Kosteloos eerste gesprek
100% onafhankelijke financieel advies
We vergelijken ruim 40 geldverstrekkers
Telefonisch, online of op de vestiging

Juni

Nieuws, Blogs, Vlogs

Toon

Wat doet inflatie met de waarde van je huis en hypotheek?

10 juni 2024

Inflatie betekent geldontwaarding. Oftewel: met een euro kun je door inflatie op dit moment minder kopen dan een jaar geleden. Het betekent dat prijzen van producten en diensten stijgen. Dat zie je bijvoorbeeld  bij boodschappen. Waar je een paar jaar geleden een pak kaas kocht voor € 6,00, is dat nu € 7,50 geworden. Hoe verder we teruggaan in de tijd, hoe groter de prijsstijging wordt. In het begin van deze eeuw kostte datzelfde pak kaas misschien maar € 4,00.

Invloed van inflatie op inkomen, bezittingen en schulden

Gelukkig stijgt je inkomen ook in de loop der tijd. Anders zou je in de toekomst steeds minder kunnen kopen. Wel is het zo dat de inflatie soms iets harder of juist minder hard stijgt dan je inkomen. Een jaarlijkse loonstijging is dan ook vaak voor een belangrijk deel een compensatie voor de inflatie.

Inflatie heeft ook invloed op je bezittingen en schulden. In het algemeen geldt dat zowel de waarde van bezittingen als de waarde van schulden afneemt door inflatie. Een voorbeeld:

Stel: de inflatie is in een bepaald jaar 10%, zoals het geval was in 2022. Je had op 1 januari 2022 € 1.000 op je spaarrekening staan. Voor het gemak gaan we ervan uit dat je geen rente kreeg op deze spaarrekening. Dan stond er op 31 december 2022 nog steeds hetzelfde bedrag op je spaarrekening. Het grote verschil is dat je daar op 1 januari 2022 meer voor kon kopen dan op 31 december 2022. Met de euro’s die je op 1 januari 2022 had, kon je op 31 december 2022 nog maar € 900,- aan dezelfde goederen kopen als die je op 1 januari 2022 kon kopen met € 1.000,-. Het omgekeerde geldt voor een schuld. De schuld wordt door de inflatie relatief minder groot.

Huizenprijzen

Op 22 mei schreef het Centraal Bureau voor de Statistiek dat de huizenprijzen in april het hoogste punt ooit bereikten: in april 2024 lagen de prijzen voor het eerst hoger (0,7%) dan bij de vorige piek in juli 2022. In absolute euro’s zijn woningen nu dus meer waard dan ooit. Maar als we rekening houden met de inflatie, dan zijn woningen in de euro’s van juli 2022 nog steeds behoorlijk meer waard dan nu. Het duurt wel nog even voordat we de geldontwaarding ingehaald hebben.

Dit klinkt allemaal heel abstract. Daarom leggen we de gevolgen van inflatie uit met een concreet voorbeeld en een grafiek.

Iemand heeft in januari 2020 een woning gekocht van € 360.000,-. Als die woning precies de waardeontwikkeling volgde van de gemiddelde huizenprijzen, dan was de woning in april 2024 € 500.000,- waard. Dat is een prijsstijging van maar liefst € 140.000,-, ondanks een tijdelijke waardedaling tussen de zomers van 2022 en 2023.

In onderstaande grafiek geeft de blauwe lijn deze waardeontwikkeling in absolute euro’s weer.

Absolute en reële waardeontwikkeling woningprijs januari 2020 tot en met april 2024

Maar tussen januari 2020 en april 2024 stegen de prijzen met 22%. Dat betekent dat je in april 2024 22% minder kon kopen met een euro dan in januari 2020. Oftewel: de euro uit 2020 is in feite in april 2024 nog maar € 0,78 waard.

In de periode januari 2020 tot en met januari 2022 was de stijging van de huizenprijzen in de meeste maanden groter dan de inflatie, waardoor de reële huizenprijs steeg van € 360.000,- naar € 437.300,-. Maar in de maanden die volgden, ging de reële huizenprijs veelal omlaag, naar ongeveer € 375.000,-. Dit kwam enerzijds door de inflatie en anderzijds door de daling van de huizenprijzen tussen de zomers van 2022 en 2023. In augustus tot november 2023 zagen we zowel een stijging van de absolute als de reële prijs. Tussen november 2023 en april 2024 steeg wel de absolute huizenprijs van € 480.000,- naar € 500.000,-. Maar doordat we nog steeds inflatie hebben, bleef de reële huizenprijs hangen rond € 389.000,-.

Het beeld dat huiseigenaren slapend rijk worden, is dus een stuk genuanceerder. Ja, veel huiseigenaren hebben de afgelopen iets meer vermogen gekregen door de stijging van de huizenprijzen. Maar als we rekening houden met de inflatie, dan gaat het veelal om een beperkte stijging.

Hypotheek

Voor een hypotheek geldt het omgekeerde als voor de huizenprijs. Daar werkt inflatie in het voordeel van de huiseigenaar. Laten we terugkeren naar het voorgaande voorbeeld.

Stel dat voor de aankoop van de woning in januari 2020 een aflossingsvrije hypotheek is afgesloten van € 360.000,- (in de praktijk kan dat niet, maar het is voor het voorbeeld eenvoudig om daarvan uit te gaan). Dan is die hypotheek in april 2024 in absolute euro’s nog steeds € 360.000,-. Maar in de euro’s van januari 2020 is de hypotheek nog maar € 280.000,-. Hoe merk je dat? Het deel van je netto-inkomen dat naar de hypotheeklasten gaat, is een stuk kleiner geworden.

Renteverlaging ECB heeft geen direct effect op vaste hypotheekrentes

10 juni 2024

Voor het eerst sinds 2019 voert de Europese Centrale Bank (ECB) een renteverlaging door. De verlaging bedraagt 0,25%. De depositorente gaat daarmee omlaag van 4,00% naar 3,75%. De ECB is namelijk positief over de inflatiedaling in de afgelopen tijd en is daarom bereid tot deze verlaging. Sinds september 2023 is de inflatie met 2,5% gedaald. Tegelijkertijd waarschuwt de ECB wel dat de inflatie de rest van het jaar waarschijnlijk rond het huidige niveau zal schommelen. Voor 2024 verwacht de ECB een gemiddelde inflatie van 2,5%. In 2025 daalt die naar verwachting naar 2,2% en in 2026 naar 1,9%. Voor 2024 betekent dit dat de inflatie hoger is dan de doelstelling van de ECB, die rond de 2% ligt.

De ECB wil zich nu nog niet uitspreken over rentebeslissingen in de rest van 2024. Daarvoor laat de ECB zich leiden door de ontwikkeling van de inflatiecijfers in de komende maanden. De algemene verwachting is dat er in juli geen volgende renteverlaging komt en dat de ECB eerst de nieuwe inflatiecijfers van de zomer afwacht en mogelijk in september besluit tot een verdere renteverlaging. Hoewel de ECB zegt dat zij haar besluiten onafhankelijk neemt, zal de ECB ook met een schuin oog kijken naar wat de centrale bank van de Verenigde Staten (de Fed) de komende maanden gaat doen. Normaal gesproken is de Fed altijd degene die een wijziging in het rentebeleid in gang zet, terwijl nu de ECB de eerste is.

Onzekerheid bij beleggers blijft

De rentebesluiten van de ECB hebben niet allemaal hetzelfde effect op de verschillende rentes. In onderstaande grafiek laten we de renteontwikkeling zien van een aantal rentes in de periode 2022 tot en met nu. De groene lijn laat de ontwikkeling van de depositorente van de ECB zien. Daarbij staat ook de hoogte van de renteverhogingen en -verlaging vermeld.

ECB depositorente en ontwikkeling verschillende rentes januari 2022 - juni 202

In de grafiek kun je zien dat de geldmarktrente (de lichtblauwe lijn) en de variabele hypotheekrente (de donkerblauwe lijn) de ontwikkeling van de depositorente redelijk nauw volgen. De verwachting is dan ook dat we binnenkort een kleine daling zien van de gemiddelde variabele hypotheekrente.

Dat ligt anders bij de lange rentes op de financiële markten (gele lijn) en de vaste hypotheekrentes (oranje lijn). Die rentes worden wel beïnvloed door de besluitvorming van de ECB, maar dat hoeft niet te betekenen dat ze de renteontwikkeling van de ECB ook één op één volgen. Kijken we bijvoorbeeld naar de lange rentes op de financiële markten, dan zagen we in november en december 2023 een scherpe rentedaling. Beleggers kregen er vertrouwen in dat de ECB haar rente in 2024 een aantal keer zou verlagen, omdat de inflatie hard omlaag ging.

Maar die snelle daling van de inflatie begon in 2024 een beetje te stagneren. Het vertrouwen van de beleggers was iets te ver doorgeslagen. Het leek langer te duren voordat de ECB haar rente zou verlagen. Dit leidde tot een lichte stijgende trend van de lange rentes. Het is afwachten hoe de rentes op de financiële markten de komende maanden reageren. Maar zolang er geen grote verrassingen zijn qua inflatie, zullen er waarschijnlijk geen grote veranderingen optreden.

Normaal gesproken volgen de hypotheekrentes de rentes op de financiële markten. Maar dankzij de sterke concurrentie is de stijging bij de 10 jaar vaste hypotheekrente in 2024 tot nu toe heel beperkt gebleven. Ook voor de vaste hypotheekrentes lijken er op korte termijn geen grote wijzigingen op komst.

Gemiddelde hypotheekrenteontwikkeling

Gemiddelde renteontwikkeling juni 2023 tot en met juni 2024

Renteverschil van diverse geldverstrekkers, verschil in rentes met NHG versus zonder nhg per 9 juni 2024

Wachten op rentebesluit ECB na hogere inflatie eurozone

03 juni 2024

Er waren afgelopen week iets meer hypotheekrente-wijzigingen dan de week ervoor, maar het zijn er nog steeds niet veel. De gemiddelde hypotheekrentes stegen slechts heel licht. Aanstaande donderdag komt de Europese Centrale Bank (ECB) met een rentebesluit. Beleggers verwachten nog steeds een renteverlaging van 0,25%. Maar er is wel meer onrust ontstaan onder beleggers, omdat de voorlopige inflatiecijfers over mei een stijging laten zien naar 2,6%. In maart en april was de inflatie 2,4%. Beleggers hadden wel een lichte stijging verwacht naar 2,5%, maar 2,6% is een tegenvaller.

Gemiddelde renteontwikkeling juni 2023 - juni 2024

Rentes op financiële markten stijgen

De afgelopen weken hadden beleggers nog de verwachting dat de ECB haar rente in juni met 0,25% of misschien zelfs met 0,5% zou verlagen. De ECB suggereerde dat de inflatie goed op weg was richting de doelstelling om rond de 2% te blijven. Het rentebeleid had zijn werk gedaan en er zou ruimte ontstaan voor enkele renteverlagingen in 2024.

Beleggers zullen nu met veel spanning kijken naar het rentebesluit, waarbij de verwachting wel is dat de ECB haar rente met 0,25% zal verlagen. Vooral de toelichting op het rentebesluit is belangrijk. Wat gaat de ECB zeggen over de tegenvallende inflatiecijfers en welke impact heeft dat voor het aantal renteverlagingen in 2024? Voor beleggers was al duidelijk dat er in juli geen verdere verlaging komt. Maar hoe zit dat na de zomer?

Ook de het kerninflatiecijfer in de Verenigde Staten (VS) over de maand april viel met 2,8% hoger uit dan verwacht. Er was gerekend op een daling ten opzichte van de maand maart, maar de kerninflatie bleef in maart gelijk. De kans op een renteverlaging door de centrale bank van de VS, de Fed, in juni lijkt daarmee helemaal verkeken. Grote vraag is wanneer de Fed wel gaat verlagen en hoe vaak in 2024.

Door de tegenvallende inflatiecijfers liepen de rentes op de financiële markten op. Het kan zijn dat veel geldverstrekkers deze week nog aankijken wat de ECB precies gaat zeggen en hoe de rentes op de financiële markten hierop reageren. Maar de kans is groot dat meerdere geldverstrekkers deze week of volgende week hun hypotheekrentes verhogen.

Gemiddelde kapitaalmarkt en hypotheekrente

In de grafiek toont de oranje lijn de rente op de kapitaalmarkt voor Nederlandse staatsleningen van 10 jaar vast. Op de rechter-as staan de bijbehorende waardes.

De blauwe lijn laat de ontwikkeling zien van de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG. Op de linker-as staan de bijbehorende waarden.

Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as is het gemiddelde verschil tussen deze twee rentes in 2023.