Hoe weet ik of ik overwaarde heb?

Voordat je grootse plannen maakt voor een tweede woning, is het handig om te weten of je daadwerkelijk overwaarde op je huis hebt. Door de stijging van de huizenprijzen hebben steeds meer mensen overwaarde.

Kort gezegd betekent overwaarde dat je woning op dit moment meer waard is dan de hypotheek die je erop hebt openstaan. Dit kan komen doordat je woning flink in waarde is gestegen. Maar ook als je hebt afgelost op je hypotheek of in eerste instantie niet je maximale hypotheek hebt genomen, kun je overwaarde hebben op je huis.

Of jij overwaarde hebt op je woning, kun je eenvoudig berekenen. Je hebt er twee gegevens voor nodig: de waarde van je woning (de WOZ-waarde of de taxatie van een makelaar) en de hoogte van je huidige hypotheekschuld. Je berekent je overwaarde door je openstaande hypotheeksom af te trekken van je huidige woningwaarde.

Een rekenvoorbeeld

Je woning is op dit moment volgens een taxateur € 350.000,- waard. Je hebt je woning een aantal jaar geleden gekocht voor € 275.000,- met een hypotheek van € 250.000,-.

Inmiddels heb je afgelost op je hypotheek, waardoor je hypotheeksom nu nog maar € 200.000,- bedraagt.

Je hebt dan een overwaarde van € 350.000,- minus € 200.000,-. Oftewel: € 150.000,-.

Een flinke som geld dus, die je wellicht in een tweede woning kunt steken.

Lees het whitepaper ‘Overwaarde gebruiken: wat kun je ermee?’

Overwaarde op je huis gebruiken, wat kun je ermee? Die vraag beantwoorden we uitgebreid in een whitepaper waarin we alle mogelijkheden voor je toelichten. Download gratis het whitepaper ‘Overwaarde huis gebruiken: wat kun je ermee?’ en doe er je voordeel mee.

Overwaarde whitepaper downloaden

Een tweede hypotheek van je overwaarde afsluiten

Overwaarde is geen bedrag waar je zomaar bij kunt. Het geld zit als het ware in stenen. Pas als je stappen zet om je overwaarde te verzilveren, kun je het geld daadwerkelijk gebruiken. Dit kun je op een aantal manieren doen.

Een van de opties is een tweede hypotheek afsluiten met je overwaarde. Dit betekent dat je bovenop je bestaande hypotheek een nieuwe hypotheek neemt met je huidige woning opnieuw als onderpand. Doordat je woning meer waard is dan je huidige hypotheek (en je maximaal 100% van je woningwaarde kunt krijgen aan hypotheek), kun je misschien een hogere hypotheek nemen. Voorwaarde is wel dat je inkomen dat ook toelaat.

Als jij bijvoorbeeld een hypotheek hebt van € 250.000,-, maar je woning is op dit moment € 300.000,- waard, dan kun je wellicht die € 50.000,- als extra hypotheek opnemen. Als je inkomen op dit moment aan de inkomenstoets van de hypotheekaanbieder voldoet, heb je daarmee goede kansen voor extra financiële ruimte. Bijvoorbeeld voor de tweede woning waar je van droomt.

Aandachtspunten

Een paar dingen om rekening mee te houden bij een tweede hypotheek met je overwaarde:

  • Je kunt een tweede hypotheek alleen maar bij je huidige hypotheekverstrekker
  • Soms is oversluiten ook een goede optie om meer hypotheek te krijgen en tegelijkertijd te profiteren van de huidige lage rentes en goede voorwaarden. Je sluit dan een nieuwe hypotheek af in plaats van je huidige hypotheek – met een nieuwe rentevaste periode en nieuwe rentepercentages. Houd wel rekening met oversluitkosten en de boeterente die de geldverstrekker in zo’n geval vraagt. Een hypotheekadviseur kan je precies vertellen wat voor jou gunstiger is: je hypotheek oversluiten of een tweede hypotheek nemen.
  • Je hypotheek mag in totaal maximaal 100% van je woningwaarde bedragen (of 106% als je de 6% extra besteedt aan verduurzamende maatregelen). Houd dus in het achterhoofd dat je niet meer kunt krijgen dan dit bedrag.
  • Voor de tweede hypotheek zal je hypotheekadviseur opnieuw je inkomen toetsen. Ook dat is van invloed op wat je maximaal aan hypotheek kunt krijgen.

Of je een tweede hypotheek kunt krijgen? Die vraag is niet op basis van een paar gegevens te beantwoorden. Hier duikt een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep graag voor je in.

In een vrijblijvend kennismakingsgesprek vertelt de adviseur je wat jouw opties zijn en wat voor jou gunstig is. Altijd afgestemd op jouw financiële en persoonlijke situatie.

Plan een afspraak

Wat zijn de opties voor een tweede woning?

Je kunt je overwaarde gebruiken voor een aantal zaken. Zo zou je kunnen verhuizen naar een andere woning. Je kunt het geld ook in een verbouwing steken of het als extra spaarpot voor je pensioen gebruiken. Daarnaast is een tweede woning iets waar veel mensen van dromen en wat dankzij de overwaarde misschien niet bij een droom hoeft te blijven.

Bij een tweede huis denk je misschien al snel aan een vakantiewoning op een zonnige bestemming. Maar dat is niet de enige optie. Hieronder lees je nog een aantal mogelijkheden.

Een woning kopen voor iemand anders

Je kunt ook een woning kopen voor iemand anders (bijvoorbeeld een kind of kleinkind) en die vervolgens aan je (klein)kind geven of verhuren. Een interessante optie, omdat het voor starters niet altijd eenvoudig is om binnen hun beperkte budget een woning te vinden op de krappe huizenmarkt. Dankzij de woning die jij voor je (klein)kind koopt, heeft hij of zij alsnog een fijne eigen plek.

Heb je niet het budget om de volledige woning te betalen, maar wil je wel je (klein)kind extra steunen bij de aankoop van een woning? Dan kun je de tweede hypotheek ook gebruiken om een schenking aan je (klein)kind te doen.

Een vakantiewoning kopen

Daarnaast kun je je overwaarde steken in een vakantiewoning. Droom je van een eigen huisje in Frankrijk? Een tiny house in de Nederlandse bossen? Of zoek je het graag buiten de Europese grenzen? Opties genoeg! Natuurlijk is het afhankelijk van de hoogte van je overwaarde wat je mogelijkheden zijn. Met een overwaarde van € 50.000,- kun je geen villa op Ibiza kopen. Maar een deel van een boshuisje financieren moet vast lukken. Zeker als je zelf ook nog wat spaargeld hebt liggen.

Je kunt een vakantiewoning kopen om zelf van te genieten of je kunt de woning aanbieden voor de verhuur. Een combinatie van beide kan natuurlijk ook. Zo komt het huisje niet leeg te staan, maar kun je er andere vakantiegangers van laten meegenieten als jij zelf thuis bent. Bovendien kan het een interessante inkomstenbron zijn.

Houd er wel rekening mee dat een vakantiewoning kopen wat uitzoekwerk vergt. Niet alleen wat betreft de hypotheek.

  • Zo is het handig om via marktonderzoek te kijken hoe populair de bestemming is waar jij je oog op hebt laten vallen. Dan weet je of je eenvoudig huurders voor de vakantiewoning kunt vinden.
  • Kijk ook goed hoe het zit met verzekeringen. Je loopt best wel wat risico met een vakantiewoning, zeker als je de woning verhuurt.
  • Check hoe het zit met onderhoud. De woning maakt zich helaas niet uit zichzelf schoon. Dit zal je zelf moeten doen of je kunt er een andere partij voor inschakelen.
  • Vergeet ook de reiskosten niet voor het reizen van en naar je vakantiewoning. Vooral bij een vakantiehuisje in het buitenland kan dat een serieuze kostenpost zijn om rekening mee te houden.

Maar laat je door al die informatie niet demotiveren om eens naar een vakantiewoning te gaan kijken. We helpen je graag bij de oriëntatiefase. In ons handige 10-stappenplan kun je precies lezen hoe een vakantiewoning kopen van je overwaarde in zijn werk gaat.  

Tweede woning kopen voor de verhuur

In plaats van zelf in je tweede woning in te trekken, kun je ook een woning kopen om die aan anderen te verhuren. Een vastgoedinvestering kan een interessante manier zijn om extra geld te sparen voor je pensioen. Zeker nu er veel vraag is naar woningen en de huurprijzen erg hoog liggen, zijn er steeds meer mensen die hun spaargeld of overwaarde in een verhuurwoning steken. Het kan dan gaan om kamers (bijvoorbeeld om aan een familielid te verhuren), maar ook om een appartement of zelfs een eengezinswoning.

Het verhuren van een woning brengt wat regelwerk (huurcontracten, promotie van de woning, onderhoud, etc.) met zich mee, maar het kan je ook een fijn extra zakcentje opleveren. Het is natuurlijk niet voor niets dat steeds meer mensen vastgoed zien als een goede manier om hun pensioen aan te vullen.

Verhuurhypotheek

Koop je een woning om te verhuren? Dan kun je voor die woning een verhuurhypotheek afsluiten. Dit is een speciaal type hypotheek voor als je een woning voor de verhuur koopt. Hoeveel je kunt krijgen aan hypotheek voor je verhuurwoning hangt af van de loan to value die de hypotheekaanbieder hanteert. Dit is de verhouding tussen de waarde van de woning en de maximale hypotheek. Bij een woning die je hoofdverblijf is, mag je maximaal 100% van je woningwaarde lenen; voor verhuurwoningen geldt vaak een wat lager percentage. Vaak zo’n 70% tot 90% van de marktwaarde in verhuurde staat.

Houd er rekening mee dat de hypotheekrente voor een verhuurhypotheek meestal iets hoger ligt dan bij een gewone hypotheek. De hypotheekaanbieder loopt bij een huurwoning iets meer risico dat je je maandlasten niet meer kunt dragen. Dat komt doordat de huurder altijd zijn huur kan opzeggen, waardoor jij je inkomsten misloopt. Bovendien kan een huurder natuurlijk je woning verwaarlozen of beschadigen of kun je in een juridisch conflict met de huurder verzeild raken. Wees gerust: dat soort doemscenario’s komen niet heel vaak voor. Maar de hypotheekaanbieder neemt dat wel mee bij het verstrekken van een hypotheek.

Fiscale zaken rondom tweede huis kopen

Bij een tweede woning zal je rekening moeten houden met een aantal belastingregels voor het kopen van je tweede huis. In het artikel op onze site lees je er meer over. Hieronder alvast drie belangrijke regels op een rij.

De belasting voor je tweede woning valt in box 3

Voor je belastingaangifte deelt de Belastingdienst je inkomen in drie boxen in. Je eerste woning valt altijd in box 1, die geldt voor je inkomen uit werk en woning. Maar je tweede woning wordt gezien als je vermogen en valt daarom in box 3. Hierover betaal je dus vermogensbelasting.

Hypotheekrenteaftrek voor je tweede huis

Voor een tweede woning heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek, omdat je tweede woning in box 3 valt. Je kunt alleen de rente aftrekken voor de woning die je hoofdverblijf is. Je hypotheekrente is dus ook niet aftrekbaar als je een extra hypotheek hebt genomen op je woning die als hoofdverblijf dient en je dit geld gebruikt voor de aanschaf van een tweede huis. De huuropbrengsten hoef je in beginsel niet op te geven, omdat de tweede woning in box 3 valt.

Let op: ook andere kosten die je maakt voor je tweede woning (zoals notariskosten en taxatiekosten) zijn niet fiscaal aftrekbaar.

Verhuuropbrengst uit je tweede woning

Vaak wordt gedacht dat je de verhuuropbrengsten uit je tweede huis moet opgeven voor de inkomstenbelasting. Maar dat is niet nodig, omdat een tweede woning in box 3 valt. In sommige gevallen kan het wel zo zijn dat je btw over de verhuuropbrengsten moet afdragen. Dit is alleen het geval als je btw-ondernemer bent bij de verhuur van de woning. Vraag hiervoor meer informatie bij een fiscalist.

Wat is je budget voor een tweede woning?

Zo, dat was nogal wat informatie over een tweede huis kopen met overwaarde. Nu ben je vast heel benieuwd of een tweede woning kopen voor jou een serieuze optie is. Is je overwaarde voldoende? En hoeveel zou zo’n tweede woning kosten, inclusief alles wat erbij komt kijken?

Je budget voor een tweede woning bestaat onder meer uit de tweede hypotheek die je met je overwaarde kunt afsluiten. Let er wel op dat je niet altijd 100% van de overwaarde kunt afsluiten als tweede hypotheek; hier gelden soms strengere eisen voor. Bij die tweede hypotheek kun je nog eventueel spaargeld optellen als extra budget. Verder kan een consumptief krediet een optie zijn om je budget aan te vullen.

Hypotheekadvies voor jouw tweede woning

Een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep zoekt graag voor je uit hoeveel jouw budget voor een tweede woning is. Hij kan je goed adviseren over je opties, vertelt je wat de kosten zijn en geeft je op basis van jouw persoonlijke situatie passend en eerlijk hypotheekadvies.

Plan alvast een gratis kennismakingsgesprek in. Je zit dan nog nergens aan vast, maar hebt na dit gesprek wel al helder wat jouw opties zijn. 

Maak een afspraak voor een kennismaking

Veelgestelde vragen over een tweede huis kopen met overwaarde

  • Heb ik overwaarde op mijn woning? Dit kun je berekenen door te checken hoeveel je woning op dit moment waard is en hoeveel je resterende hypotheekschuld bedraagt. Trek je je resterende hypotheekschuld af van je huidige hypotheekwaarde, dan weet je je overwaarde.
  • Hoe zit het met de belasting voor een tweede woning? Hierover kun je meer lezen in ons artikel over belastingregels rondom je overwaarde. Houd er onder andere rekening mee dat de rente voor de hypotheek voor je tweede woning niet fiscaal aftrekbaar is.
  • Wat zijn de kosten voor een tweede hypotheek? Houd bij het afsluiten van een tweede hypotheek rekening met taxatiekosten, notariskosten en kosten voor hypotheekadvies.
  • Is overwaarde nodig voor een tweede hypotheek? Ja, alleen als je woning meer waard is dan je huidige hypotheek, kun je een extra hypotheek nemen. Het hoeft overigens niet per se zo te zijn dat je woning in waarde is gestegen. Je kunt ook overwaarde hebben doordat je hebt afgelost op je hypotheek of doordat je bij de aankoop van je woning minder hypotheek hebt genomen dan wat maximaal mogelijk was.
  • Heb ik recht op hypotheekrenteaftrek voor mijn tweede woning? Nee helaas, hypotheekrenteaftrek geldt enkel voor de woning die jouw hoofdverblijf is. Je kunt hier dus niet van profiteren voor een tweede woning.
  • Wat is een verhuurhypotheek? Dit is een speciaal type hypotheek dat je kunt afsluiten als je een woning koopt voor de verhuur. Het onderpand van deze hypotheek is de woning die je gaat verhuren. Voor dit type hypotheek betaal je wel een wat hogere rente dan voor een hypotheek op een woning die je als hoofdverblijf gebruikt, omdat de hypotheekverstrekker voor een verhuurwoning wat meer risico loopt.

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak