Hoe profiteer jij van jouw overwaarde? Download ons gratis whitepaper hier.

Wat is rentemiddeling?

Rentemiddeling betekent eigenlijk je huidige rentevaste periode openbreken en daarmee per direct profiteren van een lagere hypotheekrente. Je maakt daarbij afspraken met je hypotheekaanbieder over een nieuwe rentevaste periode. De hypotheekaanbieder berekent de boeterente en verwerkt die als een opslag in de nieuwe hypotheekrente.

Dit klinkt misschien ingewikkeld, maar we zullen je verderop een versimpeld voorbeeld geven om het te verduidelijken.

Rentemiddeling of hypotheek oversluiten

Hypotheekrente middelen is iets anders dan je hypotheek oversluiten. Bij een hypotheek oversluiten sluit je een volledig nieuwe hypotheek af waarmee je in één keer je huidige hypotheek aflost. Je huidige hypotheek vervalt dan en de rente op je nieuwe hypotheek is gelijk aan de actuele hypotheekrente van de hypotheekaanbieder waar je je nieuwe hypotheek afsluit. Bij rentemiddeling behoud je daarentegen je huidige hypotheek en blijf je dus ook bij de aanbieder waar je al zit.

Bij oversluiten betaal je een boeterente, die vaak wel een paar duizend euro is. Bij rentemiddeling maak je ook kosten omdat je je rentevaste periode niet helemaal afmaakt, maar de kosten vallen lager uit. Voordelig is ook dat je die vergoeding niet in één keer hoeft te betalen. Deze wordt namelijk verrekend met de nieuwe rente. Eigenlijk betaal je dit bedrag dus verpreid over je nieuwe rentevaste periode. Dat is vaak prettig, want het betekent dat je niet ineens een groot bedrag hoeft af te dragen.

Rekenvoorbeeld

Hoe dat er in de praktijk uitziet, rente middelen? Wij geven hier een versimpeld voorbeeld:

Stel je hebt nu een rente van 4% die nog 2 jaar vast staat. Je wilt de rente in de nieuwe situatie 20 jaar vastzetten en bij jouw geldverstrekker geldt op dat moment een rente van 2%. Na rentemiddeling komt je nieuwe hypotheekrente dan waarschijnlijk uit op ongeveer 2,2% à 2,3%. Maar als je resterende rentevaste periode nog 10 jaar is, dan zal de nieuwe rente na rentemiddeling eerder uitkomen boven de 3%.

Wanneer is rentemiddeling zinvol?

De belangrijkste vraag: wanneer is rentemiddeling zinvol voor jou? Als je op dit moment een relatief hoge rente betaalt voor je hypotheek – meer dan de huidige rentepercentages – dan bestaat de kans dat rentemiddeling voor jou gunstig is. Rentemiddeling kan een goede optie zijn als jij meteen lagere maandlasten wilt en de boeterente niet in één keer wilt of kunt betalen. Een andere reden voor rentemiddeling kan zijn dat je geen zin hebt in de rompslomp om je hypotheek over te sluiten. Bedenk je wel dat de kans bestaat dat je op termijn eventueel iets duurder uit bent dan bij oversluiten.

Rentemiddeling is bijvoorbeeld aan te raden in de volgende situaties:

  1. Als je de boeterente en andere bijkomende kosten niet in één keer wilt of kunt betalen en deze ook niet wilt of kunt meefinancieren in de nieuwe hypotheek.
  2. Als je toetsinkomen onvoldoende is om nu een nieuwe hypotheek af te sluiten.
  3. Als je woningwaarde is gedaald, waardoor oversluiten lastig is.
  4. Als je lagere maandlasten wilt en verwacht binnenkort te verhuizen (waardoor oversluiten niet zinvol is).
  5. Als je verwacht dat de rente op korte termijn gaat stijgen en daarvoor niet wilt oversluiten.

Het is altijd zinvol om door een hypotheekadviseur te laten uitzoeken of rentemiddeling gunstig voor je is. Die kan voor je bekijken wat rentemiddeling in jouw geval oplevertof dat oversluiten wellicht voordeliger is. Een van onze adviseurs kan jouw persoonlijke besparing met rentemiddeling berekenen.

Een keer vrijblijvend kennismaken kan altijd. Neem gerust contact op met een van onze adviseurs om een eerste afspraak te maken.

Maak een afspraak

Voor- en nadelen van hypotheekrente aanpassen met rentemiddeling

Langer zekerheid over je maandlasten én direct lagere maandlasten betalen: dat zijn de belangrijkste voordelen van rentemiddeling. De kosten zijn bovendien relatief laag. Je betaalt, naast de kosten van je financieel adviseur, alleen administratiekosten van zo’n € 150,- tot € 250,-. Deze kosten zijn ook nog aftrekbaar. Dat maakt rentemiddeling minder kostbaar dan een compleet nieuwe hypotheek afsluiten.

Voordelen rentemiddeling

  • Je hebt minder advies- en bemiddelingskosten dan wanneer je een compleet nieuwe hypotheek afsluit.
  • De kosten die je moet betalen voor het niet uitdienen van de rentevaste periode worden uitgesmeerd over je nieuwe rentevaste periode. Die hoef je dus niet in één keer te betalen.
  • Je gaat direct een lagere rente betalen en profiteert daar de verdere rentevaste periode van.
  • Je hoeft er niet voor langs de notaris te gaan en je inkomen wordt ook niet opnieuw getoetst.

Nadelen rentemiddeling

  • Het kanzijn dat de rente daalt, waardoor het voordeliger was geweest om je rentevaste periode uit te zitten.
  • Soms ben je met oversluiten voordeliger uit, ondanks de boeterente, omdat bij oversluiten wel met het boetevrije deel wordt gerekend en bij rentemiddeling niet.
  • Rentemiddeling is niet bij elke hypotheekaanbieder mogelijk, of alleen onder beperkende voorwaarden, zoals dat je maar uit een beperkt aantal rentevaste periodes kunt kiezen.

Wanneer is rentemiddeling mogelijk?

Het verschilt per geldverstrekker of zij de mogelijkheid bieden tot rentemiddeling. Dit geldt dus niet voor alle partijen waar je een hypotheek kunt afsluiten. Onze hypotheekadviseurs kunnen je laten weten of rentemiddeling bij jouw hypotheekverstrekker mogelijk is.

Wat zijn alternatieve manieren voor je hypotheekrente aanpassen?

Niet alle geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om de rente te middelen. Gelukkig zijn er ook nog andere opties voor je hypotheekrente aanpassen aan de actuele marktrente. Een alternatief is om over te sluiten bij je eigen geldverstrekker. Voordeel is dat je hypotheekaanbieder in dit geval rekening houdt met een boetevrij deel van vaak 10% (en soms zelfs 15% of 20%). Wel moet je de vergoeding dan in één keer betalen of meefinancieren in de nieuwe hypotheek (in het laatste geval is de rente over dat deel niet aftrekbaar).

Zit je bij een dure geldverstrekker? Dan is het wellicht het overwegen waard om over te sluiten naar een andere geldverstrekker. Bekijk ook eens de actuele rentestanden en de hypotheekrente-verwachtingen om te ontdekken hoeveel de rente op dit moment bedraagt en of jij bij een andere geldverstrekker flink voordeliger uit kunt zijn.

Hoe zit het bij een bankspaarhypotheek?

Heb je een (bank-)spaarhypotheek? Dan moet je extra goed uitzoeken of oversluiten of rentemiddeling wel interessant voor je is. Bij een lagere rente ga je namelijk een hogere spaarpremie of spaarinleg betalen. Omdat de rente aftrekbaar is en de spaarpremie of spaarinleg niet, kun je jezelf afvragen of je netto gezien wel écht voordeliger uit bent met een lagere rente.

Goed om te weten: bij andere hypotheekvormen (zoals een annuïteitenhypotheek, een aflosvrije hypotheek of een lineaire hypotheek) kan rentemiddeling wel gunstig uitpakken.

Wat kost rentemiddeling?

Rentemiddeling is niet gratis. De hypotheekverstrekker loopt inkomsten mis doordat jij je hypotheekrente laat aanpassen. Daar vraagt de bank een vergoeding voor, de boeterente (officieel: vergoeding voor vervroegde aflossing), die afhankelijk is van onder andere je nieuwe rentepercentage en de rentevaste periode.

Daarnaast betaal je administratiekosten voor het omzetten van de hypotheek, vaak tussen de € 100,- en € 250,-). Verder betaal je kosten voor het hypotheekadvies als je een adviseur inschakelt. Wel zijn de advies- en bemiddelingskosten een stuk lager dan bij hypotheek oversluiten, omdat rentemiddeling simpelweg minder uitzoek- en regelwerk kost. De kosten voor rentemiddeling zijn fiscaal aftrekbaar.

Is rentemiddeling aftrekbaar?

Bij rentemiddeling wordt er bij je nieuwe rentepercentage een boeterente opgeteld. Het volledige nieuwe rentepercentage inclusief die opgetelde boeterente mag je elk jaar aftrekken bij je inkomstenbelastingaangifte. In die zin is rentemiddeling aftrekbaar; je krijgt de boeterente alleen niet in één keer terug, maar krijgt maandelijks renteaftrek over de betaalde boeterente. Let op: dit geldt alleen als je hypotheek aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek voldoet, dus als je lineair of annuïtair aflost of onder de overgangsregeling valt.

Verhoog je je hypotheek om de boeterente mee te financieren? Dan mag je wel de boeterente aftrekken, maar niet de rente over het verhoogde hypotheekdeel. 

Rentemiddeling berekenen

Nu ben je vast nieuwsgierig geworden of rentemiddeling in jouw geval meer oplevert dan dat het je kost. En of het inderdaad een gunstigere optie is dan bijvoorbeeld oversluiten. Je rentemiddeling berekenen kun je niet zomaar even doen met een tool. Daar komt iets meer werk bij kijken. Onze hypotheekadviseurs weten precies hoe dit zit en rekenen het graag voor je uit.

Maak een eerste afspraak met een van onze onafhankelijke adviseurs en ontdek hoe rentemiddeling voor jou uitpakt.

Advies aanvragen voor rentemiddeling

Biedt mijn bank rentemiddeling aan?

Steeds meer banken bieden rentemiddeling aan, ook omdat de politiek banken steeds meer op het hart drukt om dit te doen. Op dit moment is bij deze banken rentemiddeling mogelijk:
• ABN AMRO
• Allianz
• BLG Wonen
• Centraal Beheer Achmea
• Florius
• HollandWoont
• Hypotrust (alleen bij de Vrij Leven Hypotheek)
• ING Bank
• Merius
• Moneyou
• Nationale Nederlanden
• Rabobank (alleen bij bepaalde hypotheken)
• Regiobank
• Robuust Hypotheken
• SNS bank 
• Van Lanschot
• Woonfonds

Bron: MoneyView, geraadpleegd op 24 mei 2022.

Is rentemiddeling ook mogelijk bij Rabobank?

We krijgen van veel klanten de vraag of rentemiddeling ook kan bij Rabobank. Dit kan wel, maar alleen bij een aflossingsvrije hypotheek zonder basisvoorwaarden. Bij andere hypotheekvormen biedt Rabobank geen optie voor rentemiddeling.

Stappenplan hypotheekrente middelen

Hoe dat in zijn werk gaat, je hypotheekrente aanpassen aan de hand van rentemiddeling? Wij zetten de stappen voor je op een rij.

Stap 1: kennismaking

Eerst plan je een vrijblijvende kennismaking met een van onze adviseurs. Je bespreekt jouw situatie en wensen voor je hypotheek. De adviseur vertelt je hoe wij te werk gaan en wat in grote lijnen jouw opties zijn voor rentemiddeling. Ook weet je na dit gesprek al of het middelen van de hypotheekrente in jouw geval mogelijk is.

Ook verdiepen we ons in de alternatieve opties, zoals je hypotheek oversluiten. Daardoor kun jij op basis van ons advies de juiste keuzes maken.

Stap 2: rentevoorstel opvragen

Ben je akkoord met de kosten voor het hypotheekadvies? Dan gaan we samen aan de slag. We vragen een rentevoorstel voor middeling voor je op bij je huidige geldverstrekker.

Stap 3: advies over rentemiddeling

Op basis van dat rentevoorstel van je hypotheekverstrekker geven wij je advies over rentemiddeling. Wat zijn de kosten? En hoe zit dat bij andere opties, zoals oversluiten? Zo weet je zeker dat rentemiddeling voor jou gunstig is voordat je alles in gang zet.

Stap 4: rentemiddeling realiseren

Ben je erover uit dat rentemiddeling voor jou een voordelige optie is en wil je dit in gang zetten? Dan gaat je adviseur na jouw akkoord alles voor je regelen. We regelen met de hypotheekaanbieder dat jouw rentemiddeling in kannen en kruiken is. Natuurlijk houdt hij je daarbij op de hoogte van het proces.

Is rentemiddeling verstandig?

Of rentemiddeling verstandig is, hangt volledig af van je situatie. Zo hangt het af van het rentepercentage dat jij betaalt. Betaal je veel meer rente dan de huidige marktrente? Dan is het misschien een slimme optie. Rentemiddeling is alleen niet voor iedereen voordelig. In de praktijk is rentemiddeling meestal alleen interessant als je rentevaste periode bijna voorbij is en als het je veel rentevoordeel oplevert. Houd er ook rekening mee dat je de rente tijdens je nieuwe rentevaste periode niet nog eens kunt verlagen.

Of rentemiddeling slim is, is ook afhankelijk van de renteontwikkelingen in de toekomst. Als de rente in de toekomst weer gaat dalen, had je beter je oude rentevaste periode kunnen afwachten om daarna van nog lagere rente te profiteren. Als de rente juist stijgt, was rentemiddeling wel een slimme zet.

Overigens levert oversluiten je over het algemeen een groter voordeel op dan rentemiddeling. Je moet alleen bij oversluiten de boeterente in één keer kunnen betalen. Als je daar het geld voor hebt, is oversluiten meestal voordeliger dan rente middelen. 

Advies over jouw hypotheek? 

Wil je weten hoe voordelig of niet rentemiddeling is voor jou? En wat eventueel de andere opties zijn om te besparen op je hypotheek? Onze onafhankelijke hypotheekadviseurs geven je er graag advies over. Neem contact op voor een vrijblijvende afspraak met een adviseur bij jou in de buurt.

Veelgestelde vragen over rentemiddeling

De rente die je betaalt over je hypotheek is fiscaal aftrekbaar, mits je aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek voldoet. Hierin verandert niets als je kiest voor rentemiddeling. Daarnaast zijn de andere kosten voor rentemiddeling eenmalig aftrekbaar. Dit geldt bijvoorbeeld voor de advieskosten.

Als je aan het eind van je rentevaste periode zit, ontvang je binnenkort al een nieuw aanbod van je hypotheekaanbieder voor je nieuwe rentepercentage. Op dat moment wordt je rente dus al bijgesteld aan de hand van de actuele hypotheekrente. En dat zonder dat je daarvoor kosten hoeft te maken. Als je tegen het einde van je rentevaste periode zit, is het dus vaak verstandig om dat eerst af te wachten in plaats van meteen rente te middelen.

Het is vaak verstandig om een hypotheekadviseur in te schakelen als je wilt besparen op je maandlasten. Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan je namelijk eerlijk advies geven of rentemiddeling voor jou een gunstige manier is van besparen op je maandlasten of dat een alternatief als oversluiten voordeliger is.

Je kunt er in plaats van rente te middelen ook voor kiezen je hypotheek over te sluiten – naar je huidige aanbieder of naar een andere hypotheekaanbieder. Het kan zijn dat dat je een grotere besparing oplevert, omdat bij het bepalen van de boetrente rekening wordt gehouden met het boetevrije deel. Daar staat wel tegenover dat oversluiten alleen in bepaalde situaties mogelijk is en dat er hogere kosten mee gemoeid zijn.

Dat is van allerlei factoren afhankelijk. Bijvoorbeeld hoeveel je rente op dit moment bedraagt, wanneer je rentevaste periode afloopt en welke hypotheekvorm je hebt. Ook is het goed om te beseffen dat rentemiddeling niet bij elke hypotheekaanbieder mogelijk is. Een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep kan voor je uitzoeken hoe dat bij jouw aanbieder zit.

Voor het middelen van de hypotheekrente betaal je een vergoeding aan de geldverstrekker voor het mislopen van de rente. Daarnaast betaal je een klein bedrag aan administratiekosten en kost hypotheekadvies een bedrag. De kosten vallen bij rentemiddeling lager uit dan als je je hypotheek oversluit naar een compleet nieuwe hypotheek.

Rentemiddeling houdt in dat je bij je huidige hypotheekaanbieder vraagt om je hypotheekrente aan te passen naar de actuele rente van je hypotheekaanbieder. Je behoudt je hypotheek, maar spreekt daarbij een nieuwe rentevaste periode af én een nieuwe rente (gebaseerd op het gemiddelde van de actuele hypotheekrente en je huidige rentepercentage bij je hypotheekaanbieder). Dit is gunstig als jouw huidige rentepercentage fors hoger ligt dan de actuele rente.

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak