Wat is een nieuwbouwhypotheek?

Als je een woning koopt – of het nu bestaande bouw of nieuwbouw is – sluit je daarvoor bijna altijd een hypotheek af. Voor een nieuwbouwwoning verloopt het afsluiten van een hypotheek iets anders, omdat je woning nog gebouwd moet worden. Je krijgt daardoor onder andere te maken met mogelijke dubbele lasten, een bouwdepot en renteverlies (over dat alles later meer). Daarom zit een hypotheek voor nieuwbouw anders in elkaar dan je misschien gewend bent.

Je betaalt al rente en aflossing voordat je in de woning woont. Met dat geld bekostig je de grond waar de woning op staat en betaal je de aannemer voor de kosten die hij maakt voor de bouw.

Een nieuwbouwhypotheek is wel hetzelfde als een hypotheek voor bestaande bouw in die zin dat je elke maand een bedrag aan rente en aflossing betaalt. Ook kun je kiezen uit meerdere hypotheekvormen en diverse rentevaste periodes (of een variabele rente).

Onder meer je hypotheekvorm is bepalend voor hoeveel je maandlasten zijn. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand exact hetzelfde bruto bedrag (bestaande uit aflossing en rente); bij een lineaire hypotheek los je elke maand een gelijk bedrag af (en ga je daardoor steeds wat minder rente betalen). Ook kun je kiezen voor een deels aflossingsvrije hypotheek. Over het bedrag aan aflossingsvrije hypotheek hoef je dan alleen rente te betalen; je lost de hypotheek in principe in één keer af aan het eind van de looptijd en hoeft dus geen tussentijdse aflossingen te doen.

Hoe werkt een nieuwbouwhypotheek?

Met de nieuwbouwhypotheek betaal je direct voor de aankoop van de grond waar de woning op komt te staan en voor de al uitgevoerde bouwwerkzaamheden. Daarnaast is de hypotheek voor nieuwbouw bestemd voor het nog uit te voeren werk. Hiervoor betaal je via een bouwdepot, waarin de rest van het geleende bedrag wordt gestort. Uit dat depot worden in termijnen alle rekeningen van de aannemer voor de bouw betaald.

Wanneer sluit je de nieuwbouwhypotheek af?

Een hypotheek voor nieuwbouw afsluiten kun je pas doen na ondertekening van de koop-aannemingsovereenkomst. Een hypotheek is immers een lening met de woning (of grond) als onderpand. Door de koop-aannemingsovereenkomst te ondertekenen, komt de grond in jouw handen. Daarna kun je bij de notaris je handtekening onder de hypotheekakte zetten.

De nieuwbouwwoning staat dan officieel op jouw naam én je geeft de aannemer opdracht om je woning te gaan bouwen. Vanaf dat moment ga je ook hypotheeklasten (rente en aflossing) betalen. De koop van een nieuwbouwhuis verloopt op zich dus al anders dan de aankoop van een bestaande woning.

Hoeveel hypotheek voor nieuwbouw heb je nodig?

Wil je bepalen hoeveel jij nodig hebt aan hypotheek voor nieuwbouw? Staar je dan vanwege de bijkomende kosten niet alleen blind op de koop-aanneemsom. Tel daar ook altijd de kosten voor meerwerk en voor renteverlies (tijdens en voor de bouw) bij op.

Meerwerk

Vaak krijg je te maken met meerwerk bij een nieuwbouwwoning: extra kosten voor werkzaamheden die niet in het originele bouwplan staan. Denk aan de kosten voor een extra stopcontact, een uitbouw of een andere keuken dan de keuken die in het bouwplan stond. In principe wordt een nieuwbouwwoning casco opgeleverd (dus kaal van binnen). Alles wat je daarbovenop wilt laten maken, is voor eigen kosten. Dit meerwerk verhoogt overigens ook (deels) de marktwaarde van je woning.

Rentekosten

Bij een nieuwbouwwoning kun je te maken hebben met verschillende soorten rentekosten:

  1. Bouwrente: rentekosten voor een woning die al in aanbouw is: als je de koopovereenkomst pas ondertekent nadat de aannemer met de bouw van je woning is begonnen. Over die kosten betaal je bouwrente. Die rente wordt bij de koopsom opgeteld en is niet fiscaal aftrekbaar.
  2. Bouwrente: rentekosten in de periode tussen het tekenen van de koop-aannemingsovereenkomst en het passeren van de hypotheekakte: over de periode dat de aannemer kosten maakt nadat je de koop-aannemingsovereenkomst hebt getekend maar voordat de hypotheekakte is gepasseerd bij de notaris, betaal je ook bouwrente. Deze bouwrente is wel aftrekbaar.
  3. Renteverlies: rente voor de hypotheek die je betaalt terwijl je nog niet in je nieuwe woning woont. Tegelijkertijd ontvang je over het bedrag in het bouwdepot een bedrag aan depotrente. In het begin is de depotrente ongeveer gelijk aan de hypotheekrente die je betaalt. Maar doordat er steeds meer geld uit het bouwdepot wordt gehaald naarmate de bouw vordert, ontvang je na verloop van tijd ook minder depotrente. Daardoor wordt het verschil tussen de ontvangen depotrente en de betaalde hypotheekrente groter. Dit verschil wordt renteverlies genoemd en is aftrekbaar.

Omdat het meefinancieren van deze rentekosten niet aftrekbaar is, is het vaak fiscaal aantrekkelijker om het van je eigen geld te betalen als je daar de ruimte voor hebt.

Benodigde hypotheek nieuwbouw berekenen

Laten we als voorbeeld uitgaan van de volgende kosten:

  • Koopsom voor je nieuwbouwwoning (inclusief grond) € 300.000,-
  • Kosten voor meerwerk door de aannemer €   000,-
  • Renteverlies tijdens de bouw (bijvoorbeeld 3% van € 300.000,-) €     000,-

Daarmee komt de totale benodigde som geld neer op € 349.000,-. Dit bedrag heb je dus nodig om de woning te betalen. Hiervoor kun je, als je inkomen het toelaat, een hypotheek afsluiten. Daarnaast kun je eigen geld of een eventuele schenking inbrengen. Rust er overwaarde op je huidige woning? Dan kun je ook dat bedrag gebruiken om je nieuwbouwwoning te bekostigen.

Hoe bereken je jouw maximale hypotheek voor nieuwbouw?

Het standaard uitgangspunt voor elke hypotheek is dat je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning mag lenen. Maar hoe zit dat dan bij een nieuwbouwwoning? Die is immers nog niet gebouwd. Bij een nieuwbouwwoning bestaat de marktwaarde uit:

  • de koopsom (inclusief de kosten voor de grond)
  • de bouwrente
  • het renteverlies
  • de aansluiting op nutsvoorzieningen
  • eventueel meerwerk

Kies je voor verduurzamende maatregelen voor je woning? Dan mag je iets meer lenen, namelijk 106% van de marktwaarde. Let wel op dat je die 6% verplicht bent te besteden aan verduurzamingsmaatregelen, zoals zonnepanelen, een groen dak of een warmtepomp.

Hoeveel je maximaal kunt lenen voor nieuwbouw hangt onder andere af van je inkomen, je maandelijkse financiële verplichtingen en eventuele alimentatie die je aan een ex-partner moet betalen of ontvangt.

Wil je weten hoeveel jij maximaal aan hypotheek voor nieuwbouw kunt krijgen? Bereken zelf jouw maximale hypotheek.

Bereken je maximale zzp-hypotheek

Aandachtspunten hypotheek nieuwbouw

Een hypotheek voor nieuwbouw afsluiten heeft dus wat voeten in de aarde. Daarom is het ook verstandig om er een hypotheekadviseur op te zetten. Om je alvast verder op weg te helpen, zetten we nog een paar belangrijke aandachtspunten rondom een nieuwbouwhypotheek voor je op een rij.

Geen kosten koper, wel bijkomende kosten

Voor een nieuwbouwwoning hoef je geen kosten koper te betalen; je koopt deze vrij op naam (v.o.n.). Dit betekent dat je geen 2% overdrachtsbelasting hoeft te betalen, zoals dat wel moet als je een bestaande woning koopt. Ook neemt de aannemer de notariskosten voor de eigendomsakte op zich.

Helemaal vrij van bijkomende kosten ben je niet bij een nieuwbouwwoning. Het ligt er maar net aan wat jouw wensen zijn hoe hoog de uiteindelijke rekening uitpakt. Zo moet je ook rekening houden met renteverlies, kosten voor onder andere schilderwerk, notariskosten voor de hypotheekakte, kosten voor financieel advies, eventuele NHG-kosten en natuurlijk kosten voor eventueel meerwerk. Zoek altijd goed uit welke kosten er nog bij de koopsom komen en welke daarbij al inbegrepen zijn. De makelaar of aannemer kan je dit vertellen.

Geldigheid hypotheekofferte

Let verder goed op de geldigheidsduur van de hypotheekofferte. Vaak duurt het nog even totdat de woning wordt gebouwd vanaf het moment dat je de koopovereenkomst hebt getekend. Vraag daarom bij voorkeur een hypotheekofferte met langere geldigheidsduur aan. Daarmee voorkom je dat de hypotheekofferte ten tijde van de oplevering al verlopen is. Als dit wel het geval is, kun je soms tegen betaling van een bereidstellingsprovisie de bestaande hypotheekofferte verlengen.

Dubbele lasten bij nieuwbouw

Vaak krijg je te maken met dubbele lasten bij nieuwbouw. Gemiddeld duurt de bouw van een nieuwbouwhuis zo’n 12 maanden, dus de kans is klein dat je in één keer vanuit je huidige woning in je nieuwbouwwoning kunt intrekken.

Als je op dit moment al in een koopwoning woont en daarop overwaarde hebt, kun je gebruikmaken van een overbruggingskrediet. Daarmee kun je het bedrag aan overwaarde meenemen voor de financiering van je nieuwbouwwoning, ook als je woning nog niet is verkocht. Je lost dit krediet in één keer af met de ontvangen overwaarde zodra je huidige woning is verkocht en betaald.

Wat is verstandig voor jouw nieuwbouwhypotheek?

Heb jij je oog laten vallen op een mooi nieuwbouwproject? Of heb je zelf al je handtekening onder de koopovereenkomst gezet en is het tijd om de hypotheek te gaan regelen? Dan helpen de hypotheekadviseurs van Van Bruggen Adviesgroep je graag aan een passende hypotheek.

Zeker bij nieuwbouw is advies van een deskundig hypotheekadviseur heel belangrijk, omdat je onder meer rekening moet houden met renteverlies en dubbele lasten. Een adviseur helpt je om daarin de juiste keuzes te maken.

Ben je benieuwd hoe een adviseur jou verder kan helpen? Vraag een gratis oriënterend gesprek aan om meer te ontdekken over jouw opties. Zo ontdek je snel welke hypotheek-nieuwbouw-opties jij hebt.

Gratis oriënterend gesprek

Veelgestelde vragen

  • Hoe werkt een hypotheek bij nieuwbouw?

Je sluit een hypotheek af zodra je de koop-aannemingsovereenkomst hebt ondertekend. Daarmee betaal je de grond voor de woning en de al gemaakte bouwkosten. Het resterende geleende bedrag wordt in een bouwdepot gestort. Vandaaruit worden de rekeningen van de aannemer voor de verdere bouw betaald.

  • Wat kun je meefinancieren bij een nieuwbouwhypotheek?

Je kunt ook meerwerk en renteverlies laten meefinancieren bij het afsluiten van je hypotheek voor nieuwbouw. Verder kun je eventuele verduurzamende maatregelen vanuit je hypotheek betalen. Het deel van je hypotheek dat je gebruikt voor verduurzaming, mag maximaal 106% van de marktwaarde van de woning zijn.

  • Hoeveel hypotheek kan ik krijgen voor nieuwbouw?

Dit hangt onder meer af van de marktwaarde van de woning, je inkomen (en dat van je eventuele partner) en jouw of jullie maandelijkse lasten. Een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep kan dit precies voor je uitrekenen.

  • Wat als ik een nieuwbouwhuis wil kopen zonder vast contract?

Ook als je flexwerker, zzp-er of uitzendkracht bent, kun je mogelijk een hypotheek afsluiten. Lees meer over de mogelijkheden daarvoor op onze pagina over hypotheek zonder vast contract afsluiten.

  • Heb je dubbele lasten bij nieuwbouw?

In veel gevallen heb je inderdaad dubbele lasten. Je betaalt dan nog huur of hypotheek voor je huidige woning totdat je in je nieuwe woning intrekt (en je eventuele huidige koopwoning verkoopt).

  • Hoe kan ik de overwaarde op mijn huidige woning gebruiken?

Als je een koopwoning hebt en de overwaarde wilt meenemen in de financiering van je nieuwe woning, biedt een overbruggingskrediet daarvoor uitkomst.

  • Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek bij een nieuwbouwhypotheek?

Bij een nieuwbouwhypotheek mag je, net als bij een hypotheek voor bestaande bouw, de rente aftrekken. Dit geldt niet voor eventueel meegefinancierd renteverlies. Let wel op dat de rente bij een nieuwe hypotheek alleen aftrekbaar is als je een lineaire of annuïteitenhypotheek hebt. Als je een andere hypotheekvorm die is afgesloten vóór 2013 meeneemt van een eerdere woning, is de rente daarover onder bepaalde voorwaarden ook fiscaal aftrekbaar.

  • Kan ik NHG nemen bij een nieuwbouwhypotheek?

Ja. Als je voldoet aan de voorwaarden voor Nationale Hypotheek Garantie, kun je ook bij nieuwbouw een hypotheek met NHG afsluiten.

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak