Kun jij ook besparen op je maandlasten? Download ons gratis whitepaper hier.

Juli

Nieuws, Blogs, Vlogs

Toon

Overdrachtsbelasting grote invloed op aantal verkochte woningen

27 juli 2021

In het eerste half jaar passeerden er 119.414 woningen bij de notaris. Dat is 12% meer dan in het eerste half jaar van 2020. In onderstaande grafiek is duidelijk te zien dat de wijzigingen in de overdrachtsbelasting een belangrijke invloed hadden op het aantal woningtransacties. De eerste pijl staat bij de maand december 2020. December is altijd al een maand waarin de meeste woningtransacties plaatsvinden, maar dat was vorig jaar extreem. Onder andere doordat nog veel beleggers een beleggingspand wilden laten passeren bij de notaris, voordat per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting naar 8% ging.

Ook januari was een topmaand (zie de tweede pijl), doordat een deel van de starters de overdracht had uitgesteld, zodat ze van de startersvrijstelling gebruik konden maken vanaf 1 januari 2021. De naam startersvrijstelling is trouwens een beetje misleidend, omdat ook niet-starters, die nog geen 35 jaar waren, gebruik mogen maken van deze vrijstelling. De derde pijl staat bij de maand maart. Ook toen was de overdrachtsbelasting aanleiding om een woningtransactie naar voren te halen, want vanaf 1 april 2021 geldt dat de startersvrijstelling niet meer van toepassing is voor woningen die meer dan € 400.000,- waard zijn.

Deze drie pieken zijn voor een belangrijk deel ook de oorzaak van een dip in november 2020, februari 2021 en mei 2021. Afgelopen juni zagen we nagenoeg evenveel passeringen als in juni 2020.

Verkochte woningen

Meer dan helft niet-woningtransactie gerelateerde hypotheken

In het eerste half jaar van 2021 werden 251.829 hypotheken afgesloten. Dat zijn er 14% meer dan in de eerste helft van 2020. Meer dan de helft van de hypotheken heeft betrekking op een hypotheek die niet betrekking heeft op een woningtransactie; dat wil zeggen dat het gaat om een oversluiting, verhoging of tweede hypotheek, bijvoorbeeld om een verbouwing te financieren. Het aantal oversluitingen, verhogingen en tweede hypotheek steeg met 16% ten opzichte van het eerste half jaar van vorig jaar.

Dat is ook niet zo verrassend, omdat er veel wordt verbouwd in Nederland. Ook zijn er nog genoeg woningeigenaren die kunnen besparen op hun hypotheeklasten door de hypotheek over te sluiten of die voor langere tijd zekerheid willen hebben over hun toekomstige hypotheeklasten en de rente nu lang vast willen zetten, nu de rente historisch laag staat.

Woningen 14,6% duurder

Het Kadaster meldde dat de bestaande koopwoningen in juni 14,6% duurder waren dan een jaar eerder. Dat is lager dan de NVM meldde, maar dat komt omdat het Kadaster en de NVM een iets andere definitie hanteren: het Kadaster kijkt naar alle woningen en de NVM alleen naar de woningen die via hen verkocht worden en tot slot doordat de NVM kijkt naar het moment dat de verkoopdeal wordt gesloten en het Kadaster het moment van passering.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Deel 4: De financiële risico’s van onverwachtse gebeurtenissen

26 juli 2021

Bij hypotheekadvies denken consumenten in eerste instantie vooral aan het rondkrijgen en vormgeven van de hypotheek. Een belangrijk onderdeel van hypotheekadvies is ook het inzicht krijgen in mogelijke risico’s die bepaalde gebeurtenissen in je leven kunnen hebben op je financiële situatie. Het betekent niet altijd dat je er ook voor moet of kunt verzekeren, maar je moet wel de gevolgen kennen.

De belangrijkste vier zijn:

  1. Overlijden
  2. Ziekte en arbeidsongeschiktheid
  3. Werkloosheid / geen werk of minder werk als ondernemer
  4. Einde relatie

Eerder besteedden we aandacht aan het risico van overlijden, ziekte/ arbeidsongeschiktheid en werkloosheid. Deze week is de beurt aan het risico van het eindigen van een relatie.

Grootste risico geen fijn gespreksonderwerp

De kans dat je komt te overlijden tijdens de looptijd van de hypotheek is relatief klein. Toch willen de meeste huizenkopers dit risico verzekeren, zodat de nabestaanden in de woning kunnen blijven wonen. Het risico op ziekte, arbeidsongeschiktheid en werkloosheid is al wat groter. Maar het grootste risico dat een stel heeft, is dat de relatie eindigt. Bijna 40 % van de huwelijken strandt. En dan hebben we het over huwelijken en het geregistreerd partnerschap. Bij samenwonenden is de kans dat een relatie eindigt statisch gezien nog groter.

Bij een hypotheekgesprek zal de financieel adviseur de verschillende risico’s bespreken. Bij het onderwerp ‘einde relatie’ voelt het even ongemakkelijk, maar het is wel belangrijk om ook even zakelijk naar dit onderwerp te kijken.

Eén of beiden moeten het huis verlaten

Een scheiding heeft emotioneel en financieel een grote impact en ook grote gevolgen voor de woonsituatie. Met geluk kan één van beiden in de woning blijven wonen, als het inkomen van die persoon op het moment van scheiding voldoende is om de hypotheek alleen te dragen en, ook een grote uitdaging in de huidige woningmarkt, de ex-partner uit te kopen. Kan niet één van beiden de financiering rondkrijgen of willen ze dat beiden niet, dan moet de woning worden verkocht. In de huidige markt zal er snel sprake zijn van overwaarde, maar naar de toekomst toe is dat geen zekerheid. Een klein decennium geleden was bij meer dan een miljoen huishoudens de hypotheek groter dan de waarde van de woning. Het gebeurde dan regelmatig dat een stel maar bij elkaar bleef, omdat op dat moment verkopen tot een (grote) restschuld leidde.

Verzekeren tegen relatiebreuk

Er bestaat geen verzekering tegen een relatiebreuk. Een beetje een cliché: de belangrijkste verzekering ben jij en je partner zelf, die kunnen investeren in de relatie. Wel biedt NHG een achtervang wanneer een relatie eindigt en de hypotheek niet meer betaalbaar is. NHG bekijkt dan samen met de geldverstrekker of de hypotheek aangepast kan worden, zodat één van beide toch in de woning kan blijven wonen. Mocht dat niet lukken en is er sprake van een restschuld, dan kan NHG die onder voorwaarden kwijtschelden.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Verbouw- of oversluitplannen? Denk ook aan verduurzaming

19 juli 2021

Nederlanders zijn massaal aan het verbouwen of sluiten hun hypotheek over. Ze kiezen ervoor om hun hypotheek over te sluiten, om daarmee voor langere tijd zekerheid te krijgen over hun hypotheeklasten door gebruik te maken van de huidige lage rente.

Veel huizenbezitters zien het in de huidige huizenmarkt met weinig aanbod niet zitten om op zoek te gaan naar een andere woning en besluiten hun woning te verbouwen. Dankzij de lage rente kan dat relatief goedkoop; helemaal als je besluit om dit aflossingsvrij te doen. Al betekent aflossingsvrij wel dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is en aan het einde van de looptijd de hypotheek nog steeds hetzelfde bedrag is.

Denk na over verduurzamen

Als je je hypotheek gaat oversluiten of je gaat je woning verbouwen, dan is dat ook het ideale moment om na te denken over verduurzaming van je woning. Verduurzamen is nog niet verplicht, maar dat is in de toekomst niet uitgesloten. De Europese Commissie presenteerde vorige week het ‘Fit for 55’ plan, met voorstellen die betrekking hebben op onder andere het klimaat- en energiebeleid van de EU. Die kunnen ook een grote impact hebben op huiseigenaren, zo waarschuwt bijvoorbeeld Vereniging Eigen Huis. De kans is groot dat de prijs van energie niet alleen aan de pomp maar ook aan huis, een stuk hoger gaat worden. Dat moet stimuleren dat huizen energiezuiniger en uiteindelijk minimaal energieneutraal worden gemaakt.

De kosten van verduurzaming kun je meefinancieren, en afhankelijk van de energiebesparende maatregel die je wilt doorvoeren, leidt dit vaak tot lagere energiekosten. De besparing is vaak groter dan de extra hypotheekkosten van de verduurzamingsinvestering. Zeker als dat deel aflossingsvrij gesloten wordt. Naast lagere energiekosten en een bijdrage aan een beter milieu, leveren sommige maatregelen ook nog eens een groter wooncomfort op en stijgt de waarde van de woning.

Een rekenvoorbeeld

Een systeem van 10 zonnepanelen kost ongeveer € 4.200,-, zo valt te lezen op de overheidssite van milieucentraal.nl. Volgens deze site leveren deze zonnepanelen een besparing qua energielasten op van € 448,- per jaar, dus € 37,- per maand. Met de eventuele stijging van de energiekosten in de toekomst is nog geen rekening gehouden.

Wel goed om te vermelden dat je na ongeveer 12 jaar toe bent aan een nieuwe omvormer, dit is een apparaat die de gelijkstroom van de zonnepanelen omzet in de wisselstroom van het elektriciteitsnet, die ongeveer € 1.100,- kost.

Als je die € 4.200,- extra leent via een annuïteitenhypotheek tegen een rente van 1,8% voor 20 jaar vast; dan betaal je bruto ruim € 15,- in de maand. Na 30 jaar is de hypotheek volledig afgelost. Netto vallen de kosten de beginjaren ongeveer € 2,- lager uit, omdat de hypotheekrente ook nog eens aftrekbaar is. De netto besparing, de extra netto hypotheeklasten minus de besparing op de energielasten bedraagt dus ongeveer € 24,- per maand. Dat is toch mooi meegenomen.

Zou je de extra hypotheek aflossingsvrij afsluiten dan betaal je misschien wel een iets hogere rente van 2%, maar komen je extra hypotheeklasten uit op slechts € 8,- per maand. De rente is dan dus niet aftrekbaar en je lost dus ook niet af.

Kortom: ga je verbouwen of oversluiten; leen dan extra om ook te investeren in verduurzaming van je woning. Denk in ieder geval aan zonnepanelen, maar bedenk ook dat er nog heel veel andere manieren zijn om je woning energiezuiniger te maken.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Prijzen woningen stijgen veel sneller dan leencapaciteit

12 juli 2021

De NVM presenteerde vorige week weer forse prijsstijgingen bij koopwoningen. De transactieprijs steeg in een jaar tijd 19,9%. Ruim 3 op de 4 woningen werd in het tweede kwartaal verkocht voor een prijs hoger dan de vraagprijs. Of je nu de makelaar spreekt of de financieel adviseur, beiden zijn het er over eens dat het een gekkenhuis is op de woningmarkt en dat dit geen gezonde situatie is. 

Van anderhalf modaal naar tweemaal modaal 

Regelmatig wordt met de beschuldigende vinger van de sterk stijgende woningprijzen gewezen naar de lage rente in combinatie met ruime leennormen. Maar als we die gemiddelde koopsom zoals het Kadaster die vaststelt, afzetten tegen de maximale leencapaciteit, dan zien we dat de gemiddelde koopsom veel sneller stijgt dan de leencapaciteit. 

Kon een stel met een modaal inkomen plus een half modaal inkomen in de periode 2011 tot en met 2016 ongeveer de gemiddelde koopsom betalen; inmiddels heeft een stel bijna elk een modaal inkomen nodig om de gemiddelde koopsom te kunnen betalen.

Leencapaciteit

De lichtblauwe lijn geeft de maximale leencapaciteit van een stel met een modaal inkomen en een half modaal inkomen weer, waarbij per jaar uitgegaan is van het modaal inkomen in het desbetreffende jaar, op basis van CBS gegevens in combinatie met de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG. 

De donkerblauwe lijn toont de maximale leencapaciteit van een stel met elk een modaal inkomen en op basis van de 10 jaar vaste hypotheekrente zonder NHG. 

De oranje lijn geeft de gemiddelde koopsom weer volgens het Kadaster tot en met mei 2021. Waarbij het er op lijkt dat die oranje lijn waarschijnlijk nog scherper omhoog zal gaan, als we naar de cijfers van de NVM kijken, die altijd eerst voorlopen op die van het Kadaster (en ook iets andere definitie). 

Overheidsbeleid belangrijke veroorzaker 

De belangrijkste reden dat de prijzen zo sterk stijgen, komt doordat de vraag veel groter is dan het aanbod. Vorige week kwam de overheid met het rapport ‘Staat van de Woningmarkt’. Het woningtekort bedraagt nu 279.000 woningen. Hoewel dat minder is dan de 331.000 uit 2020, betekent dit dat heel veel mensen op zoek zijn naar een woning. Op dit moment bedraagt het woningtekort 3,5% van de totale woningvoorraad, waarbij een tekort van 2% als ‘normaal’ wordt gezien. Het woningtekort betekent niet dat mensen geen woning hebben om in te wonen, maar dat ze geen zelfstandige woning bewonen, terwijl ze dat wel zouden willen (bijvoorbeeld nog thuiswonende kinderen). 

Het woningtekort zal tot en met 2024 verder groeien doordat de groei van het aantal huishoudens harder gaat dan de bouw van nieuwe woningen. Volgens de prognose gaat het tekort vanaf 2025 licht dalen, omdat de bouw van woningen dan harder gaat dan de groei van het aantal huishoudens. Pas in 2035 komen we dan uit op een ‘normaal’ woningtekort van 2%. In 2035 moeten er netto 989.000 woningen bijgekomen zijn. Omdat er ook woningen gesloopt worden, betekent dit dat er 1.157.000 woningen gebouwd moeten worden. 

Veel marktpartijen vragen om meer sturing vanuit de overheid, zodat deze woningproductie ook daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden. Het huidige kabinet heeft de afgelopen wat voorzichtige stappen gezet, maar er is meer urgentie nodig. 
Zolang het tekort groot is, is de kans op stijgende prijzen groot. Het is dan heel verleidelijk om ervoor te zorgen dat starters meer kunnen lenen, zodat ze toegang houden tot de woningmarkt. Denk aan schenkingsmogelijkheid van ruim een ton voor de eigen woning en de verlaging van de overdrachtsbelasting. Het lijken sympathieke maatregelen voor de starter, maar deze zorgen voor een nog snellere prijsstijging. 
Eenvoudige, snelle oplossingen zijn er niet voor de woningmarkt. 

Het belangrijkste is dat de bouw extra aangejaagd wordt. Van Bruggen Adviesgroep vindt het belangrijk dat daarbij ook goed gekeken naar de demografische ontwikkelingen, zoals de vergrijzing. Want als we niet voldoende woningen/appartementen voor senioren bouwen, dan hebben we misschien in 2035 een deel van het woningtekort ingelopen, maar zitten we dan met een mismatch in de woningvoorraad. 

Van Bruggen Adviesgroep vindt het absoluut noodzakelijk dat het woningtekort centraal, door de rijksoverheid, wordt aangepakt. Wij pleiten dan ook voor een centrale in plaats van decentrale aanpak waarbij versoepeling van regelgeving, een ministerie van wonen en een duidelijke centrale richting, onontbeerlijk zijn. Het tijdelijk toestaan van permanente bewoning van vakantie woningen en een snellere transitie van kantoor- naar wooncomplexen gaan ook bijdragen.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Verduurzamen vaak financieel aantrekkelijk

05 juli 2021

In 2050 moeten alle woningen in Nederland van het gas af zijn. Dat betekent dat er behoorlijk geïnvesteerd moet worden in het verduurzamen van woningen. Het Planbureau van de Leefomgeving gaf vorig jaar aan dat dit voor veel huishoudens niet op een woonlasten neutrale manier gerealiseerd kan worden. De investeringen zijn groter dan het totaal van de jaarlijkse besparingen. Toch zal verduurzamen voor veel woningeigenaren financieel interessant zijn. Want je hoeft niet meteen helemaal van het gas af en er zijn genoeg maatregelen die wel snel lonen.

Ontwikkelingen

Laten we eerst eens kijken naar een paar ontwikkelingen. Het gemiddeld stroom- en gasverbruik daalt al bijna 10 jaar op rij (met uitzondering van een kleine stijging van het gemiddeld stroomverbruik in 2012). Mede dankzij steeds beter geïsoleerde huizen en zonnepanelen. Al moeten we daar ook bij bedenken dat de gemiddelde grootte van een huishouden en daarmee het energieverbruik per huishouden ook al die jaren daalt.

Een lager energieverbruik betekent overigens niet automatisch dat de energierekening ook steeds lager wordt. De energierekening fluctueert wat meer. Dat heeft onder andere te maken met wisselende energieprijzen en energiebelasting. Per 1 juli zijn de variabele tarieven voor zowel gas als energie gestegen. Dat gaan veel huishoudens in het tweede deel van het jaar merken. Bovendien moeten huishoudens er rekening mee houden als ze ook in de toekomst vaker thuis gaan werken; dat verhoogt je energiekosten.

Verduurzamen

Het verduurzamen van je woning kan op veel verschillende manieren. Afhankelijk van de ouderdom en type woning en je energieverbruik, kan een expert je adviseren wat energiebesparende maatregelen kosten en wat die je naar verwachting aan lagere energielasten gaan opleveren. Bij energiebesparende maatregelen zullen de meeste mensen in eerste instantie denken aan zonnepanelen. Maar er zijn nog veel meer mogelijkheden, zoals:

- isolatie van dak, muur, vloer of leidingen;

- hoog rendement beglazing en energiezuinig kozijnen;

- energiezuinige ventilatie;

- andere verwarmingsbronnen; bijvoorbeeld warmtepomp of zonneboiler.

Subsidies en goedkope financiering

Omdat de overheid verduurzaming belangrijk vindt, zijn er veel subsidiepotjes waar je mogelijk gebruik van kunt maken. Op de website van de overheid kun je veel informatie vinden over de investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing voor woningeigenaren: welke maatregelen komen in aanmerking voor subsidie, de hoogte van de subsidie en een stappenplan hoe je de subsidie kunt aanvragen. En kijk ook eens op de overheidssite verbeterjehuis.nl/energiesubsidiewijzer. Vul de gemeente in waarin je woont en je krijgt een overzicht van de subsidie mogelijkheden.

Een groot voordeel van op dit moment energiebesparende maatregelen doorvoeren, is dat je die op een hele goedkope manier kunt financieren. De hypotheekrente staat bijvoorbeeld historisch laag maar ook de rente op speciale duurzaamheidsleningen is laag.

Een rekenvoorbeeld: Op de overheidssite van milieucentraal.nl kun je lezen dat een systeem van 10 zonnepanelen ongeveer € 4.200,- kosten. Op jaarbasis scheelt dat ongeveer € 448,- aan energiekosten; dus € 37,- per maand. (NB na ongeveer 12 jaar ben je wel toe aan een nieuwe omvormer, dit is een apparaat die de gelijkstroom van de zonnepanelen om zet in de wisselstroom van het elektriciteitsnet), die ongeveer € 1.100,- kost). Als je je hypotheek ophoogt met € 4.200,- kost je dat bruto ruim € 15,- in de maand.

Laat dus eens berekenen wat verduurzamen je kan opleveren. Niet alleen je woonlasten (dus inclusief energielasten) gaan waarschijnlijk omlaag, ook je wooncomfort gaat omhoog, je woning wordt meer waard en je bent goed bezig in het kader van het klimaat.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.