Dankzij de gestegen huizenprijzen is de overwaarde van vooral 55-plussers de afgelopen jaren fors gestegen. Hoe hoger de leeftijd, hoe hoger de gemiddelde overwaarde. De gegevens zijn gebaseerd op cijfers van het CBS over het jaar 2018, wat betekent dat de gemiddelde overwaardes alleen maar groter zijn geworden, omdat de huizenprijzen nog behoorlijk zijn gestegen in 2019 en 2020.
Huishoudens in de leeftijdscategorie tussen de 55 en 64 jaar beschikken over een gemiddelde overwaarde van ruim € 171.000,-. Voor de leeftijdscategorie 65 tot en met 74 jaar bedraagt dit bijna € 231.000,-; voor 75 tot 84 jaar € 260.000,- en 85 jaar en ouder maar liefst bijna € 284.000,-.
Eerder in juli waarschuwde Michiel Meijer, algemeen directeur van Van Bruggen Adviesgroep voor de mogelijke, onzekere gevolgen van een NOW-aanvraag voor een toekomstige hypotheekaanvraag. Geldverstrekkers werd opgeroepen om flexibel om te springen met de exceptionele situatie.
Apeldoorn, 6 juli 2020 - Van Bruggen Adviesgroep roept ondernemers op om niet lichtvaardig om te springen bij het aanvragen van de tweede NOW-regeling. Volgens de adviesketen is het niet ondenkbaar dat ondernemers die de NOW aanvragen op den duur in de knel komen op de huizenmarkt.
Het kabinet heeft bekendgemaakt hoe het nieuwe pensioen er uit moet komen te zien. Als de FNV op 4 juli positief stemt over het voorstel, dan start de behandeling in het parlement. De bedoeling is om begin 2021 het wetsvoorstel in te dienen bij de Tweede Kamer en na een overgangsperiode moeten uiterlijk 1 januari 2026 alle pensioenregelingen aan de nieuwe wet voldoen. Wij willen de belangrijkste punten op een zo beknopt mogelijke wijze beschrijven. Voor een verdieping verwijzen wij graag naar de uitgebreide documenten van het kabinet.
Al acht weken op rij zien we slechts een heel beperkt aantal rentewijzigingen, waarbij verlagingen en verhogingen elkaar afwisselen. De gemiddelde hypotheekrentes met NHG voor de verschillende rentevaste periodes zijn nagenoeg ongewijzigd. Bij de gemiddelde hypotheekrentes zonder NHG zien we wel een stijging voor de langere rentevaste periodes in de laatste acht weken. Namelijk met 0,05% voor 10 jaar vast, 0,10% voor 20 jaar vast en 0,07% voor 30 jaar vast.
De gemiddelde 30 jaar vaste hypotheekrente bereikte vorige week een nieuw laagterecord. FreddieMac, een grote Amerikaanse partij, meldde dat de gemiddelde 30 jaar vaste hypotheekrente uitkwam op 3,13%. De verlaging komt doordat in coronatijd meer beleggers ervoor kiezen om hun geld te verschuiven naar de relatief veilige hypotheken. De centrale bank van de Verenigde Staten zorgt ook voor de daling van de hypotheekrentes door hypotheekobligaties op te kopen en de uitspraak van Fed-voorzitter Powell, dat zij haar rente tot 2022 om en nabij het nulpunt houdt. Daarmee ligt de 30 jaar vaste rente overigens nog altijd een stuk fors hoger dan de Nederlandse 30 jaar vaste hypotheekrente.
Bijna alle hypotheeksluiters kiezen in Nederland bij de huidige lage hypotheekrentes voor een lange rentevaste periode. Wat zijn nu de afwegingen om te kiezen voor 10, 20 of 30 jaar vast? De belangrijkste afweging is die tussen een zo laag mogelijke rente en zoveel mogelijk zekerheid. Want hoe langer je zekerheid wilt hebben over de hoogte van je hypotheeklasten, hoe hoger de rente. De gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente ligt ongeveer 0,35% à 0,40% hoger dan 10 jaar vast en de gemiddelde 30 jaar vaste hypotheekrente ligt weer ongeveer 0,35% hoger dan 20 jaar vast. Van alle hypotheekaanvragen is ongeveer 21% voor een 10 jaar vaste hypotheekrente, een ruime meerderheid van 57% kiest 20 jaar vast en 12,5% kiest voor 30 jaar vast.
Een rekenvoorbeeld:
Bij een hypotheek van € 350.000,- kom je bij een 10 jaar rente van 1,8% op een bruto maandlast uit van ongeveer € 1.260,-. Als je de rente 20 jaar vast zet, ben je ongeveer € 70,- per maand duurder uit, namelijk € 1.330,-. Zet je de rente 30 jaar vast dan ben je ongeveer € 60 duurder uit dan 20 jaar vast, de bruto maandlast bedraagt dan ongeveer € 1.390,-. De netto verschillen zijn veel kleiner, waarbij het verschil mede afhankelijk is van de hoogte van het inkomen. In het eerste jaar is de netto maandlast met 10 jaar vast ongeveer € 1.135,- en is 20 jaar vast € 20,- duurder en 30 jaar vast nog eens € 20,- duurder. De netto verschillen tussen de verschillende rentevaste perioden lopen gedurende de looptijd wel op. Ook moet je er rekening mee houden dat je bij een lage rente in de beginjaren sneller aflost dan met een hoge rente. Na 10 jaar heb je bij een 10 jaar vaste hypotheekrente van 1,8% ongeveer € 96.500,- afgelost, bij 20 jaar vast is dat een paar duizend euro minder, namelijk € 92.000,- en bij 30 jaar vast is na 10 jaar € 88.500,- afgelost.
Zet je een rente lang vast, dan is het belangrijk om goed naar de voorwaarden en het beleid van de geldverstrekker te kijken. Want de kans dat je in die 20 of 30 jaar tijd een keer gaat verhuizen is groot. Als op dat moment de hypotheekrente hoger staat dan nu, dan wil je je huidige rente graag meenemen en dan moeten de voorwaarden wel ruim genoeg zijn om dit daadwerkelijk te kunnen doen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Starters sluiten vaak een annuïteiten- of lineaire hypotheek af en geen aflossingsvrije hypotheek, omdat de hypotheekrente voor een aflossingsvrije hypotheek voor hen niet aftrekbaar is. Bij doorstromers en oversluiters zien we vaak dat zij, naast een hypotheekdeel waarop wel afgelost wordt, een aflossingsvrij deel hebben. Vaak is de hypotheekrente op deze aflossingsvrije hypotheek wel aftrekbaar, omdat het aflossingsvrije deel afgesloten is voor 1 januari 2013 en het zogenaamde overgangsrecht van toepassing is. Maar ook zien we bij doorstromers en oversluiters dat die vaker voor een aflossingsvrij deel kiezen, zelfs als de hypotheekrente niet aftrekbaar is. Er is meestal al behoorlijk wat overwaarde in de woning en met een vaak relatief klein deel aan een nieuw aflossingsvrij deel hebben ze lagere maandlasten dan wanneer ze dit extra deel via een annuïteitenhypotheek afsluiten.
Bij de laatste twee grote crisissen ging de hypotheekrente omhoog. Dat zagen we bij de kredietcrisis en de eurocrisis. Tot nu toe is bij de coronacrisis sprake van een zeer bescheiden rentestijging van veelal 0,2% à 0,3%, afhankelijk van de rentevaste periode. De grote vraag is uiteraard of het bij deze ‘rimpeling’ blijft.
De toekomst van de hypotheekrente-ontwikkeling is helaas moeilijk te voorspellen en zal ook erg afhangen van hoe deze crisis zich verder ontwikkelt. Het goede nieuws is dat we geleerd hebben van de vorige crisissen; overheden, de Europese Unie en de Europese Centrale Bank (ECB) hebben snel allerlei maatregelen genomen om de economie zoveel mogelijk te stutten.
De ECB nam vorige week het besluit om meer geld beschikbaar te stellen voor het opkopen van obligaties in de komende maanden. Naast de al bestaande € 750 miljard komt daar nog eens € 600 miljard bij. Dat moet er vooral voor zorgen dat de rentes die Italië en andere zuidelijke landen moeten betalen niet oplopen. Het grootste deel van het geld gaat naar het opkopen van staatsobligaties, maar het is de bedoeling dat ook de rente voor bedrijven laag blijft.
De laatste week van mei zagen we voornamelijk een aantal rentverhogingen, met name voor de langere rentevaste periodes en vaker voor hypotheken zonder Nationale HypotheekGarantie dan met NHG. Ongeveer 1 op de 5 geldverstekkers verhoogden de hypotheekrente met NHG voor de rentevaste periodes 20 en 30 jaar vast. Bij de andere rentevaste periodes zagen we nagenoeg geen wijzigingen. Bij hypotheken zonder NHG verhoogden 1 op de 3 geldverstrekkers hun hypotheekrente voor de rentevaste periodes 20 en 30 jaar vast. Ook zagen we enkele verhogingen voor 5 en 10 jaar vast.
De laatste maanden zagen we dat de groep oversluiters groter is dan de groep doorstromers. De stijgende hypotheekrente in maart en april was een belangrijke factor, maar ook nu er al enkele weken weinig rentewijzigingen zijn, zien we nog steeds veel oversluitingen. Veel huishoudens kiezen voor het oversluiten van hun hypotheek om te profiteren van de huidige lage hypotheekrente, zodat ze naar lagere maandlasten gaan en voor een langere periode zekerheid krijgen over hun hypotheeklasten.
De maand mei betekent voor velen dat ze het vakantiegeld krijgen van hun werkgever. Tenminste als je het vakantiegeld in één keer ontvangt en niet, zoals bij sommige werkgevers, per maand. Naast de besteding aan vakantie wordt het vakantiegeld door Nederlanders ook veel gebruikt om te sparen of schulden mee af te lossen.
Het is nog afwachten wat de coronacrisis voor invloed zal hebben op de huizenprijzen. De meningen lopen erg uiteen. Enkele grootbanken verwachten bijvoorbeeld dat de coronacrisis tot een daling van huizenprijzen zal leiden. Vanuit makelaarsland worden meer positieve geluiden geroepen dat de vraag naar woningen nog altijd veel groter is dan het aanbod en dat er nog geen signalen zijn van dalende prijzen.
Heb je een hypotheek zonder NHG dan betaal je een renteopslag die afhankelijk is van de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning. Hoe lager de hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning, hoe kleiner het risico voor de bank en hoe lager de renteopslag.
Het is daarom misschien juist nu een goed moment om te kijken of jouw renteopslag omlaag kan. Want de waarde van je woning staat misschien wel op een hoogtepunt. Bij sommige geldverstrekkers mag de WOZ-waarde als uitgangspunt genomen worden bij het bepalen van de waarde van de woning. Voordeel: je hoeft geen extra kosten te maken. Nadeel: de werkelijk waarde van je woning ligt waarschijnlijk hoger. Het loont daarom vaak om toch een taxatierapport op te laten maken.
De renteopslag kan variëren van 0,1% tot soms wel meer dan 1% bij sommige geldverstrekkers. Geldverstrekkers hanteren verschillende renteopslagen en verschillende risicoklassen. Een voorbeeld van twee fictieve geldverstrekkers:
Stel dat de waarde van je woning € 350.000,- en de hypotheek bij aanvang € 350.000,- waren, dan betaal je bij geldverstrekker B een rente van 2,2%.
En stel dat je inmiddels € 5.000,- hebt afgelost op je hypotheek. Je hypotheek bedraagt dan nog € 345.000,- en stel dat de waarde van je woning is gestegen naar € 385.000,-. Je hypotheek is dan 89,6% van de waarde van je woning. De renteopslag kan omlaag met 0,1%. Dat lijkt misschien weinig, maar betekent toch een besparing van ongeveer € 345,- per jaar. Zou je bij geldverstrekker A hebben gezeten, dan kom je nog niet in aanmerking voor een lagere rente.
Stel dat je woning niet gestegen is naar € 385.000,- maar naar € 432.000,- dan zou je zowel bij geldverstrekker A als bij geldverstrekker B in aanmerking komen voor een lagere renteopslag van 0,2%. Ofwel een besparing van bijna € 700,- per jaar.
Vraag aan je financieel adviseur of jij ook in aanmerking komt voor een lagere rente-opslag. Let op: niet elke geldverstrekker kent de mogelijkheid om tussentijds de rente-opslag te verlagen.
De oversluiter neemt een steeds groter deel van de hypotheekaanvragen op de hypotheekmarkt voor zijn rekening. Het aandeel van oversluiters steeg van nog geen 22% in 2018 naar 25% in 2019 en eind 2019 lag dat zelfs al op 30%. In 2020 zet deze stijging versneld door en waren oversluiters in april goed voor ruim 42% van alle hypotheekaanvragen. De stijging in maart en april wordt natuurlijk gedreven door de hypotheekrenteverhogingen, waarbij we ook nog eens moeten bedenken dat ook veel woning-gerelateerde aanvragen naar voren zijn gehaald. Vooral de 50-plusser is dominant aanwezig op de oversluitmarkt, zij zijn verantwoordelijk voor meer dan helft van de aanvragen.