand makkelijk terug door de lagere energiekosten die zonnepanelen je opleveren. Na 7 jaar is je lening afgelost en is alle kostenbesparing die de zonnepanelen je opleveren volledig jouw voordeel.

Denk ook aan andere verduurzamingsmogelijkheden

Het verduurzamen van je woning is sowieso een verstandige zet. Het verlaagt je maandelijkse energiekosten meestal met een hoger bedrag dan wat je extra betaalt voor de financiering. Bovendien zien we dat het verschil in waarde tussen energiezuinige en niet-energiezuinige woningen steeds groter wordt.

Heeft je woning een E-, F- of G-energielabel? Dan is goede isolatie van je woning belangrijker dan zonnepanelen op je dak leggen. Met een investering rond de € 20.000,- kun je een woning met een E-, F- of G-label al snel opwaarderen naar een label C.

Je energiekosten gaan dan fors omlaag, de waarde van je woning stijgt en ook de verkoopbaarheid van je woning neemt toe.

Er zijn meerdere manieren om verduurzaming te financieren. Dat kan met spaargeld, een lening bij het Nationaal Warmtefonds, een extra hypotheek of een persoonlijke lening. Welke optie het beste past, hangt af van je persoonlijke situatie en wensen. Financieren met spaargeld is bijvoorbeeld het voordeligst, maar betekent wel dat je je spaargeld niet aan andere dingen kunt besteden. Bij een lening of extra hypotheek smeer je de kosten uit over een langere periode en hoef je geen of minder spaargeld in te leggen.

Hypotheek met rentevaste periode van 5 jaar driedubbel zo veel in trek

16 februari 2024

APELDOORN, 16 februari 2024 – De keuze voor een hypotheek met een rentevaste periode van vijf jaar is in 2023 verdriedubbeld, en groeit in 2024 gestaag door. Die conclusie trekken Van Bruggen Adviesgroep en Independer op basis van HDN-data. Oorzaak is de sterk gestegen rente sinds 2022. De stijgende populariteit van deze kortlopende renteperiode maakt huishoudens kwetsbaarder, vanwege de risico’s die kleven aan deze keuze.

Tien jaar vast is momenteel het meest populaire product in de markt. Het afgelopen jaar werd in ruim de helft (55%) van alle hypotheekdelen gekozen voor deze rentevaste periode. Wordt er enkel gekeken naar hypotheken die starters afsluiten, dan stijgt dit aandeel van de totale markt naar 65 procent, hetgeen in januari 2024 nog hoger ligt: 68%. De rentevaste periode van vijf jaar ging in 2023 van drie procent aan het begin van het jaar naar negen procent in december, met een totaal gemiddelde van 4,8 procent in 2023. In 2022 was dit nog 1,6 procent.

De interne data van Independer bevestigen de cijfers van HDN. “Veel hypotheeksluiters geven bij ons aan dat ze de huidige rente relatief hoog vinden. Ze denken dat deze bij de herziening van de rente aan het einde van de looptijd lager zal uitvallen”, verklaart Marga Lankreijer van Independer de keuze van huishoudens voor een korte rentevaste periode. In 2022 viel de keuze nog het vaakst op twintig jaar vast. Dat aandeel is in een jaar tijd geslonken van 37 naar 18 procent. Ook vijftien jaar vast en dertig jaar vast werden een stuk minder gekozen.

In de eerste helft van 2023 was de vijfjaars rente nog duurder dan tien jaar, maar in de tweede helft van afgelopen jaar draaide dit. Nu is vijf jaar een tiende goedkoper dan tien jaar vast. Mede daarom stijgt het aandeel hypotheken met een rentevaste periode van vijf jaar verder in 2024, met een aandeel van liefst 8,2 procent in januari.

Korte renteperiode niet risicoloos

De keuze voor een kortere rentevaste periode is echter niet altijd verstandig, aldus Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep. “De vraag is of je een forse rentestijging kan en wil dragen over vijf jaar. Mogelijk is het (gezamenlijk) inkomen tegen die tijd nog niet hard genoeg meegestegen met de rentestijging, en dan kunnen de bruto maandlasten als een molensteen om je nek gaan voelen.”

Voorbeeld: Een stel met een gezamenlijk inkomen van 70.000 euro sluit een annuïteitenhypotheek af van 300.000 euro met een 5-jarige rentevaste periode (3,40%) Ze betalen per maand 1330 euro bruto. Over 5 jaar is de rente veranderd, de bruto maandlasten vallen flink anders uit: 2%: 1139 euro 5%: 1570 euro 7%: 1899 euro “Denk goed na over de keuze van je rentevaste periode. De rente kan over 5 jaar lager liggen dan nu, maar ook hoger. Je moet dat dan wel kunnen betalen. Lig je snel wakker van de onzekerheid van een stijgende rente, dan kun je misschien beter voor een langere periode kiezen. Een hypotheekadviseur kan je helpen om een juiste keuze te maken”, stelt Noorlag.

Periode bepaalt maximale hypotheek

Waarom tien jaar vast veel meer populariteit geniet dan vijf jaar, heeft te maken met de maximale hypotheek. Bij een inkomen van 70.000 euro scheelt het met de huidige rentes ongeveer 25.000 euro aan maximale hypotheek. Lankreijer: “Mensen kunnen met tien jaar de hoogste maximale hypotheek krijgen in combinatie met de laagste hypotheeklast. Wil je een kortere rentevaste periode, dan heb je ook een hoger inkomen nodig, omdat de maximale hypotheek zwaarder wordt getoetst.”

“Wie kiest voor tien jaar vast moet zich wel realiseren dat als je over een paar jaar een verbouwing wil doen, er bij het bepalen van de leenruimte rekening wordt gehouden met de bestaande hypotheek. Doordat de resterende looptijd hiervan korter is dan tien jaar, wordt er gerekend met de toetsrente, die nu op vijf procent staat. Dat betekent dat er minder ruimte is om bij te lenen. Hetzelfde geldt als je gaat verhuizen naar een andere woning en je de rente van de bestaande hypotheek mee wil nemen”, legt Noorlag uit.

Over Van Bruggen Adviesgroep

Als landelijke organisatie met onafhankelijke, financieel adviseurs heeft Van Bruggen Adviesgroep een duidelijk hoofddoel: dé meest klantvriendelijke dienstverlener van Nederland worden én bij alle life-events altijd het verschil kunnen maken voor de klant. Naast financieel advies biedt zij ook makelaarsdiensten, zodat de klant op één adres terecht kan voor alle zaken rond de koop of verkoop van een huis.

Over Independer

Independer is het grootste digitale vergelijkings- en adviesplatform van Nederland voor verzekeringen, bancaire producten, hypotheken en energie. Het maakt kleine en grote financiële beslissingen inzichtelijk en begrijpelijk, zodat consumenten in staat worden gesteld om zelf te kiezen. De website wordt 20 miljoen keer per jaar bezocht en er worden jaarlijks zo’n 6 miljoen vergelijkingen gedaan. Het bedrijf zetelt in Hilversum en heeft ruim 350 medewerkers.