Per 1 januari 2001 werd ingevoerd dat de hypotheekrenteaftrek maximaal 30 jaar is. Dat betekent dat voor huishoudens die op 1 januari 2001 al een hypotheek hadden, zij voor dat deel van de hypotheek vanaf nu nog slechts 10 jaar hypotheekrenteaftrek hebben. Wat betekent dat en moet je daar actie op ondernemen?
Voor veel huishoudens zal het nog niet zo heel makkelijk zijn om de gevolgen van de maximale duur van de hypotheekrenteaftrek even op een rij te zetten. Dat is wel het geval als je al minstens twintig jaar in dezelfde woning woont en je geen tussentijdse wijziging hebt gedaan aan je hypotheek. Maar voor de meeste huishoudens gaat dat niet op. Die hebben al één of meerdere verhuizingen achter de rug en regelmatig zal ook één of meerdere relaties in de tussentijd gesneuveld zijn.
Je financieel adviseur kan je helpen met op een rij te zetten, hoe lang je nog hypotheekrenteaftrek hebt voor de verschillende hypotheekdelen.
Bij een (bank-)spaarhypotheek, annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek los je in beginsel na 30 jaar de hypotheek af en vormt de maximale duur van de hypotheekrenteaftrek geen probleem. Dat kan anders zijn als je tussentijds wijzigingen hebt gedaan in je hypotheek, bijvoorbeeld als je bij verhuizing voor je bestaande hypotheek weer voor 30 jaar hebt gekozen. Verder speelt het met name bij de aflossingsvrije hypotheek. Volgens cijfers van de AFM heeft driekwart van de huishoudens met een hypotheek een volledige of deels aflossingsvrije hypotheek.
Heb je in 2031 de maximale duur van fiscale aftrek voor (een deel van) je hypotheek opgebruikt, dan gaan je netto hypotheeklasten omhoog. Je mist dan 37,1% aftrek op de rente. (Ook voor hogere inkomens wordt de renteaftrek afgebouwd naar maximaal 37,1%)
Laten we dit eens concreet maken voor iemand met een aflossingsvrije hypotheek van
€ 200.000,- en een rente van 3%. Die betaalt een bruto maandlast van € 500,-. Stel de aftrek is nu 37,1%, dan is de netto rentelast € 314,50. Op 1-1-2031 vindt dan dus een forse stijging van de netto maandlast plaats naar € 500,-.
Als het einde van de hypotheekrenteaftrek ook nog eens samenvalt met een lager pensioeninkomen dan kan dit impact hebben op de betaalbaarheid van de hypotheeklasten. Zorg er daarom voor dat je nu al inzicht krijgt in de ontwikkeling van je netto hypotheekmaandlasten als gevolg van het bereiken van de pensioenleeftijd en het aflopen van de hypotheekrenteaftrek. Dan kun je indien nodig nu nog maatregelen nemen.
Het einde van de hypotheekrenteaftrek heeft echter niet alleen gevolgen voor je maandlast vanaf 1 januari 2031, maar heeft nú ook al invloed op hoeveel je maximaal kunt lenen, mocht je een andere hypotheek willen afsluiten (bijvoorbeeld omdat je een ander huis wilt kopen).
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) houdt vanaf 1 juli rekening met het einde van de hypotheekrenteaftrek bij de bepaling van de hoogte van de maximale hypotheek. Ook steeds meer geldverstrekkers doen dit voor hypotheken zonder NHG. Dit kan dus leiden tot een lager te lenen bedrag.
Het einde van de hypotheekrenteaftrek zal in een aantal gevallen dicht in de buurt liggen van het bereiken van de pensioenleeftijd. Ook met een lager pensioeninkomen moet rekening gehouden worden bij de maximaal berekening, als dit pensioen binnen 10 jaar wordt bereikt. Dit kan dus zorgen voor een dubbel drukkend effect op de maximaal haalbare hypotheek.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het CBS heeft een aantal cijfers over het vermogen uit de eigen woning en de hypotheekschulden over het jaar 2019 aangepast. De gemiddelde overwaarde van een 50-plusser is hoger dan € 130.000,-, en hoe ouder, hoe groter de overwaarde. De gemiddelde 60-plusser beschikt al over ruim twee ton en de 85-plusser zelfs over ruim drie ton. Dit zijn bovendien cijfers van 2019 en de huizenprijzen zijn sindsdien alleen nog maar verder fors toegenomen.
De stijgende overwaarde komt door twee ontwikkelingen. De belangrijkste is de stijging van de huizenprijzen. Dit is alleen een papieren waardestijging, omdat je er niks extra’s door in je portemonnee krijgt. Een andere reden voor de stijgende overwaarde zijn aflossingen op de hypotheek dankzij reguliere aflossingen op een annuïteiten- of lineaire hypotheek of door extra aflossingen. Aflossen op je hypotheek leidt ertoe dat je minder rente (en aflossing) hoeft te betalen, waardoor je meer te besteden hebt. Kijk daarbij niet alleen naar het korte termijn voordeel, maar ook naar de voordelen op de lange termijn. Het is bijvoorbeeld fijn als je hypotheek een stuk kleiner is geworden als je hypotheekrenteaftrek eindigt en ook als je met pensioen gaat en je pensioeninkomen waarschijnlijk een stuk kleiner is dan nu.
Als vijftig-, zestig-, zeventig- of tachtigplusser wil je misschien wel deze overwaarde te gelde maken. De makkelijkste manier is natuurlijk je woning verkopen, waardoor de overwaarde vrij valt. Maar je zult ook dan weer ergens moeten wonen, al geldt vaak: hoe ouder, hoe vaker voor een huurwoning gekozen wordt bij de volgende woning.
Als je lekker in je eigen woning wilt blijven wonen dan kun je je hypotheek verhogen of een tweede hypotheek nemen. Je inkomen en je toekomstig pensioeninkomen moet dan wel voldoende zijn. Het voordeel is dat je nu voor een lange periode de rente tegen een laag tarief kunt vastzetten. Je extra maandlasten zijn laag, zeker als de extra hypotheek een aflossingsvrije hypotheek kan zijn. Een aflossingsvrije hypotheek is mogelijk tot 50% van de waarde van de woning.
Wij zien in de praktijk veel verschillende redenen om de hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek te nemen:
1. Verbouwing Voor een verbouwing zien we weer verschillende redenen, die vaak ook leeftijd gerelateerd zijn:
✔ Een verbouwing omdat de kinderen nu de deur uit zijn;
✔ Een verbouwing omdat een kind weer thuis komt wonen, bijvoorbeeld na een verbroken relatie;
✔ Een verbouwing om de keuken of badkamer te moderniseren;
✔ Een verbouwing zodat de woning ouderdomsvriendelijker wordt;
✔ Een duurzaamheidsverbouwing.
2. Geld om een extra uitgave te kunnen doen, bijvoorbeeld de aankoop van een vakantiewoning, caravan, camper, een wereldreis te maken, enzovoort.
3. Een stuk extra buffer om op een spaarrekening neerzetten, zodat het pensioeninkomen aangevuld kan worden.
4. Om een kind/kinderen een schenking te geven, zodat ze bijvoorbeeld een woning kunnen kopen.
Naast je hypotheek verhogen of een tweede hypotheek nemen zijn er een aantal andere opties om overwaarde op je woning te verzilveren. Wil je hier meer over weten? Download hier ons whitepaper en lees meer over de mogelijkheden om je overwaarde te verzilveren.
ABN AMRO Bank en ING Bank maakten vorige week bekend dat het saldo waarboven een negatieve rente gerekend wordt, omlaag gaat. Bij beide banken betaal je vanaf 1 juli boven een spaarbedrag van € 100.000,- een half procent rente aan de bank. Dat is hetzelfde percentage als zij aan de Europese Centrale Bank moeten betalen, als zij daar geld stallen. Ook voor spaarders met een lager spaarbedrag levert sparen niks of nagenoeg niks op. Helemaal als je bedenkt dat je met een euro van een jaar geleden, je nu minder kunt kopen. De inflatie in maart bedroeg 1,9%. De spaarrente moet dus eigenlijk 1,9% bedragen om er niet in koopkracht op achteruit te gaan.
Het is dan ook niet raar dat mensen naar alternatieven gaan zoeken. Steeds meer spaarders zijn gaan beleggen. Op zich is daar niks mis mee, maar dan moet beleggen wel bij je passen. Want je moet je goed realiseren dat je ook een deel van je inleg kwijt kunt raken. Uit het verleden blijkt dat niet ervaren beleggers op emotionele gronden beslissingen kunnen nemen, die achteraf gezien niet zo gunstig zijn. Bijvoorbeeld snel verkopen als er sprake is van een correctie op de beurs. Een ander alternatief is aflossen op de hypotheek.
Als je geen extra risico wilt nemen, dan is aflossen op je hypotheek een goede manier om meer rendement te halen uit wat nu nog je spaargeld is. Je hypotheeklasten gaan omlaag als je aflost op je hypotheek. Niet alleen het rentebedrag gaat omlaag, maar ook de maandelijkse aflossing, als je een annuïteiten- of lineaire hypotheek hebt. Bedenk je wel dat je ook iets minder hypotheekrenteaftrek hebt. Heb je meerdere hypotheekdelen, dan kun je met je financieel adviseur bespreken op welk deel je het beste kunt aflossen.
Maar voor je gaat aflossen, moet je goed bedenken of je ook op middellange en langere termijn dit huidige spaargeld kunt missen. Een goede spaarbuffer is altijd belangrijk. Voor het geval dat je tijdelijk minder of geen inkomen hebt, maar ook voor zaken als bijvoorbeeld de vervanging van een CV-ketel of een andere auto. Heb je eenmaal afgelost op je hypotheek, dan is het minder makkelijk en soms zelfs niet mogelijk om dit bedrag later weer op te nemen. Bovendien heb je geen hypotheekrenteaftrek meer als je later weer geld op wilt nemen door middel van een extra hypotheek, als die niet bedoeld is voor de financiering van (een verbouwing van) de eigen woning.
Vijftig- en zestigplussers moeten zich bovendien afvragen of ze het spaargeld over een aantal jaar niet nodig hebben om minder te gaan werken, eerder te stoppen met werken, of het pensioeninkomen een stukje aan te vullen.
Kom je tot de conclusie dat aflossen voor jou verstandig is, dan is dat niet alleen nu gunstig voor je hypotheeklasten. Ook als je later bijvoorbeeld een lager pensioeninkomen hebt, is het fijn als je een stukje extra hebt afgelost. Dankzij je lagere hypotheeklasten, kun je dan je besteedbaar inkomen, ondanks een lager pensioeninkomen, beter op peil houden.
We zijn met z’n allen druk aan het verbouwen geslagen het afgelopen jaar en we zijn nog steeds niet uitgeklust. Het AD maakte afgelopen week melding dat je vaak maanden moet wachten om een klus uit te laten voeren, omdat aannemers helemaal vol zitten.
Dat is ook niet zo gek omdat we veel meer in ons huis doorbrengen dan in het verleden, door het thuiswerken en de lockdown. Zo is de behoefte aan een rustige werkplek voor jezelf, je partner en ook de kinderen toegenomen. Maar ook menigeen kiest ervoor om de badkamer of keuken aan te pakken. En wat dacht je van sommige 50-plussers die een kind weer ‘tijdelijk’ terug naar huis zien komen. En dat zijn niet alleen studerende kinderen, maar ook bijvoorbeeld als gevolg van het eindigen van een relatie, en zij vervolgens geen betaalbare, nieuwe woonruimte kunnen vinden.
Het idee van een verbouwing ontstaat vaak heel spontaan, maar het is belangrijk om vervolgens zaken wel goed op een rij te zetten en een plan te maken. Dit plan bestaat uit twee delen: de technische kant en de financiering.
De technische kant begint met het uitschrijven en uittekenen van de verbouwing zelf. Vervolgens kun je bepalen welke materialen nodig zijn. Bedenk je dat gedurende de verbouwing er altijd extra materiaalkosten opdoemen. Een belangrijke vraag is vervolgens: ga ik het zelf doen of huur ik een aannemer in? Dat hangt natuurlijk ook af van het soort verbouwing. Heb je de technische kant in beeld, dan kun je een begroting maken. Het is verstandig om daar een ruime marge aan te houden voor een onvoorziene kosten.
Een kleine verbouwing kun je met spaargeld betalen, maar bij een grotere verbouwing zul je mogelijk toch geld moeten lenen. Hiervoor kun je kiezen uit een aantal verschillende mogelijkheden, zoals een hypotheek, persoonlijke lening of familiehypotheek. Van deze drie opties is een familielening het meest gunstige, omdat er sprake is van een win-win situatie. De lener betaalt een lage rente en degene die geld uitleent, krijgt een hogere rente dan op een spaarrekening. Als ouder kun je je kind zelfs nog meer ondersteunen. Je kunt er namelijk voor kiezen om een wat hogere rente af te spreken, waarbij je als ouders de rente, of mogelijk zelfs een deel of de volledige maandelijkse aflossing, maandelijks terug schenkt.
De keuze voor een hypotheek of een persoonlijke lening is onder andere afhankelijk van de hoogte van het bedrag dat je wilt lenen en de duur van de lening. Bij een hypotheek krijg je te maken met eenmalige kosten die je niet hebt bij een persoonlijke lening, maar daar staat weer tegenover dat de rente van een hypotheek lager is. Hoe meer geld je moet lenen, hoe eerder een hypotheek interessanter zal zijn dan een persoonlijke lening. En omgekeerd geldt: hoe minder geld je moet lenen, hoe eerder een persoonlijke lening interessant is.
Een belangrijke afweging is ook in welke periode je de hypotheek of persoonlijke lening weer wilt aflossen. Een persoonlijke lening is vaak gemaximeerd op 10 of 15 jaar, terwijl je een hypotheek voor 30 jaar kunt afsluiten. Hoe korter de looptijd, hoe hoger de maandelijkse aflossing. Het voordeel van een korte looptijd is dat je over de gehele periode het minste kwijt bent aan kosten. Maar dan moet je wel die hogere maandlasten willen en kunnen betalen.
De rente voor zowel een hypotheek als een persoonlijke lening, die gebruikt wordt voor een verbouwing aan de eigen woning is in beginsel aftrekbaar is. Een voorwaarde is wel dat er maandelijks afgelost wordt op de lening (annuïtair of lineair) en dat de lening in ieder geval in 30 jaar is afgelost.
Overigens zien we ook regelmatig dat er gekozen wordt om de verbouwing met een aflossingsvrije hypotheek te financieren. De rente is dan niet aftrekbaar, maar omdat je alleen rente betaalt en deze historisch laag staat, heb je wel hele lage extra maandlasten.
Of je opnieuw naar de notaris toe moet bij een extra hypotheek, hangt van je situatie af. Soms is dat niet nodig omdat je een hogere inschrijving hebt of omdat je in het verleden gedane aflossingen weer kunt opnemen.
Ga je verduurzamen, dan kom je mogelijk ook in aanmerking voor subsidie of kom je mogelijk in aanmerking voor een duurzaamheidslening met een relatief lage rente.
Kies je voor een grote verbouwing? Dan is het verstandig om je de vraag te stellen of verhuizen misschien niet verstandiger is. Een verbouwing is regelmatig de opmaat naar een verhuizing een paar jaar later. Houd er rekening mee dat de kosten van een verbouwing meestal hoger zijn dan de waardestijging van de woning als gevolg van die verbouwing.
Bovendien is het financieel gezien misschien nu ook wel een mooi moment om te verhuizen, bijvoorbeeld als je nog een hoge hypotheekrente betaalt en die nog een lange tijd vaststaat. Je mag namelijk meestal boetevrij de hypotheek aflossen als je gaat verhuizen. Voor de nieuwe hypotheek op je nieuwe woning profiteer je dan van de huidige lage hypotheekrente.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Van Bruggen Adviesgroep vindt dat het glas meer dan half vol is als we kijken naar de ontwikkeling van hypotheekproducten voor 50-plussers. Er is de afgelopen jaren heel veel bereikt. In het verleden waren de hypotheekproducten voor alle verschillende doelgroepen nagenoeg gelijk. Nu zien we dat 50-plussers uit veel meer producten kunnen kiezen, bijvoorbeeld om overwaarde te verzilveren.
Ook binnen de groep 50-plussers zijn er allerlei verschillende groepen te onderscheiden, met verschillende wensen en andere inkomens- en vermogensuitgangsposities. De groep 50-plussers is groeiende, zij willen vaker en langer in een eigen woning wonen en de groeiende groep zzp’ers en de wijziging van het pensioenstelsel vragen dat de productontwikkeling en hypotheekproducten de komende jaren een nog verder gevolg krijgen. Omdat de situaties en de productoplossingen zo verschillen is goed financieel advies heel belangrijk.
We zetten een paar verschillende wensen op een rij en het product dat daarvoor beschikbaar is.
• Behoefte aan lagere maandlasten, maar er is geen behoefte aan een extra zak geld om uit te geven.
Door een bestaande hypotheek met een aflossings- of spaarcomponent om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek gaan de hypotheeklasten vaak fors omlaag. Belangrijk is natuurlijk wel dat de hypotheeklasten in de toekomst ook nog betaalbaar zijn, als bijvoorbeeld de rente bij een nieuwe rentevaste periode omhoog gaat of als het pensioen nog in moet gaan en dit pensioeninkomen een behoorlijk stuk lager ligt dan het huidige inkomen.
Een andere oplossing kan in sommige gevallen ook zijn om rentemiddeling toe te passen.
• Behoefte aan een extra bedrag om uit te kunnen geven of een periodieke aanvulling op het inkomen en er is voldoende inkomen.
Een simpele oplossing is een extra aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Een beperking is wel dat de totale aflossingsvrije hypotheek, dus de extra aflossingsvrije hypotheek plus de eventueel bestaande aflossingsvrije hypotheek, in de meeste gevallen slechts maximaal 50% van de waarde van de woning mag zijn.
Een voorbeeld: stel je woning is € 400.000,- waard en je hebt nog een bestaande aflossingsvrije hypotheek van € 80.000,-, dan kun je een extra aflossingsvrije hypotheek afsluiten van € 120.000,-. Wil je lang zekerheid hebben over de hoogte van je maandlasten dan kun je de rente 20 of 30 jaar vastzetten.
Je betaalt een rente van ongeveer 1,6%, wat neerkomt op een extra hypotheeklast voor die € 120.000,- van slechts € 160,- per maand. Overigens is die rente niet aftrekbaar, tenzij je die gebruikt voor bijvoorbeeld een verbouwing.
Als een aflossingsvrije hypotheek niet tot de mogelijkheden behoort, dan kun je nog altijd kijken of je een annuïteitenhypotheek afsluit, waarbij de maandlasten door de verplichte aflossing wel een stukje hoger liggen.
Wij zijn er overigens een voorstander van de eis dat de aflossingsvrije hypotheek maximaal 50% van de waarde van de woning mag zijn, wordt verhoogd. Wij vinden dat de consument meer mogelijkheden moet krijgen om bewust te kiezen om zijn overwaarde verder op te eten. Uiteraard moet de consument dan ook goed weten wat de eventuele risico’s zijn.
• Behoefte aan een extra bedrag ineens of een aanvulling op het pensioeninkomen en er is onvoldoende inkomen.
De makkelijkste oplossing is natuurlijk de koopwoning verkopen, gaan huren en dan heeft men de volledige beschikking over de overwaarde. Een alternatief is verhuizen naar een goedkopere koopwoning.
Maar er zijn juist ook veel 50-plussers die heel tevreden zijn met hun eigen woning en hun woonomgeving. Als je dan slechts een AOW-inkomen met misschien nog een klein pensioentje hebt, dan wordt het vaak lastig om een extra aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Dan kan de verzilver- of opeethypotheek een uitkomst bieden. Men krijgt een bedrag ineens of een periodieke aanvulling en de rente wordt bijgeschreven bij de hypotheekschuld. De overwaarde wordt dus steeds kleiner, maar daar staat wel tegenover dat men meer te besteden heeft. De rente voor deze hypotheken ligt vaak wel een stuk hoger. Dat komt omdat de geldverstrekker uitgaat van een lange rente die bij de nog onbekende looptijd hoort en ook geldt er vaak een garantie dat men in de woning kunt blijven wonen, zelfs als de hypotheek groter is geworden dan de waarde van de woning.
Van Bruggen Adviesgroep is blij met de stappen die de afgelopen jaren gezet zijn door meerdere geldverstrekkers en hoopt dat die productontwikkeling zich de komende jaren verder doorzet.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Op 23 maart 2020 werd de ‘intelligente lockdown’ afgekondigd. Wij bekijken een aantal ontwikkelingen die invloed hebben gehad op de financiën van individuele huishoudens.
De ontwikkeling van de rente heeft een grote invloed op de financiële huishoudens van consumenten, bedrijven en overheden. We laten eerst de ontwikkeling zien van de rente en benoemen daarna een aantal belangrijke gevolgen.
In bovenstaande grafiek zie je in het blauw de ontwikkeling van de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG; met op de linker-as de waarden die erbij horen. De oranje lijn laat de ontwikkeling zien van de kapitaalmarktrente 10 jaar Nederland; met op de rechter-as de waarden die erbij horen.
Het verschil tussen de linker-as en rechter-as komt overeen met het gemiddelde verschil tussen de kapitaalmarktrente en de 10 jaar vaste hypotheekrente. Je kunt zien dat over het algemeen de hypotheekrente met enige vertraging en met veel minder schommelingen de kapitaalmarktrente volgt.
Toen de volle omvang van de coronacrisis duidelijk werd in maart 2020, ging de kapitaalmarktrente fors omhoog. Door snel ingrijpen van de Europese Centrale Bank (ECB) en overheden werd aan de financiële markten duidelijk gemaakt dat er alles aan gedaan zou worden om zoveel mogelijk bedrijven door deze eenmalige schok heen te leiden. De kapitaalmarktrente ging daarop weer naar beneden. Sinds eind vorig jaar weten we dat het einde van de coronacrisis nadert door de komst van vaccins en economen verwachten dan ook dat vanaf de zomer 2021 er een fors herstel in zal zetten. Dat heeft er de afgelopen maanden voor gezorgd dat de marktrente fors is opgelopen, waarbij de rente in de Verenigde Staten nog harder is opgelopen dan in Europa. Centrale banken proberen de stijgende lijn af te remmen en we zullen de komende tijd gaan zien in hoeverre hen dat gaat lukken.
• Pensioenen
De lage rente speelt onze pensioenen al jaren parten. De pensioenpotten zijn fors gegroeid, maar de verplichtingen die pensioenfondsen hebben zijn nog harder gegroeid door de lage rente. Gevolg was dat minister Koolmees van Sociale Zaken moest ingrijpen zodat de meeste pensioenfondsen niet hoefden te korten op de pensioenuitkeringen als gevolg van te lage dekkingsgraden.
Dankzij de gestegen rente in 2021 maken de dekkingsgraden een hele positieve ontwikkeling door. Zo steeg de dekkingsgraad van het ABP van 93,2% op 31 december 2020 naar 97,5% op 28 februari 2021. Een vergelijkbare ontwikkeling is te zien bij meer pensioenfondsen. Dit is een hele belangrijke ontwikkeling, omdat anders een soepele overgang naar het nieuwe pensioenstelsel wel eens in gevaar zou kunnen komen.
• Spaarrente
De spaarrente bij de meeste bank is nog steeds bijna niks tot helemaal niks. We zien zelfs dat voor consumenten met een hoger vermogen steeds sneller een negatieve rente moeten betalen, en dat de negatieve rente steeds hoger wordt.
Ondanks de extreem lage rente steeg het spaargeld met € 42 miljard naar maar liefst € 487 miljard. Doordat we geld veel minder konden uitgeven aan vakanties, uit eten gaan, fysiek winkelen of naar evenementen gaan, ging veel spaar- en vakantiegeld naar de spaarpot.
• Beleggen
Omdat de rente laag staat, zijn we ook meer gaan beleggen. Na een forse correctie in maart 2020, herstelde de AEX in de daarop volgende maanden; om vanaf oktober 2020 nog een extra versnelling omhoog te maken.
De hypotheekrente maakt in de periode maart tot en met mei 2020 een klein sprongetje omhoog, met ongeveer 0,2% à 0,3%, afhankelijk van de duur van de rentevaste periode. Na een stabiele periode, ging vanaf de zomer de hypotheekrente heel langzaam omlaag. En dan bedoelen we ook echt heel langzaam, met gemiddeld vaak nog geen honderdste per week. Ondanks de oplopende marktrente zagen we aan het begin van 2021 een klein renteoorlogje, waardoor er een versnelling kwam in de hypotheekrentedaling. De laatste weken kijken de geldverstrekkers even de kat uit de boom.
Huizenkopers en hypotheekbezitters wiens rentevaste periode afliep, profiteerden volop van de historisch lage rentes. Dankzij verhuizingen konden veel doorstromers hun hoge hypotheekrentes inruilen voor veel lagere, waardoor ze vaak naar een grotere, duurdere woning verhuisden zonder dat de hypotheeklasten veel toenamen. Geldverstrekkers waren daar overigens veel minder blij mee, omdat ze veel mooie, hoge toekomstige rentebetalingen moeten gaan mislopen.
Ook zagen we tienduizenden oversluitingen. Consumenten die, veelal na het betalen van een boeterente, oversloten naar een veel lagere hypotheekrente. Daarbij werd de rente lang vastgezet voor vaak 20 jaar vast, zodat ze lang zekerheid hebben over de toekomstige hypotheeklasten. Veel consumenten zijn ingestapt, al klinken er ook steeds meer waarschuwingen voor een zeepbel.
Bij de krediet- en eurocrisis zagen we dat de huizenprijzen fors naar beneden gingen. Maar door snelle overheidsmaatregelen en adequaat reageren van geldverstrekkers is voorkomen dat de coronacrisis doorsloeg naar de woningmarkt.
Door het nog altijd grote tekort aan woningen, bleven ook het afgelopen jaar de huizenprijzen stijgen. Afgelopen januari waren bestaande woningen 9,3% duurder dan in januari 2020. In de grafiek staat de ontwikkeling van de gemiddelde koopsom; bron: Kadaster.
De coronacrisis heeft wel op een andere manier invloed op de woningmarkt. Er wordt vaker buiten de grote stad gezocht en ook is het belangrijker of er een ruimte is voor een aparte werkplek.
Het thuiswerken merken we ook in de energierekening, die voor menigeen een behoorlijk stuk hoger ligt. Geluk bij een ongeluk is nog dat de energieprijzen zelf het afgelopen jaar gedaald zijn.
Veel mensen in vaste dienst bij de overheid, zorg of bij een ander bedrijf merkten qua salaris weinig van de coronacrisis. Maar dat was en is voor bepaalde groepen natuurlijk niet het geval. Bijvoorbeeld voor mensen die ontslagen werden, zzp’ers en ondernemers in bepaalde branches en een groot aantal flexwerkers. Gelukkig hanteerden de meeste geldverstrekkers een ruimhartig beleid voor huishoudens die hun inkomen tijdelijk fors zagen afnemen door de coronacrisis. Er werden enkele tienduizenden betaalpauzes ingesteld voor zowel de hypotheekrente als aflossingen. Voor hen is te hopen dat de economie weer zo snel mogelijk zijn normale draai weet te vinden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De Europese Centrale Bank (ECB) kondigde vorige week donderdag aan dat zij de komende tijd meer obligaties gaat opkopen, om zo tegenwicht te bieden tegen de stijgende marktrente. De afgelopen weken is de kapitaalmarktrente sterk opgelopen, in de Verenigde Staten overigens nog veel meer dan in Europa. Het gevaar van een oplopende rente is dat dit een herstel van de economie in de weg kan zitten. Een hogere rente betekent dat bedrijven, overheden en particulieren minder geld overhouden om te investeren en uit te geven.
Het opkopen van obligaties is niets nieuws voor de ECB. Dat doen ze al jaren en vorig jaar werd aangekondigd dat ter bestrijding van de coronacrisis nog eens € 1.850 miljard voor het opkoopprogramma van de ECB beschikbaar werd gesteld. De ECB koopt dus wekelijks obligaties op ter waarde van € 11 à € 15 miljard. Er is nog bijna € 1.000 miljard beschikbaar.
De afgelopen weken was er onduidelijkheid ontstaan of de ECB er wel alles aan deed om de rente laag te houden, want ze kocht minder obligaties op dan het gemiddelde van de afgelopen maanden. Maar de ECB maakte vorige week donderdag duidelijk dat ze het opkopen gaat opvoeren. De markten reageerden positief en de kapitaalmarktrente ging meteen een klein beetje omlaag, om op vrijdag al weer licht te stijgen. De vraag blijft voor hoelang de ECB de markten er van kan overtuigen dat zij er alles aan zal en kan doen om de rentes laag te houden en dat zal mede afhankelijk zijn van hoe de economie zich ontwikkelt.
De afgelopen week zagen we dat de meeste geldverstrekkers hun kruit even drooghielden en geen rentewijzigingen doorvoerden. Een paar geldverstrekkers wijzigden enkele hypotheekrentes zonder dat daar een duidelijke lijn in viel te ontdekken. Verlagingen werden afgewisseld met verhogingen en een enkele geldverstrekker voerde zowel een verlaging als verhoging door.
De meest opvallende stap kwam van de labels die onder de Volksbank vallen. SNS Bank, BLG Wonen en RegioBank verlaagden de rente voor 5 jaar vast met NHG naar 0,75%. Een forse daling van 0,15% à 0,20%. Overigens was er al een geldverstrekker, ASR Wel Thuis, die dezelfde rente voor 5 jaar vast hanteert. Veel consumenten zullen er overigens niet van profiteren. Nog geen 1% van alle hypotheken wordt afgesloten met een rentevaste periode van 5 jaar. De meeste consumenten kiezen voor veel langere rentevaste periodes, zodat ze lang zekerheid hebben over de hoogte van hun hypotheeklasten.
Wij verwachten niet dat nu de ECB haar opkoopprogramma opvoert, dit meteen tot een forse daling van de kapitaalmarktrente gaat leiden. We zien ook weinig ruimte voor een forse verlaging van de hypotheekrentes. Die zijn begin dit jaar nog gedaald, ondanks de reeds oplopende kapitaalmarktrente. Dat betekent dat de marges die geldverstrekkers maken op hypotheken is gedaald en de grote vraag is hoeveel van die marge ze nog bereid zijn om in te leveren.
Ondanks het geringe aantal hypotheekrentewijzigingen in de afgelopen weken is het dus zeker niet saai en zijn wij benieuwd of en zo ja hoe de komende weken de hypotheekrentes gaan bewegen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Bij ruim de helft van het aantal hypotheekaanvragen wordt in 2021 gekozen voor een rente van 20 jaar vast. Dat is een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar. Ook bij 30 jaar vast zien we een lichte stijging. Bij bijna 1 op de 7 leningdelen wordt de rente 30 jaar vast gezet.
De stijging bij 20 en 30 jaar vast, gaat vooral ten koste van 10 jaar vast. Werd ruim zes jaar geleden nog voor bijna de helft van de hypotheken de rente 10 jaar vast, inmiddels is dat gedaald tot iets meer dan 1 op de 5. Duidelijk is in ieder geval dat Nederlanders zekerheid zoekers zijn. Met 10 jaar vast heb je al voor een lange periode zekerheid, maar bijna 70% zet de rente zelfs 15, 20 of 30 jaar vast. Op zich is dat ook niet raar, bij een hypotheekrente die voor alle rentevaste periodes historisch laag staat.
In onderstaand overzicht laten we de keuze zien voor de verschillende rentevaste periodes in de jaren 2015 tot en met 2021.
Niemand heeft een glazen bol en kan met zekerheid de toekomstige hypotheekrente voorspellen. Wel kunnen we terug kijken in de tijd. Conclusie is dan dat de hypotheekrente historisch laag staat. Je kunt je daarom bijna geen buil vallen als je nu de rente lang vastzet en je voorkomt dat je in de toekomst opeens met veel hogere hypotheekrentes wordt geconfronteerd. Het was tenslotte nog slechts een paar jaar geleden dat de rentes het dubbele waren van nu. En nog geen decennium geleden lagen de hypotheekrentes tussen de 4% en 6%. Overigens zijn er genoeg economen die nog jaren een lage rente voorspellen, maar de meeste Nederlanders willen daar niet op gokken dat hun voorspelling uitkomt.
Consumenten kiezen vaker voor een langere rentevaste periode, omdat de verschillen tussen rentevaste periodes de afgelopen jaren veel kleiner is geworden.
Tussen 5 en 10 jaar vast is het verschil al bijna verwaarloosbaar en het renteverschil tussen 10 en 20 jaar vast is de afgelopen jaren meer dan gehalveerd. Inmiddels bedraagt het verschil tussen 10 en 20 jaar vast minder dan 0,3%.
Wat dat betreft valt het verschil tussen 20 en 30 jaar vast een beetje uit de toon, omdat dat verschil redelijk stabiel is.
Naast de ratio speelt ook de emotie een belangrijke rol. Veel consumenten redeneren dat als ze de rente voor 20 of 30 jaar vastzetten, dat ze dan een hypotheeklast hebben die ze nu en in de toekomst prima kunnen betalen. Ze hoeven zich dan niet druk te maken over de renteontwikkeling en dat komt hun nachtrust ten goede.
Ben je benieuwd naar de actuele rentestanden? Bekijk ze hier.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Stopt jouw hypotheekrenteaftrek in 2030? Of heb jij een aflossingsvrije hypotheek die binnenkort afloopt? Of misschien ga jij binnenkort met pensioen? Allemaal financiële vraagstukken die van grote invloed kunnen zijn op jouw inkomsten. Wat voor impact hebben deze vraagstukken op jouw financiële situatie? Daarom verstandig om hier tijdig over na te denken en je hier op voor te bereiden. Lees alles over de risico’s en welke maatregelen je kunt nemen.
Hieronder hebben we de vijf belangrijkste situaties op een rij gezet waarmee je eventueel risico loopt, waarbij sommige situaties ook tegelijk of vlak naar elkaar kunnen optreden:
Pensioen is voor veel mensen redelijk abstract maar wel goed om hier tijdig over na te denken. Ga jij binnen 15 jaar met pensioen? Zorg er in de eerste plaats voor dat je een inschatting hebt van je inkomen als je de gepensioneerde leeftijd bereikt. Dat kan gemakkelijk via mijnpensioenoverzicht.nl. Je krijgt heel eenvoudig een overzicht van je pensioeninkomen inclusief AOW. Ook kun je prima zien welke bedragen je op welke leeftijd krijgt. Sommige pensioenen beginnen bijvoorbeeld eerder, bijvoorbeeld al op 65 jaar, of starten juist later dan de AOW-leeftijd, bijvoorbeeld bij 68 jaar in plaats van 67 jaar.
Vervolgens is het zaak om je pensioen in het grotere financiële plaatje te bekijken. Want hoe zit het bijvoorbeeld met je uitgaven als je met pensioen gaat? Is dan bijvoorbeeld (een deel van) je hypotheek afgelost? Of heb je juist hogere uitgaven, omdat je dan geen auto van de zaak meer hebt. Sowieso zal je uitgavenpatroon waarschijnlijk behoorlijk veranderen als je met pensioen gaat, omdat je geld aan andere zaken uitgeeft.
Ongeveer 78.000 huishoudens in Nederland lopen het risico dat ze hun aflossingsvrije hypotheek niet opnieuw kunnen financieren op het moment dat deze afloopt. Veel van deze aflossingsvrije hypotheken lopen rond 2035 af. Huizenbezitters moeten dan hun lening aflossen of opnieuw afsluiten.
De meeste mensen hebben onvoldoende spaargeld om een lening in één keer af te lossen. Wellicht heb je zicht op een erfenis of andere financiële meevaller om de hypotheek dan af te lossen, maar vaak is dat geen 100% zekerheid. In een groot aantal gevallen kun je gewoon weer een nieuwe hypotheek afsluiten. Maar het einde van de looptijd van de hypotheek kan samenvallen met een lager inkomen of pensioen. Een deel van hen zal daarom niet zomaar in aanmerking komen voor een nieuwe hypotheek. Voor hen dreigt dan een gedwongen verhuizing. De huishoudens in kwestie moeten waarschijnlijk hun huis verkopen. En een klein deel blijft mogelijk zelfs achter met een restschuld, omdat de waarde van de woning lager is dan de hypotheek. Denk daarom alvast na over hoe jij je aflossingsvrije hypotheek af wil gaan lossen.
30 jaar na het afsluiten van jouw eerste hypotheek loop je misschien een groot financieel risico. Na een periode van 30 jaar heb je namelijk geen recht meer op renteaftrek voor jouw hypotheek. Deze periode is ingegaan vanaf 1 januari 2001. Had je op 31 december 2000 al een hypotheek? Dan tellen de jaren daarvoor niet mee en start de 30-jaarsperiode vanaf 1 januari 2001, maar ook dan is de hypotheekrenteaftrek dus eindig. In 2031 vervalt voor veel 50-plussers (deels) het recht op hypotheekrenteaftrek. Mogelijk geldt dit dus ook voor jou. Heb je tijdens de looptijd niet afgelost, dan worden jouw netto woonlasten aanzienlijk hoger.
Als het einde van de hypotheekrenteaftrek ook nog eens samenvalt met een lager pensioeninkomen dan kan dit impact hebben op de betaalbaarheid van de hypotheeklasten. Zorg er daarom voor dat je nu al inzicht krijgt in de ontwikkeling van je netto hypotheekmaandlasten als gevolg van het bereiken van de pensioenleeftijd en het aflopen van de hypotheekrenteaftrek. Dan kun je indien nodig nu nog maatregelen nemen.
Je financieel adviseur kan je helpen door de verwachte inkomsten en uitgaven goed op een rij te zetten. Pas dan kun je goed bepalen of je nog extra maatregelen moet nemen. Waarbij je uit een groot arsenaal aan maatregelen kunt kiezen, die bijvoorbeeld erg afhankelijk zijn hoeveel risico je bereid bent te nemen en waarbij de fiscaliteit (aftrekbaarheid) ook een rol kan spelen. Denk aan aanpassingen van de hypotheek, zoals een andere hypotheekvorm, extra aflossen, verlengen van de looptijd of langer vastzetten van de rente. Maar ook aan een lijfrenteverzekering of lijfrenterekening, extra sparen of juist beleggen of anders gaan wonen.
Als je een hypotheek hebt zonder NHG, dan betaal je een renteopslag. Hoe hoger je hypotheek is ten opzichte van de waarde van de woning, hoe hoger die renteopslag. Bij sommige geldverstrekkers kun je bij voldoende waardestijging van je huis een lagere renteopslag krijgen. Dit kan als je een nieuwe rentevaste periode krijgt, maar bij sommige geldverstrekkers ook tussentijds. Er zijn geldverstrekkers die dan een taxatierapport verlangen, maar er zijn ook geldverstrekkers die genoegen nemen met de WOZ-waarde van de gemeente, zodat je geen extra kosten hoeft te maken. Overigens kan het dan soms toch interessant zijn om alsnog een taxatierapport aan te vragen, omdat de huizenprijzen ook in 2020 weer fors stegen. De WOZ-waarde geeft de waarde per peildatum 1 januari 2020, maar een taxatierapport geeft de waarde van nu.
Stel je hebt een aantal jaar geleden een woning gekocht voor € 300.000,- en je hebt een annuïteitenhypotheek afgesloten 10 jaar vast tegen een rente van bijvoorbeeld 3% (inclusief een rente-opslag). Je had een volledige hypotheek nodig en dus bedroeg je hypotheek 100% in verhouding tot de waarde van je woning.
Stel dat je nieuwe WOZ-waarde is vastgesteld op € 390.000,- en dat je hypotheek dankzij aflossingen inmiddels is gedaald naar € 270.000,-. De hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning bedraagt nu minder dan 70%. De kans is groot dat je renteopslag met een paar tienden omlaag kan. Bij een verlaging van bijvoorbeeld 0,2% hebben we het toch over een besparing van meer dan € 500,- per jaar (dat is een combinatie van lagere maandlast en snellere aflossing).
Je financieel adviseur kan voor je kijken wat de mogelijkheden zijn bij jouw geldverstrekker en beoordelen of het misschien interessanter is om een taxatierapport op te vragen.
Een paar tienden lagere rente, levert al snel enkele honderden euro’s per jaar aan besparing op. Soms kan die besparing nog groter uitpakken door de hypotheek over te sluiten naar een andere geldverstrekker. De renteopslagen zijn namelijk de afgelopen jaren gedaald, met gemiddeld 0,2%. Van die daling profiteer je pas als je overstapt naar een andere geldverstrekker. En heb je nog een (deels) aflossingsvrije hypotheek, dan betaal je bij een groot aantal geldverstrekkers een hogere renteopslag. Door over te stappen naar een geldverstrekker die geen of een lagere renteopslag kent voor een aflossingsvrije hypotheek, kun je extra besparen.
De meeste geldverstrekkers passen niet automatisch de renteopslag aan als je aan het einde van je rentevaste periode bent gekomen en je een nieuwe rente afsluit voor een nieuwe rentevaste periode. Vooral de 50-plussers, die over het algemeen minder vaak verhuizen dan anderen, en al jaren trouw zijn aan hun geldverstrekker, profiteren meestal niet automatisch van de gestegen huizenprijzen. Doordat in het verleden de renteopslagen ook een stuk hoger lagen dan nu, kunnen zij regelmatig meer besparen dan één of twee tienden. Soms kunnen ze wel zes tot achttiende besparen, waardoor de besparing snel op meer dan duizend euro per jaar uitkomt.
Oscar Noorlag is Compliance Officer bij Van Bruggen Adviesgroep. Vanuit deze functie signaleert hij alle trends, veranderingen en bijzonderheden die er plaatsvinden in de financiële branche én vertaalt hij deze richting collega’s en journalistiek.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De meeste werknemers zagen op het netto loonstrookje enkele tientallen euro’s meer staan dan op het gemiddelde loonstrookje van 2020. Dat komt onder meer door de verlaging van de eerste schijf van de inkomstenbelasting, die omlaag ging van 37,35% naar 37,1%.
Meer netto loon is natuurlijk fijn, maar bedenk je dat sommige kostenposten ook omhoog gaan, waardoor de toename in koopkracht lager kan uitvallen.
Met het eerste loonstrookje van dit jaar in je bezit, is het een goed moment om een budgettering te maken. Wat komt er binnen en wat zijn de vaste uitgaven? Hoeveel per maand houd je over of kom je tekort?
Het is ook een goed moment om te overwegen wat je met het geld doet dat je overhoudt. Heb je een consumptieve lening, dan is het wellicht een mooi moment om extra af te lossen. Extra aflossen op de hypotheek is ook een optie, maar zorg wel dat je een goede spaarbuffer overhoudt. Daarbij scheelt het dat de vrijstelling voor de vermogensbelasting per belastingplichtige is gestegen van bijna € 31.000,- naar
€ 50.000,-.
Waar de koopkracht van werknemers per saldo met rond de 1% omhoog gaat, zijn het de flexwerkers en ondernemers die door corona geraakt zijn of worden, die een veel grotere en negatieve invloed zien op hun koopkracht.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Wensdenken, dat is wat de meeste betrokken partijen doen bij de overgang naar het nieuwe pensioenstelsel. Niemand lijkt slecht nieuws te willen brengen. Liever schuiven we problemen door naar de toekomst, met als zeer reëel gevolg dat de huidige problemen alleen maar groter worden.
De grote pensioenfondsen hebben over 2020 mooie rendementen behaald van tussen de 6% en 10%. Deze rendementen waren onder meer mogelijk dankzij de lagere rente. Die lage rente zorgt er ook voor dat de dekkingsgraden per saldo in 2020 gedaald zijn, omdat de verplichtingen dankzij deze lage rente sneller stegen dan de toename van het pensioenvermogen.
De komende jaren gaat de rekenrente nog verder omlaag, waardoor de pensioenfondsen hoge rendementen moeten halen om te voorkomen dat er de komende jaren pensioenkortingen plaats moeten vinden. De afgelopen twee jaar is onder grote druk van bijna alle betrokken partijen door minister Koolmees van Sociale Zaken besloten dat afgeweken mocht worden van de wettelijk vastgelegde kortingsregels. Tenminste als de dekkingsgraad minimaal 90% bedroeg; wat voor de meeste (grotere) pensioenfondsen in 2020 weer gelukt is. Maar richting het nieuwe pensioenstelsel in 2026 moet de dekkingsgraad minimaal 95% zijn.
Bij een groot aantal pensioenfondsen gaat dit jaar de pensioenpremie omhoog, terwijl de pensioenopbouw juist omlaag gaat bij meerdere pensioenfondsen. Op deze manier en in combinatie met goede rendementen hopen pensioenfondsen dat richting het nieuwe pensioenstelsel voldaan kan worden aan de minimale dekkingsgraad van 95%.
Wat menig werknemer zich waarschijnlijk onvoldoende realiseert, is dat de pensioenpremie al vaak 25% tot 30% van de totale loonkosten uitmaakt. Een aantal jaar geleden gold dat we eigenlijk één dag in de week werken voor ons pensioen. Inmiddels gaat dat dus richting de anderhalve dag per week. De pensioenpremie wordt meestal grotendeels of volledig door de werkgever betaald. Voor degene die wel een deel van de pensioenpremie zelf betaalt, zal dit dus ook gevolgen hebben voor zijn netto salaris.
Wil je meer weten? Lees hoe je zelf een pensioen opbouwt.