Hoe profiteer jij van jouw overwaarde? Download ons gratis whitepaper hier.

Wat is eigenwoningreserve?

Je eigenwoningreserve is de verkoopopbrengst van je huis na aftrek van de verkoopkosten en de openstaande hypotheekschuld (waarvoor hypotheekrenteaftrek geldt). Dit is dus gelijk aan je overwaarde of – als je het huis met verlies verkoopt – aan je restschuld. Als er sprake is van restschuld, dan heb je een negatieve eigenwoningreserve.

De eigenwoningreserve bepaal je dus door te kijken naar je eigenwoningschuld (de openstaande hypotheekschuld) en het bedrag dat je woning bij verkoop oplevert. Bij de berekening telt een eventuele consumptieve lening die je voor de woning hebt afgesloten niet mee.

Het kan ook zijn dat je al eerder een woning hebt verkocht en daar een restschuld of overwaarde aan hebt overgehouden. Je eigenwoningreserve bestaat dan uit de som van die verschillende overwaardes of restschulden.

Eigenwoningreserve gebruiken voor je volgende huis

Je bent verplicht de eigenwoningreserve in een volgende koophuis te steken als je je recht op hypotheekaftrek wilt behouden. Dit heeft te maken met de bijleenregeling. Neem je alsnog een volledige hypotheek voor je nieuwe woning en gebruik je de eigenwoningreserve niet om de hypotheek te verlagen? Dan ontvang je alleen renteaftrek over het hypotheekbedrag min de eigenwoningreserve.

Koop je een woning voor een bedrag dat lager is dan de volledige eigenwoningreserve? Dan blijft het restbedrag aan eigenwoningreserve nog drie jaar staan. Als je binnen die drie jaar weer een nieuwe woning koopt, dan zal je dit restbedrag alsnog in je volgende woning moeten investeren. Doe je dat niet, dan is de hypotheekrente over dat deel niet aftrekbaar.

Hoe lang blijft eigenwoningreserve staan?

De eigenwoningreserve staat drie jaar vast. Dat je geen hypotheekrenteaftrek ontvangt over dit bedrag speelt dus nog tot drie jaar na de verkoop van je woning.

Koop je niet direct een nieuwe woning, maar ben je wel van plan dit binnen drie jaar te doen? Dan blijft de eigenwoningreserve drie jaar staan om het binnen die tijd alsnog in een nieuwe koopwoning te steken. Pas na die drie jaar vervalt de bijleenregeling en mag je het bedrag vrij besteden. Je hebt dan in beginsel weer recht op hypotheekrenteaftrek over de volledige hypotheek.

Of je de bijleenregeling kunt omzeilen? Soms wel. Als je in die drie jaar een huis huurt en pas daarna een ander huis koopt, dan hoef je de behaalde overwaarde niet te gebruiken om het hypotheekbedrag te verlagen om toch hypotheekrenteaftrek te krijgen. Houd er wel rekening mee dat je in die tijd mogelijk veel geld kwijt bent aan huur, mogelijk meer dan je anders aan hypotheeklasten kwijt bent. Dit is dus niet altijd de voordeligste optie.

Meer weten over je mogelijkheden om te verhuizen naar een andere woning en daarvoor een hypotheek af te sluiten? Ga gratis in gesprek met een van onze hypotheekadviseurs. Een oriëntatiegesprek is kosteloos en vrijblijvend.

Gratis oriëntatiegesprek

Eigenwoningreserve berekenen

Hoe je de eigenwoningreserve kunt berekenen? Door de verkoopkosten en openstaande hypotheekschuld af te trekken van de verkoopprijs van je woning. Dit fictieve rekenvoorbeeld laat het je zien:

  • Verkoopprijs woning: € 325.000,-
  • Openstaande hypotheekschuld: € 250.000,-
  • Verkoopkosten: € 3.000,-

De eigenwoningreserve is dan € 325.000,- min € 250.000,- min € 3.000,- = € 72.000,-.

Heb je al eerder een eigenwoningreserve opgebouwd? Dan tel je dat bedrag bij de op deze manier berekende nieuwe eigenwoningreserve op.

Na deze berekening benieuwd naar jouw maximale hypotheek? Bereken deze hier, gemakkelijk met onze tool.

Hoe ontstaat eigenwoningreserve?

Eigenwoningreserve ontstaat als je je woning met overwaarde verkoopt. Veel huizen zijn op dit moment meer waard dan het bedrag dat er aan hypotheek op openstaat. Dit komt door de stijgende huizenprijzen. Als dat ook bij jou het geval is, komt de overwaarde vrij zodra je je woning verkoopt.

Naast de stijgende huizenprijzen, kan eigenwoningreserve ook ontstaan doordat je tussentijds hebt afgelost op je hypotheek (waardoor je hypotheekschuld daalt). Nog een mogelijke reden is dat je nooit de maximale hypotheek hebt genomen, waardoor je al toen je je hypotheek afsloot overwaarde had op je huis.

Hoe kun je je overwaarde gebruiken?

Je overwaarde komt vrij zodra je je woning verkoopt, maar je hoeft niet per se te verhuizen om je overwaarde te benutten. Ook als je hier blijft wonen, kun je je eigenwoningreserve gebruiken.

Fiscaal gezien (vanwege de hypotheekrenteaftrek) doe je er dus verstandig aan om de eigenwoningreserve in een volgend koophuis te steken als je gaat verhuizen. Daarnaast kun je je overwaarde gebruiken om een verbouwing te bekostigen van je huidige of nieuwe woning. Ook andere bestedingsdoelen zijn mogelijk. Je kunt het geld bijvoorbeeld aan je kinderen schenken, je huis ermee verduurzamen of het geld apart houden voor je pensioen.

Wil je de overwaarde benutten zonder te verhuizen? Dan kun je dit bedrag op meerdere manieren opnemen, bijvoorbeeld via een tweede hypotheek, een krediethypotheek of een opeethypotheek. Let wel op dat hiervoor je extra hypotheekruimte wordt getoetst aan je huidige inkomen; dit moet voldoende zijn voor de nieuwe, hogere hypotheek.

Tip: overbruggingskrediet

Ga je naar een andere woning verhuizen en heb je voor het financieren van je nieuwe huis je overwaarde nodig? Als je al eerder in je nieuwe woning mag dan dat je de betaling voor je huidige woning hebt ontvangen, dan heb je een periode te overbruggen. Gelukkig kun je ook dan al de overwaarde inzetten om je nieuwe woning te financieren.

Hiervoor kun je een overbruggingskrediet of overbruggingshypotheek afsluiten. Dit is een tijdelijk krediet ter hoogte van je overwaarde, dat je in één keer aflost zodra de verkoop van je huidige woning geregeld is en je de overwaarde dus tot je beschikking hebt.

Gratis oriëntatiegesprek bij jou in de buurt?

Wil je meer weten over je eigenwoningreserve, hoe je die kunt gebruiken en waar je rekening mee moet houden? Plan een gratis gesprek met een hypotheekadviseur bij jou in de buurt.

Met meer dan 70 kantoren verspreid over heel Nederland, hebben we bij Van Bruggen Adviesgroep ook een lokale adviseur die jou kan helpen.

Plan je gratis adviesgesprek

Veelgestelde vragen over eigenwoningreserve

Je eigenwoningreserve is de overwaarde die je aan je huis overhoudt als je het met winst verkoopt. Deze reserve blijft nog een tijdje staan en fiscaal gezien is het aantrekkelijk om het in de financiering van je nieuwe woning te steken. Je kunt overigens ook een negatieve eigenwoningreserve hebben; daar is sprake van als je je woning met verlies verkoopt.

Die blijft drie jaar staan nadat je je woning hebt verkocht. Binnen die drie jaar behoud je vanwege de bijleenregeling alleen je recht op hypotheekaftrek over de hele hypotheek als je de volledige eigenwoningreserve in je nieuwe woning steekt. Koop je na die drie jaar een woning, dan vervalt de bijleenregeling en is je hypotheekrente wel maximaal aftrekbaar. Ook als je niet je volledige eigenwoningreserve in een volgend koophuis steekt.

Je kunt je eigenwoningreserve berekenen door de openstaande hypotheekschuld en verkoopkosten af te trekken van de (verwachte) verkoopprijs voor je woning. Zo weet je hoeveel jouw eigenwoningreserve bedraagt.

Als je gaat verhuizen, is het fiscaal aantrekkelijk om de overwaarde voor de financiering van je nieuwe woning te gebruiken. Je behoudt dan het recht op de volledige hypotheekrenteaftrek. Daarnaast kun je je overwaarde, ook zonder te verhuizen, besteden aan o.a. een verbouwing, verduurzaming van je huis, het opbouwen van je pensioen, een schenking aan je kinderen of de aankoop van een nieuwe auto. Alleen als je de overwaarde aan een nieuw hoofdverblijf, een verbouwing of verduurzaming besteedt (en aan bepaalde voorwaarden voldoet), is de rente over je nieuwe hypotheek aftrekbaar.

Als je wilt profiteren van maximale hypotheekrenteaftrek over je hele hypotheek, dan moet je de volledige overwaarde in je nieuwe woning steken. Als je dat niet doet, dan verlies je je recht op een deel van de hypotheekrenteaftrek.

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak