De afgelopen jaren zagen we een forse toename van het aantal particulieren dat woningen kocht voor de verhuur. Vooral in grote steden was dit mede een belangrijke factor voor de sterke prijsstijging van woningen.
Voor particulieren met vermogen was het een interessante belegging, zeker omdat de spaarrente al lang laag staat. Terwijl de woningmarkt enorm behoefte heeft aan een uitbreiding van de vrije huursector, zaten er ook nadelen aan. Starters moesten steeds meer concurreren met deze particuliere en soms ook professionele beleggers. In een groot aantal gevallen gaat het juist ook om woningen die in de prijsklasse van de starter vallen. Er zitten soms ook huizenmelkers tussen, die misbruik maken van de situatie. Maar ook ouders die voor hun studerende zoon een woning kopen (en een deel) verhuren. Het afgelopen jaar is er ook in de politiek veel aandacht aan besteed, wat heeft geleid of nog gaat leiden tot een aantal aanpassingen in 2021.
Als de Eerste Kamer ook instemt, gaat op 1 januari 2021 de wet differentiatie overdrachtsbelasting in. Dat betekent niet alleen dat kopers tot 35 jaar van een woning voor eigen bewoning geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen; het betekent ook dat particuliere beleggers 8% overdrachtsbelasting moeten gaan betalen. Dus alle kopers van een woning die niet tot eigen hoofdverblijf gaat dienen. Particulieren die een woning kopen voor de verhuur krijgen vanaf volgend jaar dus te maken met een fors hogere overdrachtsbelasting. Voor een woning van bijvoorbeeld € 200.000,- betalen ze in 2020 nog ‘slechts’ € 4.000,- maar dat wordt vanaf 2021 € 16.000,-. De kans is groot dat dit (deels) in een hogere huur wordt verwerkt.
Onder druk van de linkse oppositie is minister Ollongren van Binnenlandse Zaken ermee akkoord gegaan dat ook de huren in de vrije sector volgend jaar met maximaal de inflatie plus 1% omhoog mogen gaan.
Het nieuwste wetsvoorstel dat Ollongren vorige week presenteerde, komt met een opkoopbescherming voor gemeenten. Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, dan krijgen gemeenten de mogelijkheid om de komende drie jaar wijken aan te wijzen waar woningen niet gekocht mogen worden voor de verhuur. Het gaat om bescherming van goedkope en middel dure woningen. Een gemeente mag de opkoopbescherming niet zomaar toepassen en moet aantonen dat zonder de opkoopbescherming de leefbaarheid van de wijk in gevaar komt. Het idee om een zelfwoonplicht in te voeren ging de minister te ver.
Positief voor de particulier die een woning wil kopen voor verhuur, is dat er de afgelopen jaren meer geldverstrekkers zijn die een hypotheek willen verstrekken woning voor de verhuur.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Een hypotheek sluiten we vaak af voor een hele lange periode van vaak 30 jaar. In ons leven vinden een groot aantal wijzigingen plaats; onze relatie- en gezinssituatie verandert, we wisselen van baan of worden misschien wel ondernemer. Vooral twintigers en dertigers verhuizen regelmatig, waardoor ze bij de financiering van hun nieuwe woning de hypotheek en hypotheekvorm aan kunnen passen aan hun nieuwe situatie. Als we ouder worden, gaat de verhuismobiliteit omlaag. In dat geval kun je er soms door een tussentijdse aanpassing van je hypotheekvorm, voor zorgen dat deze weer beter aansluit bij je huidige persoonlijke situatie.
Voor de wetswijziging in 2013 werd vaak een combinatiehypotheek afgesloten met een deel aflossingsvrije hypotheek. Het grote voordeel van een aflossingsvrije hypotheek is dat je maandlasten laag zijn, omdat je bij een aflossingsvrije hypotheek alleen rente betaalt en geen aflossing. Maar misschien heb je een bescheidenpensioeninkomen en zou het fijn zijn als je op pensioenleeftijd geen of slechts een kleine hypotheek hebt. Als je nu wel financiële ruimte hebt, zou je (een deel van) je aflossingsvrije hypotheek om kunnen zetten in een annuïteiten- of lineaire hypotheek.
Een andere situatie kan zijn dat je juist nu lagere maandlasten wilt hebben. Heb je bijvoorbeeld een (bank-) spaarhypotheek dan zou je die kunnen beëindigen en de opgebouwde spaarwaarde kunnen gebruiken om het hypotheekbedrag te verlagen. Dan blijft er een restant over dat je om kunt zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Omdat je maandelijks geen spaarinleg meer hoeft te betalen en alleen rente, kom je op veel lagere maandlasten uit. Je denkt misschien: ‘is de rente dan nog wel aftrekbaar?’ Maar omdat je de (bank)spaarhypotheek hebt afgesloten voor 2013, val je in beginsel onder het overgangsrecht. Je financieel adviseur kan voor jou bekijken of jij voldoet aan de regels van het overgangsrecht en of je voldoende overwaarde hebt, zodat de geldverstrekker bereid is om een aflossingsvrije hypotheek te verstrekken. Er zit natuurlijk wel een belangrijk nadeel aan deze omzetting: je stopt met het aflossen op je hypotheek. Ook in de toekomst, met bijvoorbeeld een lager pensioeninkomen en een hogere hypotheekrente, moeten de hypotheeklasten wel betaalbaar zijn.
Heb je in plaats van een (bank-)spaarhypotheek een annuïteiten- of lineaire hypotheek, dan kun je die in beginsel ook omzetten in een aflossingsvrije hypotheek. Een belangrijk verschil met de voorgaande situatie is dat de kans groter is dat die niet onder het overgangsrecht valt (als de hypotheek oorspronkelijk niet voor 2013 is afgesloten) en daarom de rente niet meer aftrekbaar is na de omzetting. Je financieel adviseur kan hier meer uitsluitsel over geven. Ook hier geldt: je moet voldoende overwaarde hebben en samen met je financieel adviseur bekijken of de hypotheeklasten ook in de toekomst betaalbaar zijn.
Met een aanpassing van je hypotheekvorm kun je er voor zorgen dat je hypotheeklasten nu en in de toekomst meer aansluiten bij je huidige persoonlijke situatie. Het is dus raadzaam om regelmatig naar je hypotheek te laten kijken. En misschien is er nog wel meer mogelijk: kan je hypotheekrente misschien ook omlaag en sluit je overlijdensrisicoverzekering nog wel aan bij je huidige situatie?
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Een groot aantal huurders, vooral in de vrije sector, zit in een enorme spagaat: ze betalen een hoge huur, maar verdienen te weinig om een koopwoning te kunnen betalen. Terwijl ze er financieel stevig op vooruit zouden gaan als ze verhuizen naar een koopwoning; met meestal lagere netto woonlasten en vooral, een veel hogere vermogensopbouw dankzij de aflossingen op de hypotheek (nog los van eventuele stijging van de woningwaarde).
Dat doet de vraag rijzen of zogenaamde duurhuurders niet meer moeten kunnen lenen dan de hypotheeknormen nu mogelijk maken. Volksbank dochter BLG Wonen heeft hier onderzoek naar gedaan en bekeek de mogelijkheden van een huurverklaring. Voor het bepalen van de maximale hypotheek werd als uitgangspunt genomen de huur die de klant de afgelopen drie jaar had betaald. Maar uit het onderzoek bleek dat de verschillen tussen huishoudens veel te groot was om alleen naar een dergelijke huurverklaring te kijken voor het bepalen van de hypotheekhoogte. Wil je maatwerk bieden dan zul je verder moeten kijken naar samenstelling van het huishouden, leeftijd, type arbeidscontract, inkomen en betaalgedrag.
Interessant was dat ongeveer vier op de tien deelnemers aan deze pilot wél een hypotheek kon krijgen. Van degene die wel een hypotheek kon krijgen, bleek twee op de drie alsnog te voldoen aan de normale inkomensnormen. Voor een op de drie bleek dankzij een maatwerk beoordeling een hypotheek mogelijk te zijn.
Uit het onderzoek blijkt dat een meerderheid van de huurders niet in aanmerking komt voor een hypotheek. Hoe kun je als huurder je positie verbeteren om in de toekomst een woning te kunnen kopen?
1. Voorkom betalingsachterstanden op leningen
Zorg ervoor dat je altijd netjes op tijd de rente en aflossing betaalt van kredieten die je hebt lopen. Daaronder vallen ook leningen die je hebt lopen via webwinkels of je telefoonabonnement. Een achterstand wordt bijgehouden in de registratie bij het BKR, waardoor je mogelijkheden om later een hypotheek te krijgen fors achteruit gaan of zelfs onmogelijk worden. Geldverstrekkers zijn logischerwijs voorzichtig met potentiële klanten, die in het verleden bij andere leningen niet altijd op tijd hun betalingen hebben gedaan.
Verwacht je betalingsproblemen, neem dan contact op met de geldverstrekker en tref een betalingsregeling om een negatieve registratie bij het BKR te voorkomen. Voor de goede orde: een lening wordt sowieso geregistreerd bij het BKR (positieve registratie).
2. Heb ik een lening nodig?
Wees heel kritisch bij het afsluiten van een lening. Heb ik die echt nodig of kan ik bijvoorbeeld wachten en er eerst even voor sparen? Wees helemaal voorzichtig met leningen bij webwinkels, waar je ook nog eens een hele hoge rente betaalt. En wist je dat een privat leasecontract voor een auto ook tot een registratie bij het BKR leidt? Heb je een lening dan kun je substantieel minder lenen aan hypotheek. Zelfs als je bijna aan het einde van de looptijd van de lening zit.
3. Los consumptieve leningen af, als je kan
Het volledig aflossen van je leningen zorgt er dus voor dat je hypotheekmogelijkheden fors toenemen. Niet iedereen zal dat in één keer lukken, maar door elke maand een stuk extra af te lossen, wordt het ook makkelijker om later in de tijd wel in één keer de lening af te lossen als je een woning op het oog hebt.
4. Spaar, spaar, spaar
Doordat de huurlasten vaak een grote hap nemen uit de maandelijkse inkomsten is het vaak lastig om veel te sparen. Toch is spaargeld voor een huizenkoper heel belangrijk. In de eerste plaats om de bijkomende kosten te kunnen betalen, maar vaak ook om de concurrentieslag aan te kunnen met andere potentiële kopers.
5. Wees lief voor je ouders
Veel kopers hebben een financieel steuntje nodig van ouders, door middel van een schenking om net dat extra stapje te kunnen zetten waardoor een koopwoning wel binnen bereik komt.
Wil je nu al schakelen met een financieel adviseur voor jouw mogelijkheden tot kopen?
Uit onderzoek van het CBS blijkt dat 55-plussers heel tevreden zijn over hun woning en omgeving. Ze wonen vaak al lang in dezelfde woning en veel van hen willen er graag nog lang blijven wonen. Zij beschikken gemiddeld over een grote overwaarde van bijna € 230.000,- in hun woning. Toch betekent dit niet altijd dat zij voldoende besteedbaar inkomen hebben. Want een deel van hen heeft wel veel overwaarde, maar kan nu onvoldoende rondkomen van een klein pensioeninkomen. Laat staan dat zij hun woning kunnen aanpassen om langer thuis te wonen.
De grafieken in deze infographic, die gebaseerd zijn op cijfers van het CBS, geven inzicht in de overwaarde van 55-plussers.
Hypotheekregels die sinds de vorige economische crisis zijn ingevoerd, passen misschien prima bij de gemiddelde huizenkoper, maar kunnen heel knellend zijn voor een belangrijke groep 55-plussers. Zij hebben maar beperkt de mogelijkheid de overwaarde te gelde te maken of om te kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek met lage hypotheeklasten. Voor deze groep zou er een versoepeling van de regels moeten komen. En dit vraagstuk wordt de komende jaren alleen maar groter. Door vergrijzing, toenemende overwaarde door stijgende huizenprijzen en tegenvallende pensioeninkomens gaan steeds meer mensen in deze situatie komen.
Nu wordt bij standaard hypotheeknormen ervan uitgegaan dat het volledige hypotheekbedrag annuïtair wordt afgesloten, zelfs bij een (deels) aflossingsvrije hypotheek. Hierdoor beperken we mensen in hun vrijheid een grotendeels of volledig aflossingsvrije hypotheek af te sluiten of om te zetten, wat vooral 55-plussers kan helpen hun maandlasten fors te drukken.
Door een lange rentevaste periode te kiezen, hebben ze bovendien voor een lange periode zekerheid over de betaalbaarheid van de hypotheeklasten. Dat geeft deze groep de lucht die ze nodig hebben om de kwaliteit van leven hoog te houden of zorg die ze nodig hebben te betalen. Dit valt te bewerkstelligen als in meer situaties een berekening op werkelijke maandlast wordt toegestaan. Daarbij kan als randvoorwaarde gesteld worden dat de rente voor minimaal twintig of dertig jaar wordt vastgezet, afhankelijk van de leeftijd of nog mooier als meer partijen naast ASR met een levenslange rente komen. Bovendien zou voor 55-plussers het maximale aflossingsvrije deel verhoogd kunnen worden naar 75 procent van de waarde van de woning.
Zelfs als berekening op werkelijke maandlast wordt toegestaan, geven andere hypotheekregels woningeigenaren alsnog problemen. De zogenaamde Loan-to-value norm (LTV) stelt dat een aflossingsvrije hypotheek alleen maar is toegestaan tot maximaal 50% van de waarde van de woning. ‘Explain mogelijkheden’, een afwijking van de standaardnorm voor de verhouding tussen leenbedrag en inkomen of waarde van de woning, worden nu nauwelijks benut. Dit is nu vaak alleen mogelijk wanneer iemand verhuist naar een kleinere woning.
Nu zijn geldverstrekkers hier vaak nog heel huiverig voor. Niet vanuit hun eigen risico gezien, maar vooral omdat ze al dan niet terecht, bang zijn voor de toezichthouder. Maar juist de aflossingsvrije hypotheek is in een groot aantal gevallen een prima passende financiële oplossing. Het alternatief is verkoop van de woning, waardoor de klant meestal financieel veel slechter af is, doordat hij een hoge huur moet betalen en nog vervelender: zijn vertrouwde woning moet verlaten.
Er zijn op dit moment een beperkt aantal opeethypotheken op de markt, ook bekend als de verzilverhypotheek. Voor deze hypotheken gelden strenge voorwaarden, die voorkomen dat een woningeigenaar op een bepaald moment zijn volledige overwaarde heeft opgegeten. Maar waarom zou een woningeigenaar zijn overwaarde niet grotendeels weer te gelde mogen maken?
Als een consument nu heel gelukkig is in zijn huidige woning met veel overwaarde, wat ook blijkt uit het onderzoek van het CBS, maar hij heeft onvoldoende inkomen om de hypotheeklasten te betalen of hij wil een aanvulling op zijn pensioeninkomen; maak het voor de consument dan mogelijk om de hypotheek te verhogen.
Daarbij moet het duidelijk zijn dat die aanvulling een eindig karakter heeft en dat op termijn de consument de woning moet verkopen. Maar laat dit een keuze van de consument zijn en zorg dat dit ondubbelzinnig duidelijk is voor hen. Uiteraard zal de geldverstrekker voor zichzelf bepaalde waarborgen willen inbouwen, maar als de wetgever het toestaat, verwachten wij dat er veel meer mogelijk is waardoor woningeigenaren langer in hun huidige woning kunnen blijven wonen.
De afgelopen weken zagen we gelukkig dat al een aantal geldverstrekkers de eerste voorzichtige stappen gezet hebben qua productinnovatie. Het zou goed zijn als dit branchebreed vervolg krijgt en ook de hypotheekregels versoepeld worden zodat een oplossing wordt gevonden voor deze maatschappelijke ontwikkeling.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Voor de berekening van de maximale hypotheek past de overheid op advies van het Nibud jaarlijks de rekenregels aan. Er was al eerder aangekondigd dat het tweede inkomen meer gaat meewegen in de berekening van de maximale hypotheek. Dat kan leiden tot een misverstand, want een belangrijk deel van de tweeverdieners kan NIET meer hypotheek krijgen in 2021 dan in 2020. Hoe zit dat?
De maximale hypotheek berekening komt in een aantal stappen tot stand.
Afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente en het inkomen mag je maandelijks een bepaald percentage van je gezamenlijk inkomen gebruiken voor je hypotheeklasten. Dit heet in vaktermen de woonquote. Op basis daarvan wordt berekend hoeveel hypotheek je kunt krijgen.
Stap 1: bepalen woonquote
De woonquote is naast de hoogte van de hypotheekrente afhankelijk van het toetsinkomen. Voor het bepalen van het toetsinkomen mag in 2020 80% van het tweede inkomen opgeteld worden bij het eerste inkomen. In 2021 stijgt dit naar 90%.
Een voorbeeld:
Bij een stel is het eerste inkomen € 30.000,- en het tweede inkomen € 15.000,-. We gaan uit van een rente van 1,2%. In 2020 wordt het woonlastpercentage bepaald op basis van een toetsinkomen van € 42.000,-; die komt uit op 18,5%. In 2021 stijgt dit toetsinkomen naar € 43.500,-, maar het woonlastpercentage blijft in dit geval hetzelfde, namelijk 18,5%.
In de afbeelding hieronder we dit voorbeeld gevisualiseerd in de woonquote tabel. Je kunt duidelijk zien dat een hoger toetsinkomen niet altijd meteen tot een hogere woonquote leidt. Met name bij een toetsinkomen (dus eerste inkomen + 80% respectievelijk 90% van het tweede inkomen) van € 33.000,- tot en met € 47.000,- geldt een zelfde woonquote.
Stap 2: maandlast
De woonquote die in stap 1 is bepaald, vermenigvuldig je met je totale, gezamenlijke inkomen: € 45.000,-. Zowel in 2020 als 2021 wordt je maandlast dus bepaald door je totale inkomen, zonder afslag. Als de woonquote niet wijzigt, dan mag je in 2021 dus ook niet meer aan maandlasten uitgeven.
Stap 3: terugrekenen naar hypotheekbedrag
De maandlast wordt vervolgens teruggerekend naar een hypotheekbedrag. Zowel in 2020 als in 2021 kan dit stel maximaal € 209.650,- aan hypotheek krijgen bij een rente van 1,2%.
In het algemeen zien we dat bij hogere inkomens de kans groter is op een hogere woonquote en daarmee op een hogere hypotheek. Ook als het tweede inkomen dichter in de buurt ligt van het eerste inkomen is de kans groter op een hogere woonquote en hoger inkomen. De stijging van de maximale hypotheek ligt dan vaak tussen de 2% en 3%. Stijgt je inkomen dan heeft dit natuurlijk een positief effect op de hoogte van de maximale hypotheek.
Let op: voor een enkel inkomen gaat de woonquote omlaag in 2021, waardoor je zelfs minder kunt lenen.
Hieronder laten we voor een groot aantal combinaties bij een gemiddelde hypotheekrente zien wat de gevolgen zijn voor de maximale hypotheekberekening. Let op: dit zijn berekeningen op basis van de gemiddelde hypotheekrente en je persoonlijke maximale hypotheekberekening is uiteindelijk afhankelijk van de hypotheekrente die jij geoffreerd krijgt. Bovendien is een hypotheekberekening altijd maatwerk.
Houd er bijvoorbeeld rekening mee dat een maximaal berekening gebaseerd is op een gemiddeld stel zonder kinderen. Een gezin met bijvoorbeeld twee jonge kinderen kan evenveel lenen als het stel zonder kinderen, maar kent een geheel ander uitgavenpatroon. Het is dan ook altijd belangrijk om te bepalen wat voor jou een betaalbare woonlast is en niet zo zeer hoeveel de geldverstrekker je maximaal wil lenen.
Ook moet je samen met je financieel adviseur goed kijken welke mogelijke financiële gevolgen de coronacrisis voor jou kan hebben.