Kosteloos eerste gesprek
100% onafhankelijke financieel advies
We vergelijken ruim 40 geldverstrekkers
Telefonisch, online of op de vestiging

April

Nieuws, Blogs, Vlogs

Toon

Verschillen in rente-opslag aflossingsvrije hypotheken tussen geldverstrekkers kleiner geworden

09 april 2024

Het blijft opvallend dat geldverstrekkers een rente-opslag hanteren voor (bank)spaarhypotheken, wat vooral ten koste gaat van de schatkist.

Wie een andere hypotheekvorm heeft dan een annuïteiten- of lineaire hypoheek, betaalt bij de meeste geldverstrekkers een rente-opslag. Dat geldt bijvoorbeeld voor een aflossingsvrije hypotheek, maar ook voor een nog lopende (bank)spaarhypotheek

Het idee achter de rente-opslag bij een aflossingsvrije hypotheek is dat de geldverstrekker een groter risico loopt dan bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Tijdens de looptijd wordt immers niet afgelost. Dus als de woning ooit per executie verkocht moet worden, omdat de eigenaar niet meer voldoet aan de betalingsverplichtingen, dan is de restschuld even groot als aan het begin van de looptijd. Dat is een risicovollere situatie dan bij andere hypotheekvormen: de restschuld bij een annuïteiten- en lineaire hypotheek is in zo’n situatie door de aflossingen kleiner dan die bij een aflossingsvrije hypotheek. 

Gemiddelde rente-opslag

De gemiddelde rente-opslag bedraagt voor 10 jaar vast 0,11% tot 0,14% voor respectievelijk NHG-hypotheken en hypotheken zonder NHG tot en met 100% van de marktwaarde. Voor 20 jaar vast ligt de gemiddelde opslag iets hoger met respectievelijk 0,15% voor NHG-hypotheken en 0,19% voor hypotheken zonder NHG tot en met 100% van de marktwaarde.

Dit zijn overigens gemiddelden. Er zitten behoorlijke verschillen tussen geldverstrekkers. Enkele geldverstrekkers rekenen helemaal geen rente-opslag voor aflossingsvrije hypotheken, maar er zijn ook geldverstrekkers die rente-opslagen rekenen van 0,2%, 0,3% of zelfs 0,55%. Als je aan het einde van een rentevaste periode zit of als je een andere woning koopt en een gedeeltelijke of volledige aflossingsvrije hypotheek of een andere oude hypoheekvorm hebt, kan het dus lonen om te onderzoeken welke geldverstrekker in jouw geval gunstige rentes biedt kijkend naar je hele hypotheek.

Kijken we naar zes jaar geleden, dan zien we dat de gemiddelde rente-opslagen redelijk gelijk zijn gebleven. Maar er zijn 2 belangrijke ontwikkelingen:

1. Er zijn minder geldverstrekkers die geen rente-opslag hanteren voor een aflossingsvrije hypotheek. In 2018 hanteerde 45% van de geldverstrekkers geen rente-opslag, terwijl dat percentage in 2024 gedaald is naar 17%. De trend is dus dat steeds meer geldverstrekkers een rente-opslag hanteren voor een aflossingsvrije hypotheek.
2. Overall zijn de verschillen in renteopslag tussen geldverstrekkers kleiner geworden. Dat geldt al helemaal als iemand kiest voor een lange rentevaste periode van 20 jaar. Nog steeds zien we dat vooral banken een iets hogere rente-opslag hanteren dan andere geldverstrekkers. De meeste banken hanteren wel iets lagere rente-opslagen dan in 2018.

Rente-opslag (bank)spaarhypotheek ten koste van schatkist

De rente-opslagen gelden vaak niet alleen voor een aflossingsvrije hypotheek, maar ook voor (bank)spaarhypotheken. Dat is vreemd. Op die hypotheken wordt dan wel niet maandelijks afgelost. Maar als de consument niet meer aan zijn betalingsverplichting voldoet, dan kan de opgebouwde waarde wel verrekend worden met de hypotheek. Dan geldt in feite dezelfde restschuldsituatie als bij een annuïteitenhypotheek, en die is niet heel risicovol.

Veel consumenten zullen er niet over klagen, omdat hun (bank)spaarhypotheek al lange tijd loopt en het effect op de netto hypotheeklast klein is. Een hogere rente betekent een lagere spaarpremie en de rente is wel aftrekbaar en de premie niet. In sommige situaties kan de netto maandlast zelfs licht dalen bij een iets hogere rente. 

Het zijn dus vooral de geldverstrekkers die een hogere marge verdienen en dat gaat met name ten koste van de schatkist, omdat de consument een hogere renteaftrek krijgt. Sommige geldverstrekkers maken het wel heel bont door zelfs een hogere rente te hanteren voor een (bank)spaarhypotheek dan voor een aflossingsvrije hypotheek.

Hypotheekrente-ontwikkelingen blijven eentonig, ondanks presentatie inflatiecijfers

09 april 2024

Maar weinig geldverstrekkers wijzigden hun hypotheekrentes afgelopen week. Het saaie beeld van nauwelijks hypotheekrentewijzigingen dat we eigenlijk al heel 2024 zien, zet zich dus voort.

Renteontwikkeling april 2023 - april 2024

Inflatie Nederland stijgt

De voorlopige inflatiecijfers voor Nederland worden altijd iets eerder gepresenteerd dan die voor de gehele eurozone. De inflatiecijfers voor Nederland vielen tegen: de inflatie steeg van 2,8% in februari naar 3,1% in maart.

De hoop is toch dat we elke maand iets lagere inflatiecijfers gaan zien, zodat er ruimte komt voor de Europese Centrale Bank (ECB) om haar rente te verlagen. Als de inflatie hard genoeg daalt, zullen beleggers ook een lagere rente vragen en ontstaat er ruimte voor een daling van de hypotheekrentes. Wel moeten we de verwachtingen iets temperen. Alleen als de inflatie harder daalt dan verwacht, leidt dit tot een rentedaling op de financiële markten en bij de hypotheekrentes.

Inflatie eurozone daalt

Uit Nederland kwam er dus slecht nieuws, maar voor de ECB en beleggers is het grote plaatje belangrijk. Daarvoor wordt gekeken naar de cijfers in de eurozone. De inflatie daalde binnen de eurozone juist harder dan verwacht: van 2,6% in februari naar 2,4% in maart. Daarmee wordt de dalende trend van de afgelopen maanden voortgezet. Goed nieuws dus.

Maar deze ontwikkeling leidde niet tot een daling van de rentes op de financiële markten. Afgelopen week was zelfs sprake van een lichte rentestijging.

Wat heb ik te besteden op de NVM Open Huizen Dag?

02 april 2024

De NVM Open Huizen Dag op zaterdag 6 april zal waarschijnlijk druk bezocht worden. Van Bruggen Adviesgroep merkt in haar vestigingen dat nog steeds veel starters graag een woning willen kopen. Waar veel huizenbezitters vorig jaar nog voorzichtig waren, zien we ook onder deze groep een grotere behoefte om een andere koopwoning te vinden. Dat vertaalt zich in meer vraag naar koopwoningen, terwijl het aanbod nog steeds beperkt is. Daardoor zijn de prijzen op jaarbasis tussen februari 2023 en februari 2024 al met 4% gestegen. Wij verwachten dat die stijging de komende maanden verdergaat. Het gevolg is dat overbieden weer vaker voorkomt.

Wees realistisch over wat je te besteden hebt

Ga je op zoek naar een koopwoning. Zorg er dan voor dat je weet hoeveel je te besteden hebt. Er zijn manieren om snel uit te vinden hoeveel je kunt lenen. Bijvoorbeeld via de maximale-hypotheek-berekening op een website. Bedenk wel dat de uitkomst zo goed is als de input die je hebt gegeven, dat het een momentopname is en dat de snelle berekening mogelijk geen rekening houdt met persoonlijke omstandigheden. Zo wordt je bestaande hypotheek niet altijd meegenomen.

De berekening van je budget voor een huis is voor een starter eenvoudiger dan voor een doorstromer. Die laatste heeft al een eigen woning en een bestaande hypotheek. Dat biedt extra mogelijkheden: je kunt de overwaarde in het nieuwe huis steken en kunt mogelijk een lage rente meenemen.

Aan de andere kant moet je er wel rekening mee houden dat de hypotheek al een tijdje loopt. Voor de bestaande hypotheek geldt de resterende looptijd.

Extra lenen dankzij goed energielabel

Nieuw voor zowel starters als doorstromers is dat de maximale hypotheekmogelijkheid sinds dit jaar gekoppeld is aan het energielabel van de woning die je koopt.

Hoe beter het energielabel, hoe meer je kunt lenen. Het bedrag dat je extra kunt lenen, loopt van € 5.000,- voor een woning met een energielabel C of D tot € 50.000,- voor een woning met een energielabel A+++++ met energieprestatie-garantie voor minimaal 10 jaar.

Starter

Hoeveel je als starter te besteden hebt aan een koopwoning is afhankelijk van hoeveel je kunt lenen en hoeveel spaargeld je hebt. Op websites kun je een snelle berekening maken van je hypotheekmogelijkheden. Zorg er dan wel voor dat je ook eventuele leningen, zoals een studieschuld, goed invult. Heb je geen vast contract of ben je zzp’er? Dan is het altijd raadzaam om een financieel adviseur een maatwerk-berekening te laten maken. Sowieso is een berekening op een website en bij een financieel adviseur een momentopname. Als de hypotheekrente wijzigt, dan verandert ook het bedrag dat jij maximaal kunt lenen. Hetzelfde geldt als je inkomen wijzigt.

Wie een woning koopt, heeft sowieso spaargeld nodig. Tegenwoordig kun je namelijk maximaal 100% van de waarde van de woning lenen. Dat betekent dat je de bijkomende kosten uit spaargeld moet betalen. Denk aan notaris-, hypotheekadvies-, taxatie- en eventuele NHG-kosten. Bovendien moet je een deel van je spaargeld reserveren voor de verhuizing en de inrichting van je woning.

In steeds meer steden en regio’s wordt weer overboden. Houd er, voordat je overbiedt, wel rekening mee dat de taxatiewaarde soms lager uitvalt dan het bedrag dat jij biedt. Je kunt het bedrag boven de taxatiewaarde niet financieren vanuit de hypotheek; dit moet uit spaargeld komen.

Tip: financier verduurzaming mee

Heb je een woning gekocht? Dan is het verstandig om meteen een extra bedrag te lenen om de woning te verduurzamen. Je verdient dit bedrag meestal snel terug, omdat de waarde van de woning stijgt door verduurzaming en je energiekosten lager uitvallen. Hoeveel je extra kunt lenen, is afhankelijk van het energielabel van de woning die je koopt.

Koop je een woning met een E-, F- of G-label? Dan kun je € 20.000,- extra lenen om te verduurzamen.

Bij een C- of D-label is dat € 15.000,-, en bij een label A+++, A++, A+, A of B kun je € 10.000,- extra lenen.

Doorstromer

Een doorstromer is een bestaande huizenbezitter die een andere woning koopt. Een doorstromer heeft vaak meer te besteden dan een starter, omdat doorstromers naast een hypotheek en spaargeld de overwaarde op de bestaande woning in het nieuwe huis kunnen investeren.

Hypotheek berekenen als doorstromer

Houd er rekening mee dat een snelle maximale-hypotheek-berekening op een website je bestaande hypotheek niet meeneemt. Heb je bijvoorbeeld een annuïteiten- of lineaire hypotheek, dan telt voor de maximale hypotheek mee dat je voor dat deel niet mag rekenen met een nieuwe looptijd van 30 jaar. Je moet hiervoor met de resterende looptijd rekenen. Dat kan betekenen dat je als doorstromer minder kunt lenen dan de snelle berekening op de website toont.

Aan de andere kant is er een grote kans dat je voor je huidige hypotheek een veel lagere rente betaalt dan nu gebruikelijk is in de markt. Misschien kun je die lage rente meenemen naar de volgende woning en hypotheek, waardoor je juist meer kunt lenen dan het bedrag dat uit de tool rolt op basis van de huidige rente. Tenminste, als de resterende rentevaste periode nog minimaal 10 jaar is. Anders rekent de hypotheekaanbieder namelijk met een toetsrente van 5% over dit deel van de hypotheek, waardoor je juist minder kunt lenen dan uit de websiteberekening volgt. Dat terwijl je die lage rente graag wilt meenemen, zeker als de rente nog voor een aantal jaar vaststaat.

Sowieso is het belangrijk om na te gaan onder welke voorwaarden je deze rente mag meenemen. Kortom: laat een maatwerkwerk-berekening maken en vraag van tevoren onder welke voorwaarden je een lage rente kunt meenemen.

Spaargeld

Voor het spaargeld geldt hetzelfde als voor een starter. Als je eigen spaargeld inbrengt, heb je meer te besteden. Dat vergroot dus je mogelijkheden.

Overwaarde

Wat duidelijk anders is voor een doorstromer dan voor een starter is dat je al een huis hebt. Voor de meeste mensen geldt dat ze een behoorlijke overwaarde in hun woning hebben zitten. Dat betekent dat een doorstromer extra geld te besteden heeft aan een volgende woning.

Verkoop je eerst je huidige woning en ga je daarna pas op zoek naar een andere woning? Dan weet je precies hoeveel je aan overwaarde extra te besteden hebt. Maar in de huidige woningmarkt zien we dat doorstromers vaak eerst op zoek gaan naar een andere woning en pas later hun eigen woning verkopen.

Dat betekent dat je een schatting moet maken van de overwaarde op je woning. Omdat die overwaarde in de stenen zit, heb je een overbruggingshypotheek nodig als je nieuwe woning later bij de notaris passeert dan de woning die je verkoopt. Een geldverstrekker zal een marge aanhouden: meestal kun je 90% van de overwaarde financieren met een overbruggingshypotheek.

Extra lenen voor verduurzamen

De tip die we eerder gaven om een extra leengedeelte voor energiebesparende maatregelen mee te nemen geldt ook voor doorstromers. Dit is dus zeker interessant om in gedachten te houden als je een nieuwe woning koopt en financiert.

Weinig rentebewegingen

02 april 2024

We kunnen het rentebericht van vorige week grotendeels herhalen. Er zijn maar weinig hypotheekrentewijzigingen. Bij de wijzigingen die er zijn, gaat het meestal om kleine veranderingen voor een beperkt aantal rentevaste periodes. Wel gaat het in bijna alle gevallen om verlagingen, terwijl er vorige week ongeveer evenveel verlagingen als verhogingen waren. Die rust komt mede doordat we weinig bewegingen zien bij de rentes op de financiële markten, waarbij de trend afgelopen week licht dalend was.

Opvallend: de lange rentes (20 en 30 jaar vast) dalen in 2024 iets harder dan de korte rentes.

Gemiddelde renteontwikkeling maart 2023 tot en met maart 2024