Je verkoopt je huis met overwaarde als de opbrengst van je woning hoger is dan de hypotheek die op het huis openstaat. Dat geldt voor veel mensen die al een paar jaar in hun huis wonen. Door de gestegen huizenprijzen maar ook door aflossing op je hypotheek kan het goed zijn dat er overwaarde op je huis rust. Dat bedrag komt vrij als je je huis verkoopt.
Je betaalt wel nog kosten voor de verkoop van het huis, bijvoorbeeld de kosten voor de makelaar en de kosten voor het aanvragen van een energielabel. Die kosten gaan van de verkoopopbrengst af. Wat je daarna overhoudt, is de overwaarde.
Verkoop je je woning voor minder dan de openstaande hypotheek? Dan is er sprake van een restschuld. Je moet dan iets regelen om deze restschuld te financieren, zoals een lening afsluiten of (als dat mogelijk is) de restschuld meefinancieren in je volgende hypotheek.
De termen ‘overwaarde’ en ‘eigenwoningreserve’ worden vaak door elkaar gebruikt. Maar het is niet altijd hetzelfde.
Je eigenwoningschuld (die dus voor de eigenwoningreserve meetelt) is het deel van je hypotheek met de rente waarover je hypotheekrenteaftrek ontvangt. Soms is er een deel van de hypotheek waarover je geen rente mag aftrekken. Dat komt meestal doordat je dit hypotheekdeel gebruikt voor iets anders dan de woning waarin je woont of omdat je een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten (die niet voldoet aan de juridische spelregels voor hypotheekrenteaftrek. Voor het bepalen van je eigenwoningreserve telt dat hypotheekdeel niet mee.
Ben je benieuwd of je jouw huis met overwaarde kunt verkopen? En hoeveel overwaarde je er dan aan overhoudt? Eén van onze makelaars doet graag een gratis waardebepaling voor je. Zo weet je direct hoeveel jouw woning ongeveer waard is en wat je overwaarde op het huis is na verkoop.
In principe mag je de overwaarde op het huis na verkoop vrij besteden. Je kunt het in je volgende woning (of een verbouwing daarvan) investeren. Maar je kunt ook de overwaarde gebruiken voor bijvoorbeeld de aankoop van een auto of een grote reis of het op je spaarrekening zetten. Houd er wel rekening mee dat er regels gelden voor je overwaarde en de belasting. Mogelijk moet je meer belasting afdragen en/of krijg je minder hypotheekrenteaftrek als je het geld niet in een volgende koopwoning steekt. Dat heeft te maken met de bijleenregeling.
De overheid ziet graag dat jij de overwaarde na verkoop gebruikt voor de financiering van je volgende huis om er zo de hypotheek mee te verlagen. Daarom hebben zij de bijleenregeling in het leven geroepen. Die regeling houdt in dat je alleen hypotheekrenteaftrek krijgt over de hele hypotheeksom als je de volledige overwaarde in je volgende koophuis steekt. Steek je een deel van de overwaarde niet in je volgende huis? Dan mag je de rente over het hypotheekdeel ter hoogte van dat bedrag niet aftrekken.
Gebruik je de overwaarde niet voor de aankoop van het huis, maar wel voor de verbouwing of verduurzaming van het huis dat je als hoofdverblijf gaat gebruiken? Dan houd je wel de volledige hypotheekrenteaftrek. Je steekt het geld dan namelijk alsnog in je woonhuis.
Let op: voor de bijleenregeling wordt gerekend met je volledige eigenwoningreserve. Als je dus eerder al een huis met overwaarde hebt verkocht, dan moet je ook dát bedrag aan overwaarde in je nieuwe woning steken om volledige hypotheekrenteaftrek te ontvangen.
De bijleenregeling geldt drie jaar. Na drie jaar geldt dus niet meer de verplichting om je overwaarde in een volgend huis te steken voor volledige hypotheekrenteaftrek.
Stel: jij hebt je woning verkocht met € 125.000,- overwaarde. Je koopt nu een nieuwe woning voor € 350.000,-. Je wilt de overwaarde deels gebruiken om een camper van te kopen. Daarom steek je € 50.000,- van de overwaarde niet in je nieuwe huis. Je steekt dus € 75.000,- van je overwaarde in het nieuwe huis. Voor de overige € 275.000,- sluit je een hypotheek af.
Als je de hele overwaarde had geïnvesteerd in je nieuwe woning, had je genoeg gehad aan een hypotheek van € 225.000,-. Je mag daarom alleen de rente aftrekken die je betaalt over € 225.000,- van je hypotheek. Over de rente die je voor de resterende € 50.000,- betaalt, ontvang je geen renteaftrek.
Let op: laat je de overwaarde op je spaarrekening staan? Houd er dan rekening mee dat je mogelijk ook vermogensbelasting afdraagt over je overwaarde.
Wil je weten waar jij financieel goed aan doet qua overwaarde? Een financieel adviseur kijkt graag met je mee en geeft je persoonlijk advies. Plan een gratis eerste afspraak met een Van Bruggen-adviseur bij jou in de buurt. Die helpt je graag verder.
Nu is er ook een ander scenario mogelijk, namelijk dat je na de verkoop van je huis naar een huurwoning gaat. In dat geval kun je de overwaarde niet gebruiken om je nieuwe hypotheek te verlagen. Je hebt dan immers geen hypotheek meer lopen.
In dit scenario val je alsnog onder de bijleenregeling. Dit betekent dat als je binnen drie jaar alsnog een huis koopt, je opnieuw alleen volledige hypotheekrenteaftrek ontvangt als je de gehele overwaarde in het huis steekt. Pas na die drie jaar is de overwaarde vrij besteedbaar.
Hoe zit het met de overwaarde als je al een ander huis op het oog hebt, maar je huidige woning nog niet hebt verkocht? Je kunt dan alsnog de (verwachte) overwaarde op je huis na verkoop alvast gebruiken. Daarvoor gebruik je een overbruggingskrediet. Dat is een tijdelijk krediet dat vaak maximaal 90% van je overwaarde bedraagt. Daarmee kun je (een deel van) de overwaarde alvast meenemen naar je nieuwe woning voordat je bij de notaris zit om je huidige huis over te dragen aan een volgende eigenaar.
Een overbruggingskrediet los je in één keer af zodra je woning is verkocht en zodra de overwaarde dus vrijkomt. Het krediet is aflossingsvrij. Je betaalt er alleen rente over zolang het krediet loopt.
Er zijn wel een aantal voorwaarden verbonden aan een overbruggingskrediet. Zo kun je vaak niet de volledige overwaarde meenemen. Ook moet je huis soms wel al op papier verkocht zijn op het moment dat het krediet ingaat. Een hypotheekadviseur kan je hier meer over vertellen.
Het kan ook zijn dat je gaat samenwonen en dat jij en/of je partner daarom een huis verkoopt. Misschien hebben jullie samen een ander huis gekocht of trek jij bij je partner in of andersom. Een voor de hand liggende optie, als jullie samen eigenaar worden van het huis, is om de volledige overwaarde voor de aankoop van het nieuwe huis te gebruiken. Je hebt dan minder hypotheek nodig en jullie behouden de volledige hypotheekrenteaftrek.
Heeft één van jullie al een huis waarin jullie gaan samenwonen en heeft de andere partner overwaarde? Dan kunnen jullie daarmee de hypotheek verlagen als jullie samen eigenaar worden van het huis. Of je kunt het geld gebruiken voor een verbouwing of verduurzaming. Als jullie het geld niet gebruiken voor de nieuwe woning, vallen jullie onder de bijleenregeling en geldt dus geen volledige hypotheekrenteaftrek meer.
Het is slim om er in zo’n geval een hypotheekadviseur bij te betrekken. Die kan kijken naar jullie situatie en meedenken waar jullie slim aan doen.
Wil je exact weten wat jouw mogelijkheden zijn om de overwaarde na de verkoop te gebruiken? Ben je benieuwd naar je opties voor een nieuw huis? Of zoek je een makelaar die je goed kan helpen bij de verkoop van je woning met overwaarde?
In al die gevallen staan onze financieel adviseurs en makelaars graag voor je klaar. Maak een afspraak op een kantoor bij jou in de buurt.
Je kunt de overwaarde op je huis na verkoop gebruiken om de hypotheek op je volgende woning te verlagen. Maar er zijn ook andere mogelijkheden met de overwaarde bij verkoop van je huis. Je kunt het geld bijvoorbeeld ook op je spaarrekening storten, er aanvullend pensioen mee opbouwen of het gebruiken voor een wereldreis, een tweede woning of andere plannen. Houd er rekening mee dat je alleen volledige hypotheekrenteaftrek over je nieuwe woning krijgt als je de volledige overwaarde inzet voor de aankoop, verbouwing of verduurzaming van je nieuwe woning.
Ja, als je de overwaarde na verkoop van je huis gebruikt voor het kopen van een nieuwe woning waarin je zelf gaat wonen, dan is de overwaarde belastingvrij. Je behoudt dan ook de volledige hypotheekrenteaftrek.
Gebruik je de overwaarde voor andere dingen dan de aankoop, verbouwing of verduurzaming van het huis waarin je gaat wonen, dan zit dat anders. In dat geval val je onder de bijleenregeling. Dit betekent dat je niet over je volledige hypotheekbedrag hypotheekrenteaftrek krijgt voor je nieuwe woning. In die zin lever je er iets op in. Als je het geld op je spaarrekening laat staan, betaal je bovendien mogelijk vermogensbelasting over de overwaarde.
Van Bruggen Adviesgroep is sinds 1973 actief als financieel dienstverlener. Onze ruime kennis en ervaring zetten wij graag in om jou van dienst te zijn.
Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.
Van Bruggen Adviesgroep is sinds 1973 actief als financieel dienstverlener. Onze ruime kennis en ervaring zetten wij graag in om jou van dienst te zijn.
Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.