Tegenwoordig kun je kiezen uit drie hypotheekvormen: een annuïteitenhypotheek, een lineaire hypotheek of een aflossingsvrije hypotheek. Over die laatste hypotheekvorm bestaan veel misverstanden. We zetten de vijf belangrijkste fabels over de aflossingsvrije hypotheek op een rij.
Het klopt dat je tussentijds op een aflossingsvrije hypotheek niet hoeft af te lossen, maar aan het einde van de looptijd moet de hypotheek toch echt terug betaald worden aan de geldverstrekker. Voor de meeste mensen geldt overigens dat ze aan het einde van de looptijd een nieuwe hypotheek af kunnen sluiten, maar je inkomen moet dan wel voldoende zijn om de hypotheeklasten te kunnen betalen.
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen maar rente en geen aflossing; je maandlasten zijn daardoor veel lager dan bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Maar doordat je niet aflost, ben je uiteindelijk duurder uit. Je moet aan het einde van de looptijd de hypotheek terug betalen en te samen met de rente die je hebt betaald, is dat bedrag groter dan bij aflossende hypotheken.
In het verleden zijn er heel veel aflossingsvrije hypotheken afgesloten en toezichthouders waren bang dat veel mensen in de toekomst in de problemen zouden komen. Maar wanneer je woning voldoende waard is en je pensioeninkomen voldoende is, dan kun je ook in de toekomst gewoon een aflossingsvrije hypotheek afsluiten.
Veel mensen hebben niet een volledige hypotheek en bovendien zijn de huizenprijzen gestegen. Dat komt goed uit, want de aflossingsvrije hypotheek mag maximaal 50% zijn van de waarde van de woning. Voor veel senioren gaat dit op.
Verder is het van belang of je pensioeninkomen voldoende is om de hypotheeklasten te betalen. Geldverstrekkers gaan bij de beoordeling er standaard vanuit dat je een annuïteitenhypotheek hebt. Met als gevolg dat de hypotheeklasten niet altijd voor iedereen betaalbaar zijn. Gelukkig zijn er ook geldverstrekkers die van de zogenaamde werkelijke last uitgaan; en die ligt veel lager, omdat je alleen rente betaalt.
Bij sommige mensen leeft het idee dat ze aan het einde van de looptijd van de aflossingsvrije hypotheek, de hypotheek kunnen aflossen met de overwaarde. Maar overwaarde is slechts het verschil tussen de waarde van een woning en de hypotheek die erop rust. Heb je bijvoorbeeld een woning die € 700.000,- waard is en een aflossingsvrije hypotheek van € 300.000,-, dan heb je € 400.000,- overwaarde. Maar die overwaarde zit in de stenen en daarmee kun je niet de aflossing van je hypotheek betalen.
Wel kun je de woning verkopen en met de verkoopwaarde de hypotheek aflossen. Je houdt dan
€ 400.000,- over, die je bijvoorbeeld kunt gebruiken voor het kopen van een andere, goedkopere woning. Een ander alternatief is dat je een nieuwe hypotheek afsluit van € 300.000,-, maar heb je bijvoorbeeld alleen een AOW inkomen dan is je inkomen niet voldoende om de hypotheeklasten te betalen.
Met een aflossingsvrije hypotheek is op zich niks mis. Het is een hypotheekvorm die passend is voor veel mensen. Je maandlasten zijn relatief laag. Belangrijk is alleen dat de hypotheeklasten ook in de toekomst betaalbaar zijn. Dus ook als de hypotheekrenteaftrek eindigt, de rente stijgt en/of je pensioeninkomen een stuk lager uitvalt dan je huidig inkomen.
Het is op zich niet erg als je ook in de toekomst nog een aflossingsvrije hypotheek hebt. Vergelijk het maar eens met iemand die altijd huurt, die betaalt in de toekomst ook gewoon een bedrag aan woonlasten.
Met een aflossingsvrije hypotheek moet je oog hebben voor drie risico’s:
Voor veel mensen geldt dat zij nog een (gedeeltelijke) aflossingsvrije hypotheek hebben, waarvan de hypotheekrente aftrekbaar is. Als je tegenwoordig een aflossingsvrije hypotheek afsluit, dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Dat geldt niet voor de rente over aflossingsvrije hypotheken die afgesloten zijn voor 1-1-2013. Die renteaftrek is wel eindig, namelijk maximaal 30 jaar. Voor een bepaalde groep betekent dit dat de renteaftrek op 1-1-2031 eindigt; voor anderen loopt de aftrek nog maximaal door tot 1-1-2043. Het is belangrijk dat je hypotheeklasten ook betaalbaar blijven in de toekomst als je geen renteaftrek hebt of een veel lagere. Voor lagere en middeninkomens geldt dat de aftrek na het bereiken van de pensioenleeftijd nog slechts ongeveer 19% is, terwijl dat bijna 37% is voor mensen jonger dan de AOW-leeftijd.
50-plussers moeten ook nadenken over de betaalbaarheid van de hypotheeklasten als ze met pensioen gaan en de AOW-leeftijd bereiken. Het pensioeninkomen ligt lager dan het arbeidsinkomen en voor sommige groepen is dat substantieel veel lager. Bijvoorbeeld omdat ze geen of weinig pensioen hebben opgebouwd of een deel van het pensioen moeten delen met een ex-partner.
Tot slot moet je er ook rekening mee houden dat aan het einde van de rentevaste periode de rente fors kan stijgen. Stel je hebt nu een aflossingsvrije hypotheek van € 250.000,- met een rente van 2%. Dan betaal je € 417,- bruto per maand. Maar stel dat je rentevaste periode nu bijvoorbeeld zou aflopen, dan betaal je misschien wel een rente van 4,5%, wat neerkomt op bijna € 938,- per maand.
Rekening houdend met deze drie risicofactoren kan het soms toch verstandig zijn om in één keer of periodiek extra af te lossen op je aflossingsvrije hypotheek, als je daar op dit moment voldoende geld voor beschikbaar hebt. Een alternatief is om een bedrag te sparen om deze risico’s in de toekomst op te kunnen vangen. Het is dan wel van belang dat je de discipline hebt om dit geld niet aan andere zaken uit te geven.
Een oriënterend gesprek met een van onze hypotheekadviseurs is altijd kosteloos en vrijblijvend. Maak gerust een afspraak met een adviseur bij jou in de buurt.
