Ruim tien jaar geleden werd de (bank-)spaarhypotheek afgeschaft. Dat wil zeggen, vanaf 1 januari 2013 kon je geen nieuwe (bank-)spaarhypotheek meer afsluiten. Toch zijn er nog veel, veelal oudere huizenbezitters van eind veertig, vijftigers en zestigers, die nog een (bank-)spaarhypotheek hebben lopen. Want wie al een (bank-)spaarhypotheek had, mocht die blijven houden en profiteert nog steeds van de gunstige fiscale behandeling. Een (bank-) spaarhypotheek bestaat uit twee delen. Een aflossingsvrije hypotheek waar de hypotheekrente van aftrekbaar is en een spaarverzekering of spaarrekening, waarmee aan het einde van de looptijd de hypotheek in één keer wordt afgelost. Bij eenzelfde rente is de bruto maandlast van een bankspaarhypotheek gelijk aan die van een annuïteitenhypotheek. Bij een annuïteitenhypotheek loopt de netto maandlast elke maand op, maar bij een bankspaarhypotheek blijft die gelijk.
Een (bank-)spaarhypotheek was jarenlang over de gehele looptijd gezien tienduizenden euro’s goedkoper dan een annuïteitenhypotheek. Daarvoor waren twee oorzaken, waarbij beide voordelen de afgelopen jaren wel zijn afgenomen:
Zelfs met de lagere hypotheekrenteaftrek percentages en de lagere hypotheekrentes was het voor de meeste bezitters van een (bank-)spaarhypotheek interessant om die te handhaven. Meestal was voortzetting financieel interessanter dan de opgebouwde spaarwaarde uit te laten keren, in mindering te brengen op de hypotheek en het restant voort te zetten als annuïteitenhypotheek.
We zagen de afgelopen jaren dat bij de aankoop van een andere woning, verbouwing of oversluiting de (bank-)spaarhypotheek vaak beëindigd werd. Enerzijds omdat de voordelen kleiner zijn geworden maar ook omdat voortzetting vaak beperkingen met zich meebrengt.
De afgelopen jaren zagen we dat huishoudens met een (bank-)spaarhypotheek die aan het einde van een rentevaste periode zaten en een nieuwe, lage rente kregen aangeboden, dat zij zwaar teleurgesteld werden. De verwachting was dat ze fors in netto maandlasten omlaag zouden gaan, maar kwamen bedrogen uit.
Rekenvoorbeeld
Een stel heeft een bankspaarhypotheek afgesloten in 2010 van € 150.000,- met een rente van 5% voor 10 jaar vast. Ze betalen bruto € 806,- per maand; dat bedrag bestaat voor € 625,- uit rente en voor € 181,- uit spaarinleg. Bij een hypotheekrenteaftrek van 37%, is de netto maandlast (exclusief eigenwoningforfait) € 575,-.
In 2020 krijgen ze een renteverlengingsvoorstel, hun rente gaat omlaag naar 1,5%. Hun bruto maanlast daalt naar € 590,-; dat bedrag bestaat voor € 188,- uit rente en voor € 402,- uit spaarinleg. Bij een hypotheekrenteaftrek van 37%, is de netto maandlast (exclusief eigenwoningforfait) € 521,-. De netto maandlast gaat slechts € 54,- omlaag.
Soms was dan het idee om de hypotheek om te zetten naar een annuïteitenhypotheek, maar dat zou tot gevolg hebben dat de bruto maandlast ook gewoon op € 590,- uitkomt en de netto maandlast op € 521,-. Alleen blijft die netto maandlast bij de bankspaarhypotheek gelijk, terwijl die bij een annuïteitenhypotheek de komende tien jaar oploopt naar bijna € 560,-. Met een bankspaarhypotheek ben je over de komende tien jaar netto alsnog een kleine € 3.000,- goedkoper uit.
Heb je een (bank-)spaarhypotheek en loopt je rentevaste periode pas nu af, dan krijg je te maken met de huidige, hogere rente van iets boven de 4%. Het voordeel ten opzichte van de annuïteitenhypotheek is dan ook weer een stuk groter.
Rekenvoorbeeld
Laten we er van uitgaan dat een huishouden in mei 2003 een hypotheek heeft afgesloten van € 150.000,- en al die jaren 5% rente heeft betaald. Hun bruto maandlast was de afgelopen jaren € 806,- en de netto maandlast € 575,-. Hadden ze in 2003 voor een annuïteitenhypotheek gekozen in plaats van een bankspaarhypotheek dan zou hun netto maandlast inmiddels ongeveer € 687,- bedragen.
Stel ze krijgen bij de renteherziening in mei 2023 een rente van 4%. De bruto maandlast komt uit op € 768,- en de netto maandlast stijgt licht naar € 583,-.
Het stop zetten van de (bank-)spaarhypotheek zou betekenen dat de opgebouwde waarde van ruim € 74.000,- gebruikt kan worden om de hypotheek te verlagen en om te zetten in een annuïteitenhypotheek. Maar de bruto maandlast komt dan ook uit op € 768,-, terwijl de netto maandlast met € 676,- en oplopend naar bijna € 768,-, veel hoger uitpakt. De komende tien jaar zijn ze netto ruim € 16.000,- goedkoper uit met hun (bank-)spaarhypotheek in vergelijking met omzetting naar een annuïteitenhypotheek. Dat is een forse besparing en allemaal dankzij de gunstige belastingregels voor deze hypotheekvorm. Daarbij hebben we de besparing in de afgelopen 20 jaar in eerste instantie buiten beschouwing gelaten, die bedroeg ook nog eens ruim € 11.000,-.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
