Annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek: het verschil uitgelegd

Wat is het verschil tussen een annuïteiten- en lineaire hypotheek?

Het belangrijkste verschil tussen een annuïteiten- en een lineaire hypotheek zit hem in de opbouw van de maandlasten. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af en betaal je daarbovenop een bedrag aan rente, dat met de maand afneemt. Daardoor heb je in het begin hogere maandlasten dan aan het eind. Bij een annuïteitenhypotheek is het totale bedrag van rente en aflossing elke maand hetzelfde. Je betaalt steeds hetzelfde maandbedrag, maar dat bestaat in het begin vooral uit rente en later meer uit aflossing.

Concreet zijn de verschillen en overeenkomsten tussen een annuïteiten- en lineaire hypotheek als volgt:

	Annuïteitenhypotheek	Lineaire hypotheek
Bruto maandlasten	Je betaalt elke maand hetzelfde bedrag aan bruto maandlasten.	Je bruto maandlasten zijn in het begin hoger en nemen af naarmate de looptijd vordert.
Netto maandlasten	Je netto maandlasten stijgen, omdat je minder rente gaat betalen en daardoor minder renteaftrek krijgt.	Je netto maandlasten nemen juist af, doordat je snel aflost en daardoor snel minder rente gaat betalen.
Aflossing	Je lost minder snel af, doordat je in het begin relatief minder aflossing betaalt.	Je lost de eerste jaren sneller af, doordat je direct een fors bedrag per maand aflost.
Totale rentekosten	Over de hele looptijd betaal je meer rente. Je hypotheekschuld daalt minder snel en de rente wordt daarover berekend.	Over de hele looptijd betaal je minder rente, doordat je hypotheekschuld aan het begin van de looptijd sneller omlaag gaat.
Hypotheekrenteaftrek	Je hebt (onder bepaalde voorwaarden) recht op 30 jaar hypotheekrenteaftrek.	Je hebt (onder bepaalde voorwaarden) recht op 30 jaar hypotheekrenteaftrek.
Looptijd	Je lost de hypotheek in 30 jaar af.	Je lost de hypotheek in 30 jaar af.

De grafieken hieronder laten het verschil goed zien. Bij een annuïteitenhypotheek zien je lasten er zo uit:

Bij een lineaire hypotheek zien je maandlasten en hypotheekschuld er gedurende 30 jaar als volgt uit:

Annuïteitenhypotheek

Een annuïteitenhypotheek is de meest gekozen hypotheekvorm. Bij dit type hypotheek betaal je de hele looptijd elke maand hetzelfde bedrag aan bruto maandlasten. In het begin bestaat dat maandbedrag vooral uit rente en minder uit aflossing. In de loop der tijd neemt je aflossing toe en het rentebedrag af, aangezien de rente ook over een lager hypotheekbedrag wordt gerekend. Je bruto maandlasten zijn gelijk zolang je rente vaststaat; je netto maandbedrag neemt toe.

Vooral voor starters is een annuïteitenhypotheek vaak aantrekkelijk. Je betaalt netto gezien in het begin minder maandlasten. Dat is prettig als je nog niet heel veel verdient en verwacht dat je inkomen in de loop der tijd toeneemt.

De voordelen van een annuïteitenhypotheek zijn:

• Je weet gedurende de rentevaste periode precies hoeveel je (bruto) maandlasten zijn.
• Je hebt, onder bepaalde voorwaarden, recht op hypotheekrenteaftrek.
• Je lasten zijn in het begin niet heel hoog, zoals bij een lineaire hypotheek wel het geval is.
• Je weet zeker dat je de hypotheek na 30 jaar volledig hebt afgelost.

De nadelen van deze hypotheekvorm zijn:

• Over de hele looptijd bekeken betaal je meer rente dan bij een lineaire hypotheek. Dit komt doordat je schuld aan het begin van de looptijd minder snel daalt.
• Je lost aan het begin van de looptijd minder snel af op je hypotheek.
• Je netto maandlast neem toe, omdat je na een tijdje minder recht hebt op hypotheekrente kunt aftrekken.

Lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek is het bedrag dat je aflost elke maand gelijk, maar het bedrag aan rente niet. Daarnaast bestaan je maandlasten uit de rente die over de hoofdschuld wordt berekend. Doordat je schuld aan het begin van de looptijd snel daalt, ga je met de maand minder rente betalen. Daarmee nemen ook je maandlasten elke maand af.

Deze hypotheekvorm is vooral voordelig als je de hypotheek graag snel omlaag brengt. Er zijn een paar redenen om hiervoor te kiezen:

1. Door snel je hypotheekschuld te verlagen, verklein je de kans dat je huis onder water komt te staan (als de huizenprijzen zouden dalen).
2. Door je hypotheek snel te verlagen, vergroot je ook snel de overwaarde (uitgaande van gelijkblijvende huizenprijzen). Dat kan handig zijn als je van plan bent om binnenkort door te groeien naar een grotere, duurdere woning.
3. Als je over een aantal jaar een inkomensdaling verwacht, bijvoorbeeld omdat je binnen 10 jaar met pensioen gaat, is het handig om je netto hypotheeklasten versneld omlaag te brengen.
4. Misschien kun je het geld missen. Dan is aflossen een goede manier om te sparen in je eigen huis.

Dit zijn de voordelen van een lineaire hypotheek:

• Je hypotheekschuld daalt aan het begin van de looptijd sneller dan bij een annuïteitenhypotheek.
• Daardoor betaal je over de hele looptijd minder rente.
• Je hypotheeklasten worden (netto en bruto) minder naarmate de looptijd vordert.
• Je hebt, onder bepaalde voorwaarden, recht op hypotheekrenteaftrek.
• Je weet zeker dat de hypotheek aan het eind van de looptijd is afgelost.

Er kleven ook nadelen aan een lineaire hypotheek:

• Je betaalt in het begin relatief hoge maandlasten. Vooral als je starter bent is dat vaak minder makkelijk om te betalen.
• Aan het eind van de looptijd heb je veel minder profijt van hypotheekrenteaftrek van dan aan het begin.

Wat is beter: annuïteit of lineair?

Of een annuïteiten- of een lineaire hypotheek beter bij je past, hangt vooral af van je huidige situatie, je toekomstwensen en je behoeften qua hypotheek. Een lineaire hypotheek is op zich over de hele looptijd goedkoper. Toch kiezen meer mensen voor een annuïteitenhypotheek. Dit heeft te maken met de lagere netto maandlasten aan het begin van de looptijd.

Verwacht je dat je inkomen stijgt? Dan is een annuïteitenhypotheek vaak een verstandigere optie. Uit ervaring weten we dat veel starters kiezen voor een annuïteitenhypotheek. Voor hen is deze hypotheekvorm gunstig, omdat je in het begin relatief minder kwijt bent aan de hypotheek. Dat past bij hun inkomen, dat vaak in de loop der tijd toeneemt. Een lineaire hypotheek, waarbij je in het begin juist forse maandlasten betaalt, is voor hen vaak minder makkelijk betaalbaar.

Veel starters kiezen voor een annuïteitenhypotheek. Voor hen is deze hypotheekvorm gunstig, omdat je in het begin relatief minder kwijt bent aan de hypotheek. Dat past bij hun inkomen, dat vaak nu nog relatief laag is en in de loop der tijd toeneemt.

Verwacht je juist een inkomensdaling, bijvoorbeeld omdat je binnenkort met pensioen gaat of omdat je (vanwege een kinderwens of om een andere reden) minder gaat werken? Dan kan een lineaire hypotheek een verstandige optie zijn. Je betaalt dan juist in het begin meer en gaat met de maand minder betalen. Met een lineaire hypotheek los je sneller een groter deel van je hypotheek af en dalen je maandlasten sneller, waardoor je de inkomensdaling beter kunt opvangen.

Of annuïteit of lineair beter is, hangt er ook zeker van af wat jij belangrijk vindt. Vind je het heel belangrijk om relatief snel af te lossen en kun je de hogere maandlasten in het begin dragen? Dan is een lineaire hypotheek zeker voordelig. Je betaalt dan over de hele looptijd netto en bruto gezien minder.

Kortom: er is geen eenduidig antwoord te geven of een annuïteit of lineair beter is. Laat je er vooral persoonlijk over informeren. Bespreek jouw behoeften en situatie met een financieel adviseur. Die kan je passend advies geven.

Ook een combinatie van lineair en annuïteit is mogelijk

Overigens is het ook mogelijk om te kiezen voor één hypotheek die bestaat uit meerdere hypotheekdelen. Dan kan bijvoorbeeld één deel annuïtair en één deel lineair zijn. Op die manier profiteer je van de voordelen van zowel een annuïtaire als een lineaire hypotheek. Bovendien kun je zelf aangeven welk deel van je hypotheek annuïtair en welk deel lineair moet zijn.

Zijn er ook andere hypotheekvormen?

Naast een annuïteiten- of lineaire hypotheek kun je ook voor een paar andere hypotheekvormen kiezen. Sommige hypotheekvormen, zoals de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek, kun je niet meer nieuw afsluiten.

Wel kun je kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Houd er alleen rekening mee dat de rente over een nieuw afgesloten aflossingsvrije hypotheek niet aftrekbaar is. Ook kun je deze hypotheekvorm maar voor een bedrag van maximaal 50% van de waarde van je woning afsluiten. De meeste mensen die een nieuwe hypotheek nemen, kiezen dan ook voor annuïteiten- of lineaire hypotheek.

Wil je weten of jij goed doet aan een lineaire, een annuïtaire of een (deels) aflossingsvrije hypotheek? Bespreek dan je situatie en wensen met een onafhankelijke financieel adviseur. Diegene kan je gericht advies geven.

Lineair of annuïteit als starter?

Onze ervaring is dat bijna alle starters kiezen voor een annuïteiten- in plaats van een lineaire hypotheek. Dat heeft alles te maken met de lagere maandlasten in het begin. Veel starters verwachten later meer te verdienen en hebben dan liever relatief betaalbare netto maandlasten (door de hogere hypotheekrenteaftrek) in het begin. Je netto maandlasten stijgen dan met je inkomen mee (ervan uitgaande dat je later meer gaat verdienen).

Een lineaire hypotheek kan als starter ook een goede optie zijn, zeker als je je hypotheekschuld het liefst snel ziet dalen. Met een lineaire hypotheek neemt je schuld sneller af, waardoor je na een tijdje al lagere maandlasten hebt. Het is alleen wel belangrijk dat je dan de hoge maandlasten in het begin kunt dragen. Dat is niet voor iedereen haalbaar.

Annuïteit of lineair? Onze adviseurs helpen je verder

Wil je weten welk type hypotheek goed past bij jouw wensen en situatie? En ben je benieuwd voor welk bedrag jij een hypotheek kunt nemen? Onze hypotheekadviseurs helpen je graag verder. Plan een afspraak in voor een gratis eerste hypotheekgesprek.

Veelgestelde vragen