Eerst een huis kopen, dan pas verkopen

Het komt niet vaak voor dat de sleuteloverdracht voor je nieuwe woning precies tegelijk is met die voor je huidige woning. Vaak zit daar een tijdje tussen als je een ander huis koopt. Het kan zijn dat je je huidige woning al uit moet voordat je de sleutel voor je nieuwe huis in handen krijgt. Maar het tegenovergestelde is ook een veelvoorkomend scenario: je hebt al de sleutel van je volgende woning, terwijl je huidige woning nog moet passeren bij de notaris.

Dat scenario heeft een aantal voordelen:

  • Je hebt meer tijd om naar een nieuwe woning op zoek te gaan, omdat je daarvoor niet afhankelijk bent van de sleuteloverdracht voor je huidige huis.
  • Je hoeft niet tijdelijk ergens anders te wonen om een periode te overbruggen.
  • Je kunt de tijd nemen om je nieuwe woning te verbouwen, zonder dat je zelf in de verbouwchaos hoeft te zitten.
  • Meer in het algemeen kun je wat rustiger verhuizen. Al het inpakken en meesjouwen hoeft niet voor een bepaalde datum gebeurd te zijn; hiervoor heb je ruimer de tijd.

Maar daar staat dan weer een potentieel nadeel tegenover: de financiën. Althans, zo lijkt het. Want hoe krijg je de financiering van je volgende woning rond als je huidige woning nog niet is verkocht? Of als de definitieve sleuteloverdracht pas over een tijdje is? Als het transport van je huis nog even op zich laat wachten, dan kom je voor dubbele lasten te staan. Ook heb je de overwaarde voor je huidige woning nog niet in handen, terwijl je die misschien wel nodig hebt om je volgende huis te financieren.

Hoe werkt dat dan? Daarvoor is het overbruggingshypotheek in het leven geroepen.

Wat is een overbruggingshypotheek?

De naam doet het vast al vermoeden: met een overbruggingshypotheek overbrug je de periode totdat je woning definitief is verkocht. Dit is een speciaal soort hypotheek waarmee je de overwaarde op je huidige woning alvast kunt meenemen om de financiering van je volgende woning rond te krijgen. Deze hypotheek loopt niet, zoals een normale hypotheek, 30 jaar. Nee, de hypotheek loopt totdat je je huidige woning hebt verkocht. Als dat moment daar is, los je de hypotheek in één keer af met de overwaarde die je op dat moment voor je woning ontvangt. Het gaat dus om een aflossingsvrije hypotheek om een periode mee te overbruggen.

Daarmee is een overbruggingshypotheek een handige manier om je overwaarde op te nemen voordat je deze daadwerkelijk in handen hebt door de verkoop van je huis.

Wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn voor dit type hypotheek? Daar vertellen onze adviseurs je graag meer over. Maak gerust een eerste afspraak met een hypotheekadviseur – op kantoor of online.

Maak een vrijblijvende afspraak

Wanneer heb je dit type hypotheek nodig?

Het korte antwoord op deze vraag is simpel: je vraagt een overbruggingshypotheek aan als je de overwaarde nodig hebt om de hypotheek voor de nieuwe woning te verlagen terwijl die overwaarde nog niet beschikbaar is (doordat de verkoop van je huidige woning nog niet (definitief) rond is).

In de praktijk zijn er drie situaties denkbaar waarin je dit type hypotheek aanvraagt:

  1. De verkoop van je huidige woning is in principe op papier al geregeld, maar het transport van je huidige woning bij de notaris laat nog even op zich wachten en is later dan het transport van je nieuwe woning.
  2. Je hebt al wel een nieuwe woning gekocht, maar je vorige woning staat nog te koop of komt binnenkort te koop te staan.
  3. Je hebt een nieuwbouwwoning gekocht en de bouw neemt (nog) enige tijd in beslag.

Als je woning op papier al is verkocht en de periode voor de ontbindende voorwaarden inmiddels is verstreken, dan is de bank vaak minder streng qua voorwaarden voor een overbruggingshypotheek. In dat geval kun je meestal de afgesproken verkoopprijs voor je woning minus de openstaande hypotheekschuld minus de verkoopkosten aan overbruggingshypotheek krijgen.

Stel: je hebt je woning op papier verkocht voor € 300.000,-. Je openstaande hypotheekschuld bedraagt € 200.000,-. In dit geval verkoop je je woning met € 100.000,- overwaarde. De verkoopkosten bedragen € 3.000,-.

Je kunt dan bij veel aanbieders € 300.000,- minus € 200.000,- minus € 3.000,- = € 97.000,- aan overbruggingshypotheek krijgen.

Is je huidige woning nog niet verkocht, bijvoorbeeld omdat je wacht totdat je in je nieuwbouwwoning kunt intrekken? Dan brengt dit voor de hypotheekaanbieder extra risico’s met zich mee. Het kan immers best zijn dat je je huidige woning toch niet kunt verkopen of dat je na een tijdje je dubbele lasten niet meer kunt dragen. Daarom hanteert de hypotheekaanbieder in dit geval een extra veiligheidsmarge, vaak van zo’n 10%. Dit houdt over het algemeen in dat je een overbruggingshypotheek kunt krijgen van 90% van de getaxeerde verkoopprijs minus de restschuld en de verwachte verkoopkosten.

Voorbeeld: je woning is getaxeerd op € 345.000,- en er rust een hypotheekschuld op van € 210.000,-. Je verwachte verkoopkosten zijn bijvoorbeeld € 3.000,-.

Dit betekent dat je een overbruggingshypotheek kunt afsluiten van 90% van het totaalbedrag van € 345.000,- minus € 210.000,- minus € 3.000,-. Dat komt neer op € 132.000,-.

Let op: niet bij alle hypotheekaanbieders geldt het percentage van 90%. Sommige aanbieders zijn hier strenger in of hebben zelfs als harde eisen dat je woning op papier al verkocht moet zijn en dat de termijn om gebruik te maken van de ontbindende voorwaarden voor de koper(s) inmiddels verlopen moeten zijn. Verdiep je dus altijd goed in de verschillende aanbieders.

Of – nog beter – vraag een ervaren hypotheekadviseur je hierbij te helpen. Een van de adviseurs van Van Bruggen Adviesgroep helpt je graag.

Schakel een hypotheekadviseur in

Wat zijn de kosten voor een overbruggingshypotheek?

Over een overbruggingshypotheek betaal je, net als over elke hypotheeksoort, maandelijks een percentage aan rente. Vaak ligt dit percentage voor een overbruggingshypotheek iets hoger dan voor een standaard lineaire of annuïteitenhypotheek. Dit heeft ermee te maken dat de hypotheekaanbieder een wat hoger risico loopt, aangezien jij 1) dubbele maandlasten draagt en 2) nog niet zeker is of je woning wordt verkocht.

Een fijne meevaller is dat de rente voor een overbruggingshypotheek fiscaal aftrekbaar is. Je kunt de betaalde rente dus aftrekken van je inkomen, waardoor je er een mooi bedrag voor terug ontvangt van de fiscus.

Daarnaast betaal je voor dit type hypotheek geen maandelijkse aflossing. Deze extra hypotheek los je in één keer af nadat je huidige woning is verkocht.

De voorwaarden voor een overbruggingshypotheek

Een overbruggingshypotheek aanvragen is niet zonder meer mogelijk. Ook gelden voor deze hypotheek een aantal voorwaarden en regels. De belangrijkste daarvan zijn deze:

  • De hypotheekaanbieder checkt of je je dubbele maandlasten kunt dragen. Je betaalt tijdelijk de maandlasten voor je huidige hypotheek, je nieuwe hypotheek en je overbruggingskrediet. Belangrijk dus dat je die extra lasten een tijdje kunt opvangen. Dit zal de hypotheekaanbieder altijd kritisch bekijken vóór je aanvraag. Het betekent dat je óf voldoende inkomen moet hebben om die dubbele lasten te kunnen betalen, óf dat je beschikt over voldoende eigen middelen om de dubbele lasten een tijdje uit te betalen.
  • Een overbruggingshypotheek loopt in principe totdat je woning is verkocht. Wel zit er een maximale looptijd aan dit type hypotheek. Veel banken hebben als eis dat je je woning binnen 24 maanden verkoopt. Er zijn ook banken die hier nog iets strenger in zijn en bijvoorbeeld een termijn van 6 maanden hanteren. Je moet het krediet voor die tijd zien af te lossen.
  • Valt de overwaarde lager uit dan het bedrag aan overbruggingshypotheek? Dan moet je het resterende bedrag uit eigen geld financieren. Soms is het ook mogelijk om hier een aparte hypotheek voor af te sluiten.
  • Houd je nog overwaarde over na het aflossen van de overbruggingshypotheek? Dan is het fiscaal gezien het handigst om dit bedrag in je nieuwe woning te steken. Dit heeft te maken met de bijleenregeling: die regelt dat je alleen recht hebt op hypotheekrenteaftrek over je volledige hypotheek als je de gehele overwaarde in je nieuwe woning investeert.

Houd er verder rekening mee dat je niet bij elke hypotheekaanbieder een overbruggingshypotheek kunt afsluiten. Sommige aanbieders bieden die mogelijkheid niet. Dit is belangrijk om in het achterhoofd te houden bij het afsluiten van je volledige hypotheek. Je kunt een overbruggingshypotheek namelijk alleen afsluiten bij de hypotheekaanbieder bij wie je ook je eerste hypotheek afsluit.

Begint het je nu te duizelen met al die informatie en voorwaarden? Niet gek: een overbruggingshypotheek is complexe materie. Onze hypotheekadviseurs zijn hier goed in thuis en helpen je graag op weg. Maak een vrijblijvende afspraak om meer te weten te komen.

Maak een vrijblijvende afspraak

De voordelen van een overbruggingshypotheek

Een overbruggingshypotheek is dus wel aan een aantal voorwaarden gebonden. Bovendien brengt het tijdelijk extra hypotheeklasten met zich mee, ook al zijn die van korte duur.

Maar daar staan dan weer een aantal fijne voordelen tegenover. De belangrijkste daarvan zijn deze:

  • Het is een handige manier om de overwaarde op je huidige woning toch te kunnen gebruiken om je nieuwe woning te financieren.
  • De kosten zijn vrij laag: je betaalt alleen voor een beperkte tijd maandelijks een bedrag aan rente.
  • De hypotheek is aflossingsvrij; je lost hem pas af zodra je huidige woning is verkocht.
  • Aflossen is volledig boetevrij.

Wat zijn mijn mogelijkheden voor een overbruggingshypotheek?

Na het lezen van al deze informatie ben je ongetwijfeld nieuwsgierig wat jouw opties zijn voor je hypotheek voor een volgend huis. Of het nu gaat over een overbruggingshypotheek of over hypotheekadvies rondom de aankoop van je nieuwe woning – een van onze experts staat voor je klaar.

Plan gerust een eerste kennismaking met een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep. Al na een eerste (vrijblijvend) gesprek ben je een stuk wijzer.

Plan een kennismaking

Veelgestelde vragen

Onze adviseurs krijgen regelmatig vragen over een overbruggingshypotheek. De belangrijkste vragen beantwoorden we hieronder, zodat je snel het antwoord op je vraag kunt vinden.

  • Kan ik een overbruggingshypotheek krijgen?
    Hiervoor moet je voldoen aan een aantal voorwaarden, die per hypotheekaanbieder kunnen verschillen. Een voorwaarde is sowieso dat je overwaarde op je huis hebt en vaak wordt ook een bedrag aan eigen geld verwacht. Verder is het belangrijk om de voorwaarden van de hypotheekaanbieder goed te bekijken. Een adviseur van Van Bruggen Adviesgroep staat je hierin graag bij.
  • Heb ik overwaarde nodig voor een overbruggingshypotheek?
    Ja, je kunt alleen een overbruggingshypotheek afsluiten als je verwacht je woning voor meer te verkopen dan de restschuld die op je woning rust. Een taxateur kan je adviseren hoeveel je woning ongeveer zal opleveren bij verkoop.
  • Hoeveel overbruggingshypotheek kan ik krijgen?
    Als je woning op papier al verkocht is, dan bereken je je maximale overbruggingshypotheek vaak als volgt: de afgesproken verkoopprijs minus de restschuld minus de verkoopkosten. Als de verkoop nog niet is vastgelegd, dan geldt een wat lager bedrag. Vaak zo’n 90% van de getaxeerde verkoopprijs na aftrek van de restschuld en de verwachte verkoopkosten.
  • Wat zijn de maandelijkse kosten?
    Je maandlasten voor een overbruggingshypotheek bestaan enkel uit een bedrag aan rente. Het rentepercentage ligt bij een overbruggingshypotheek vaak iets hoger dan bij een gewone hypotheek. Van een maandelijkse aflossing is bij dit type hypotheek geen sprake; je lost het krediet in één keer af.
  • Wanneer los ik de overbruggingshypotheek af?
    Dit doe je zodra je je woning hebt verkocht. Je betaalt de overbruggingshypotheek dan in één keer terug met de overwaarde die je voor je woning hebt ontvangen. Houd daarbij wel rekening met de maximale looptijd voor je overbruggingshypotheek. Die verschilt per hypotheekaanbieder en is meestal tussen de 6 en 24 maanden.
  • Heb ik recht op hypotheekrenteaftrek?
    Ja, ook bij een overbruggingshypotheek kun je de rente aftrekken van je inkomen in box 1 bij de Belastingdienst.
  • Wat als de verkoopprijs van mijn woning toch lager uitvalt?
    Als je woning voor minder verkocht wordt dan verwacht, dan kun je misschien niet de hele overbruggingshypotheek aflossen met de overwaarde. In dat geval leg je eigen geld bij om dit gat op te vullen. Een andere optie is om dit verschil mee te financieren in je hypotheek, zodat je deze kosten verspreidt over een periode van 30 jaar. Een hypotheekadviseur kan je goed adviseren over een passende optie voor jou.

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak