Wanneer is aflossingsvrije hypotheek omzetten slim?

Kenmerkend voor de aflossingsvrije hypotheek is – niet geheel verrassend – dat deze vrij van aflossingen is. Je betaalt elke maand een bedrag aan rente, maar hebt zelf de keuze of je tussentijds aflost of daarmee wacht tot het eind van de looptijd. Dat levert je nu lage maandlasten op, maar brengt ook een risico met zich mee voor het einde van de looptijd. Want heb je dan wel genoeg geld op je rekening staan om de gehele hypotheek in één keer af te lossen?

Je hypotheek oversluiten kan je een aantal voordelen opleveren als je op dit moment een aflossingsvrije hypotheek hebt. Daarbij heb je overigens de keuze om opnieuw voor een deels aflossingsvrije hypotheek (bij veel banken voor maximaal 50% van de woningwaarde) te kiezen of om je huidige aflossingsvrije hypotheek in zijn geheel om te zetten naar een andere hypotheekvorm.

Hieronder zetten we de voordelen voor je op een rij.

Voordeel 1: lagere rente en maandlasten

Een eerste voordeel is dat de hypotheekrente op dit moment uitzonderlijk laag ligt. De actuele rentestanden liegen er niet om. De rente ligt een paar procentpunten lager dan een jaar of tien of twintig geleden. Daar kun je van profiteren door je hypotheek over te sluiten. Niet alleen nu, maar de hele nieuwe rentevaste periode lang ga je dan dit nieuwe lage tarief betalen. Ook als de marktrente toch weer gaat stijgen.

Let wel op als je opnieuw een aflossingsvrije hypotheek wilt afsluiten. Je mag vanaf 2013 nog maar maximaal 50% van je woningwaarde aflossingsvrij financieren. Laat ook uitrekenen of en, zo ja, hoe hoog de boeterente is als je tussentijds je rentecontract openbreekt.

Voordeel 2: je aflossingsvrije hypotheek omzetten naar annuïtair of lineair

Daarnaast is oversluiten dé manier voor je aflossingsvrije hypotheek omzetten naar bijvoorbeeld een lineaire hypotheek of annuïteitenhypotheek. Als je kiest voor een lange rentevaste periode, weet je nu al exact wat je elke maand zult betalen én wanneer je je hypotheek volledig hebt afgelost. Je lost bij deze twee hypotheekvormen namelijk elke maand af op je hypotheek. Dat is een fijn gevoel, bijvoorbeeld omdat de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar is en je inkomen in de toekomst, onder meer na pensioen, een stuk lager kan liggen. Bij een aflossingsvrije hypotheek is die zekerheid van aflossen er niet; je zult aan het eind van de looptijd in één keer een groot bedrag moeten betalen, tenzij je uit eigen beweging tussentijds al (deels) hebt afgelost.

Daarnaast kun je nieuwe voorwaarden afspreken voor je hypotheek die op dit moment goed bij je passen. Daarbij kun je rekening houden met wijzigingen in je persoonlijke of financiële situatie. Als jij bijvoorbeeld de pensioenleeftijd nadert, kun je daar je hypotheek op afstemmen, zodat je niet op je oude dag voor torenhoge hypotheeklasten komt te staan.

Voordeel 3: overwaarde opnemen

En dan nog iets: als er overwaarde op je huis rust, is er een serieuze kans dat je je hypotheek kunt verhogen. Je mag 100% van je woningwaarde lenen (mits je inkomen dit toelaat), dus een opgebouwde overwaarde kan een hogere maximale hypotheek betekenen. Het bedrag dat je extra opneemt, levert je allicht een mooie aanvulling op je pensioen, extra budget voor een verbouwing of een spaarpotje voor andere doeleinden op.

Hoe zit het aan het eind van de looptijd van je aflossingsvrije hypotheek?

Veel vijftigplussers krijgen ermee te maken dat het einde van de looptijd voor hun aflossingsvrije hypotheek steeds dichterbij komt. Bij een aflossingsvrije hypotheek ben je niet verplicht om tussentijds op je hypotheek af te lossen. Het nadeel is dat je dan in één klap de hypotheeksom moet terugbetalen als de rentevaste periode voorbij is.

Maar wat nu als je dat bedrag niet op de plank hebt liggen en je inkomen onvoldoende is om een nieuwe aflossingsvrije hypotheek af te sluiten? Dit kan in sommige situaties een groot risico zijn. Als je het geld niet kunt opbrengen, zou je je woning moeten verkopen om toch aan die som geld te komen. Maar ja, je zit eigenlijk gewoon goed waar je zit.

Oversluiten is dan een alternatief. Als je er op tijd bij bent – ruim vóór het eind van je looptijd – kun je misschien je lopende aflossingsvrije hypotheek (deels) omzetten naar een lineaire of annuïteitenhypotheek. Daar los je wel maandelijks op af, waardoor je erop kunt vertrouwen dat je aan het einde van je looptijd de hypotheek (deels) hebt terugbetaald. Ook is een gedwongen verkoop van je huis dan niet nodig. Door over te sluiten, los je je oude aflosvrije hypotheek in één keer of deels af, zodat je geen hypotheek meer hebt of een hypotheek hebt die met je pensioeninkomen nog wel betaalbaar is.

Kortom: een goede reden om op tijd met een hypotheekadviseur om tafel te gaan zitten. Onze onafhankelijke hypotheekadviseurs helpen je graag verder.

Hypotheekadvies inschakelen

Kosten aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Oversluiten is niet gratis. Helaas. Je betaalt een boeterente voor het oversluiten van je hypotheek als je tijdens je rentevaste periode je hypotheekcontract openbreekt. Die boeterente geldt niet als je pas aan het einde van je rentevaste periode oversluit. Dan ben je vrij om je hypotheekcontract open te breken.

Los van de boeterente, moet je rekening houden met nog een aantal andere oversluitkosten:

  • kosten voor het opnieuw taxeren van je woning (dit is een vereiste van de hypotheekaanbieder);
  • kosten voor de notaris;
  • kosten voor hypotheekadvies.

Maar denk niet dat door die kosten meteen jouw voordeel van oversluiten verloren gaat. Oversluiten kan je namelijk een heel fors voordeel opleveren. Een hypotheekadviseur van Van Bruggen zal altijd zowel het bespaarvoordeel als de oversluitkosten voor je berekenen, inclusief de boeterente. Zo heb je een goed beeld bij wat het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek jou echt aan voordeel oplevert.

Je mag de kosten trouwens meefinancieren in je hypotheek (op voorwaarde dat je inkomen en maximale hypotheek dat toelaten). Dan hoef je niet in één keer een paar duizend euro aan kosten te maken, maar betaal je ze verspreid over de looptijd van je hypotheek. Als je de kosten meefinanciert, is de hypotheekrente over dat deel niet aftrekbaar.

Let op de voorwaarden voor je aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Je aflossingsvrije hypotheek oversluiten kun je niet zonder meer doen. Daarvoor moet je met een aantal voorwaarden rekening houden. Hieronder een aantal voorwaarden en regels om op te letten.

Je maximale hypotheek kan lager uitvallen

Houd er rekening mee dat na je 56e door je naderende pensioen je toetsinkomen mogelijk fors daalt. Hypotheekaanbieders gaan namelijk vanaf die leeftijd kijken naar je pensioeninkomen in plaats van naar je huidige inkomen in loondienst. Dat is vaak zo’n 70% van wat je op dit moment verdient. Daardoor kan je maximale hypotheek lager uitvallen dan je denkt.

Oversluiten naar een nieuwe aflossingsvrije hypotheek niet bij elke bank mogelijk

Het is in principe zo dat je je aflossingsvrije hypotheek mag oversluiten naar een nieuwe aflossingsvrije hypotheek bij een andere bank. Maar niet elke hypotheekaanbieder is daar even happig op. Veel aanbieders hebben als voorwaarde dat je maximaal 50% (soms iets meer) van je woningwaarde aflossingsvrij mag financieren. Voor het bedrag dat daarbovenuit komt, moet je dan een annuïtaire of lineaire hypotheek afsluiten.

Overigens kan zo’n combinatie wel voordelig zijn. Je betaalt dan minder rente over de aflossingsvrije hypotheek én over het andere leningdeel dan eerst, en houdt door het annuïtaire of lineaire deel ook een minder hoge schuld over aan het eind van de rentevaste periode.

Let op bij een hypotheek met NHG

Wil je een aflossingsvrije hypotheek oversluiten met Nationale Hypotheek Garantie. Dan gelden er andere voorwaarden. Je mag in dat geval altijd maar maximaal 50% van je woningwaarde aflossingsvrij financieren. Ook als je vóór het oversluiten een groter hypotheekdeel aflossingsvrij hebt, moet je het deel dat boven de 50% uitkomt lineair of annuïtair financieren. Het is ook niet mogelijk om méér aflossingsvrij te lenen dan het bedrag dat je vóór het oversluiten aan aflossingsvrije hypotheek had openstaan.

Recht op hypotheekrenteaftrek

Als je een vóór 1 januari 2013 afgesloten aflossingsvrije hypotheek oversluit, kun je dankzij een overgangsregeling toch het recht op hypotheekrenteaftrek behouden over je aflossingsvrije leendeel. Houd er wel rekening mee dat je maximaal 30 jaar recht hebt op hypotheekrenteaftrek.

Dat zit als volgt: als je vóór 2001 je hypotheek hebt afgesloten, dan heb je nog tot 2031 recht op de hypotheekrenteaftrek. Heb je je hypotheek tussen 2001 en 2013 afgesloten? Dan geldt vanaf het moment van afsluiten dat je 30 jaar hypotheekrenteaftrek ontvangt. Het kan dus zijn dat je recht op de aftrek na een tijdje stopt. Je netto maandlasten gaan dan omhoog.

Is oversluiten voor jou voordelig? Doe de bespaarcheck.

Wil je na het lezen van deze informatie weten of het oversluiten van je aflossingsvrije hypotheek jou een besparing kan opleveren? Doe dan de bespaarcheck, waarmee je snel kunt berekenen hoeveel oversluiten jou oplevert aan voordeel én hoeveel de boeterente bedraagt.

Let op: de uitkomst van deze rekentool geeft je slechts een indicatie van jouw bespaarvoordeel. Hoeveel voordeel oversluiten jou precies oplevert, hangt af van een aantal factoren. Raadpleeg daarom altijd een hypotheekadviseur. Die kan een nauwkeurige berekening voor je maken op basis van een uitgebreid onderzoek naar jouw persoonlijke en financiële situatie.

Afspraak maken voor hypotheekadvies

 

Bespaarcheck

Andere mogelijkheid: rentemiddeling

Als je de boeterente voor oversluiten te hoog vindt of oversluiten veel gedoe vindt, dan is rentemiddeling misschien een goed plan B. je rente wordt dan ook naar beneden bijgesteld, maar dan naar een gemiddelde van wat je nu aan rente betaalt en wat de actuele rentetarieven voor dit type hypotheek zijn. Je kunt daarbij niet de voorwaarden voor je hypotheek aanpassen.

Je moet bij rentemiddeling ook een boete betalen, maar die hoef je niet in één keer te betalen. In plaats daarvan wordt de boete verrekend in een hogere hypotheekrente voor de nieuwe rentevaste periode. Daar staat tegenover dat het rentevoordeel bij rentemiddeling ook meestal een stukje kleiner is dan als je kiest voor oversluiten, omdat geen rekening wordt gehouden met een boetevrij deel. Rentemiddeling is bovendien slechts bij een deel van de geldverstrekkers mogelijk.

Advies over je aflossingsvrije hypotheek oversluiten?

Oversluiten is geen stap die je zomaar zet. Het is belangrijk om goed uit te zoeken wat het je aan voordeel oplevert én om uitgebreid te kijken welke hypotheekaanbieder jou een passende en voordelige hypotheek biedt. Schakel daarom altijd een hypotheekadviseur in die je bij dit volledige proces kan begeleiden.

Plan een gratis en vrijblijvende eerste afspraak op een Van Bruggen-kantoor bij jou in de buurt. Onze ervaren hypotheekadviseurs kunnen je al in dat eerste gesprek vertellen welke opties jij hebt.

Plan een kennismaking

Veelgestelde vragen over aflossingsvrije hypotheek oversluiten

  • Kun je een aflossingsvrije hypotheek oversluiten?

Zeker. Als je aan een aantal voorwaarden voldoet, mag je je aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere of dezelfde hypotheekaanbieder. Daarbij kies je zelf of je een deels aflossingsvrije hypotheek (maximaal 50% van de woningwaarde) aanhoudt of dat je je aflossingsvrije hypotheek omzet naar een annuïtaire of lineaire hypotheek. Dit laatste heeft een aantal mogelijke voordelen, zoals zekerheid over je maandlasten en over de aflossing van je hypotheek.

  • Kun je een aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een annuïteitenhypotheek?

Dat kan inderdaad een optie zijn, mits je inkomen en woningwaarde toereikend zijn voor de nieuwe hypotheekschuld en maandlasten. Het voordeel van een annuïteitenhypotheek is dat je elke maand aflost op je hypotheek, waardoor je zeker weet dat je hypotheekschuld elke maand iets daalt. Ook levert het je op de langere termijn een besparing op. Dat komt doordat 1) de rente op dit moment lager ligt, en 2) je rentebedrag wordt berekend over je openstaande hypotheekschuld, die bij een annuïtaire lening elke maand afneemt.

  • Kun je een aflossingsvrije hypotheek verlengen?

Dit is afhankelijk van de voorwaarden van je hypotheekaanbieder. De aanbieder zal bijvoorbeeld kijken naar je huidige loon (en soms ook naar je toekomstige pensioeninkomen) en naar de verhouding tussen de woningwaarde en het bedrag van je hypotheek. Het is hoe dan ook belangrijk om tijdig met een hypotheekadviseur om tafel te zitten en te onderzoeken welke verlengopties jij hebt en of oversluiten wellicht zinvol is.

  • Wat moet ik doen aan het eind van mijn looptijd?

Ga altijd ruim vóór de afloopdatum van je hypotheek met een financieel adviseur in gesprek om samen een plan te maken voor de aflossing. Het is wellicht mogelijk om de aflossingsvrije hypotheek te verlengen of over te sluiten, als je er maar op tijd bij bent.

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak