Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maakte bekend dat de huizenprijzen in januari gemiddeld 1,8% hoger lagen dan in januari 2023. De beperkte stijging komt doordat in de eerste helft van 2023 de huizenprijzen nog daalden en doordat de prijzen pas vanaf juni omhoog gingen. Sinds juni 2023 zijn de huizenprijzen alweer met 4,7% gestegen.
De huizenprijzen stijgen doordat de omstandigheden voor potentiële kopers, zowel starters als doorstromers, in 2023 en 2024 behoorlijk verbeterd zijn. De forse stijging van de hypotheekrentes in 2022 kwam in 2023 tot een eind. In de laatste maanden van 2023 daalden de hypotheekrentes zelfs, waardoor de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente nu 0,7% lager ligt dan op het hoogste punt in 2023. Dat betekent dat mensen meer kunnen lenen. Maar nog belangrijker voor de hogere leencapaciteit was dat veel mensen forse loonsverhogingen kregen.
Het koopwoning-sentiment is de laatste maanden dan ook flink verbeterd. De Eigen Huis Marktindicator steeg van 72 in juni 2023 naar 85 in januari 2024. Daarbij moet je wel bedenken dat een cijfer van 100 een neutrale stemming weergeeft.
De stemming wordt nog gedrukt door de relatief hoge huizenprijzen. Dat betekent dat een grote groep potentiële starters nog altijd niet de mogelijkheden heeft om een koopwoning te bemachtigen. Voor deze starters ziet ook de toekomst er niet heel positief uit.
Hoewel hun hypotheekmogelijkheden wellicht toenemen door stijgende inkomens en een mogelijk iets lagere hypotheekrente in de loop van 2024, is onze verwachting dat de stijging van de huizenprijzen in veel gevallen harder gaat.
De cijfers van het CBS geven overigens een vertekend beeld van de huizenprijsontwikkeling.
Het geeft namelijk de ontwikkeling weer van de prijzen voor woningen die gepasseerd zijn bij de notaris. Dat betekent dat die woningen al enkele weken, maar meestal zelfs enkele maanden, eerder verkocht zijn. Op het moment dat je een woning hebt gekocht, ga je vaak zo snel mogelijk de hypotheek regelen. Vervolgens zit er gemiddeld ruim 2 maanden tussen het moment van aanvragen van een hypotheek en het moment waarop de hypotheek passeert.
De ontwikkeling van het gemiddeld aangevraagde hypotheekbedrag geeft vaak een goede indicatie hoe de huizenprijzen zich verder ontwikkelen.
Het gemiddelde aangevraagde hypotheekbedrag is sinds tussen februari 2023 en februari 2024 gestegen met 7,6%. Onze verwachting is dat de stijging op jaarbasis gezien, van dus 1,8% over de maand januari, de komende maanden zal uitkomen op zo’n 7-8%.
Afgelopen week zagen we dat geldverstrekkers als gevolg van de gestegen rentes op de financiële markten heel voorzichtig enkele hypotheekrenteverhogingen doorvoerden. Het ging met name om verhogingen voor de rentevaste periodes 5 en 10 jaar. De gemiddelde 5 jaar vaste hypotheekrente met NHG ging met 4 honderdsten omhoog en die voor 10 jaar met 3 honderdsten.
Geldverstrekkers zijn heel voorzichtig met het doorvoeren van renteverhogingen omdat de concurrentie groot is. Bij de 5 jaar vaste rentes verhoogde dan ook slechts een minderheid van de geldverstrekkers de hypotheekrente, namelijk 2 op de 5 geldverstrekkers. Bij 10 jaar vast verhoogden 3 op de 5 geldverstrekkers de rente. Bijzonder was dat er voor de rentevaste periodes van 20 en 30 jaar zonder NHG juist vooral renteverlagingen waren.
De komende weken worden interessant voor de hypotheekrente. Aan de ene kant zien we dat de trend gedraaid is van heel licht dalend naar stabiel en nu naar heel licht stijgend. Geloven geldverstrekkers dat ze de hypotheekrentes verder kunnen verhogen om iets van de gedaalde marges in 2024 in te lopen? Afgelopen week en deze week zien we dat het vooral de banken zijn die een voorzichtige verhoging durven door te voeren.
Durven de andere geldverstrekkers te volgen of hopen die juist extra marktaandeel te pakken? Dat is nog de vraag. Zie later in dit artikel de ontwikkeling van de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente zien ten opzichte van de kapitaalmarktrente van 10 jaar.
Verder is het belangrijk wat de rentes op de financiële markten doen. Die rentes bewogen afgelopen week heel weinig. Daar kan de komende weken verandering in komen in aanloop naar de rentevergaderingen van de centrale banken van Europa en de Verenigde Staten begin maart. Ook de bekendmaking van de inflatiecijfers over februari kan daarbij invloed hebben.
In de grafiek hieronder zetten we de huidige hypotheekrentes af tegen die in de afgelopen jaren. Het goede nieuws? De gemiddelde hypotheekrentes liggen in 2024 lager dan in 2023. Het slechte nieuws? De gemiddelde hypotheekrentes liggen in 2024 hoger dan in 2014 tot en met 2021.
De waarden op de rechter-as geven de kapitaalmarktrente (oranje lijn) aan voor 10 jaar vast in Nederland. De waarden op de linker-as geven de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG aan (blauwe lijn). Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as geeft het gemiddelde verschil aan dat er vorig jaar was tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast.
De hypotheekrente volgt meestal met enige vertraging de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en heeft een iets minder grillig verloop.
Zit je bijna aan het einde van je rentevaste periode? Dan krijg je minimaal drie maanden van tevoren een rentevoorstel van je geldverstrekker om een nieuwe rentevaste periode te kiezen. Het is dan verleidelijk om maar gewoon een kruisje bij één van de aangeboden rentevaste periodes met bijbehorende rente te zetten. Wij geven 6 redenen om dat vooral niet te doen.
Bij het afsluiten van een hypotheek besteedt een financieel adviseur niet voor niets uitgebreid aandacht aan de keuze voor een rentevaste periode. Aan de ene kant speelt hierbij de hoogte van de rente mee; aan de andere kant de periode waarin je zekerheid hebt over de hypotheeklasten. Over het algemeen geldt: hoe langer je de rente vast wilt zetten, hoe hoger de rente. Tegenover die hogere rente staat dat je langer zekerheid hebt welke hypotheeklasten je gaat betalen. Verder is het belangrijk om te weten hoeveel je maandlasten dalen of stijgen als de rente aan het einde van de rentevaste periode lager of juist hoger staat dan nu. Je moet een eventuele stijging natuurlijk kunnen opvangen.
Verder kan het zijn dat je nu een heel andere keuze zou maken dan je toen deed. Ten opzichte van het afsluitmoment van je hypotheek is je persoonlijke situatie waarschijnlijk gewijzigd. Je inkomen is veranderd, je hebt afgelost op je hypotheek, je woning is waarschijnlijk in waarde gestegen, op persoonlijk vlak zijn er misschien zaken veranderd en ook je wensen zijn misschien anders. Allemaal zaken die tot een andere keuze voor een rentevaste periode kunnen leiden.
Kortom: bij het afsluiten van een hypotheek helpt een adviseur je niet zonder reden om een weloverwogen keuze te maken over een rentevaste periode die bij jou past. Bij het verlengen van de rentevaste periode moet je eigenlijk opnieuw zo’n goede afweging maken en dus niet zomaar iets aanvinken.
Heb je een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan kom je voor je nieuwe rentevaste periode waarschijnlijk in aanmerking voor een lagere rente-opslag. Bij een hypotheek zonder NHG betaal je namelijk een rente-opslag ten opzichte van hypotheken met NHG. De hoogte van die opslag is afhankelijk van hoeveel je leent ten opzichte van de waarde van de woning. Die opslag kan in twee situaties mogelijk omlaag:
Een groot aantal geldverstrekkers verlaagt automatisch de rente-opslag als je door een lagere hypotheekschuld in een lagere risicoklasse valt, maar dat geldt niet voor alle geldverstrekkers. Bovendien verlaagt bijna geen enkele geldverstrekker automatisch de rente-opslag als de waarde van je woning is gestegen.
Het einde van de rentevaste periode is een prima moment om te kijken of je rente-opslag omlaag kan. Dat kan je zo een paar tienden aan rente schelen. Je moet de gestegen waarde van de woning waarschijnlijk wel aantonen. Soms kan dat op basis van de WOZ-beschikking van de gemeente, soms moet je een taxatierapport laten zien. Dat mag overigens vaak een desktoptaxatie zijn, wat een stuk goedkoper is dan een taxatie aan huis.
Overigens is er sowieso goed nieuws: de rente-opslagen voor hypotheken zonder NHG liggen tegenwoordig een stuk lager dan enkele jaren geleden.
De geldverstrekker die bij het afsluiten van de hypotheek een goede keuze was, hoeft dat op dit moment niet nog steeds te zijn. De kans is groot dat er andere geldverstrekkers zijn die op dit moment goedkoper zijn of betere voorwaarden hebben.
Maar een hypotheek is niet als een energiecontract of zorgverzekering die je zomaar even oversluit. Je moet wel kijken of de extra kosten die je kwijt bent aan hypotheekadvies, de notaris en de taxateur opwegen tegen de besparing die oversluiten je geeft. Hoe ongunstiger het renteaanbod van je huidige geldverstrekker en hoe hoger je resterende hypotheek, hoe eerder het interessant wordt om over te sluiten. Andere mogelijke redenen om over te sluiten, noemen we bij punt 5 en 6.
Aan het einde van de rentevaste periode kun je bij de meeste geldverstrekkers boetevrij aflossen. Dat kan interessant zijn als je graag een groot bedrag wilt aflossen, meer dan het jaarlijks boetevrije bedrag dat je mag aflossen. Dat scheelt je dan een fors boetebedrag.
Het einde van de rentevaste periode is een goed moment om te kijken of je iets wilt wijzigen aan de hypotheekvorm. Heb je (deels) een aflossingsvrije hypotheek en wil je daar periodiek op aflossen om niet uiteindelijk in één keer een flink bedrag te moeten afbetalen? Dan kun je de aflossingsvrije hypotheek deels of volledig omzetten naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Maar het kan ook zijn dat je je maandlasten wilt verlagen door een annuïteiten- of lineaire hypotheek deels om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Dat is overigens niet altijd mogelijk; het hangt van je persoonlijke situatie en je geldverstrekker af of dit te realiseren is.
Ook als je plannen hebt om extra te lenen voor bijvoorbeeld een verbouwing of verduurzaming is dit een goed moment om kritisch naar je huidige geldverstrekker te kijken. Omdat je boetevrij kunt overstappen op het renteverlengingsmoment, kan een hypotheekverhoging een extra reden zijn om juist nu van geldverstrekker te wisselen.
Als je aan het einde van je rentevaste periode zit, dan is één ding zeker: de resterende looptijd van je hypotheek is korter dan 30 jaar. Ben je eind veertig of ouder, dan is het goed om je te realiseren dat je bij het afsluiten van een (aflossingsvrije) hypotheek aan het einde van je volgende rentevaste periode misschien met bepaalde belemmeringen te maken krijgt. Vanaf tien jaar vóór de AOW-leeftijd wordt bij een volgende hypotheek rekening gehouden met je pensioeninkomen.
Heb je een groot deel aflossingsvrije hypotheek, dan is het ook maar de vraag hoe makkelijk je die hypotheek aan het einde van de looptijd geherfinancierd krijgt. Het kan daarom in sommige gevallen interessant zijn om je hypotheek geheel over te sluiten, waarbij je de aflossingsvrije hypotheek weer voor een 30-jarige looptijd kiest. Een financieel adviseur kan aangeven of dat raadzaam is in jouw situatie.
Bij de keuze voor een nieuwe rentevaste periode speelt vaak ook mee welk rentepercentage je op dit moment betaalt. De hoogte van je huidige rente wordt voor een belangrijk deel bepaald door het moment van afsluiten. Zette je bijvoorbeeld vijf jaar geleden de rente 5 jaar vast? Dan heb je waarschijnlijk een rente die rond de 1,5% ligt bij een hypotheek met NHG en rond de 2% bij een hypotheek zonder NHG. Ongeacht welke nieuwe rentevaste periode je nu kiest, de rente die voor jou geldt zal ruim het dubbele zijn van wat je nu aan rente hebt.
Heb je 10 jaar geleden de rente voor 10 jaar vastgezet? Dan zijn de verschillen met de huidige situatie een stuk kleiner. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente stond in 2014 op ongeveer 3,2%.
De huidige gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente staat rond de 3,8%. Het betekent nog wel dat je rente gemiddeld met 0,6% omhoog gaat en ook je hypotheeklasten zullen stijgen. Maar de stijging zal minder groot zijn dan voor mensen die 5 jaar geleden de rente hebben vastgezet. Voor wie een hypotheek zonder NHG heeft, zal de rentestijging gemiddeld lager uitpakken. Dat komt doordat de rente-opslagen in de loop van de tijd gedaald zijn.
De meeste mensen die aan het einde van hun rentevaste periode zitten, hebben een rentevaste periode van 10 jaar. Dat was in 2014 een heel populaire rentevaste periode. Door de dalende hypotheekrente tussen 2014 tot 2022 werd er weinig voor korte rentevaste periodes gekozen.
Doordat de 10 jaar vaste rente met NHG in 2014 daalde van 3,2% naar 2,55% zullen mensen die aan het einde van hun rentevaste periode zitten wel steeds vaker met een grotere rentestijging te maken krijgen bij hun keuze voor een nieuwe rentevaste periode. Dat geldt alleen niet als de huidige rentes fors gaan dalen.
In twee jaar tijd is de keuze qua rentevaste periode compleet omgeslagen. In 2021 koos nog 72% van de hypotheeksluiters voor een rentevaste periode van 15, 20 of 30 jaar. Slechts 1 op de 5 hypotheeksluiters koos voor 10 jaar vast. De afgelopen twee jaar heeft een enorme draai plaatsgevonden. In januari 2024 koos maar liefst 56% voor 10 jaar vast en is het aandeel 15, 20 en 30 jaar vast gedaald naar 22%. Opvallend is verder de forse stijging van het aantal mensen dat kiest voor 5 jaar vast; het aandeel hypotheken met rentes die 5 jaar vaststaan steeg van 1,6% in 2022 naar 8,2% in januari 2024.
De oorzaak is simpel: de hypotheekrente was in 2021 nog rond de 1% voor 10 jaar vast, maar is gestegen naar ongeveer 4% in 2022 en lag ook in 2023 en 2024 op dat niveau.
Uit een gezamenlijk onderzoek van Van Bruggen Adviesgroep en Independer blijkt dat meer huishoudens kiezen voor de korte rentevaste periode van 5 jaar. Hypotheeksluiters vinden de huidige rente relatief hoog. Ze verwachten dat bij de herziening van de rente aan het eind van de rentevaste periode de rente lager zal liggen.
De keuze voor een kortere rentevaste periode maakt huishoudens wel kwetsbaarder, want niemand weet hoe hoog de rente over 5 jaar zal staan. Stel: je hebt nu een hypotheek afgesloten van € 300.000,- tegen een rente van 3,4% voor 5 jaar vast. Je bruto maandlast is dan € 1.330,-. Als de rente over 5 jaar gedaald is naar 2%, dan wordt je bruto maandlast € 1.139. Is de rente ongewijzigd, dat blijft je bruto maandlast € 1.330,-.
Maar stijgt de rente naar 5%, dan stijgt je bruto maandlast naar € 1.570,-. Bij een rentestijging naar 7% wordt je bruto maandlast zelfs € 1.899,-.
Een rentestijging naar 7% lijkt niet heel waarschijnlijk, maar uiteindelijk kan niemand de rente in de toekomst voorspellen. Dat heeft de snelle rentestijging in een jaar tijd in 2022 laten zien. Onze jonge generatie is vooral opgegroeid met hele lage rentes, maar in het eerste decennium van deze eeuw lagen de hypotheekrentes veelal rond de 4% en 5%. In de vorige eeuw kwamen zelfs hypotheekrentes boven de 10% regelmatig voor. We denken altijd dat de centrale banken ervoor zorgen dat dit soort situaties niet terugkomen, maar zeker weten doen we dat niet.
Welke klanten kiezen voor 5 jaar vast? Dat zijn klanten die in ieder geval de ruimte hebben om een eventueel hogere maandlast op te vangen. Het zijn dan ook klanten die niet het maximale lenen wat er op basis van hun inkomen mogelijk is. Bovendien zijn het klanten die niet alleen een eventuele stijging kunnen opvangen, maar ook bereid zijn om het risico van een hogere maandlast over 5 jaar te lopen en daar niet direct nerveus van worden.
Maar het grootste deel van de Nederlanders blijkt eerder een zekerheidszoekers. Ze willen voor een lange periode duidelijkheid hebben over de hoogte van hun hypotheeklasten. Een deel van hen wil misschien wel een kortere rentevaste periode kiezen, maar moet alsnog kiezen voor 10 jaar omdat ze de financiële ruimte niet hebben.
Ook de kwetsbaarheid van de zekerheidszoeker is groter geworden. Enkele jaren terug kozen zekerheidszoekers nog voor 15, 20 of 30 jaar vast en hadden ze gedurende die periode duidelijkheid over hun hypotheeklasten. De grote groep die nu 10 jaar vast kiest, heeft natuurlijk kans dat de hypotheekrente over 10 jaar lager staat dan nu, maar voor hetzelfde geldt staat de rente dan hoger of zelfs veel hoger.
Wie de afgelopen twee jaar een hypotheek afsloot, heeft de pech dat de hypotheekrente op het hoogste punt in tien jaar tijd staat. De hoge rente vertaalt zich in een hogere bruto en netto maandlast. Wat veel mensen zich niet realiseren, is dat ze bij een hogere rente ook minder aflossen op hun annuïteitenhypotheek gedurende de eerste rentevaste periode. Daardoor hebben ze ook een hogere restschuld na 10 jaar dan bij een lagere rente. Kortom: dubbel pech.
Had je bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek van € 400.000,- afgesloten tegen een rente van 2% voor 10 jaar vast, dan is je restschuld na 10 jaar ruim € 292.000,- en heb je dus bijna € 108.000,- afgelost in 10 jaar tijd. Betaal je 4% rente, dan is je restschuld ruim € 135.000,- en heb je dus bijna € 85.000,- afgelost. Door de hogere rente heb je na 10 jaar dus € 23.000,- minder afgelost.
Op 13 februari 2024 besliste de Eerste Kamer dat de salderingsregeling voor zonnepanelen voorlopig niet wordt afgebouwd. Dat is op korte termijn vooral goed nieuws voor mensen die al zonnepanelen op hun dak hebben liggen. Of het ook mensen zonder zonnepanelen op hun dak over de streep gaat trekken, is nog de vraag. Langdurige duidelijkheid is er namelijk niet. De kans is groot dat het (nieuwe) kabinet met een nieuw plan komt voor de afbouw van de salderingsregeling. Bovendien zien we dat steeds meer energiemaatschappijen andere hogere tarieven hanteren voor woningen met zonnepanelen.
Het is jammer dat deze onzekerheden mensen laten twijfelen over de aanschaf van zonnepanelen. Of er nu wel of geen salderingsregeling is, zonnepanelen zijn een prima korte- en lange-termijn-investering. Dat geldt al helemaal omdat de prijzen van zonnepanelen op dit moment heel laag liggen. Waar je een paar jaar geleden voor 6 à9 zonnepanelen € 6.000,- tot € 7.000,- betaalde, kun je nu voor hetzelfde bedrag 14 zonnepanelen laten installeren. Die zonnepanelen leveren al snel tussen de 3.500 en 5.500 kilowattuur op jaarbasis op, afhankelijk van het type zonnepaneel en de locatie van de plaatsing van de zonnepanelen.
De besparing op je energiekosten is veel groter dan de eventuele financieringskosten van de zonnepanelen, zeker omdat zonnepanelen zo’n 25 tot 30 jaar meegaan. De terugverdientijd is afhankelijk van de elektriciteitsprijzen, maar ligt op dit moment rond de 5 jaar. Zelfs als de salderingsregeling wordt afgeschaft, ligt de terugverdienperiode waarschijnlijk nog rond de 7 jaar. Op de opgewekte stroom die je ook zelf weer verbruikt, heeft de salderingsregeling immers geen impact. Die levert jou een mooie besparing op de energierekening op.
We zien dat veel mensen zonnepanelen financieren vanuit spaargeld. Heb je zelf geen spaargeld om zonnepanelen aan te schaffen of wil je spaargeld achter de hand houden? Geen probleem: bij het Nationaal Warmtefonds kun je in de vorm van de Energiebespaarlening geld lenen voor verduurzaming, bijvoorbeeld voor de aanschaf van zonnepanelen.
Wat dat kost? Laten we teruggaan naar het eerdere voorbeeld, waarbij de installatie van zonnepanelen € 6.500,- kostte. Je kunt kiezen uit een looptijd van de lening van 7, 10 of 15 jaar. Hoe korter de looptijd, hoe hoger de maandelijkse lasten. Maar ook: hoe korter de looptijd, hoe lager de totale kosten over de gehele looptijd gezien. Kies je voor een looptijd van 7 jaar, dan ben je op dit moment ongeveer € 88,- per maand kwijt. Bij een langere looptijd betaal je iets minder per maand; over de hele looptijd ben je dan wel iets duurder uit. Bij een looptijd van 10 jaar betaal je ongeveer € 84,- per maand en bij 15 jaar ongeveer € 48,- per maand.
Over het algemeen verdien je die € 88,- per maand makkelijk terug door de lagere energiekosten die zonnepanelen je opleveren. Na 7 jaar is je lening afgelost en is alle kostenbesparing die de zonnepanelen je opleveren volledig jouw voordeel.
Het verduurzamen van je woning is sowieso een verstandige zet. Het verlaagt je maandelijkse energiekosten meestal met een hoger bedrag dan wat je extra betaalt voor de financiering. Bovendien zien we dat het verschil in waarde tussen energiezuinige en niet-energiezuinige woningen steeds groter wordt.
Heeft je woning een E-, F- of G-energielabel? Dan is goede isolatie van je woning belangrijker dan zonnepanelen op je dak leggen. Met een investering rond de € 20.000,- kun je een woning met een E-, F- of G-label al snel opwaarderen naar een label C.
Je energiekosten gaan dan fors omlaag, de waarde van je woning stijgt en ook de verkoopbaarheid van je woning neemt toe.
Er zijn meerdere manieren om verduurzaming te financieren. Dat kan met spaargeld, een lening bij het Nationaal Warmtefonds, een extra hypotheek of een persoonlijke lening. Welke optie het beste past, hangt af van je persoonlijke situatie en wensen. Financieren met spaargeld is bijvoorbeeld het voordeligst, maar betekent wel dat je je spaargeld niet aan andere dingen kunt besteden. Bij een lening of extra hypotheek smeer je de kosten uit over een langere periode en hoef je geen of minder spaargeld in te leggen.
In 2023 steeg het aantal woningaankopen dat met een NHG-hypotheek werd gefinancierd. Dit aantal lag in 2022 op 57.000 en steeg naar 83.500 woningen in 2023. Dat is een forse stijging van maar liefst 46,5%. Het aantal NHG-hypotheken voor woningaankopen zit daarmee weer bijna op het niveau van 2020. NHG heeft uitgerekend dat in 2023 bijna 73% van de woningen die binnen de NHG-grens vallen met een NHG-hypotheek gefinancierd zijn.
In de periode 2019-2022 steeg de gemiddelde verkoopprijs (zoals gepubliceerd door het CBS) harder dan de NHG-grens. Vooral in de jaren 2021 en 2022 stegen de verkoopprijzen veel harder en daalde daarmee het aantal woningaankopen dat met een hypotheek met NHG werd gefinancierd.
Het kantelpunt was in de zomer van 2022, toen de verkoopprijzen daalden. Vervolgens kwam er een enorme boost in 2023 door de verhoging van de NHG-grens. Overigens zien we de stijging aan het einde van het vierde kwartaal alweer afvlakken als gevolg van de stijging van de huizenprijzen in de tweede helft van 2023.
Wij verwachten dat de stijgende lijn van het aantal woningaankopen met NHG in 2024 niet doorzet als de prijzen van woningen, en zeker die van woningen binnen de NHG-grens, blijven stijgen. De groei in 2023 was mogelijk doordat de huizenprijzen aan het begin van het jaar nog licht daalden, terwijl de NHG-grens wel fors was verhoogd van € 355.000,- naar € 405.000,-. Daardoor vielen opeens veel meer woningen binnen de NHG-grens.
Het goede nieuws is dat de NHG-grens in 2024 verder is verhoogd. Je komt in 2024 in aanmerking voor NHG als de waarde van de woning maximaal € 435.000,- is. In oktober viel 33% van de op Funda beschikbare woningen onder de toen geldende NHG-grens van € 405.000,-. Op dit moment valt ruim 37% van de op Funda beschikbare woningen onder de NHG-grens. Het gaat om ongeveer 14.500 van de bijna 39.000 beschikbare woningen.
Toch verslechtert de situatie. We zien dat er weer steeds vaker wordt overboden. Bovendien verwachten we dat de huizenprijzen de komende maanden verder stijgen, doordat de maximale hypotheek voor veel consumenten hoger ligt dankzij hogere salarissen, de dalende hypotheekrente en de gunstigere hypotheeknormen voor sommige huishoudens en woningen.
Het aantal woningeigenaren dat een hypotheek met NHG voor woningverbetering afsloot, daalde van ruim 33.000 in 2022 naar 16.600 in 2023. Dat is een daling van bijna 50%. Door de fors gestegen rente sinds begin 2022 besluiten minder huishoudens hun woning te verbouwen.
Overigens zien we voor de gehele markt dat het aantal hypotheekaanvragen voor tweede hypotheken minder gedaald is. De daling in 2023 betrof bijna 25%. Maar kijken we naar het absolute aantal hypotheekaanvragen voor een tweede hypotheek, dan ligt dat nog steeds veel hoger dan in 2017 tot en met 2020. Doordat een andere woning vinden in de huidige woningmarkt best moeilijk is, kiezen nog altijd veel mensen voor een verbouwing of verduurzaming van hun woning. De groep woningeigenaren die verbouwt of verduurzaamt, was in het vierde kwartaal van 2023 bijna net zo groot als de groep doorstromers. In de eerste weken van 2024 is het aantal aanvragen voor een tweede hypotheek zelfs al hoger dan het aantal aanvragen voor doorstromers. Dat is geen goed nieuws voor de doorstroming op de woningmarkt.
We zien dit ook terug in het beschikbare aanbod op Funda. Dat daalde van ongeveer 45.000 te koop staande woningen in oktober 2023 naar 39.000 te koop staande woningen op dit moment.
Al vier à vijf weken is het heel rustig qua hypotheekrentewijzigingen. Afgelopen week hielden de hypotheekrente-verhogingen en -verlagingen elkaar in evenwicht. Geldverstrekkers zijn heel voorzichtig met een verhoging van hun hypotheekrentes. Het lastige is dat de rentes op de financiële markten blijven stijgen. De oorzaak daarvan is dat de kans op een renteverlaging door de centrale bank van de Verenigde Staten in maart steeds kleiner wordt geacht. Het gaat te goed met de Amerikaanse economie. Daarom verschuift de verwachte renteverlaging naar later dit jaar. In ondertaande afbeelding tonen we een grafiek met de ontwikkeling van de kapitaalmarkt- en hypotheekrente.
Januari is achter de rug en dat is een maand waarin vaker vaste inkomsten en uitgaven veranderen dan in andere maanden. Het goede nieuws: voor de meeste mensen is er netto in de maand januari meer salaris binnengekomen dan in december. Daar staat tegenover dat bepaalde uitgaven omhoog gaan. Voor de meeste mensen is de premie voor de ziektekostenverzekering en de gemeentelijke belastingen hoger. Sommige bedrijven hebben per 1 januari de prijzen voor hun producten en diensten verhoogd.
Het is goed om aan het begin van een nieuw jaar de balans op te maken. Wat zijn mijn vaste inkomsten en uitgaven. Hoeveel houd ik over om te sparen? Ben ik aan het sparen voor een bepaald doel? We zetten hieronder op een rij hoe je zelf meer regie kunt krijgen over je financiën.
Zorg dat je inzicht hebt in je maandelijkse inkomsten en uitgaven door een begroting te maken. Een begroting klinkt zwaar, maar in feite kun je eenvoudig op een A4tje, in een Excel spreadsheet of via een app je inkomsten en uitgaven op een rij zetten.
Aan de ene kant zet je de vaste inkomsten, zoals je netto salaris en de toeslagen die je krijgt van de Belastingdienst en eventuele andere inkomsten.
Aan de andere kant zet je de vaste uitgaven zoals hypotheek of huur, energiekosten, zorgverzekeringen, schade verzekeringen, gemeentelijke belastingen, tv-internet abonnement, kinderopvang, vervoer, contributies, reservering voor nieuwe auto, telefoon abonnement enzovoort.
Daarnaast is het goed om op een rij te zetten wat je gemiddeld per maand kwijt bent aan variabele uitgaven. Denk daarbij bijvoorbeeld aan boodschappen, uitgaanskosten, maar ook de kleine uitgaven voor een kop koffie bij de Starbucks en andere kleine uitgaven. Als je toch al bijna alles via je bankrekening laat lopen, dan kun je op je digitale afschriften heel makkelijk uitgaven terugvinden en op een rij zetten. Houd er rekening mee dat de totale variabele kosten per maand kunnen verschillen. Zorg dat je daarom een redelijk gemiddeld hebt.
Als je alles op een rij hebt gezet, dan kun je de vaste en variabele uitgaven aftrekken van je inkomsten. Hopelijk houd je dan een bedrag over. Is dat niet het geval, dan heb je een probleem en moet je gaan bezuinigen op je vaste of variabele uitgaven. Of je moet je inkomsten verhogen door bijvoorbeeld meer te gaan werken als dat mogelijk is.
Houd je geld per maand over dan kun je sparen of beleggen.
Met alleen een maandbegroting ben je er nog niet. Het is ook aan te raden om een jaarbegroting te maken. Want naast de maandelijkse vaste inkomsten en uitgaven, zijn er mogelijk ook nog andere grote incidentele inkomsten en uitgaven gedurende een jaar. Voorbeelden van eenmalige inkomsten zijn bijvoorbeeld vakantiegeld, belastingteruggave of een bonus. Voorbeelden van een eenmalige uitgaven zijn bijvoorbeeld een vakantie(s) of onderhoud aan de auto of een verbouwing of onderhoud aan de woning. Sommige van deze incidentele uitgaven vinden misschien niet eens plaats in 2024 maar in toekomstige jaren. Denk bijvoorbeeld de aanschaf van een andere auto. Het is goed om hiervoor te reserveren en het geld dat je hiervoor spaart al in je maandelijkse begroting mee te nemen.
Met een jaarbegroting weet je hoeveel extra inkomsten en uitgaven je hebt. Je kunt dan bepalen of het bedrag dat je maandelijks kunt sparen, zoals vastgesteld bij de maandbegroting, voldoende is. Of dat je het aan moeten vullen met een nog lopende spaarpot.
Houd je voldoende geld over, dan is het verstandig om een goede spaarbuffer op te bouwen. Is die er al, dan kun je bedenken voor welk langer termijn doel je wilt sparen, of als je iets risicovoller bent ingesteld, waarvoor je wilt beleggen.
Afgelopen week was best een spannende week voor de ontwikkeling van de rentes op de financiële markten en daarmee ook voor de beleidsmakers bij geldverstrekkers, om te bepalen wat zij met hun hypotheekrentes zouden doen.
Want in januari waren de ontwikkeling van de rentes op de financiële markten en die van de hypotheekrentes uit elkaar gelopen. De hypotheekrentes gingen in 2024 omlaag, mede omdat geldverstrekkers weer nieuwe hypotheekomzet doel-stellingen hadden gekregen. De rentes op de financiële markten gingen de eerste weken omhoog, omdat het idee bij beleggers was ontstaan dat hun optimisme over de verwachte renteverlagingen van de centrale banken in 2024 iets was doorgeslagen.
Die onzekerheid is er nog steeds. Soms komt er negatief nieuws, dan weer positief nieuws. Afgelopen week was daar een mooi voorbeeld van. Op woensdag besloot de Fed, de centrale bank van de Verenigde Staten, om haar rente ongewijzigd te laten. Dat was door beleggers verwacht. Maar beleggers hoopten dat er in maart wel een renteverlaging zou komen. Uit de toelichting van de Fed bleek echter dat de Fed de inflatie nog steeds te hoog vindt en dat ze voorzichtigheid wil betrachten bij het verlagen van de rente. De kans dat de Fed haar rente al in maart gaat verlagen is daardoor iets kleiner geworden.
Het positieve nieuws kwam uit Europa. De voorlopig vastgesteld inflatie over januari in de eurozone daalde naar 2,8% ten opzichte van 2,9% in december. In december was nog de verwachting dat de inflatie in januari wel eens toe zou kunnen nemen, als gevolg van loonstijgingen en prijsverhogingen van producten en diensten per 1 januari. Daarom werd de daling van de inflatie enthousiast ontvangen door beleggers en gingen de rentes op de financiële markten omlaag.
Op vrijdag gingen de rentes op de financiële markten juist weer omhoog, doordat in de Verenigde Staten goede banencijfers gepresenteerd werden. In januari waren er 353.000 banen bij gekomen en dat was bijna het dubbele van wat er verwacht werd. Goed nieuws qua banen, betekent dat de economie van de Verenigde Staten nog steeds heel sterk is en dat verkleind weer de kans dat de Fed haar rente al in maart gaat verlagen.
Bij de hypotheekrentes zagen we afgelopen week heel weinig hypotheekwijzigingen. Een paar geldverstrekkers verlaagden de hypotheekrente voor veelal een paar specifieke rentevaste periodes. De gemiddelde hypotheekrentes bewogen amper.
Ook voor de komende week verwachten wij geen spectaculaire hypotheekrentewijzigingen en zijn we redelijk positief dat de dalende trend in ieder geval voorlopig aanhoudt. Maar het aantal verlagingen blijft waarschijnlijk wel op een laag pitje, tenzij de rentes op de financiële markten ook serieus verder dalen.
We herhalen nog maar weer eens onze middellange termijn verwachting dat de hypotheekrentes in 2024 licht zullen dalen. Wij verwachten dat op een bepaald moment in 2024 de centrale banken hun rentes gaan verlagen als de inflatie voldoende is gedaald. Dat is dan ook meteen het grootste risico, namelijk dat de inflatie zich gaat stabiliseren op een niveau van rond de drie procent, maar wij achten die kans relatief klein.
