Na een booming eerste kwartaal zwakte de woningmarkt in de daarop volgende twee kwartalen steeds verder af. In het eerste kwartaal waren er bijna 30% meer woningtransacties dan in hetzelfde kwartaal in 2020. In het tweede kwartaal lag het aantal bestaande woningverkopen 4% lager en in het derde kwartaal is de daling zelfs ruim 13%, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster. Over de eerste drie kwartalen van 2021 zijn er overigens nog bijna 3% meer woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar.
Het Kadaster baseert haar cijfers op de woningen die passeren bij de notaris. Makelaars zitten nog iets eerder in het traject en op basis van hun sombere cijfers kunnen we nu al voorspellen dat ook het vierde kwartaal een duidelijke min laat zien tegenover het vierde kwartaal van vorig jaar, waardoor we de cijfers van 2020 waarschijnlijk niet gaan overtreffen. Wij verwachten dat we over heel 2021 ongeveer 2 à 3% minder woningtransacties zullen zien dan in 2020. Het is goed om te realiseren dat afgelopen jaar op de tweede plaats staat qua aantal woningtransacties; alleen in 2017 werden er nog meer woningen verkocht. Het aantal woningverkopen van 2018 en 2019 gaan we dit jaar dan ook zeker overtreffen.
Maar de trend van het derde kwartaal maakt wel dat 2022 er wat minder rooskleurig uitziet. De doorstroming op de woningmarkt gaat steeds stroever. Potentiële verkopers stellen de verkoop van hun woning uit, omdat ze eerst een andere woning willen kopen. Door het verminderde aanbod is dat lastig. Een ander deel van de woningeigenaren die eerder overwogen om te verhuizen, is hier op terug gekomen, omdat ze de prijzen van de volgende woning te hoog vinden. Een deel van hen heeft besloten om in plaats van te verhuizen de huidige woning te verbouwen. De starter heeft het helemaal lastig, omdat die te maken heeft met aan de ene kant de beperkte doorstroming, waardoor er ook aan de onderkant van de markt weinig woningen vrijkomen en er ook beperkt nieuwbouw is voor starters. Aan de andere kant heeft de starter niet de luxe van de stijgende overwaarde van een bestaande woning, waardoor voor menigeen een koopwoning niet meer haalbaar is door de gestegen prijzen. Wij verwachten dat het aantal woningtransacties tussen de 7,5% en 10% lager gaan uitvallen in 2022.
Het aantal afgesloten hypotheken is op weg om, sinds de kredietcrisis, een nieuw record te vestigen. In de eerste drie kwartalen zijn er bijna 10% meer hypotheken afgesloten dan in 2020. De groei is voor namelijk te danken aan het aantal oversluitingen en tweede hypotheken (voor bijvoorbeeld een verbouwing).
Door de oplopende rente zien we de afgelopen weken nog een verdere toename in het aantal afspraken om te bekijken of het interessant is om de hypotheek over te sluiten. Consumenten die nog overwegen of ze willen oversluiten, moeten er ook rekening mee houden dat geldverstrekkers het in de laatste maand altijd extra druk hebben. Als ze nog dit jaar willen oversluiten, moeten ze op tijd een afspraak maken. Naast de oplopende rente kan er nog een reden zijn om nog dit jaar over te sluiten. Voor hogere inkomens geldt dat ze de bijkomende kosten, waaronder de boeterente, nu nog af kunnen trekken tegen 43%, terwijl dit volgend jaar nog maar 40% is. Dat kan zo enkele honderden euro’s schelen.
Een voorspelling over het aantal hypotheken over geheel 2022 is lastig. Wij verwachten dat het aantal woningaankoop gerelateerde hypotheken lager uit zal vallen. Daar staat tegenover dat zeker in de eerste helft van het nieuwe jaar, het aantal oversluitingen en bijsluitingen hoog zal blijven. We verwachten dat de licht stijgende hypotheekrente nog even voortzet, en hierdoor het aantal oversluitingen zeker in het eerste halve jaar de niveaus van dit jaar kunnen overtreffen. Er zijn nog veel slapers, die door de stijgende hypotheekrentes getriggerd kunnen worden om hun hypotheek open te breken en daarmee zekerheid te kopen over de hoogte van hun hypotheeklasten voor een lange periode.
Vele mensen hebben de afgelopen tijd dus kunnen profiteren van het oversluiten van hun hypotheek en daarmee vaak een bijkomende besparing. Achter elke besparing gaat een uniek en persoonlijk verhaal schuil. Dit heeft Euridice onlangs zelf mogen ervaren. Ze heeft onlangs haar hypotheek laten oversluiten door Van Bruggen Adviesgroep. Lees hier haar verhaal.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De 50-plusser in de leeftijdscategorie 50 tot 60 jaar kiest vaker voor een rentevaste periode van 30 jaar vast dan andere leeftijdscategorieën. Van de gekozen rentevaste periodes is 23% een 30 jaar vaste rente. Bij de meeste andere leeftijdscategorieën ligt dit onder de 15%. Al zien we ook bij de 40-plusser een stijging van het aandeel 30 jaar vast; namelijk 16% in de leeftijdscategorie 40-44 en 19% in de categorie 45-50. Op hogere leeftijd zien we dan weer een afname in het afsluiten van 30 jaar vast. Wat ook logisch is, omdat de kans dat je bijvoorbeeld op 80-jarige leeftijd die 30 jaar nog als huiseigenaar gaat meemaken, niet zo groot is en er voor een kortere, iets goedkopere rentevaste periode wordt gekozen.
Overigens is de meest gekozen rentevaste periode ook voor de oversluitende 50-plusser 20 jaar vast; ruim 47% van de gekozen rentevaste periodes is 20 jaar vast. Bij de oversluitende 60-plusser zien we zelfs dat die van alle leeftijdscategorieën het meest voor 20 jaar vast kiezen; namelijk 56%.
De 50-plusser kiest voor het oversluiten van de hypotheek dus vaak voor lang vast. Op zich is dat ook niet zo raar. Jongere generaties hebben vaak nog een stijgend inkomensperspectief, terwijl voor de 50-plusser de pensioensituatie veel belangrijker is. Dit pensioeninkomen is vaak een stuk lager dan het huidige inkomen. Zelfs als je rekening houdt met de lagere belastingen/sociale premies, moeten veel gepensioneerden netto een stapje terug doen. En dan wil je in de toekomst niet nog eens verrast worden door een stijging van de hypotheekrente van misschien wel 1%, 2%, 3% of zelfs 4%. Want hoewel niemand het lijkt te verwachten, valt niet met zekerheid te zeggen waar de hypotheekrente over 1 of 2 jaar staat, laat staan over 10 of 20 jaar.
Daar komt nog eens bij dat de verschillen tussen 10, 20 en 30 jaar vast ook historisch klein zijn. Het gemiddelde hypotheektarief voor 20 jaar vast is ongeveer 0,35% hoger dan 10 jaar vast en het gemiddelde hypotheektarief voor 30 jaar vast is ongeveer 0,25% hoger dan 20 jaar vast. Omdat de meeste mensen 10 jaar te kort vinden, gaat het vooral om de afweging of je bereidt bent om 0,25% extra te betalen voor 10 jaar extra zekerheid over de hoogte van je hypotheeklasten. Overigens is het wel zaak om je goed te laten adviseren, omdat de verschillen tussen geldverstrekkers groot kunnen zijn.
Als we niet alleen kijken naar de gekozen rentevaste periodes bij oversluitingen, maar naar het totaal kijken inclusief woning gebonden hypotheekaanvragen, dan zien we de afgelopen zeven jaar een enorme stijging bij de rentevaste periode 20 jaar vast. Het aandeel 20 jaar vast is gestegen van 32% in 2017 naar boven de 50%. Ook 30 jaar vast maakte een grote stijging door van een kleine 4% naar ruim 16%. De stijging van 20 en 30 jaar vast ging met name ten koste van 10 jaar vast. Dit aandeel daalde van ruim 45% in 2017 naar 20% nu.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
In het derde kwartaal zagen we 38% meer hypotheekaanvragen voor oversluitingen in vergelijking met hetzelfde kwartaal vorig jaar. Ten opzichte van het tweede kwartaal waren er juist 22% minder hypotheekaanvragen voor oversluitingen. Waarbij we ons moeten bedenken dat het tweede kwartaal een behoorlijke uitschieter naar boven was.
Sinds het vierde kwartaal van 2019 zien we een grote toename in het aantal oversluitingen.
Veel consumenten kiezen dus om over te sluiten. Ze hebben daarvoor verschillende redenen. Een belangrijke reden is natuurlijk om een lagere rente en lagere maandlasten te krijgen. Een andere reden is de wens om de hypotheek aan te passen en dat moment aangrijpen om meteen over te stappen naar een andere geldverstrekker. Denk bijvoorbeeld aan een andere hypotheekvorm, nieuwe looptijd van 30 jaar of financiering van een verbouwing. Maar een hele belangrijke reden is ook dat je door over te sluiten, nu zekerheid krijgt voor een lange periode over de hoogte van de rente en daarmee over de hoogte van de maandelijkse hypotheeklasten. Veel consumenten kiezen daarbij voor een lange rentevaste periode van 20 jaar.
De keuze om nu over te sluiten is niet raar. De hypotheekrente staat historisch laag. Heel veel meer kan de hypotheekrente niet omlaag, terwijl er wel ruimte is voor een behoorlijke stijging van de hypotheekrente. Al wordt dit laatste ook niet echt verwacht; maar een stijging van een paar tienden is heel goed mogelijk. Zo sprak De Nederlandsche Bank in haar halfjaarlijkse Economische Ontwikkelingen en Voortuitzichten van juni de verwachting uit dat de ‘lange rente Nederland’ de komende jaren stijgt. Van -0,4% in 2020 naar -0,1% in 2021 en vervolgens in 2022 doorstijgt naar 0,2% en in 2023 naar 0,4%. Dat betekent voor de komende twee jaar een verwachte stijging van 0,3% à 0,5%; waarbij het uiteraard de vraag is in hoeverre dit zich ook één op één zal vertalen in een hogere hypotheekrente.
Heb je de afgelopen jaren niet overgesloten en betaal je nog een hoge rente, dan is het misschien nu wel tijd om over te sluiten of rentemiddeling toe te passen. Want ook een stijging van enkele tienden kan over de duur van een nieuwe rentevaste periode van 10 of 20 jaar een boel geld schelen.
Rekenvoorbeeld
We pakken een concreet voorbeeld van twee 55-jarigen die in 2013 een andere koopwoning kochten van € 350.000,-. Hun hypotheek bestond uit een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,- met een rente van 4,6% voor 10 jaar vast en een annuïteitenhypotheek van € 130.000,- met een rente van 4,4%. Hun bruto maandlast bedraagt € 1.428,-.
Als deze consumenten nu oversluiten, dan gaat de rente fors omlaag. Zelfs als ze kiezen voor een nieuwe rentevaste periode van 20 jaar in plaats van 10 jaar. De nieuwe rente voor 20 jaar vast komt uit op 2% en voor de annuïteit op 1,8%. Maar dankzij de gestegen waarde van de woning kan de rente-opslag er grotendeels van af, waardoor de rente voor aflossingsvrij op 1,6% en voor de annuïteit op 1,4%. De nieuwe bruto maandlast komt uit op € 751,-.
Als je vervroegd oversluit en naar een andere geldverstrekker gaat, moet je een boete betalen plus de bijkomende kosten voor de notaris, taxatie en hypotheekadvies. In dit voorbeeld komen die uit op ongeveer € 18.000,-. We gaan er vanuit dat de klant die kosten uit eigen spaargeld betaalt. Deze kosten zijn ook aftrekbaar.
Het grote voordeel voor de klant is dus dat zijn bruto maandlast daalt naar € 751,-. De extra kosten zijn na iets minder dan twee jaar terugverdiend. Dat is dus nagenoeg gelijk aan de resterende rentevaste periode die de klant nog heeft.
Stel dat de rente ongewijzigd blijft, dan kan de klant dus net zo goed nog even afwachten. Maar wat als de rente stijgt? We laten in totaal 4 scenario’s zien, wat de klant bespaard zou hebben over de komende 20 jaar of juist extra betaald zou hebben, als hij besluit om nu niet over te sluiten.
Of en op welk moment je het beste kunt oversluiten is dus op voorhand niet met zekerheid te zeggen. Dat is namelijk afhankelijk van de renteontwikkeling in de resterende duur van je rentevaste periode. Maar uitgaande van een stijging van de hypotheekrente in de komende tijd, lijkt dit een goed moment om het te overwegen.
Meer weten over oversluiten? Lees het hier.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.