Opeethypotheek
Een opeethypotheek helpt gepensioneerden hun overwaarde te verzilveren. Is dit een slimme keuze voor jou? Ontdek de voor- en nadelen met ons eerlijk en deskundig advies!
Je overwaarde verzilveren na je pensioen
Steeds meer mensen hebben overwaarde op hun woning. Oftewel: hun huis is op dit moment meer waard dan er aan hypotheek op open staat. Het ding is alleen dat je dit geld pas in handen hebt zodra je het uit de stenen haalt. Verzilveren dus. Door dit te doen tijdens je pensioen kun je zelf nog van je overwaarde profiteren en er mooie dingen mee doen. Bijvoorbeeld een schenking aan je (klein)kinderen, een tweede huis kopen, het geld gebruiken als aanvulling op je pensioen of er een verbouwing mee realiseren.
Je overwaarde verzilveren kun je op verschillende manieren doen. Een optie is je hypotheek oversluiten, je hypotheek verhogen of een tweede hypotheek nemen, waardoor het geld van je overwaarde vrijkomt. Maar als je inkomen uit je pensioen niet toereikend is voor die optie, dan is een opeethypotheek wellicht een betere optie.
Let op: het is altijd belangrijk om een onafhankelijke hypotheekadviseur in te schakelen als je een opeethypotheek overweegt. Die kan je goed en onafhankelijk adviseren over het afsluiten van een opeethypotheek en kent alle voor- en nadelen.
Een eerste oriënterend gesprek is bij ons altijd gratis, dus maak gerust een afspraak.
Wat is een opeethypotheek?
Een opeethypotheek (ook wel verzilverhypotheek genoemd) kun je vanaf (ongeveer) je AOW-leeftijd afsluiten. Het is een manier om de overwaarde te benutten en je bestedingsruimte te vergroten. Je kunt met zo’n hypotheek het bedrag van de overwaarde lenen met je huis als onderpand.
Het is een aflossingsvrije hypotheek, waarvoor de geldverstrekker alleen rente in rekening brengt en geen maandelijkse aflossing. De rente is hoger dan bij een standaard hypotheek, omdat de geldverstrekker wat meer risico loopt. Ook is de hypotheekrente over een opeethypotheek niet fiscaal aftrekbaar.
Die rente betaal je niet maandelijks, maar wordt opgeteld bij je hypotheekschuld. Je hypotheek groeit terwijl je overwaarde, uitgaande van een gelijkblijvende waarde van de woning, juist daalt. Met een verzilverhypotheek heb je dus geen hypotheeklasten, maar eet je wel je overwaarde op.
Het bedrag van de lening kun je, afhankelijk van de geldverstrekker voor wie je kiest, in één keer opnemen of verspreid over een periode (als periodieke uitkering). Let op: maar een beperkt aantal geldverstrekkers biedt een opeethypotheek aan. Als je inkomen onvoldoende is om een aflossingsvrije (tweede) hypotheek af te sluiten voor het benutten van je overwaarde, dan is een opeethypotheek wellicht een goede optie.
Hoeveel kan ik krijgen aan opeethypotheek?
Of je een opeethypotheek kunt afsluiten, hangt ervan af of je aan een aantal voorwaarden voldoet. De precieze voorwaarden verschillen per hypotheekaanbieder. De maximale hoogte van je opeethypotheek is onder meer afhankelijk van de waarde van je woning en de huidige rentepercentages.
Wil je jouw maximale opeethypotheek berekenen? Dat zit net wat ingewikkelder in elkaar dan het berekenen van je maximale hypotheek normaal gesproken gaat. Maak daarom een afspraak met een hypotheekadviseur van Van Bruggen. Gewoon gratis en geheel vrijblijvend. Die kan precies voor je uitzoeken wat jouw mogelijkheden zijn, ook rekening houdend met je pensioen. Al in een eerste gesprek.
Waarom kiezen voor een opeethypotheek?
Je bepaalt zelf of je het vrijkomende vermogen in één keer wilt ontvangen of dat je periodiek – bijvoorbeeld iedere maand – een deel van het bedrag wilt laten uitkeren. Daarnaast is het geld flexibel besteedbaar. Je kunt er je pensioen mee aanvullen zodat je ook na je AOW-leeftijd comfortabel kunt blijven leven. Maar je kunt het ook gebruiken om je woning toekomstbestendiger of duurzamer te maken. Of je kunt je (klein)kinderen helpen met een schenking die je met je overwaarde financiert.
Een voorbeeld
Hans kocht 20 jaar geleden een woning voor € 200.000,-. Zijn hypotheek bedraagt nu nog € 100.000,-. De woning is door de jaren heen steeds meer waard geworden en heeft nu een marktwaarde van € 450.000,-.
De overwaarde is de marktwaarde (€ 450.000,-) min de hypotheek (€ 100.000,-) en bedraagt dus € 350.000,-. Als Hans een deel van zijn overwaarde wil opnemen, kan hij een verzilverhypotheek van bijvoorbeeld € 225.000,- afspreken. Daarvan is € 100.000,- bestemd voor aflossing van zijn oude hypotheek en houdt Hans € 125.000,- over om zijn pensioen aan te vullen.
Wat zijn de nadelen van een opeethypotheek?
Naast de voordelen, brengt een opeethypotheek ook nadelen of risico’s met zich mee. De belangrijkste daarvan zijn deze:
- Het kan zijn dat je huis in de loop der tijd minder waard wordt als de huizenprijzen dalen.
- De rente op de hypotheek kan toenemen als de marktrente stijgt. Dit is van belang als de rentevaste periode begrensd is.
- Je betaalt rente op rente, omdat je rente bij je hypotheekschuld wordt opgeteld.
- De rente ligt hoger dan bij een gewone aflossingsvrije hypotheek.
- Het is belangrijk dat de hypotheek een keer wordt afgelost. Bij sommige aanbieders moet dit bijvoorbeeld in één keer gebeuren zodra je het maximale bedrag hebt opgenomen. Dit kan betekenen dat je je huis moet verkopen.
- De erfenis voor je eventuele kinderen of andere erfgenamen wordt kleiner doordat je je vermogen “opeet”.
Verder is het belangrijk om goed te kijken wat je met het krediet doet na jouw overlijden of dat van je partner. Het kan zijn dat de hypotheek dan hoger is dan de waarde van de woning op dat moment. Hoe regel je dit met je nabestaanden? Komt de schuld dan voor hun rekening? Goed dus om daar al bij het afsluiten van dit type hypotheek over na te denken.
Er zijn dus een aantal mitsen en maren rondom een opeethypotheek. Juist omdat het zo complex in elkaar zit, is het belangrijk om altijd jouw persoonlijke en financiële situatie te bespreken met een hypotheekadviseur voordat je zo’n hypotheek afsluit. Een van de hypotheekadviseurs van Van Bruggen kan je volledig onafhankelijk hypotheekadvies geven en adviseert je graag of een opeethypotheek voor jou zinvol is en wat daarbij de aandachtspunten zijn.
Andere opties om je overwaarde te verzilveren
Ben je er niet helemaal zeker van of een opeethypotheek voor jou verstandig is? Dan is het waarschijnlijk fijn om te weten dat er ook een aantal andere opties zijn om je overwaarde op te nemen. We zetten er een aantal voor je op een rij. Let wel op dat bij sommige opties je inkomen wordt getoetst en dus toereikend moet zijn om voor deze optie te kiezen.
Je huidige hypotheek verhogen
Bij het inschrijven van je hypotheek heb je soms de mogelijkheid om je hypotheek voor een hoger bedrag in te schrijven dan wat je op dat moment leent. Dat is handig, want je kunt dan in principe (als je inkomen daarvoor voldoende is) je hypotheek tot dit bedrag verhogen zonder daarvoor opnieuw langs de notaris te hoeven. Met die verhoging kun je (een deel van) je overwaarde opnemen. Dat is een eenvoudige manier van je hypotheek verhogen dus.
Heb je geen hogere inschrijving? Dan kun je bij een groot aantal geldverstrekkers toch de hypotheek verhogen met het bedrag ter hoogte van de aflossingen die je de afgelopen jaren hebt gedaan.
Een tweede hypotheek afsluiten
We stipten het aan het begin van dit artikel al kort aan: een tweede hypotheek is een veelgebruikte optie om je overwaarde op te nemen. Dat is een tweede manier om je hypotheek te verhogen. Een tweede hypotheek is een hypotheek die =die je bovenop je bestaande hypotheek afsluit, altijd bij dezelfde aanbieder (simpelweg omdat andere geldverstrekkers hier vaak niet voor open staan). Er wordt altijd eerst een inkomenstoets gedaan om te zien of je voor een tweede hypotheek in aanmerking komt.
Je hypotheek oversluiten
Oversluiten houdt in dat je je bestaande hypotheek volledig ergens anders onderbrengt. Je sluit een nieuwe hypotheek af met nieuwe voorwaarden en een nieuwe rentevaste periode. Bij het oversluiten is de waarde van je woning bepalend voor de hoogte van het hypotheekbedrag dat je kunt afsluiten, mits je inkomen dit toelaat. Het kan ook een kans zijn om te profiteren van betere voorwaarden die beter aansluiten bij je huidige situatie.
Houd wel in je achterhoofd dat oversluiten ook kosten met zich meebrengt. De boeterente bijvoorbeeld. Een hypotheekadviseur kan altijd nauwkeurig voor je uitzoeken of de oversluitkosten in jouw geval opwegen tegen wat oversluiten je oplevert.
Verhuizen naar een andere woning
Als je je woning verkoopt, komt de overwaarde op je woning vrij. Je verkoopt de woning als het goed is tegen een marktconforme prijs. Stel: jouw woning is € 350.000,- waard op dit moment, terwijl je een hypotheek hebt van € 200.000,-. Dan komt door de verkoop van je woning waarschijnlijk die € 150.000,- vrij. Vanwege de bijleenregeling is het verstandig om dat bedrag ook in je volgende woning te investeren. Je kunt met dit bedrag, aangevuld met een nieuwe hypotheek, een volgend huis kopen. Dat is handig als je toch al plannen had om te verhuizen, bijvoorbeeld naar een kleinere woning of naar een woning met een fijne tuin.
Verhuis je van een koop- naar een huurwoning? Dan komt het bedrag aan overwaarde vrij. Maar bedenk je dat je dit bedrag moet gebruiken om de hypotheek te verlagen als je binnen drie jaar alsnog verhuist naar een koopwoning. Als je dat niet doet, is de hypotheekrente niet aftrekbaar.
Houd er verder rekening mee dat het vinden van een koopwoning in deze tijd lastig kan zijn. Het aanbod aan koopwoningen is beperkt, dus het kan wat langer duren voordat je een nieuwe woning hebt gevonden. Wil je eerst een nieuwe woning kopen voordat je huidige huis is verkocht, dan biedt een overbruggingskrediet uitkomst. Daarmee kun je je overwaarde alvast gebruiken voor de financiering van je nieuwe woning terwijl de verkoop van je huidige huis nog niet rond is.
Je woning verkopen en terughuren
Wil je het liefst gewoon in je huidige woning blijven wonen? Dan is het ook een optie om je woning te verkopen en er toch zelf in te blijven wonen. Dit kan met speciale constructies, waarbij je jouw woning verkoopt aan een maatschappij en vervolgens tegen een afgesproken huurtarief de woning terug te huren van deze aanbieder. In dit geval krijg je wel een lager bedrag voor je woning dan wanneer je je woning zelf zou verkopen op de markt. Laat je altijd goed door een hypotheekadviseur informeren over de voor- en nadelen van zo’n constructie.
Ben jij geïnteresseerd in het verzilveren van je overwaarde en wil je daar meer over weten? Download ons gratis Whitepaper ‘Overwaarde huis gebruiken, wat kun je ermee?’ en doe er je voordeel mee!
Persoonlijk advies over jouw situatie
Loop jij tegen de AOW-leeftijd of ben je al met pensioen? En wil je meer informatie en advies over het benutten van je overwaarde van iemand met kennis van financieel advies én pensioenadvies? Maak dan een afspraak met jouw hypotheekadviseur van Van Bruggen. Dat kan gewoon gratis en vrijblijvend via de knop hieronder.
Meer opties om overwaarde te verzilveren:
Schulden aflossen met overwaarde
Tweede huis kopen met overwaarde
Overwaarde gebruiken voor een verbouwing
Oscar Noorlag
Veelgestelde vragen over opeethypotheek
Dit is lastig te bepalen op basis van een paar gegevens. Omdat een opeethypotheek een complex product is met voor- en nadelen, is het altijd verstandig om een hypotheekadviseur in te schakelen die je hier meer over kan vertellen. Een van de adviseurs van Van Bruggen zoekt graag voor je uit of dit type hypotheek voor jou een goede manier is om je overwaarde te verzilveren en wat je mogelijkheden ervoor zijn.
Je betaalt over een opeethypotheek alleen rente, omdat dit type hypotheek altijd aflossingsvrij is. Wel is de rente wat hoger dan over een gewone hypotheek, omdat de geldverstrekker meer risico loopt bij dit type hypotheek.
Een nadeel is onder andere de hogere rente dan bij een gewone aflossingsvrije hypotheek. Daarnaast kan het zijn dat je woning in waarde daalt of dat de rente stijgt tijdens de looptijd van je lening. Dat heeft invloed op de hoogte van je hypotheek. Verder is een mogelijk nadeel dat je het qua inkomen wel moet redden om de hypotheeklasten uiteindelijk te kunnen betalen als de overwaarde is opgebruikt. Of dat je anders bereid moet zijn je woning daarna te verkopen. De schuld neemt tijdens de looptijd van de hypotheek namelijk steeds verder toe. Houd ook rekening met de mogelijke gevolgen als je komt te overlijden. Denk er al bij het afsluiten goed over na wat er dan met een eventuele restschuld gebeurt.
Nee helaas, de rente over een opeethypotheek kun je niet aftrekken van je inkomen bij de belastingaangifte.
Het is een goede manier voor gepensioneerden met een laag pensioeninkomen om toch hun overwaarde te kunnen opnemen. Ook als hun inkomen niet toereikend is voor het afsluiten van een gewone aflossingsvrije hypotheek. Verder is het geld vrij besteedbaar en kun je er zelf voor kiezen of je het bedrag aan overwaarde in één keer of gespreid over een periode wilt laten uitkeren. Ook zijn je maandlasten laag, doordat je niet verplicht bent elke maand op je hypotheek af te lossen en doordat de rente bij de hypotheekschuld wordt opgeteld.
Een opeethypotheek is een hypotheek waarmee je je overwaarde kunt benutten om zo je bestedingsruimte te vergroten. Het is een aflossingsvrije hypotheek, waarvoor je alleen rente betaalt. Die rente betaal je niet maandelijks, maar wordt opgeteld bij je hypotheekschuld. Daardoor neemt je hypotheek gaandeweg toe en daalt je overwaarde, ervan uitgaande van een gelijkblijvende waarde van de woning, juist. Je eet dus als het ware je overwaarde op.
Dit kun je zelf berekenen door je huidige openstaande hypotheekschuld af te trekken van de waarde van je woning op dit moment. Als daar een bedrag boven € 0,- uitkomt, dan is er sprake van overwaarde. Lees er in ons artikel over overwaarde op je huis meer over.