Zit je bijna aan het einde van je rentevaste periode? Dan krijg je minimaal drie maanden van tevoren een rentevoorstel van je geldverstrekker om een nieuwe rentevaste periode te kiezen. Het is dan verleidelijk om maar gewoon een kruisje bij één van de aangeboden rentevaste periodes met bijbehorende rente te zetten. Wij geven 6 redenen om dat vooral niet te doen.
Bij het afsluiten van een hypotheek besteedt een financieel adviseur niet voor niets uitgebreid aandacht aan de keuze voor een rentevaste periode. Aan de ene kant speelt hierbij de hoogte van de rente mee; aan de andere kant de periode waarin je zekerheid hebt over de hypotheeklasten. Over het algemeen geldt: hoe langer je de rente vast wilt zetten, hoe hoger de rente. Tegenover die hogere rente staat dat je langer zekerheid hebt welke hypotheeklasten je gaat betalen. Verder is het belangrijk om te weten hoeveel je maandlasten dalen of stijgen als de rente aan het einde van de rentevaste periode lager of juist hoger staat dan nu. Je moet een eventuele stijging natuurlijk kunnen opvangen.
Verder kan het zijn dat je nu een heel andere keuze zou maken dan je toen deed. Ten opzichte van het afsluitmoment van je hypotheek is je persoonlijke situatie waarschijnlijk gewijzigd. Je inkomen is veranderd, je hebt afgelost op je hypotheek, je woning is waarschijnlijk in waarde gestegen, op persoonlijk vlak zijn er misschien zaken veranderd en ook je wensen zijn misschien anders. Allemaal zaken die tot een andere keuze voor een rentevaste periode kunnen leiden.
Kortom: bij het afsluiten van een hypotheek helpt een adviseur je niet zonder reden om een weloverwogen keuze te maken over een rentevaste periode die bij jou past. Bij het verlengen van de rentevaste periode moet je eigenlijk opnieuw zo’n goede afweging maken en dus niet zomaar iets aanvinken.
Heb je een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan kom je voor je nieuwe rentevaste periode waarschijnlijk in aanmerking voor een lagere rente-opslag. Bij een hypotheek zonder NHG betaal je namelijk een rente-opslag ten opzichte van hypotheken met NHG. De hoogte van die opslag is afhankelijk van hoeveel je leent ten opzichte van de waarde van de woning. Die opslag kan in twee situaties mogelijk omlaag:
Een groot aantal geldverstrekkers verlaagt automatisch de rente-opslag als je door een lagere hypotheekschuld in een lagere risicoklasse valt, maar dat geldt niet voor alle geldverstrekkers. Bovendien verlaagt bijna geen enkele geldverstrekker automatisch de rente-opslag als de waarde van je woning is gestegen.
Het einde van de rentevaste periode is een prima moment om te kijken of je rente-opslag omlaag kan. Dat kan je zo een paar tienden aan rente schelen. Je moet de gestegen waarde van de woning waarschijnlijk wel aantonen. Soms kan dat op basis van de WOZ-beschikking van de gemeente, soms moet je een taxatierapport laten zien. Dat mag overigens vaak een desktoptaxatie zijn, wat een stuk goedkoper is dan een taxatie aan huis.
Overigens is er sowieso goed nieuws: de rente-opslagen voor hypotheken zonder NHG liggen tegenwoordig een stuk lager dan enkele jaren geleden.
De geldverstrekker die bij het afsluiten van de hypotheek een goede keuze was, hoeft dat op dit moment niet nog steeds te zijn. De kans is groot dat er andere geldverstrekkers zijn die op dit moment goedkoper zijn of betere voorwaarden hebben.
Maar een hypotheek is niet als een energiecontract of zorgverzekering die je zomaar even oversluit. Je moet wel kijken of de extra kosten die je kwijt bent aan hypotheekadvies, de notaris en de taxateur opwegen tegen de besparing die oversluiten je geeft. Hoe ongunstiger het renteaanbod van je huidige geldverstrekker en hoe hoger je resterende hypotheek, hoe eerder het interessant wordt om over te sluiten. Andere mogelijke redenen om over te sluiten, noemen we bij punt 5 en 6.
Aan het einde van de rentevaste periode kun je bij de meeste geldverstrekkers boetevrij aflossen. Dat kan interessant zijn als je graag een groot bedrag wilt aflossen, meer dan het jaarlijks boetevrije bedrag dat je mag aflossen. Dat scheelt je dan een fors boetebedrag.
Het einde van de rentevaste periode is een goed moment om te kijken of je iets wilt wijzigen aan de hypotheekvorm. Heb je (deels) een aflossingsvrije hypotheek en wil je daar periodiek op aflossen om niet uiteindelijk in één keer een flink bedrag te moeten afbetalen? Dan kun je de aflossingsvrije hypotheek deels of volledig omzetten naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Maar het kan ook zijn dat je je maandlasten wilt verlagen door een annuïteiten- of lineaire hypotheek deels om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Dat is overigens niet altijd mogelijk; het hangt van je persoonlijke situatie en je geldverstrekker af of dit te realiseren is.
Ook als je plannen hebt om extra te lenen voor bijvoorbeeld een verbouwing of verduurzaming is dit een goed moment om kritisch naar je huidige geldverstrekker te kijken. Omdat je boetevrij kunt overstappen op het renteverlengingsmoment, kan een hypotheekverhoging een extra reden zijn om juist nu van geldverstrekker te wisselen.
Als je aan het einde van je rentevaste periode zit, dan is één ding zeker: de resterende looptijd van je hypotheek is korter dan 30 jaar. Ben je eind veertig of ouder, dan is het goed om je te realiseren dat je bij het afsluiten van een (aflossingsvrije) hypotheek aan het einde van je volgende rentevaste periode misschien met bepaalde belemmeringen te maken krijgt. Vanaf tien jaar vóór de AOW-leeftijd wordt bij een volgende hypotheek rekening gehouden met je pensioeninkomen.
Heb je een groot deel aflossingsvrije hypotheek, dan is het ook maar de vraag hoe makkelijk je die hypotheek aan het einde van de looptijd geherfinancierd krijgt. Het kan daarom in sommige gevallen interessant zijn om je hypotheek geheel over te sluiten, waarbij je de aflossingsvrije hypotheek weer voor een 30-jarige looptijd kiest. Een financieel adviseur kan aangeven of dat raadzaam is in jouw situatie.
Bij de keuze voor een nieuwe rentevaste periode speelt vaak ook mee welk rentepercentage je op dit moment betaalt. De hoogte van je huidige rente wordt voor een belangrijk deel bepaald door het moment van afsluiten. Zette je bijvoorbeeld vijf jaar geleden de rente 5 jaar vast? Dan heb je waarschijnlijk een rente die rond de 1,5% ligt bij een hypotheek met NHG en rond de 2% bij een hypotheek zonder NHG. Ongeacht welke nieuwe rentevaste periode je nu kiest, de rente die voor jou geldt zal ruim het dubbele zijn van wat je nu aan rente hebt.
Heb je 10 jaar geleden de rente voor 10 jaar vastgezet? Dan zijn de verschillen met de huidige situatie een stuk kleiner. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente stond in 2014 op ongeveer 3,2%.
De huidige gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente staat rond de 3,8%. Het betekent nog wel dat je rente gemiddeld met 0,6% omhoog gaat en ook je hypotheeklasten zullen stijgen. Maar de stijging zal minder groot zijn dan voor mensen die 5 jaar geleden de rente hebben vastgezet. Voor wie een hypotheek zonder NHG heeft, zal de rentestijging gemiddeld lager uitpakken. Dat komt doordat de rente-opslagen in de loop van de tijd gedaald zijn.
De meeste mensen die aan het einde van hun rentevaste periode zitten, hebben een rentevaste periode van 10 jaar. Dat was in 2014 een heel populaire rentevaste periode. Door de dalende hypotheekrente tussen 2014 tot 2022 werd er weinig voor korte rentevaste periodes gekozen.
Doordat de 10 jaar vaste rente met NHG in 2014 daalde van 3,2% naar 2,55% zullen mensen die aan het einde van hun rentevaste periode zitten wel steeds vaker met een grotere rentestijging te maken krijgen bij hun keuze voor een nieuwe rentevaste periode. Dat geldt alleen niet als de huidige rentes fors gaan dalen.
