Een nieuwbouwhuis kopen? Spannend! Maar een nieuwbouwhypotheek werkt anders dan bij bestaande bouw. Ontdek hier hoe je de financiering slim regelt en waar je op moet letten!
Een nieuwbouwhypotheek is een hypotheek voor je huis waarvan de bouw nog moet beginnen. Het werkt grotendeels hetzelfde als bij een bestaande woning: je leent geld en betaalt elke maand rente en aflossing.
Maar er zijn ook verschillen. Je woning is nog niet klaar, dus:
Je betaalt soms dubbele lasten (voor je huidige woning én de nieuwbouw).
Je krijgt te maken met een bouwdepot: hieruit worden de bouwkosten betaald.
Je betaalt al rente over het bedrag dat je opneemt, ook al woon je er nog niet.
Je kunt kiezen uit verschillende hypotheekvormen, zoals annuïtair, lineair of deels aflossingsvrij. Welke vorm het beste bij je past, hangt af van je wensen en financiële situatie.
Hoe werkt een nieuwbouwhypotheek?
Met de nieuwbouwhypotheek betaal je direct voor de aankoop van de grond waar de woning op komt te staan en voor de al uitgevoerde bouwwerkzaamheden. Daarnaast gebruik je de nieuwbouwhypotheek voor de verdere bouw van je huis. Het resterende geleende bedrag stort de bank in een een bouwdepot. Vanuit dat depot betaal je in termijnen alle rekeningen van de aannemer voor de bouw.
Rente
Bij een nieuwbouwwoning kun je te maken hebben met verschillende soorten rentekosten:
Bouwrente: rentekosten voor een woning die al in aanbouw is: als je de koopovereenkomst pas ondertekent nadat de aannemer met de bouw van je woning is begonnen. Over die kosten betaal je bouwrente. Die rente wordt bij de koopsom opgeteld en is niet fiscaal aftrekbaar.
Bouwrente: rentekosten in de periode tussen het tekenen van de koop-aannemingsovereenkomst en het passeren van de hypotheekakte: over de periode dat de aannemer kosten maakt nadat je de koop-aannemingsovereenkomst hebt getekend maar voordat de hypotheekakte is gepasseerd bij de notaris, betaal je ook bouwrente. Deze bouwrente is wel aftrekbaar.
Hoe zit het met renteverlies?
Bij nieuwbouw betaal je al hypotheekrente terwijl je er nog niet woont. Tegelijk krijg je rente (depotrente) over het geld dat nog in je bouwdepot staat.
In het begin is die depotrente vaak net zo hoog als je hypotheekrente. Maar naarmate de bouw vordert en er meer uit het depot wordt gehaald, daalt de rente die je ontvangt. Zo ontstaat er een verschil: je betaalt meer rente dan je ontvangt. Dat verschil noemen we renteverlies – en dat is fiscaal aftrekbaar.
Tip: Heb je spaargeld? Betaal dit renteverlies dan liever uit eigen zak. Meefinancieren mag wel, maar is fiscaal minder voordelig.
Vanaf wanneer betaal je de hypotheek?
Je betaalt je hypotheek al vanaf het moment dat je de eerste termijn van de koopsom moet voldoen – meestal bij het tekenen van de koop-/aanneemovereenkomst of bij het passeren van de akte bij de notaris. Dit is vaak ruim voordat je in je nieuwe woning woont.
De maandlasten bestaan in deze fase vooral uit rente. De aflossing start meestal pas zodra je volledige hypotheekbedrag is opgenomen.
Dubbele lasten
Bij nieuwbouw krijg je vaak te maken met dubbele lasten: je betaalt je huidige woonlasten én al hypotheekrente voor je nieuwe woning. Dat kan tijdelijk flink oplopen.
Goed nieuws: er zijn manieren om dit te verzachten. Bijvoorbeeld met een overbruggingskrediet of door tijdelijk gebruik te maken van je bouwdepot. Onze adviseurs denken graag met je mee over hoe je dit slim regelt, zodat je niet onnodig in de knel komt.
Wanneer sluit je de nieuwbouwhypotheek af?
Een hypotheek voor een nieuwbouwwoning sluit je pas ná het ondertekenen van de koop-aannemingsovereenkomst. Vanaf dat moment is de grond officieel van jou en kun je bij de notaris je hypotheekakte tekenen.
Daarmee staat de woning op jouw naam én krijgt de aannemer het startsein om te beginnen met bouwen. Vanaf dat moment start je ook met het betalen van hypotheeklasten (rente en later ook aflossing).
Oscar Noorlag
Hypotheekexpert
Tip:
Omdat het traject bij nieuwbouw anders verloopt dan bij bestaande bouw, is het slim om vóór het inschrijven bij een nieuwbouwproject al te praten met een hypotheekadviseur. Zo weet je precies wat je kunt lenen én voorkom je verrassingen.
Wil je weten wanneer jij het best kunt starten? We helpen je graag op weg.
Wil je bepalen hoeveel jij nodig hebt aan hypotheek voor nieuwbouw? Staar je dan vanwege de bijkomende kosten niet alleen blind op de koop-aanneemsom. Tel daar ook altijd de kosten voor meerwerk en voor renteverlies (tijdens en voor de bouw) bij op.
Meerwerk
Vaak krijg je te maken met meerwerk bij een nieuwbouwwoning: extra kosten voor werkzaamheden die niet in het originele bouwplan staan. Denk aan de kosten voor een extra stopcontacten, een uitbouw of een andere keuken dan de keuken die in het bouwplan stond. In principe wordt een nieuwbouwwoning casco opgeleverd (dus kaal van binnen). Alles wat je daarbovenop laat maken, is voor eigen kosten. Dit meerwerk verhoogt overigens ook (deels) de marktwaarde van je woning.
Benodigde hypotheek nieuwbouw berekenen
Laten we als voorbeeld uitgaan van de volgende kosten:
Koopsom voor je nieuwbouwwoning (inclusief grond) € 300.000,-
Kosten voor meerwerk door de aannemer € 40.000,-
Renteverlies tijdens de bouw (bijvoorbeeld 3% van € 300.000,-) € 9.000,-
Daarmee komt de totale benodigde som geld neer op € 349.000,-. Dit bedrag heb je dus nodig om de woning te betalen. Hiervoor kun je, als je inkomen het toelaat, een hypotheek afsluiten. Daarnaast kun je eigen geld of een eventuele schenking inbrengen. Rust er overwaarde op je huidige woning? Dan kun je ook dat bedrag gebruiken om je nieuwbouwwoning te bekostigen.
Hoe bereken je jouw maximale hypotheek voor nieuwbouw?
Het standaard uitgangspunt voor elke hypotheek is dat je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning mag lenen. Maar hoe zit dat dan bij een nieuwbouwwoning? Die is immers nog niet gebouwd. Bij een nieuwbouwwoning bestaat de marktwaarde uit:
de koopsom (inclusief de kosten voor de grond)
de bouwrente
het renteverlies
de aansluiting op nutsvoorzieningen
eventueel meerwerk
Kies je voor verduurzamende maatregelen voor je woning? Dan mag je iets meer lenen, namelijk 106% van de marktwaarde. Let wel op dat je die 6% verplicht bent te besteden aan verduurzamingsmaatregelen, zoals zonnepanelen, een groen dak of een warmtepomp.
Goed om te weten: hoeveel je maximaal kunt lenen voor nieuwbouw hangt onder andere af van je inkomen, je maandelijkse financiële verplichtingen en eventuele alimentatie die je aan een ex-partner moet betalen of ontvangt.
Wil je weten hoeveel jij maximaal aan hypotheek voor nieuwbouw kunt krijgen? Bereken zelf jouw maximale hypotheek.
Aandachtspunten bij een nieuwbouwhypotheek
Een hypotheek voor nieuwbouw is nét wat complexer dan voor een bestaande woning. Het is daarom slim om een hypotheekadviseur in te schakelen die met je meedenkt. Hieronder vind je een paar belangrijke punten om op te letten:
Geen kosten koper, maar wel bijkomende kosten
Een nieuwbouwwoning koop je vrij op naam (v.o.n.). Dat betekent:
Geen 2% overdrachtsbelasting.
Geen notariskosten voor de eigendomsakte (deze betaalt de aannemer).
Maar let op: je hebt wel andere kosten, zoals:
Renteverlies tijdens de bouw.
Notariskosten voor de hypotheekakte.
Advieskosten voor hypotheekadvies.
Eventuele kosten voor NHG.
Kosten voor schilderwerk, stoffering en tuinaanleg.
Extra kosten voor meerwerk (bijvoorbeeld een uitbouw of luxe keuken).
Tip: vraag altijd goed na bij de makelaar of aannemer welke kosten inbegrepen zijn en welke je zelf nog moet betalen.
Let op de geldigheid van je hypotheekofferte
Tussen tekenen en oplevering kan veel tijd zitten.
Vraag daarom bij voorkeur een hypotheekofferte aan met een lange geldigheidsduur.
Verloopt de offerte toch? Dan kun je die soms tegen een vergoeding (bereidstellingsprovisie) verlengen.
Dubbele lasten tijdens de bouw
De bouw van een nieuwbouwwoning duurt gemiddeld 12 maanden.
In die periode betaal je vaak én voor je huidige woning én al rente voor je nieuwe hypotheek.
Heb je een koopwoning met overwaarde?
Dan kun je gebruikmaken van een overbruggingskrediet.
Zo kun je alvast (een deel van) de overwaarde gebruiken voor je nieuwbouwwoning.
Het krediet los je af zodra je huidige woning is verkocht en geleverd.
Wat is verstandig in jouw situatie?
Bij nieuwbouw komt er veel op je af: dubbele lasten, een bouwdepot, rentekosten, en het kiezen van de juiste hypotheekvorm. Wat is slim om te doen? En waar moet je op letten?
Iedere situatie is anders. Daarom is persoonlijk advies zo belangrijk. Onze hypotheekadviseurs nemen je zorgen uit handen en helpen je om met een gerust hart keuzes te maken. Ze kijken niet alleen naar wat er nu moet gebeuren, maar ook naar wat financieel slim is voor de toekomst.
Een adviseur van Van Bruggen helpt je met:
Het berekenen van je maximale hypotheek en maandlasten.
Het kiezen van de juiste hypotheekvorm en rentevaste periode.
Inzicht in bijkomende kosten zoals renteverlies en meerwerk.
Slim omgaan met dubbele lasten en overbruggingskrediet.
Tijdig aanvragen en verlengen van je hypotheekofferte.
Volledig onafhankelijk advies, afgestemd op jouw wensen en mogelijkheden.
Wil je zeker weten dat je niets over het hoofd ziet? Plan een gratis adviesgesprek!
In veel gevallen heb je inderdaad dubbele lasten. Je betaalt dan nog huur of hypotheek voor je huidige woning totdat je in je nieuwe woning intrekt (en je eventuele huidige koopwoning verkoopt).
Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek bij een nieuwbouwhypotheek?
Bij een nieuwbouwhypotheek mag je, net als bij een hypotheek voor bestaande bouw, de rente aftrekken. Dit geldt niet voor eventueel meegefinancierd renteverlies. Let wel op dat de rente bij een nieuwe hypotheek alleen aftrekbaar is als je een lineaire of annuïteitenhypotheek hebt. Als je een andere hypotheekvorm die is afgesloten vóór 2013 meeneemt van een eerdere woning, is de rente daarover onder bepaalde voorwaarden ook fiscaal aftrekbaar.
Hoeveel hypotheek kan ik krijgen voor nieuwbouw?
Dit hangt onder meer af van de marktwaarde van de woning, je inkomen (en dat van je eventuele partner) en jouw of jullie maandelijkse lasten. Een hypotheekadviseur van Van Bruggen kan dit precies voor je uitrekenen.
Wat kun je meefinancieren bij een nieuwbouwhypotheek?
Je kunt ook meerwerk en renteverlies laten meefinancieren bij het afsluiten van je hypotheek voor nieuwbouw. Verder kun je eventuele verduurzamende maatregelen vanuit je hypotheek betalen. Het deel van je hypotheek dat je gebruikt voor verduurzaming, mag maximaal 106% van de marktwaarde van de woning zijn.
Hoe kan ik de overwaarde op mijn huidige woning gebruiken?
Als je een koopwoning hebt en de overwaarde wilt meenemen in de financiering van je nieuwe woning, biedt een overbruggingskrediet daarvoor uitkomst.
Wat als ik een nieuwbouwhuis wil kopen zonder vast contract?
Ook als je flexwerker, zzp-er of uitzendkracht bent, kun je mogelijk een hypotheek afsluiten. Lees meer over de mogelijkheden daarvoor op onze pagina over hypotheek zonder vast contract afsluiten.
Kan ik NHG nemen bij een nieuwbouwhypotheek?
Ja. Als je voldoet aan de voorwaarden voor Nationale Hypotheek Garantie, kun je ook bij nieuwbouw een hypotheek met NHG afsluiten.
Hoe werkt een hypotheek bij nieuwbouw?
Je sluit een hypotheek af zodra je de koop-aannemingsovereenkomst hebt ondertekend. Daarmee betaal je de grond voor de woning en de al gemaakte bouwkosten. Het resterende geleende bedrag wordt in een bouwdepot gestort. Vandaaruit worden de rekeningen van de aannemer voor de verdere bouw betaald.
