Overwaarde is de marktwaarde van de woning, minus de hypotheek.
Een rekenvoorbeeld
Hans kocht 30 jaar geleden een woning voor € 100.000,- , met een hypotheek van € 100.000,-. De woning is door de jaren heen steeds meer waard geworden en heeft nu een marktwaarde van € 300.000,-.
€ 300.000 (marktwaarde woning) minus € 100.000 (de hypotheek) = een overwaarde van € 200.000.
“Hoeveel hypotheek je (nog) hebt, kun je nalezen bij de bank of opvragen bij jouw geldverstrekker. Om een goede indicatie te krijgen van de actuele marktwaarde van jouw woning, kun je online de WOZ-waarde van je huis opzoeken”, tipt hypotheekadviseur Marcel van Gammeren. “Die informatie is namelijk openbaar toegankelijk. Zo kom je er snel en eenvoudig achter of er sprake is van overwaarde. Wil je actie ondernemen met je overwaarde? Dan is een taxatie nodig. Een makelaar of taxateur bepaalt dan de actuele waarde van je huis. Vaak zien we dat de marktwaarde in een taxatierapport wat hoger uitvalt dan de WOZ-waarde.”
“Overwaarde zit spreekwoordelijk gezien vast in de stenen”, gaat Marcel verder. “Normaal gesproken komt dit vermogen pas vrij als je de woning verkoopt. Maar je kunt er wel een ‘voorschot’ op nemen, ook als je niet van plan bent om je huis te verkopen. Er zijn verschillende mogelijkheden en regelingen om je overwaarde te benutten. Sommige opties kunnen altijd, in iedere fase van je leven. Zo kun je in veel gevallen je hypotheek oversluiten voor lagere maandlasten, je overwaarde gebruik je (deels) om de boeterente te betalen. Ook kun je als je voldoende inkomen hebt een extra hypotheek afsluiten, ter waarde van (een deel van) de overwaarde, bijvoorbeeld om je huis te verbouwen of verduurzamen.
Loop je tegen je pensioenleeftijd, ga je stoppen met werken of ben je al gepensioneerd? Dan zijn de mogelijkheden om je hypotheek aan te passen beperkter. Zo wordt er vanaf 10 jaar voor de AOW-leeftijd al rekening gehouden met het inkomen na pensioen. Voor senioren die met pensioen zijn of binnenkort met pensioen gaan zijn er daarom andere mogelijkheden om de overwaarde te verzilveren. Vanaf – ongeveer – je AOW-leeftijd (afhankelijk van de geldverstrekker) kun je een verzilverhypotheek, opeethypotheek of krediethypotheek afsluiten.
Bij het afsluiten van een opeethypotheek of verzilverhypotheek kijkt een geldverstrekker niet naar het (pensioen)inkomen, maar naar het onderpand.
Rekenvoorbeeld:
Zoals de woning van Hans uit het voorbeeld: die is 3 ton waard. Wij hielpen hem met het opnemen van zijn overwaarde. Hij sprak met de bank een verzilverhypotheek van € 100.000,- af, bovenop zijn huidige hypotheek van € 100.000,-.
Je bepaalt zelf of je het vermogen dat vrijkomt door maatregelen te nemen met je overwaarde in één keer wilt ontvangen, of periodiek – bijvoorbeeld iedere maand – een deel van dat bedrag. Marcel: “Met dat bedrag kun je doen en laten wat je wilt. Het is flexibel te besteden. Vul er bijvoorbeeld je pensioen mee aan, zodat je ook na de AOW-leeftijd comfortabel kunt blijven leven. Je kunt het ook gebruiken om je woning toekomstbestendiger of duurzamer te maken , of om je kinderen te helpen met een schenking.”
Zowel de reguliere hypotheek als de verzilverhypotheek brengen bepaalde maandlasten met zich mee. “Met de bank spreek je af hoe je die lasten wilt dragen” legt Marcel uit. “Je kunt de hypotheekrente betalen door te kiezen voor hogere maandlasten. Maar je kunt de rentelasten ook bijschrijven bij de (nieuwe) hypotheek. Dus: in de eerste maand van de nieuwe situatie had Hans een hypotheek van € 200.000,-. In maand twee werden de rentelasten bijgeschreven bij de hypotheekschuld. De maand erna opnieuw. Wat je eigenlijk doet is de rest van de overwaarde op die manier gebruiken. Je overwaarde wordt dus steeds kleiner en je hypotheek steeds groter. In je portemonnee voel je dat niet.”
“Een consequentie van een opeet- of verzilverhypotheek is dat de erfenis voor eventuele kinderen of andere nabestaanden kleiner wordt”, benadrukt Marcel. “Je maakt een keuze: de overwaarde zelf gebruiken voor een comfortabeler leven, of het geld ‘in de stenen laten zitten’ en je nabestaanden het huis nalaten. Als kinderen na je overlijden het huis verkopen voor € 300.000,-, dan trekt de notaris daar de hypotheek van € 100.000,- vanaf. De overwaarde van € 200.000,- is de erfenis.”
Alle genoemde opties gaan uit van een situatie waarin je in het huis wilt blijven wonen. “Uiteraard hoeft dat niet. Je kunt de woning ook verkopen”, gaat Marcel verder. “De overwaarde – je winst – komt zo ook vrij. Dit bedrag kun je investeren in de hypotheek van je nieuwe woning. Ga je goedkoper wonen? Dan hou je mogelijk een mooi bedrag over om je pensioen mee aan te vullen of voor andere bestemmingen. Met het bedrag dat je overhoudt aan de verkoop van je woning kun je ook een spaarpot aanleggen waarmee je na je pensionering een hele tijd onbezorgd een woning kunt huren.”
Kortom: er zijn verschillende mogelijkheden om overwaarde uit te laten keren. “Op het eerste gezicht lijken ze allemaal op elkaar”, vindt Marcel. “Maar je hebt te maken met verschillende financiële producten, allemaal met hun eigen kenmerken, voor- en nadelen. Laat je daarom goed adviseren. Bij Van Bruggen Adviesgroep helpen we je door te laten zien wat er mogelijk is. Wij maken altijd verschillende opties inzichtelijk. En wat ze je kosten en opleveren. We werken samen met verschillende betrouwbare makelaars en taxateurs en kunnen vrijwel alle geldverstrekkers vergelijken. We begeleiden je van A tot Z in het hele traject.”
Loop jij tegen de AOW-leeftijd, of ben je al met pensioen? En ben je benieuwd of je overwaarde in je woning hebt en hoe je die het beste kunt benutten? Maak dan een afspraak met jouw financieel adviseur of hypotheek adviseur.
Van Bruggen Adviesgroep is sinds 1973 actief als financieel dienstverlener. Onze ruime kennis en ervaring zetten wij graag in om jou van dienst te zijn.
Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.
Van Bruggen Adviesgroep is sinds 1973 actief als financieel dienstverlener. Onze ruime kennis en ervaring zetten wij graag in om jou van dienst te zijn.
Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.