Wie als 50’er plannen heeft om nog een grote uitgave te doen en hiervoor een hypotheek nodig heeft, kan dit vaak het beste plannen voor zijn 57e. Vanaf 57 jaar kun je namelijk te maken krijgen met minder mogelijkheden, onder meer omdat dan rekening wordt gehouden met je pensioeninkomen.
Dat betekent dat het ook goed is om op tijd na te denken over eventueel toekomstige plannen. Want soms is het verstandig vóór je 57e de financiering te regelen, terwijl je dat geld wellicht pas later nodig hebt. Een grote uitgave kan zijn dat je bijvoorbeeld een auto of camper wilt kopen, of een vakantiewoning, of een schenking in de toekomst aan je kind wilt doen om zelf een woning te kunnen kopen. Een ander voorbeeld is dat je geld wilt reserveren zodat je vanaf een bepaalde leeftijd minder kunt gaan werken en je dit deels wilt financieren uit je huidige overwaarde.
Veel 50’ers hebben een behoorlijk grote overwaarde in hun woning zitten. De gemiddelde overwaarde van een 50’er ligt op dit moment rond de € 250.000,-. Dit is uiteraard slechts een gemiddelde en hangt uiteindelijk helemaal af van de persoonlijke situatie.
Veel 50’ers kunnen een deel van die overwaarde benutten om goedkoop een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten en een grote uitgave te doen of te reserveren voor later. Geldverstrekkers hanteren over het algemeen als regel dat een aflossingsvrije hypotheek maximaal 50% van de waarde van de woning mag bedragen. Daarbij wordt ook rekening gehouden met een eventueel al bestaande aflossingsvrije hypotheek. Belangrijk is natuurlijk wel dat de hypotheeklasten nu en in de toekomst betaalbaar zijn. Daar kun je behoorlijk wat zekerheid over krijgen, door de rente lang vast te zetten voor 20 of 30 jaar. Ondanks de gestegen hypotheekrentes kan dat nog altijd tegen een laag rentepercentage.
Rekenvoorbeeld 1
Een stel van beiden 55 jaar heeft een studerende zoon en een eigen woning die € 500.000,- waard is, met daarop een hypotheek van € 200.000,-, waarvan € 100.000,- een spaarhypotheek (resterende looptijd 10 jaar) en € 50.000,- aflossingsvrij. Het is hun wens om, als hun kind klaar is met studeren, te helpen met een eenmalige grote schenking van € 100.000,- (en mocht die afgeschaft zijn; willen ze een familiehypotheek van € 100.000,- verstrekken).
Op basis van hun huidige inkomens kunnen ze die € 100.000,- aflossingsvrij als extra hypotheek nemen. Het totale aflossingsvrije deel komt daarmee op € 150.000,- en dat is minder dan 50% van de waarde van de woning; in dit geval € 250.000,-. Door de rente 30 jaar vast te zetten tegen een rente van bijvoorbeeld 2,5% weten ze dat ze een extra maandlast hebben van € 208,- in de maand.
Die extra last kunnen ze prima betalen met hun huidige inkomen. De spaarhypotheek die ze hebben afgesloten, wordt op hun 65e afgelost. Ze weten daardoor dat de hypotheeklast ook betaalbaar is met hun pensioeninkomen.
Als dit stel de extra hypotheek wil afsluiten vanaf of na hun 57e, dan lopen ze een gerede kans dat de geldverstrekker geen hypotheek wil verstrekken, doordat de geldverstrekker rekening houdt met een lager pensioeninkomen. Bij de berekening of de hypotheeklasten betaalbaar zijn, wordt er in beginsel vanuit gegaan dat de hypotheek een annuïteitenhypotheek is. Dat betekent dat er minder mogelijk is. Soms is een geldverstrekker bereid om naar de werkelijke lasten te kijken, die veel lager zijn, omdat je voor de aflossingsvrije hypotheek alleen rente betaalt en geen aflossing.
Rekenvoorbeeld 2
Een ander stel van beiden 55 jaar heeft de wens om vanaf hun 60e minder te gaan werken. Zij hebben maar beperkt spaargeld en willen de netto inkomensachteruitgang van € 1.000,- per maand opvangen middels een extra hypotheek. Ze verwachten dat voor hen de pensioenleeftijd nog oploopt naar 68 jaar, wat betekent dat ze 8 jaar moeten overbruggen. In totaal hebben ze dan een extra hypotheek nodig van ongeveer € 120.000,-. Namelijk 8 * € 1.000,- * 12 als inkomensaanvulling, plus € 24.000,- om de extra hypotheekrente in die 8 jaar van te betalen (te weten € 250,- per maand bij wederom een rente van 2,5%).
Ook in dit voorbeeld geldt dat de kans dat ze een dergelijke hypotheek van € 120.000,- af kunnen sluiten groter is wanneer ze dit doen voor hun 57e, omdat ze anders de kans lopen dat een geldverstrekker op 60-jarige leeftijd niet bereid is om deze hypotheek te verstrekken. En ook in dit voorbeeld is het natuurlijk weer belangrijk om goed te bekijken of de hypotheek betaalbaar blijft met het pensioeninkomen. Waarbij je er ook nog eens rekening mee moet houden dat je ook minder pensioen gaat opbouwen als je inkomen omlaag gaat, doordat je minder gaat werken.
Niet voor iedereen is een toekomstige hypotheek lastiger; dus ook niet de noodzaak om voor je 57e een extra hypotheek af te sluiten. Want het nadeel is natuurlijk dat je al meteen kosten maakt, namelijk rente gaat betalen, terwijl de rente op een spaarrekening zo goed als 0% is en ook op een depositorekening een stuk lager dan de te betalen hypotheekrente. Hoe langer de uitgave in de toekomst ligt, hoe hoger in feite je reserveringskosten. Maar menig 50’er zal graag bereid zijn om die reserveringskosten te betalen als daarmee de wens in de toekomst in vervulling kan gaan.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Door de lagere hypotheekrente en de gedaalde hypotheekrenteaftrek zijn de voordelen van een bankspaarhypotheek de afgelopen jaren een stuk kleiner geworden. Maar nog altijd geldt dat een bankspaarhypotheek lagere netto hypotheeklasten geeft dan een annuïteitenhypotheek. De bankspaarhypotheek kan sinds 1 januari 2013 niet meer als nieuwe hypotheek worden afgesloten, maar degene die deze hypotheek al had, mag deze wel gewoon uitdienen.
Bij het afsluiten van een nieuwe rentevaste periode krijgen wij regelmatig de vraag of het niet verstandig is om de bankspaarhypotheek om te zetten in een annuïteitenhypotheek, omdat de spaarinleg omhoog gaat bij een lagere hypotheekrente. Het antwoord is nee, tenminste als het je bedoeling is om de hypotheek uiteindelijk wel af te lossen. Er kunnen overigens wel andere redenen zijn om een bankspaarhypotheek om te zetten in een andere hypotheekvorm.
Laten we eerst nog even bekijken waarom de bankspaarhypotheek in het verleden zo populair was. Dat was te danken aan de gunstige fiscale constructie. Op een bankspaarhypotheek wordt gedurende de looptijd niet afgelost. Daardoor heb je maximale hypotheekrenteaftrek gedurende de looptijd. Daarnaast betaal je een spaarinleg, waarover je als vergoeding de hypotheekrente ontvangt. Aan het einde van de looptijd heb je precies het hypotheekbedrag bij elkaar gespaard en los je in één keer belastingvrij de hypotheek af. De bankpaarhypotheek kenmerkt zich als een hypotheek met een constante netto maandlast zolang de rente vaststaat. Als de hypotheekrente omhoog gaat, dan gaat de netto maandlast slechts beperkt omhoog.
Bij een bankspaarhypotheek van € 200.000,- was je bij een constante hypotheekrente van 5% over de gehele looptijd ongeveer € 40.000,- à € 55.000,- netto goedkoper uit dan met een annuïteitenhypotheek. Het netto voordeel was zelfs groter voor de hogere inkomens, omdat die een veel hogere renteaftrek hadden.
De voordelen van een bankspaarhypotheek ten opzichte van een annuïteitenhypotheek zijn de afgelopen jaren minder geworden. De belangrijkste oorzaken in volgorde van grootste impact:
De belangrijkste oorzaak voor het verminderde voordeel is de veel lagere hypotheekrente. Hoe lager de hypotheekrente, hoe minder groot het voordeel ten opzichte van de annuïteitenhypotheek.
We laten dit zien aan de hand van een voorbeeld.
Stel je hebt 20 jaar achter de rug van je bankspaarhypotheek ter grootte van € 200.000,- en voor het gemak gaan we er even vanuit dat je al die jaren 5% hypotheekrente hebt betaald. Je hebt dus nog 10 jaar te gaan.
Het alternatief is om de bankspaarhypotheek om te zetten in een annuïteitenhypotheek. Dankzij de opgebouwde spaarwaarde kun je een veel lagere annuïteitenhypotheek afsluiten. Na 20 jaar heb je bijna € 100.000,- spaarkapitaal opgebouwd, je houdt dus nog slechts een hypotheek van ongeveer € 100.000,- over.
Zou de hypotheekrente nog steeds 5% zijn en heb je een middeninkomen, dan ben je met de bankspaarhypotheek de laatste 10 jaar ongeveer € 25.000,- goedkoper uit dan met een annuïteitenhypotheek.
Doordat de hypotheekrente fors is gedaald, naar ongeveer 1,35% voor 10 jaar vast met NHG, is het netto voordeel van de bankspaarhypotheek in de resterende 10 jaar gedaald naar ongeveer € 7.000,-. Maar je bent dus nog altijd een stuk voordeliger uit met een bankspaarhypotheek, zelfs als je rekening houdt met de vaak iets hogere rente die je moet betalen voor een bankspaarhypotheek.
De bankspaarhypotheek is interessanter bij een hogere hypotheekrenteaftrek, terwijl die juist steeds verder omlaag gaat. Vooral voor de hogere inkomens is de maximale aftrek de laatste jaren gedaald van 52% naar 40% dit jaar. Maar ook voor de midden- en lagere inkomens is tegenwoordig de aftrek gedaald van 42% naar net iets boven de 37%.
Voor een bankspaarhypotheek betaal je vaak een iets hogere rente. Dat komt door twee zaken. In de eerste plaats rekenen bijna alle geldverstrekkers ten onrechte een iets hogere hypotheekrente voor een bankspaarhypotheek dan voor een annuïteitenhypotheek. Ten tweede, doordat je niet aflost op een bankspaarhypotheek is je hypotheek in verhouding tot de waarde van je woning groter dan bij een annuïteitenhypotheek. Geldverstekkers rekenen een hogere rente-opslag naarmate je hypotheek hoger is in verhouding tot de waarde van je woning.
Die hogere rente voor de bankspaarhypotheek maakt voor de bankspaarhypotheek zelf niet zo heel veel uit, omdat een hogere rente tot slechts een iets hogere netto maandlast leidt. Maar de bankspaarhypotheek is vaak een onderdeel van een grotere hypotheek en ook voor die andere hypotheekdelen ga je dan een hogere rente betalen. Hierdoor wordt een deel van het voordeel van de bankspaarhypotheek teniet gedaan.
We zien dat de laatste jaren veel huishoudens hun bankspaarhypotheek beëindigen als ze gaan verhuizen of hun hypotheek oversluiten. Redenen om toch de bankspaarhypotheek te beëindigen, zijn:
Kortom: veel bankspaarhypotheken halen niet hun einddatum, maar de huishoudens hebben in ieder geval wel de voorgaande jaren geprofiteerd van het gunstige fiscale regime. Wie zijn hypotheek wil aflossen kan aan het einde van een rentevaste periode meestal het beste toch zijn bankspaarhypotheek voortzetten.
Tot slot krijgen we ook regelmatig de vraag of aflossen op een bankspaarhypotheek wel zinvol is. Het antwoord is ja, maar er is zeker ook nog een interessantere optie: namelijk extra storten.
Het effect van aflossen is verschillend per hypotheekvorm. Aflossen op een annuïteiten- of bankspaarhypotheek levert netto per maand een groter besparing op dan bij een aflossingsvrije hypotheek. Dat komt omdat je bij een aflossingsvrije hypotheek alleen bespaart op de rente. Maar bij een annuïteitenhypotheek gaat ook het maandelijks aflossingsbedrag omlaag, omdat je over de resterende looptijd minder hoeft af te lossen. Hetzelfde geldt voor de bankspaarhypotheek, maar daar is het niet het maandelijkse aflossingsbedrag dat naar beneden gaat, maar het maandelijkse bedrag aan spaarinleg.
Er bestaat een misverstand dat aflossen op een bankspaarhypotheek niet interessant is, maar in feite is dat net zo interessant als aflossen op een annuïteitenhypotheek. Je hebt alleen een alternatief dat nog interessanter is, namelijk storten op de bankspaarrekening. Je hypotheekbedrag blijft dan gelijk, maar je maandelijkse spaarinleg bedrag gaat dan fors naar beneden. Omdat de rente wel aftrekbaar is en de maandelijkse spaarinleg niet, daalt je netto maandlast door extra storten harder dan bij eenzelfde bedrag aan extra aflossing.
Een rekenvoorbeeld
Stel een koppel had precies 10 jaar geleden, in 2012, een hypotheek afgesloten van € 250.000,- met een rente van 5% 20 jaar vast. Ze gaan nu 10 jaar later een extra aflossing doen van € 10.000,-. Wat is dan het effect op de bruto en netto maandlast, uitgaande van de verschillende hypotheekvormen?
Laten we eerst eens kijken wat de bruto en netto maandlast nu is. Bij de berekening van het eigenwoningforfait zijn we uitgegaan van middeninkomens en hebben we het eigenwoningforfait even buiten beschouwing gelaten.
Wat als dit koppel nu in 2022 een extra aflossing van € 10.000,- doet, wat betekent dit voor de hypotheekschuld en de bruto en netto maandlast? In de tabel hieronder laten we zien wat dat betekent voor de bruto en netto maandlast en wat de besparing is.
Als dit koppel een bankspaarhypotheek heeft, kan het in plaats van een extra aflossing ook een extra storting doen. We laten in onderstaande tabel het verschil zien tussen extra aflossen en extra storten.
Aandachtspunt bij extra storten is wel dat de verhouding tussen het jaar met de meest betaalde spaarinleggen (inclusief extra storting) en jaar het met de minst betaalde spaarinleggen, niet meer mag bedragen dan de verhouding 1:10. Bij een hele hoge storting kan het daarom soms wenselijk zijn om de storting te spreiden over twee jaren.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Nederlanders zijn een voorzichtig volk. Meer dan de helft van de woningeigenaren zet de hypotheekrente voor 20 jaar vast en nog eens 16% zet de rente zelfs 30 jaar vast. Daarmee weten ze precies wat hun hun hypotheeklasten voor een hele lange periode gaan zijn en worden daarmee een constante factor in de woonlasten. Twee andere belangrijke componenten van de vaste woonlasten zijn de maandelijkse energiekosten en gemeentelijke belastingen. Op die laatste kunnen we niet echt zelf invloed op uit oefenen, maar wel op de energierekening.
Bovendien laat het afgelopen jaar zien hoe grillig de energiekosten kunnen zijn. De gasprijs is in een jaar tijd niet met 10% gestegen, en zelfs niet met 100%, maar met maar liefst 300%. Wat verder opvalt, is dat de gasprijs enorm fluctueert. Bijvoorbeeld door geopolitieke ontwikkelingen, zoals de spanning rond Oekraïne, maar ook de armada aan gastankers die in januari koers naar Europa zette. Ook de weersverwachting, en dan niet die voor vandaag of komende week, maar voor bijvoorbeeld deze winter, heeft invloed op de gasprijs. Dankzij bijvoorbeeld de zachte winter in China, heeft China een deel van zijn gasvoorraad verkocht en is de gasprijs gezakt. Wie dus minder afhankelijk wil zijn van de energieprijzen heeft baat bij verduurzaming.
Als eerste is het eens goed om te kijken naar je energieoverzichten. Hoeveel kubieke gas en kilowattuur elektriciteit verbruik je? Hoe verhoudt zich dat tot andere, op dezelfde wijze samengestelde huishoudens?
Welk energielabel heeft je woning? Vooral met een energielabel D, E, F of G zorgt verduurzaming voor een grote besparing op de energierekening. Maar ook met de gunstiger labels B en C valt er vaak nog goed te besparen. Van alle woningen die onder NHG valt, heeft maar liefst 40% een energielabel D of lager.
In 2021 werd door ruim 1 op de 5 consumenten (namelijk 21%) die een hypotheek met NHG afsloot, ook verduurzamingsmaatregelen meegefinancierd. Dat is fors meer dan de 8% van de consumenten die in 2021 verduurzaamden. Maar eigenlijk zou bij elke hypotheek die afgesloten wordt goed bekeken moeten worden of de woning verduurzaamd kan worden.
Deze investeringen verdienen zich bij de huidige lage hypotheekrente en hoge energieprijzen snel terug. En dan hebben we het nog niet eens over het waarde vermeerderend effect van verduurzaming. Bovendien zijn er voor verschillende verduurzamingsmaatregelen ook subsidies beschikbaar.
Er zijn verschillende sites waar je een globale indruk kunt krijgen op welke wijze je jouw specifieke woning kunt verduurzamen. Bijvoorbeeld op de overheidssite verbeterjehuis.nl waar je de verbetercheck kunt doen of doe de woningscan op de site van GreenFactor. Je krijgt meteen een indruk welke maatregelen je kunt nemen, welke investering daarvoor nodig is en hoeveel je ongeveer op je energierekening kunt besparen.
Wil je weten of je subsidie kunt krijgen voor het verbeteren van je woning? Doe dan de energiesubsidiewijzer check.
Wil je eerst eens sparren met een financieel adviseur?
Wie vanaf 1 februari een grote verbouwing aan zijn woning wil laten uitvoeren, is in sommige gevallen verplicht om verduurzamingsmaatregelen door te voeren. In de nieuwe wetgeving wordt niet gesproken over verbouwing maar over een ingrijpende renovatie. Voor de meeste consumenten zal deze nieuwe wetgeving niet van toepassing zijn, maar bij sommige grote verbouwingen dus wel. Het is best een ingewikkelde regeling, waarin ook veel voor een consument minder bekende termen gebruikt worden. We zullen proberen het zo eenvoudig mogelijk uit te leggen.
Er is sprake van een grote verbouwing als bij de verbouwing meer dan 25% van de oppervlakte van de gebouwschil verandert. De gebouwschil bestaat uit de begane vloer, de buitenmuren, de ramen, de kozijnen, de deuren en het dak. Bovendien moet je een installatie voor ruimteverwarming of ruimtekoeling plaatsen of vernieuwen. Wie dus alleen een dakkapel plaatst, komt niet aan die 25%. Maar wie een grote uitbouw laat uitvoeren, waarbij bijvoorbeeld ook de radiatoren verplaatst worden, moet hier mogelijk wel rekening mee houden.
Val je onder deze regeling, dan moet je verplicht een bepaalde minimumwaarde aan hernieuwbare energie toepassen in je woning. Hoeveel je aan hernieuwbare energie moet plaatsen, kan berekend worden op de overheidssite rvo.nl. Bij verduurzamingsmaatregelen kun je denken aan bijvoorbeeld zonnepanelen of een warmtepomp.
Ook als jouw verbouwing niet voldoet aan de vereisten uit deze nieuwe wettelijke regeling, adviseren wij je om goed te bekijken op welke wijze je direct verduurzamingsmaatregelen mee kunt nemen. Uiteraard is dat goed voor het klimaat, maar vaak ook voor je eigen portemonnee.
Dankzij de huidige lage rentestand kun je de extra kosten voor verduurzaming goedkoop meefinancieren. Je energiekosten gaan er drastisch door omlaag. We hebben het afgelopen jaar gezien dat de energietarieven substantieel kunnen stijgen.
Voor huishoudens maken de energiekosten een steeds groter deel uit van de maandelijkse woonlasten. Door te verduurzamen maak je je minder kwetsbaar voor de prijsontwikkelingen op de energiemarkt.
Een bijkomend voordeel om nu verduurzamingsmaatregelen door te voeren, is dat de overheid allerlei subsidiepotjes kent waar je mogelijk gebruik van kunt maken. Het is maar de vraag of die potjes er over een aantal jaren ook nog zijn.
Zoals je hebt gelezen, komt er veel kijken bij het verbouwen van een woning. Wil je ook een vrijblijvende (financiele) verbouwcheck laten uitvoeren? Een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep helpt je graag om de juiste keuzes te maken.
Plan gerust een gratis en vrijblijvende verbouwcheck!
Je zit na dit gesprek nog nergens aan vast, maar komt het eerste gesprek wel al een stuk wijzer uit.