Kan ik als 60’er, 70’er, 80’er nog een hypotheek krijgen?

Een angstbeeld bij sommige senioren is dat zij in de toekomst geen hypotheek meer kunnen krijgen als hun huidige hypotheek afloopt of als ze naar een andere woning willen verhuizen, bijvoorbeeld naar een seniorenwoning. Over het algemeen kunnen senioren nog prima een hypotheek krijgen, maar er zijn wel een paar aandachtspunten.

Inkomen voldoende?

Net als voor een jongere huizenbezitter of koper, kijkt een geldverstrekker naar het inkomen bij het bepalen van de hoogte van de (maximale) hypotheek. Maar daar zitten meteen ook een paar verschillen:

1. Als je nu nog niet de AOW-gerechtigde leeftijd hebt bereikt, maar dit wel het geval is binnen 10 jaar, dat wil zeggen je bent 57 jaar of ouder, dan wordt er niet alleen naar je huidige inkomen gekeken maar ook naar je toekomstig pensioeninkomen. Dat kan betekenen dat je soms iets meer kunt lenen, maar ook minder, afhankelijk van je pensioen inkomen.
   
   Ben je bijvoorbeeld een groot deel van je leven zzp’er geweest, dan ontvang je geen pensioen vanuit je werkgever. Maar misschien heb je wel lijfrentes aangekocht, die onder voorwaarden mee kunnen tellen als pensioeninkomen (NB de regels hierover verschillen per geldverstrekker).
   
   Heb je al wel de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt, dan wordt er naar je pensioeninkomen gekeken. Dat kan bestaan uit AOW, pensioen van je werkgever en lijfrente uitkeringen. Over het algemeen ligt dit pensioeninkomen een stuk lager dan het oude inkomen tijdens de werkzame tijd.
   
   
2. Vanaf de AOW-gerechtigde leeftijd betaal je over het eerste deel van je inkomen (tot € 35.472,-) minder belasting, namelijk 19,17% in plaats van 37,07%. Daardoor houd je netto dus ook meer over van je pensioeninkomen. Daarom zijn de woonnormen ook iets ruimer voor AOW-gerechtigden. Dat houdt in dat ze een iets groter percentage van hun bruto inkomen uit mogen geven aan wonen, waardoor bij eenzelfde inkomen een AOW-gerechtigde meer mag lenen dan een niet AOW-gerechtigde.
   
   
3. Seniore huizenbezitters hebben over het algemeen de hypotheek al langere tijd lopen. Dat kan betekenen dat op een bepaald moment de hypotheekrenteaftrek vervalt, omdat ze al 30 jaar aftrek hebben gehad. Er is ook geen hypotheekrenteaftrek als ze een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten na 1-1-2013, die niet valt onder het overgangsregime. Heb je een hypotheek die in box 3 valt, dan gelden er lagere woonnormen. Dat wil zeggen: je mag een kleiner percentage van je inkomen aan wonen besteden, waardoor je maximale hypotheek lager uitvalt.

Rekenvoorbeeld

We laten de gevolgen van punt 1 en 2 zien aan de hand van een voorbeeld

Stel een 50-jarige heeft een inkomen van € 45.000,-. Bij een rente van bijvoorbeeld 3,8% kan die maximaal een kleine € 197.000,- lenen. Een 70-jarige met eenzelfde inkomen mag ruim € 261.000,- lenen. Dat is dus fors meer. Maar zoals we hiervoor al schreven, ligt over het algemeen het pensioeninkomen inclusief AOW een stuk lager dan het eerdere inkomen tijdens loondienst. Vaak mag je al blij zijn als je de 70% van je eerdere loon haalt. Dat zou in dit voorbeeld betekenen dat als onze 50’er uit dit voorbeeld over hopelijk 17 jaar met pensioen gaat, hij op een pensioeninkomen uitkomt van € 31.500,-. De maximale hypotheek bedraagt dan bijna € 158.000,-.

Kortom: we zien in de praktijk dat het lagere pensioeninkomen meestal een grotere impact heeft dan de hogere woonnorm, waardoor seniore huizenbezitters en -kopers rekening moeten houden met een lagere maximale hypotheek.

Veel afgelost

Voor veel 60’ers, 70’ers en 80’ers is het overigens geen probleem dat ze een minder hoge hypotheek kunnen krijgen. Zij hebben in het verleden al veel afgelost, waardoor er vaak nog maar een relatief kleine hypotheek resteert. Maar dat geldt natuurlijk niet voor iedereen, voor sommige senioren leidt de maximale hypotheektoets wel tot problemen. Gelukkig kan dan regelmatig de speciale seniorentoets uitkomst bieden.

Speciale seniorentoets: de netto werkelijke lasten toets

Het gekke is dat bij het bepalen van de maximale hypotheek er standaard vanuit wordt gegaan dat de consument een annuïteitenhypotheek afsluit. Maar veel senioren hebben een deels of volledig aflossingsvrije hypotheek. Hun hypotheeklasten zijn dan veel lager dan bij een volledige annuïteitenhypotheek. Gelukkig zijn er een groot aantal geldverstrekkers die van deze zogenaamde werkelijk last uitgaan voor de betaalbaarheid van de hypotheek.

Dit is een belangrijke regeling die bijvoorbeeld ook van belang is wanneer iemand een partner heeft verloren en een grote, dure woning wil inruilen voor een kleinere goedkopere woning.

Een voorbeeld: Een weduwe met een klein pensioeninkomen (inclusief AOW) van € 25.000,- heeft een woning met een waarde van € 330.000,- met daarop nog een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,-. Ze heeft dus een overwaarde van € 130.000,-. Ze wil graag verhuizen naar een appartement die € 270.000,- kost. Als we de bijkomende kosten even buiten beschouwing laten, dan heeft ze een hypotheek nodig van € 140.000,-.

Uitgaande van een rente van 4,2% (20 jaar vast) is op basis van de standaard woonnormen slechts een hypotheek mogelijk van ruim € 104.000,-. Terwijl deze mevrouw haar financiële situatie behoorlijk kan verbeteren door naar een kleinere hypotheek te gaan. Gelukkig is op basis van de speciale seniorentoets (de netto werkelijke lasten toets) een hypotheek mogelijk van ruim € 147.000,-. Het vervelende is dat deze speciale seniorentoets niet bij alle geldverstrekkers mogelijk is.

Op zoek naar onafhankelijk hypotheekadvies? Onze adviseurs van Van Bruggen Adviesgroep helpen je hier graag bij. Kom langs bij één van onze vestigingen of maak geheel vrijblijvend een afspraak voor een gratis eerste gesprek.