Hypotheekadvies gaat niet alleen over hoe iemand zijn woning kan financieren en over de betaalbaarheid van de hypotheek. Het advies gaat ook over risico’s die je in de loop der tijd kunt tegenkomen. Is er sprake van een stel, dan zijn de meeste mensen het erover eens dat een overlijdensrisicoverzekering een goede oplossing kan zijn om het risico op inkomensterugval bij overlijden van de partner op te vangen.
Het onderwerp arbeidsongeschiktheid is altijd een stuk lastiger. Veel mensen kunnen zich niet goed voorstellen dat ze mogelijk in de toekomst arbeidsongeschikt raken. Het is nog lastiger om te bedenken wat dit financieel betekent. Dat is ook lastig te schetsen, omdat de precieze terugval in inkomen onder meer afhankelijk is van de mate waarin je arbeidsongeschikt bent, hoeveel je nog kunt werken en tegen welk salaris dat is. Bovendien denken veel mensen in loondienst dat ze voldoende verzekerd zijn via de wettelijke regeling voor werknemers en hun werkgever. Dat is niet altijd het geval.
De ervaring leert dat het onderwerp arbeidsongeschiktheidsverzekering voor veel zzp’ers gevoeliger ligt. Wel is het hen vaak duidelijk wat een zzp’er vanuit een wettelijke regeling krijgt, namelijk in principe niks. Toch heeft slechts ongeveer een kwart van de zzp’ers een arbeidsongeschiktheidsverzekering afgesloten (bron: ZEA 2023 en bewerkt door SZW, uit de Memorie van toelichting verplichte wet voor zzp’ers). Ook zien we dat mensen met hogere inkomens deze verzekering relatief vaker hebben afgesloten. Het is niet altijd een kwestie van ‘niet willen’. Het komt ook regelmatig voor dat een zzp’er voor een arbeidsongeschiktheidsverzekering wordt afgewezen of alleen tegen een veel hogere premie een dergelijke verzekering kan afsluiten wegens een medische geschiedenis.
Een derde van de zzp’ers heeft geen enkele voorziening getroffen voor arbeidsongeschiktheid. Zij hebben dus ook geen spaargeld om een periode van ziekte te overbruggen.
Het kabinet en de sociale partners zijn al langere tijd in gesprek om te komen tot een verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering voor zzp’ers. In maart 2020 hadden de sociale partners een voorstel uitgewerkt. De afgelopen jaren is daar verder aan geschaafd. Minister Van Gennip, van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, heeft nu het voorstel ter consultatie aangeboden.
Drie belangrijke elementen voor deze verzekering zijn betaalbaar, uitlegbaar en uitvoerbaar. We leggen de belangrijkste kenmerken van de verzekering uit aan de hand van een aantal vragen:
Voor wie wordt de verzekering verplicht?
De verzekering wordt verplicht voor alle zzp’ers die ‘winst uit onderneming’ hebben voor de inkomstenbelasting.
Wanneer kom je in aanmerking voor een uitkering?
Je komt hiervoor in aanmerking als je langer dan een jaar ziek bent geweest en niet in staat bent om het minimumloon te verdienen.
Hoe hoog is de uitkering?
De uitkering is 70% van de winst voordat de zzp’er arbeidsongeschikt werd, met als maximum het minimumloon.
Hoeveel bedraagt de premie?
De hoogte van de premie is afhankelijk van het inkomen. De premie zal ongeveer 6,5% van de winst uit onderneming bedragen, met een maximum van ongeveer € 195 per maand. De premie is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
Is de verzekering verplicht voor zzp’ers?
Ja, tenzij je een private arbeidsongeschiktheidsverzekering hebt die aan een aantal minimale vereisten voldoet.
Is deze verzekering voordelig?
Zzp’ers moeten zichzelf nog altijd afvragen of deze verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering hen voldoende dekking biedt. Het gaat tenslotte om een minimale verzekering. Zzp’ers kunnen er ook voor kiezen om zelf een uitgebreidere private verzekering af te sluiten.
Een voordeel van de verplichte verzekering is wel dat zzp’ers die vanwege hun gezondheid geen private verzekering kunnen afsluiten, wel de verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering kunnen nemen.
Betere betaalbaarheid hypotheeklasten bij arbeidsongeschiktheid
Het grote pluspunt van de verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering voor zzp’ers is dat zij in ieder geval een minimale uitkering krijgen bij arbeidsongeschiktheid. Of dit ook betekent dat zij in hun woning kunnen blijven wonen, is alleen nog maar de vraag. Een zzp’er moet sowieso zorgen voor een buffer om het eerste ziektejaar te kunnen overbruggen, bijvoorbeeld door een partner die meer gaat werken, door te sparen of door uitgaven te beperken.
De verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering kan een stukje helpen na het eerste jaar ziekte. Maar het blijft raadzaam om te onderzoeken of een private arbeidsongeschiktheidsverzekering noodzakelijk is om ook op de langere termijn in de woning te kunnen blijven. De verplichte verzekering kan wel helpen om zzp’ers bewust te maken van het belang om iets te regelen voor arbeidsongeschiktheid.
Vorige week legden we al uit dat de renteverlaging van de Europese Centrale Bank (ECB) op korte termijn niet gaat leiden tot een verlaging van de vaste hypotheekrentes. Afgelopen week waren er opnieuw heel weinig rentewijzigingen. De wijzigingen die er waren, waren bovendien vooral kleine renteverhogingen voor specifieke rentevaste periodes. Ook deze week verwachten wij geen belangrijke wijzigingen, tenzij de daling van de lange rentes op de financiële markten van afgelopen vrijdag doorzet.
Bij de variabele hypotheekrentes zagen we wel de eerste voorzichtige verlagingen. Wij verwachten de komende weken nog regelmatig verlagingen te zien bij geldverstrekkers die een variabele hypotheekrente aanbieden.
Dat is gunstig voor huiseigenaren die een hypotheek met een variabele hypotheekrente hebben, waaronder mensen met een overbruggingshypotheek. Vooral voor mensen die een nieuwbouwwoning hebben gekocht, kan de overbruggingsperiode behoorlijk lang zijn. Dan scheelt zo’n verlaging zeker. Het is in ieder geval een fijn idee dat de variabele hypotheekrente vanaf nu eerder omlaag dan omhoog zal gaan.
Wel zal de besparing beperkt blijven. Dit komt doordat het tempo van de verlagingen waarschijnlijk ongeveer gelijk zal zijn aan het tempo van de renteverlagingen van de ECB.
Afgelopen week liet de Fed haar rente ongewijzigd. De inflatie over mei kwam met 3,3% iets lager uit dan de 3,4% in april. De kerninflatie daalde van 3,6% in april naar 3,4% in mei. Door dat positieve nieuws neemt de kans op een renteverlaging in september toe. Toch drukte Jerome Powell (de voorzitter van de Fed) het optimisme de grond in. Het blijft waarschijnlijk bij één renteverlaging in 2024, terwijl beleggers op drie renteverlagingen in 2024 hadden gehoopt.
In Europa neemt onder tussen de ongerustheid toe over de versnelde verkiezingen in Frankrijk. Beleggers zijn bang dat de staatsschuld in Frankrijk verder gaat oplopen. Dat leidde tot hogere rentes voor Franse staatsleningen en juist lagere rentes voor Duitse en Nederlandse staatsleningen.
Inflatie betekent geldontwaarding. Oftewel: met een euro kun je door inflatie op dit moment minder kopen dan een jaar geleden. Het betekent dat prijzen van producten en diensten stijgen. Dat zie je bijvoorbeeld bij boodschappen. Waar je een paar jaar geleden een pak kaas kocht voor € 6,00, is dat nu € 7,50 geworden. Hoe verder we teruggaan in de tijd, hoe groter de prijsstijging wordt. In het begin van deze eeuw kostte datzelfde pak kaas misschien maar € 4,00.
Gelukkig stijgt je inkomen ook in de loop der tijd. Anders zou je in de toekomst steeds minder kunnen kopen. Wel is het zo dat de inflatie soms iets harder of juist minder hard stijgt dan je inkomen. Een jaarlijkse loonstijging is dan ook vaak voor een belangrijk deel een compensatie voor de inflatie.
Inflatie heeft ook invloed op je bezittingen en schulden. In het algemeen geldt dat zowel de waarde van bezittingen als de waarde van schulden afneemt door inflatie. Een voorbeeld:
Stel: de inflatie is in een bepaald jaar 10%, zoals het geval was in 2022. Je had op 1 januari 2022 € 1.000 op je spaarrekening staan. Voor het gemak gaan we ervan uit dat je geen rente kreeg op deze spaarrekening. Dan stond er op 31 december 2022 nog steeds hetzelfde bedrag op je spaarrekening. Het grote verschil is dat je daar op 1 januari 2022 meer voor kon kopen dan op 31 december 2022. Met de euro’s die je op 1 januari 2022 had, kon je op 31 december 2022 nog maar € 900,- aan dezelfde goederen kopen als die je op 1 januari 2022 kon kopen met € 1.000,-. Het omgekeerde geldt voor een schuld. De schuld wordt door de inflatie relatief minder groot.
Op 22 mei schreef het Centraal Bureau voor de Statistiek dat de huizenprijzen in april het hoogste punt ooit bereikten: in april 2024 lagen de prijzen voor het eerst hoger (0,7%) dan bij de vorige piek in juli 2022. In absolute euro’s zijn woningen nu dus meer waard dan ooit. Maar als we rekening houden met de inflatie, dan zijn woningen in de euro’s van juli 2022 nog steeds behoorlijk meer waard dan nu. Het duurt wel nog even voordat we de geldontwaarding ingehaald hebben.
Dit klinkt allemaal heel abstract. Daarom leggen we de gevolgen van inflatie uit met een concreet voorbeeld en een grafiek.
Iemand heeft in januari 2020 een woning gekocht van € 360.000,-. Als die woning precies de waardeontwikkeling volgde van de gemiddelde huizenprijzen, dan was de woning in april 2024 € 500.000,- waard. Dat is een prijsstijging van maar liefst € 140.000,-, ondanks een tijdelijke waardedaling tussen de zomers van 2022 en 2023.
In onderstaande grafiek geeft de blauwe lijn deze waardeontwikkeling in absolute euro’s weer.
Maar tussen januari 2020 en april 2024 stegen de prijzen met 22%. Dat betekent dat je in april 2024 22% minder kon kopen met een euro dan in januari 2020. Oftewel: de euro uit 2020 is in feite in april 2024 nog maar € 0,78 waard.
In de periode januari 2020 tot en met januari 2022 was de stijging van de huizenprijzen in de meeste maanden groter dan de inflatie, waardoor de reële huizenprijs steeg van € 360.000,- naar € 437.300,-. Maar in de maanden die volgden, ging de reële huizenprijs veelal omlaag, naar ongeveer € 375.000,-. Dit kwam enerzijds door de inflatie en anderzijds door de daling van de huizenprijzen tussen de zomers van 2022 en 2023. In augustus tot november 2023 zagen we zowel een stijging van de absolute als de reële prijs. Tussen november 2023 en april 2024 steeg wel de absolute huizenprijs van € 480.000,- naar € 500.000,-. Maar doordat we nog steeds inflatie hebben, bleef de reële huizenprijs hangen rond € 389.000,-.
Het beeld dat huiseigenaren slapend rijk worden, is dus een stuk genuanceerder. Ja, veel huiseigenaren hebben de afgelopen iets meer vermogen gekregen door de stijging van de huizenprijzen. Maar als we rekening houden met de inflatie, dan gaat het veelal om een beperkte stijging.
Voor een hypotheek geldt het omgekeerde als voor de huizenprijs. Daar werkt inflatie in het voordeel van de huiseigenaar. Laten we terugkeren naar het voorgaande voorbeeld.
Stel dat voor de aankoop van de woning in januari 2020 een aflossingsvrije hypotheek is afgesloten van € 360.000,- (in de praktijk kan dat niet, maar het is voor het voorbeeld eenvoudig om daarvan uit te gaan). Dan is die hypotheek in april 2024 in absolute euro’s nog steeds € 360.000,-. Maar in de euro’s van januari 2020 is de hypotheek nog maar € 280.000,-. Hoe merk je dat? Het deel van je netto-inkomen dat naar de hypotheeklasten gaat, is een stuk kleiner geworden.
Voor het eerst sinds 2019 voert de Europese Centrale Bank (ECB) een renteverlaging door. De verlaging bedraagt 0,25%. De depositorente gaat daarmee omlaag van 4,00% naar 3,75%. De ECB is namelijk positief over de inflatiedaling in de afgelopen tijd en is daarom bereid tot deze verlaging. Sinds september 2023 is de inflatie met 2,5% gedaald. Tegelijkertijd waarschuwt de ECB wel dat de inflatie de rest van het jaar waarschijnlijk rond het huidige niveau zal schommelen. Voor 2024 verwacht de ECB een gemiddelde inflatie van 2,5%. In 2025 daalt die naar verwachting naar 2,2% en in 2026 naar 1,9%. Voor 2024 betekent dit dat de inflatie hoger is dan de doelstelling van de ECB, die rond de 2% ligt.
De ECB wil zich nu nog niet uitspreken over rentebeslissingen in de rest van 2024. Daarvoor laat de ECB zich leiden door de ontwikkeling van de inflatiecijfers in de komende maanden. De algemene verwachting is dat er in juli geen volgende renteverlaging komt en dat de ECB eerst de nieuwe inflatiecijfers van de zomer afwacht en mogelijk in september besluit tot een verdere renteverlaging. Hoewel de ECB zegt dat zij haar besluiten onafhankelijk neemt, zal de ECB ook met een schuin oog kijken naar wat de centrale bank van de Verenigde Staten (de Fed) de komende maanden gaat doen. Normaal gesproken is de Fed altijd degene die een wijziging in het rentebeleid in gang zet, terwijl nu de ECB de eerste is.
De rentebesluiten van de ECB hebben niet allemaal hetzelfde effect op de verschillende rentes. In onderstaande grafiek laten we de renteontwikkeling zien van een aantal rentes in de periode 2022 tot en met nu. De groene lijn laat de ontwikkeling van de depositorente van de ECB zien. Daarbij staat ook de hoogte van de renteverhogingen en -verlaging vermeld.
In de grafiek kun je zien dat de geldmarktrente (de lichtblauwe lijn) en de variabele hypotheekrente (de donkerblauwe lijn) de ontwikkeling van de depositorente redelijk nauw volgen. De verwachting is dan ook dat we binnenkort een kleine daling zien van de gemiddelde variabele hypotheekrente.
Dat ligt anders bij de lange rentes op de financiële markten (gele lijn) en de vaste hypotheekrentes (oranje lijn). Die rentes worden wel beïnvloed door de besluitvorming van de ECB, maar dat hoeft niet te betekenen dat ze de renteontwikkeling van de ECB ook één op één volgen. Kijken we bijvoorbeeld naar de lange rentes op de financiële markten, dan zagen we in november en december 2023 een scherpe rentedaling. Beleggers kregen er vertrouwen in dat de ECB haar rente in 2024 een aantal keer zou verlagen, omdat de inflatie hard omlaag ging.
Maar die snelle daling van de inflatie begon in 2024 een beetje te stagneren. Het vertrouwen van de beleggers was iets te ver doorgeslagen. Het leek langer te duren voordat de ECB haar rente zou verlagen. Dit leidde tot een lichte stijgende trend van de lange rentes. Het is afwachten hoe de rentes op de financiële markten de komende maanden reageren. Maar zolang er geen grote verrassingen zijn qua inflatie, zullen er waarschijnlijk geen grote veranderingen optreden.
Normaal gesproken volgen de hypotheekrentes de rentes op de financiële markten. Maar dankzij de sterke concurrentie is de stijging bij de 10 jaar vaste hypotheekrente in 2024 tot nu toe heel beperkt gebleven. Ook voor de vaste hypotheekrentes lijken er op korte termijn geen grote wijzigingen op komst.
Er waren afgelopen week iets meer hypotheekrente-wijzigingen dan de week ervoor, maar het zijn er nog steeds niet veel. De gemiddelde hypotheekrentes stegen slechts heel licht. Aanstaande donderdag komt de Europese Centrale Bank (ECB) met een rentebesluit. Beleggers verwachten nog steeds een renteverlaging van 0,25%. Maar er is wel meer onrust ontstaan onder beleggers, omdat de voorlopige inflatiecijfers over mei een stijging laten zien naar 2,6%. In maart en april was de inflatie 2,4%. Beleggers hadden wel een lichte stijging verwacht naar 2,5%, maar 2,6% is een tegenvaller.
De afgelopen weken hadden beleggers nog de verwachting dat de ECB haar rente in juni met 0,25% of misschien zelfs met 0,5% zou verlagen. De ECB suggereerde dat de inflatie goed op weg was richting de doelstelling om rond de 2% te blijven. Het rentebeleid had zijn werk gedaan en er zou ruimte ontstaan voor enkele renteverlagingen in 2024.
Beleggers zullen nu met veel spanning kijken naar het rentebesluit, waarbij de verwachting wel is dat de ECB haar rente met 0,25% zal verlagen. Vooral de toelichting op het rentebesluit is belangrijk. Wat gaat de ECB zeggen over de tegenvallende inflatiecijfers en welke impact heeft dat voor het aantal renteverlagingen in 2024? Voor beleggers was al duidelijk dat er in juli geen verdere verlaging komt. Maar hoe zit dat na de zomer?
Ook de het kerninflatiecijfer in de Verenigde Staten (VS) over de maand april viel met 2,8% hoger uit dan verwacht. Er was gerekend op een daling ten opzichte van de maand maart, maar de kerninflatie bleef in maart gelijk. De kans op een renteverlaging door de centrale bank van de VS, de Fed, in juni lijkt daarmee helemaal verkeken. Grote vraag is wanneer de Fed wel gaat verlagen en hoe vaak in 2024.
Door de tegenvallende inflatiecijfers liepen de rentes op de financiële markten op. Het kan zijn dat veel geldverstrekkers deze week nog aankijken wat de ECB precies gaat zeggen en hoe de rentes op de financiële markten hierop reageren. Maar de kans is groot dat meerdere geldverstrekkers deze week of volgende week hun hypotheekrentes verhogen.
In de grafiek toont de oranje lijn de rente op de kapitaalmarkt voor Nederlandse staatsleningen van 10 jaar vast. Op de rechter-as staan de bijbehorende waardes.
De blauwe lijn laat de ontwikkeling zien van de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG. Op de linker-as staan de bijbehorende waarden.
Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as is het gemiddelde verschil tussen deze twee rentes in 2023.
De apk-check voor de auto kennen we wel. Maar heb je al eens gehoord van een apk voor je woning? Bij deze apk-check laat je je huis inspecteren op allerlei belangrijke aspecten. Denk aan de veiligheid van de woning, de staat van de cv-ketel en de kozijnen en fundering. Zo voorkom je achterstallig onderhoud, hoge kosten of onveilige situaties. En zo heb je nog langer woonplezier van je huis. Wat is zo’n apk voor je woning precies en waar let de deskundige op bij deze keuring?
Een apk van je woning is een bouwkundige keuring waarbij een bouwkundig inspecteur mogelijke gebreken opspoort. Zo’n keuring is handig als je een nieuwe woning koopt en wilt weten wat de bouwkundige staat ervan is. Maar een apk van je woning is ook aan te raden als je ergens al een tijdje woont. Dan weet je hoe je huis er bouwkundig gezien op dit moment voor staat.
Met een apk van je woning voorkom je dat gebreken erger worden en dat je daardoor voor hoge kosten komt te staan. Ook loop je dankzij een apk van je huis geen onnodige veiligheidsrisico’s. Je weet precies wat je eventueel moet vervangen of repareren, zodat je veilig en fijn kunt blijven wonen.
De apk van een woning geeft je inzicht in de bouwkundige staat van de woning. Je ontdekt bijvoorbeeld mogelijke gebreken of achterstallig onderhoud. Ook krijg je vaak een indicatie van de kosten daarvoor. Daarbij maakt de bouwkundig inspecteur onderscheid tussen directe kosten, kosten op termijn en niet-noodzakelijke kosten om eventueel je huis te verbeteren.
Daarnaast is een bouwkundige keuring soms nodig als je een huis erft of als je van plan bent om je huis te verkopen.
Een goede bouwkundig inspecteur neemt bij de apk van een woning alle belangrijke punten mee. Je kunt daarbij denken aan de volgende punten.
Als je een huis met verdiepingen of op de begane grond hebt, dan is het heel belangrijk dat de fundering goed is. Dit is de draagconstructie onder je woning. Deze zorgt ervoor dat je huis rechtop blijft staan. Een bouwkundig specialist controleert of de fundering nog in orde is.
Als je fundering vervangen moet worden, is dat vaak een kostenpost van tienduizenden euro’s. Daarom is het fijn dat iemand deze check voor je doet. Wanneer je een nieuwe woning koopt, kan een slechte of rotte fundering een dealbreaker zijn om het huis te kopen.
Ook zal de bouwkundig inspecteur de kruipruimte van je woning checken. Staat daar bijvoorbeeld water in? Is het leidingwerk in de kruipruimte goed aangelegd?
Zijn de vloeren en muren nog op orde of moet hier iets mee gebeuren? Is het belangrijk dat voegwerk wordt gerepareerd (bijvoorbeeld om tocht te voorkomen)? Ook dat laat de bouwkundige specialist je weten na de apk van je woning.
Zijn er lekkages op zolder? Dan komt dat negen van de tien keer door een lek dak. Een bouwkundig inspecteur kijkt dan ook altijd uitgebreid naar de staat van het dak. Deze specialist inspecteert bijvoorbeeld de dakpannen, de dakgoten, de schoorsteen en de daknokken.
Ten eerste kijkt de bouwkundig inspecteur naar je gas-, elektriciteits- en waterinstallaties. Deze moet je regelmatig laten controleren, omdat ze gevoelig zijn voor achterstallig onderhoud. Daarmee voorkom je bijvoorbeeld legionellagevaar of zelfs een gaslekkage of koolstofmonoxidevergiftiging. Gelukkig zijn dat geen dingen die vaak voorkomen. Maar het is wel goed om er regelmatig op te laten checken.
Bij de elektrische installatie kijkt de bouwkundig specialist onder andere naar de gebruikte elektramaterialen, de aardlekbeveiliging en de elektriciteitstoepassingen in de badkamer, keuken en het toilet (vochtige ruimtes).
Bij een apk-check van je woning bekijkt de installateur ook de ventilatie in je huis. Is je woning goed geventileerd? Als dat niet het geval is, kan er schimmel ontstaan. En wanneer de ventilatie niet op orde is in een ruimte met een verbrandingsinstallatie, dan kan het zelfs gevaarlijke situaties opleveren.
Een cv-ketel gaat gemiddeld zo’n 15 jaar mee. Als je deze regelmatig laat onderhouden, verbetert dat de levensduur. Een bouwkundig inspecteur kan de cv-ketel voor je checken. Werkt deze nog goed? Is er onderhoud nodig?
Heb je een hybride of gewone warmtepomp? Dan zal de inspecteur ook daarnaar kijken.
Zijn de kozijnen nog goed? Houden ramen en deuren de kou en warmte goed buiten? Of zit er misschien een lek in? Ook dat kan de inspecteur voor je checken.
Verder checkt de inspecteur de onderhoudsstaat van onder andere je keuken, badkamer, toilet en andere ruimtes. Als je al in het huis woont, zal dit meestal niet tot verrassingen leiden. Maar als je de keuring laat uitvoeren bij een huis dat je misschien wilt kopen, is het wel fijn dat diegene hiernaar kijkt.
Verder zal een bouwkundig inspecteur vluchtig je meterkast keuren. Ziet die er goed en veilig uit? Soms is een uitbreiding van de groepen nodig, bijvoorbeeld als je zonnepanelen hebt laten plaatsen. Vaak zal de zonnepaneleninstallateur je dit al laten weten. Maar mocht dit niet op orde zijn, dan kan de bouwkundig inspecteur het je ook laten weten.
Soms kun je de bouwkundig specialist ook vragen om tips voor verduurzaming van je woning. Het verschilt namelijk per huis bij welke verduurzamende maatregelen je het meeste baat hebt. Soms kan een bouwkundig specialist je hier inzicht in geven.
Bouwkundig specialisten controleren je woning altijd met een uitgebreide checklist. Na afloop ontvang je een keuringsrapport. Daarin staat alle informatie over de technische staat en onderhoudsstaat van je huis. Ook vind je in dit rapport de aandachtspunten en de verwachte kosten daarvoor.
Vaak vult de bouwkundig specialist de tekst aan met foto’s van (details in) het huis. Zo kun je nog beter zien waar de specialist het over heeft.
Bijna altijd komen er op z’n minst een paar kleine aandachtspunten uit de apk van je woning. Kijk goed welke aandachtspunten direct om actie vragen en wat de kosten op termijn (binnen 5 jaar) zijn. Dan kun je zelf beslissen wat je nu laat doen en wat later kan. Schakel de juiste professionals in om je huis op deze punten weer in de juiste staat te brengen.
Heb je de apk van de woning laten doen omdat je mogelijk dit huis wilt kopen? Dan kun je de verwachte kosten meenemen in je aankoopbeslissing. Vaak laat je de keuring uitvoeren nadat je een bod onder voorbehoud van bouwkundige keuring hebt gedaan. Vallen de kosten hoger uit dan het opgegeven bedrag? Dan mag je van de koop afzien zonder boete. Een andere optie is om in gesprek te gaan met de verkoper en te onderhandelen over de prijs. Wie weet willen zij je tegemoetkomen.
Veel woningkopers brengen een bod uit onder voorbehoud van financiering. Voor de verkoper geeft dat wel een klein risico. Wat als de financiering niet lukt? Maar je kunt je bod met financieringsvoorbehoud aantrekkelijker maken. Met een leencertificaat laat je aan de verkoper zien dat jij voldoende kunt lenen om het geboden bedrag te betalen. Dat geeft de verkoper meer zekerheid én geeft jou meer kans op de woning. Hoe werkt het leencertificaat precies?
Een leencertificaat is een verklaring van de hypotheekadviseur waarin staat dat jij voldoende middelen hebt om een woning voor dit bedrag te kopen. Daarbij gaat de hypotheekadviseur uit van je maximale hypotheek én het eigen geld dat je (eventueel in de vorm van een ontvangen schenking of overwaarde) inbrengt. Dit certificaat kun je naar de verkoper meesturen met je bod. De verkoper heeft dan meer zekerheid dat de koop kan doorgaan, ook als je een voorbehoud van financiering opneemt bij je bod.
Als je een nieuwbouwhuis koopt, is een leencertificaat soms verplicht. Bij bestaande woningen is het certificaat niet verplicht, maar is het wel verstandig om er één aan te vragen. Zo vergroot je je kansen op een huis.
Overigens wordt een leencertificaat ook weleens anders genoemd. Veelgebruikte synoniemen zijn ‘bewijs van leencapaciteit’, ‘hypotheekverklaring’, ‘biedcertificaat en ‘oriëntatiecertificaat’.
De meeste hypotheekadviseurs kunnen een leencertificaat voor je maken. Zo kun je bij alle adviseurs van Van Bruggen Adviesgroep zo’n certificaat aanvragen. Onze adviseurs kunnen het leencertificaat gratis voor je opstellen.
Om een leencertificaat te krijgen, bespreek je eerst jouw persoonlijke en financiële situatie met de hypotheekadviseur. Diegene berekent dan jouw maximale hypotheek. Door daar je eigen vermogen en een eventuele Starterslening of schenking bij op te tellen, bepaalt de hypotheekadviseur hoeveel jij maximaal aan een huis kunt uitgeven. Ook lever je hiervoor een aantal documenten aan, zoals een loonstrook, een overzicht van eventuele leningen, je pensioenoverzicht en afschriften van je bankrekening. Met al die informatie kan de hypotheekadviseur een leencertificaat voor je maken.
Bij Van Bruggen Adviesgroep is het eerste gesprek over jouw maximale hypotheek altijd gratis en vrijblijvend. Je zit nergens aan vast, maar weet wel direct wat jouw budget is voor een huis.
Bij de meeste hypotheekadviseurs is een leencertificaat gratis aan te vragen. Alleen SNS rekent hiervoor een bedrag. Bij Van Bruggen Adviesgroep kost een bewijs van leencapaciteit je niets.
Als je gaat bieden op een huis, dan raden wij bijna altijd aan om een bod onder voorbehoud van financiering te doen. Als je dat niet doet en de financiering toch niet rondkomt, dan zit je namelijk aan een forse boete vast. Die is vaak wel 10% van de koopsom. Bij het financieringsvoorbehoud kun je dus een leencertificaat toevoegen. Dat zet je in de bijlage van je e-mail. Verwijs daar ook naar in je e-mailtekst. Met het certificaat geef je aan de verkoper aan dat de kans groot is dat jouw financiering rondkomt. Veel verkopers nemen je bod daardoor serieuzer.
Breng jij veel eigen geld in en hoef je dus niet het hele bedrag met hypotheek te financieren? Dan is het ook nuttig om in je bod te vermelden dat je financieringsbehoud maar tot een bepaald bedrag geldt.
Stel: jij biedt € 450.000,- op een woning. Je kunt € 80.000,- aan eigen spaargeld inbrengen en financiert de rest van het bedrag met hypotheek. Dan kun je aangeven dat je biedt met een voorbehoud van financiering tot € 370.000,- (€ 450.000,- min € 80.000,-).
Houd er wel rekening mee dat je ook spaargeld nodig hebt om de kosten koper, een eventuele verbouwing en het interieur van te betalen. Dus je kunt niet al je eigen geld in de aankoop van het huis steken.
Een leencertificaat geeft geen garantie dat de woningaankoop doorgaat. Er zijn in ieder geval twee dingen belangrijk om rekening mee te houden.
Een leencertificaat laat zien wat jij op dat moment kunt besteden aan een woning. Houd er rekening mee dat dit bedrag kan veranderen als de tijd verstrijkt. Als de rentes stijgen, valt je maximale hypotheek mogelijk lager uit. Daarom is het handig om na een tijdje een nieuw leencertificaat te laten opstellen, zeker als de renteontwikkelingen snel gaan. Vaak is een leencertificaat 3 maanden geldig.
Jouw maximale hypotheek verschilt per huis. Door de nieuwe leennormen kun je bijvoorbeeld meer lenen voor een huis met een hoog energielabel dan voor een huis met een laag energielabel. Ook kun je in principe niet méér dan 100% van de woningwaarde lenen. Dus als het huis lager getaxeerd wordt dan gedacht, valt je maximale hypotheek mogelijk lager uit.
Oftewel: een maximale-hypotheek-berekening is altijd maatwerk. Het is dan ook altijd slim om contact op te nemen met je hypotheekadviseur voordat je een bod uitbrengt. Dan weet je zeker dat dit bod binnen jouw financiële mogelijkheden past én kun je een leencertificaat aanvragen voor deze specifieke woning.
Wil je weten hoeveel jij precies kunt lenen voor een woning? En ben je benieuwd in welke prijsklasse jij dus naar huizen kunt kijken? Vraag een oriëntatiegesprek aan met een Van Bruggen-adviseur bij jou in de buurt. Die helpt je graag verder.
Wie een ander huis wil kopen, staat voor deze keuze: eerst een ander huis kopen of eerst je huidige woning verkopen? Beide opties hebben voor- en nadelen. We zetten de belangrijkste overwegingen op een rij. Als je een nieuwbouwwoning koopt, is deze keuze misschien nog wel belangrijker. De periode tussen de aankoop van een nieuwbouwwoning en de verkoop van een bestaande woning kan namelijk lang zijn.
Bij dalende huizenprijzen zien we dat huizenbezitters die een andere woning willen kopenvanuit financieel oogpunt vaak liever eerst de huidige woning verkopen en daarna pas een ander huis kopen. In een markt met stijgende huizenprijzen zien we juist het omgekeerde. De huizenbezitter koopt dan liever eerst de nieuwe woning en verkoopt daarna pas zijn huidige woning, om nog even te profiteren van de stijgende trend. Het lastige is dat je natuurlijk nooit zeker weet wat de huizenprijzen de komende tijd gaan doen.
In de huidige krappe woningmarkt zien we dat veel huizenbezitters ervoor kiezen om eerst een nieuwe woning te vinden, voordat ze hun eigen woning in de verkoop zetten. De reden is dat ze bang zijn misschien geen geschikte andere woning te vinden als ze eerst hun eigen woning verkopen. We zien dat dit een grote belemmering is voor de doorstroming op de woningmarkt.
De meeste huizenbezitters hebben overwaarde op hun woning. Maar je weet pas exact hoeveel overwaarde je hebt zodra je de woning hebt verkocht. Als je een koopcontract voor de verkoop van je woning hebt getekend en de ontbindende voorwaarden voor de koper zijn verstreken, dan mag je bij de meeste geldverstrekkers voor de overwaarde uitgaan van het verschil tussen de verkoopwaarde, eventueel min de verkoopkosten, en de lopende hypotheek. Is je woning nog niet verkocht, dan is er onzekerheid over de overwaarde. De overwaarde kan ook nog eens beïnvloed worden door een stijging of daling van de huizenprijzen.
Het lukt meestal niet om de koop van de nieuwe woning en de verkoop van de bestaande woning op dezelfde dag bij de notaris te laten plaatsvinden. Dat betekent dat je of tijdelijk met twee woningen zit of tijdelijk elders moet wonen. In beide gevallen brengt het kosten met zich mee.
Heb je twee woningen? Dan betaal je over beide woningen hypotheekkosten en betaal je daarnaast waarschijnlijk voor een overbruggingshypotheek. Verkoop je je huidige woning voordat je de nieuwe woning kunt betrekken? Dan moet je tijdelijk een andere woning huren en mogelijk een deel van je spullen opslaan. Ook dan heb je dubbele kosten. Je hebt niet meer de kosten voor de hypotheek op de oude woning, maar wel de huur van de tijdelijke woning en de hypotheekkosten voor de nieuwe woning.
Veel huizenbezitters hebben op dit moment voor hun bestaande hypotheek een lage rente. Als die rente nog langere tijd vaststaat, dan kan het fijn zijn als je de huidige rente kunt meenemen naar de hypotheek voor de volgende woning. Ga wel goed na welke voorwaarden je geldverstrekker stelt om de lage rente te kunnen meenemen.
Tot nu toe bewegen de hypotheekrentes heel weinig in 2024. Maar renteontwikkelingen in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rentes kunnen in de toekomst dalen, waardoor het gunstig kan uitpakken als je eerst je huidige woning verkoopt en pas daarna een ander huis koopt. Als de rentes stijgen, dan had je beter eerst kunnen kopen en pas later verkopen.
Het blijft enorm rustig bij de hypotheekrentes. Er zijn heel weinig wijzigingen en de gemiddelde hypotheekrentes zijn dan ook nagenoeg gelijk aan de week ervoor.
Er zijn enkele zaken die belangrijk zijn voor de ontwikkeling van de rentes in de komende tijd. In de eerste plaats is het belangrijk wat de voorlopige inflatiecijfers over mei laten zien. Stokt de daling van de inflatie in de eurozone of zet die toch verder door?
De inflatiecijfers zullen ook van belang zijn voor het rentebesluit van de Europese Centrale Bank (ECB) begin juni. Maar algemeen is de verwachting dat de ECB haar rente gaat verlagen in juni. Belangrijker is wat ze zeggen over eventuele verdere verlagingen in 2024. De verwachting bij de meeste beleggers is dat er niet meteen nog een extra verlaging in juli achteraan komt.
En dan is er nog de Fed, de centrale bank van de Verenigde Staten. Beleggers gaan er vanuit dat er geen renteverlaging in juni komt. De grote vraag blijft wanneer de Fed wel gaat verlagen en hoeveel renteverlagingen zij in 2024 nog gaan doorvoeren. Daar krijgen we misschien in juni wel meer signalen over.
Laagste, hoogste en gemiddelde hypotheekrentes
We zagen in het eerste kwartaal het aantal verkopen van nieuwbouw aantrekken; tegelijkertijd zien we het aanbod van nieuwbouwwoningen krimpen. Overweeg jij een nieuwbouwwoning te kopen. Dan zijn dit 5 dingen om rekening mee te houden.
Het mooie van nieuwbouw ten opzichte van bestaande bouw is dat de woning moet voldoen aan bepaalde eisen qua energiezuinigheid. Dat betekent dat je energierekening laag is als je voor een nieuwbouwhuis kiest.
Dat is fijn om te weten, omdat je bij je woonlasten niet alleen naar de hypotheeklasten moet kijken, maar ook naar de energierekening. Overigens is er nog een kostenpost waar je tijdens de beginjaren minder voor hoeft te reserveren dan bij een bestaande woning: de onderhoudskosten.
Omdat je energielasten bij nieuwbouw veel lager zijn, mag je bij eenzelfde inkomen voor de aankoop van een nieuwbouwwoning meer lenen dan voor een bestaande woning met een lager energielabel. Hoeveel je extra kunt lenen, hangt af van je energielabel. Dit loopt al snel op tot € 20.000,- à
€ 50.000,- extra in vergelijking met de aankoop van een woning met een E-, F- of G-label.
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Dit scheelt 2% van de aankoopsom.
Waar je bij een nieuwbouwwoning wel rekening mee moet houden, is dat je gedurende de bouw dubbele lasten hebt. Een nieuwbouwwoning moet tenslotte gebouwd worden. Dat betekent dat je eerst de grond moet betalen en daarna verschillende bouwtermijnen, afhankelijk van hoe ver de bouw gevorderd is.
Hoe werkt dat in combinatie met de hypotheek? Je sluit bij de koop meteen een hypotheek af. Daarover betaal je dus vanaf het begin rente. Maar bij aanvang is slechts een deel van de hypotheek nodig om de grond te betalen; de rest van het geld zit in een bouwdepot. Over het bedrag in het bouwdepot ontvang je rente. Hoe verder je in het bouwproces komt, hoe meer rente je per saldo gaat betalen. Een onzekere factor daarbij is hoe lang de bouw gaat duren. Hoe langer de bouwperiode duurt, hoe hoger het bedrag is dat je aan bouwrente moet betalen.
Heb je overwaarde op je huidige woning en wil je die gebruiken om je hypotheek op de nieuwbouwwoning te verlagen? Dan heb je een overbruggingshypotheek nodig.
Als je de woning op papier nog niet verkocht hebt aan een andere koper, dan weet je nog niet zeker tegen welke prijs de woning uiteindelijk verkocht wordt. Dus weet je ook niet hoeveel overwaarde er precies in de woning zit. Geldverstrekkers rekenen daarom vaak met 90% van de verwachte verkoopwaarde om de hoogte van de overbruggingshypotheek te bepalen.
Je kunt de overwaarde beter te laag inschatten dan te hoog. Het is namelijk makkelijker om achteraf bij de verkoop een extra bedrag op je nieuwe hypotheek af te lossen dan om verplicht een extra hypotheek af te sluiten, omdat je geld te kort komt.
Houd er rekening mee dat je gedurende de bouw van de nieuwbouwwoning met driedubbele lasten te maken hebt, namelijk:
Vaak heb je de keuze of je de keuken of badkamer opgeleverd wilt krijgen door de aannemer of dat je die zelf laat plaatsen. Houd er in dat laatste geval, maar ook voor bijvoorbeeld de kosten voor de vloer, rekening mee dat de kosten kunnen oplopen zolang je geen overeenkomst met een leverancier hebt getekend. We zagen bijvoorbeeld dat de prijzen voor keukens, badkamers en ook voor hout in 2022 fors stegen als gevolg van de inflatie. Zorg er dus voor dat je ruim begroot. Dat geldt ook voor de tuin.
Controleer goed of een verwarmingsinstallatie deel uitmaakt van de koopsom. Vereniging Eigen Huis constateerde eerder dit jaar dat je bij nieuwbouw steeds vaker de verwarmingsinstallatie óf zelf moet aanschaffen na de oplevering óf apart moet leasen. De koopsom van de nieuwbouwwoning wordt zo kunstmatig lager gehouden. Maar uiteindelijk krijg je dan alsnog met hoge kosten voor een verwarmingsinstallatie te maken.
Met veel verdriet laten we weten dat Hans van Bruggen, de oprichter van Van Bruggen Adviesgroep en onze fijne oud-collega, op 18 mei is overleden. Hij werd 73 jaar en laat een vrouw en twee kinderen achter. We kijken met veel bewondering terug op alles wat hij meer dan 40 jaar lang voor Van Bruggen heeft gedaan. Met zijn dappere keuzes heeft hij Van Bruggen Adviesgroep gemaakt tot wat het vandaag de dag is. We zijn hem dankbaar voor alles wat hij als inspirerende zakenman, als fijne oud-collega en als mens voor ons heeft betekend.
Hans startte het bedrijf Van Bruggen Adviesgroep in 1973 vanuit zijn kamer in zijn ouderlijk huis. Dankzij zijn dappere keuzes en oog voor strategie werd Van Bruggen Adviesgroep onder zijn leiding al snel groter. Hans legde de focus op hypotheekadvies en besloot die dienstverlening aan andere intermediairs aan te bieden. Zijn visie? Door samenwerking groei je sneller. Met die keuze wist hij van Van Bruggen Adviesgroep in korte tijd een goed lopend bedrijf te maken.
Ook in de jaren die volgden, liet Hans zien dat hij niet terugdeinsde voor spannende beslissingen. Zo maakte hij in 1996 de toen nog ongebruikelijke keuze om van Van Bruggen Adviesgroep een franchiseorganisatie met kantoren door het hele land te maken.
Verder had Hans een gedurfde visie op marketing, die al snel zijn vruchten afwierp. Zo startte hij met de Nationale HypothekenKrant, die bij huishoudens door het hele land op de deurmat viel. Ook begon hij als een van de eersten met reclames op trams, radio en televisie, bijvoorbeeld in de vorm van sponsoring van het populaire tv-programma TV Makelaar. Daarmee maakte hij van Van Bruggen Adviesgroep in korte tijd een organisatie waar je niet meer omheen kon.
In 2017 gaf Hans het stokje door aan Pieter van Tuinen. Het was voor hem niet makkelijk om zijn vanaf de grond opgebouwde bedrijf uit handen te geven. Dus het bedrijf doorgeven was een dappere stap op zich. Nog jaren later bewaarde Hans alle uitgeknipte tijdschrift-advertenties en artikelen die waar dan ook over Van Bruggen Adviesgroep verschenen. Zelfs thuis had hij er een heel archief mee opgebouwd. Dat laat des te meer zien met hoeveel hart voor de zaak hij altijd aan Van Bruggen Adviesgroep heeft gebouwd.
Hans was een bewonderenswaardig man, die ieder van ons wist te inspireren door de manier waarop hij Van Bruggen Adviesgroep als succesvol bedrijf heeft opgebouwd. We zijn hem zeer dankbaar voor alles wat hij voor Van Bruggen Adviesgroep heeft betekend en voor wie hij was als mens.
Hans wordt begraven. We wensen Hans’ partner Beatrix en zijn kinderen Iris en Robert-Jan veel sterkte met dit grote verlies.
Veel mensen krijgen in mei vakantiegeld. Je kunt dit geld uitgeven aan een vakantie, maar we noemen ook graag een paar alternatieve bestedingsdoelen.
Regelmatig vragen mensen of het verstandig is om af te lossen op de hypotheek. Het antwoord is ‘Ja’. Geen hypotheek hebben is altijd goedkoper dan wel een hypotheek. Door af te lossen, ga je minder rente betalen en mogelijk ook minder aflossing. Je besparing is afhankelijk van de hypotheekrente die je betaalt.
Door af te lossen, bouw je ook aan je pensioenvoorziening. Als je nu extra aflost, heb je ook in de toekomst een lagere hypotheek, waardoor je maandelijks meer overhoudt. Dat is zeker fijn als je met pensioen gaat en je pensioeninkomen lager uitvalt dan je huidige inkomen uit loondienst of als zzp’er. Verwacht geen wonderen van een hypotheekaflossing van een paar duizend euro. Je hypotheeklasten gaan dan met slechts een paar euro naar beneden. Maar doe je dit regelmatig, dan zet dit uiteindelijk wel zoden aan de dijk.
Wel is ons advies om altijd te zorgen voor een goede spaarbuffer voordat je besluit om af te lossen. Heb je eenmaal afgelost, dan is het lastiger en duurder om dit later weer op te nemen. Heb je een persoonlijke lening? Dan betaal je daarvoor meestal een hogere rente dan voor een hypotheek. Ons advies is om dan af te lossen op de lening in plaats van de hypotheek.
Een andere optie is om je vakantiegeld te gebruiken om te verduurzamen. Op welke manieren je kunt verduurzamen, is afhankelijk van je woning. Er zijn veel verschillende kleine en grote maatregelen mogelijk. Verduurzaming is zeker een mooie investering van je vakantiegeld, die je in de toekomst geld oplevert. Heb je bijvoorbeeld nog geen zonnepanelen? Dan kun je met je vakantiegeld in combinatie met spaargeld je energierekening omlaag brengen.