Hoe profiteer jij van jouw overwaarde? Download ons gratis whitepaper hier.

Aflossingsvrije hypotheek: probleem of oplossing?

Geschreven door: Oscar Noorlag Hypotheekexpert

Veel instanties, waaronder De Nederlandsche Bank en de AFM, kijken huiverend naar het grote aantal aflossingsvrije hypotheken in Nederland. De afgelopen jaren hebben ze grote druk uitgeoefend op geldverstrekkers om hun klanten goed te informeren over de risico’s van een aflossingsvrije hypotheek. Terwijl aan de andere kant de populariteit van de aflossingsvrije hypotheek de afgelopen jaren juist weer stijgt.

Is de aflossingsvrije hypotheek nu een probleem of juist een oplossing? Het antwoord daarop is dat dit afhangt van de individuele situatie. In enkele gevallen kan een aflossingsvrije hypotheek in de toekomst tot grote problemen leiden. In dit blog leggen we uit wat daar de oorzaak van kan zijn en wat je er tegen kunt doen. In de meeste gevallen is een aflossingsvrije hypotheek nu en in de toekomst prima betaalbaar en in sommige gevallen kan de overgang naar een aflossingsvrije hypotheek juist tot een beter betaalbare situatie leiden.

Wanneer kan een aflossingsvrije hypotheek een probleem worden?

Als je een relatief grote aflossingsvrije hypotheek hebt in verhouding tot je inkomen, dan kan
een aflossingsvrije hypotheek een probleem worden. Dat komt vooral doordat bepaalde zaken
in de loop van de tijd kunnen veranderen. We benoemen de belangrijkste vier:

  1. Je pensioeninkomen is een stuk lager
    Stel je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 250.000,- waar je een rente van 3% voor betaalt, je bruto maandlast is dan € 625,-. Als je die aflossingsvrije hypotheek lang geleden hebt afgesloten, voor 1-1-2013, dan is de hypotheekrente hoogstwaarschijnlijk aftrekbaar. Je netto maandlast (zonder rekening te houden met het eigenwoningforfait) bedraagt € 393,-.

  2. De hypotheekrenteaftrek daalt of eindigt
    Bovendien moet je er rekening mee houden dat met een pensioeninkomen van rond de € 35.000,- de hypotheekrenteaftrek niet ruim 37% meer is, maar slechts iets meer dan 19%. In ons vorige voorbeeld komt de netto maandlast dan niet uit op € 393,- maar op € 505,-.

    En dan zijn we er voor het gemak ook nog van uitgegaan dat de hypotheekrente überhaupt
    nog aftrekbaar is. Want de hypotheekaftrek is maximaal 30 jaar en eindigt dus voor veel
    mensen rond de tijd dat ze met pensioen gaan. Gaat het om een aflossingsvrije hypotheek
    die na 1-1-2013 nieuw is afgesloten, dan is de hypotheekrente sowieso niet aftrekbaar.

  3. De rente stijgt
    Veel mensen hebben de rente de afgelopen jaren voor mooie lage tarieven mogen vastzetten
    van soms zelfs rond de 1%. Maar op het moment van renteverlenging kan de rente een stuk
    hoger liggen, op bijvoorbeeld 4% of 5%. Dan nemen je maandlasten fors toe. Stel dat in ons
    eerder voorbeeld de rente op het verlengingsmoment 5% bedraagt, dan stijgt de bruto
    maandlast van € 625,- naar € 1.042,-

  4. Je partner overlijdt
    Hoe ouder we worden, hoe groter de kans dat we te maken krijgen met een partner die
    overlijdt. Dit heeft ook gevolgen voor het inkomen. In plaats van tweemaal een AOW-inkomen
    voor een stel, kom je nog maar in aanmerking voor een AOW-inkomen voor een single. Het
    AOW-inkomen daalt netto dan met € 466,- per maand. Ook het nabestaandenpensioen ligt
    lager en bedraagt meestal 70% van het oorspronkelijk ouderdomspensioen van je partner.

Elk van bovenstaande oorzaken kan er toe leiden dat de maandlasten moeilijker of niet meer
te betalen zijn. Vaak zien we ook nog eens een combinatie van meerdere van deze oorzaken.

Ben je 50’er of 60’er en ben je niet zeker over je eigen situatie, dan kan een financieel adviseur dit voor je inzichtelijk maken. Hoe eerder je dit inzicht hebt, hoe eerder je actie kunt ondernemen. Bijvoorbeeld door alsnog een deel van de hypotheek de komende jaren af te lossen als daar financiële ruimte voor is. Of door de hypotheekrente voor een langere periode vast te zetten, zodat er voor een lange periode zekerheid is over de hoogte van de hypotheeklasten. Maar ook behoort tot de overwegingen om te verhuizen naar een goedkopere woning.

Aflossingsvrije hypotheek meestal geen probleem

De meeste huishoudens kunnen de hypotheeklasten van een aflossingsvrije hypotheek in de toekomst prima betalen, ook als één of meerdere van de in de vorige alinea’s genoemde risico’s zich voordoen. Dat komt omdat vaak een belangrijk deel van de hypotheek afgelost is na 30 jaar.

Een voorbeeld:
Een stel van elk 57 jaar hebben een combinatiehypotheek bestaande uit € 150.000,- spaarhypotheek en € 100.000,- aflossingsvrij. De spaarhypotheek eindigt in 2034 en wordt dan volledig afgelost. De rente voor de aflossingsvrije hypotheek staat vast tot 2034.

In dit voorbeeld is het van belang dat de hypotheeklasten ook nog betaalbaar zijn in 2032, als dit stel met pensioen gaat en de hypotheeklasten nog voor zowel de spaar- als de aflossingsvrije hypotheek lopen en het pensioeninkomen waarschijnlijk wel een stuk lager is dan hun huidige inkomen. 

Waarschijnlijk is dit hoogstens een tijdelijk probleem, omdat in 2034 de spaarhypotheek wordt afgelost en alleen nog maar een aflossingsvrije hypotheek resteert van € 100.000,-. Zelfs bij een rente van 6% resteert dan slechts een bruto maandlast van € 500,-. Om de tijdelijke hogere maandlasten in de periode 2032 tot en met 2034 op te vangen, kan dit stel de komende jaren een bedrag extra sparen en opzij zetten. Een andere oplossing is om extra af te lossen op de spaarhypotheek of extra premie te storten, zodat de resterende looptijd van de spaarhypotheek korter wordt.

Aflossingsvrije hypotheek als oplossing

Omzetten van een aflossende hypotheek naar een aflossingsvrije hypotheek kan met name ook voor sommige senioren een goede oplossing zijn om betaalbare maandlasten te krijgen/houden.

Een voorbeeld:
Stel je gaat met pensioen en woont in een woning van € 450.000,-. Je hebt een annuïteitenhypotheek van nog € 145.000,- (oorspronkelijke hypotheek € 175.000,- afgesloten in 2014 tegen een rente van 4%) en een aflossingsvrije hypotheek van € 50.000,- waarvan de rente ook 4% bedraagt.

De bruto maandlast bedraagt € 972,- en de netto maandlast was € 807,- wat prima te betalen was van het inkomen van € 60.000,-. Stel dat het pensioeninkomen slechts € 35.000,- bedraagt, dan is de bruto maandlast van € 972,- opeens wel een probleem en de netto hypotheeklast is met € 884,- ook opeens een stukje hoger.

Een mogelijke oplossing zou kunnen zijn om de annuïteitenhypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Gevolg is wel dat de hypotheekrente over dat deel niet meer aftrekbaar is, maar de bruto maandlast daalt naar € 650,- en de netto maandlast komt ook ongeveer op hetzelfde bedrag uit. In dit voorbeeld is het dan misschien meteen verstandig om de rente voor een lange periode van bijvoorbeeld 20 jaar vast te zetten (ergens tussen de 4,2% en 4,5%), zodat je niet over twee jaar met een mogelijk nog hogere rente te maken krijgt. Bovendien moet je geldverstrekker wel mee willen werken aan deze omzetting.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.