Om het doel van 100.000 woningen bouwen per jaar te realiseren, maakt het kabinet de komende vijf jaar 5 miljard euro vrij voor woningbouw. Daarnaast wordt 2,5 miljard euro beschikbaar gesteld voor ‘infrastructurele ontsluiting’. Denk aan wegen en openbaar vervoer. Dit staat in de Miljoenennota voor 2025.

Uit de doorrekening van de Miljoenennota blijkt dat een gemiddelde Nederlander in 2025 een heel lichte koopkrachtverbetering kan verwachten van 0,7%. Maar uiteindelijk hangen de gevolgen voor jouw portemonnee altijd af van je persoonlijke situatie (je werk, woonsituatie, sociale leven, etc.).

De wijzigingen op het gebied van wonen zijn over het algemeen klein. Wij zetten de belangrijkste wijzigingen op een rij.

Geen wijziging hypotheekrenteaftrek, toch minder aftrek

Het kabinet is duidelijk geweest in haar regeerprogramma: er komt geen wijziging in de hypotheekrenteaftrek of het eigenwoningforfait. Toch zal voor de meeste huizenbezitters in 2025 de hypotheekrenteaftrek in absolute euro’s dalen, terwijl de belasting over het eigenwoningforfait zowel kan stijgen als dalen, afhankelijk van je inkomen. Hoe komt dat?

In 2024 betaal je nog over de eerste € 38.098,- 36,97% belasting. In 2025 wordt de eerste belastingschijf opgesplitst in 2 delen. Over de eerste € 38.441,- betaal je in 2025 35,82% belasting en tussen de € 38.4111,- en € 76.817,- 37,48%. Dat betekent dat je in 2025 iets minder belasting betaalt en netto dus iets meer overhoudt. Het betekent ook dat je in 2025 iets minder profijt hebt van de hypotheekrenteaftrek, omdat die met 35,82% wat lager is dan de huidige 36,97%.

Een rekenvoorbeeld

Stel: je betaalt € 15.000,- aan hypotheekrente. Die rente kon je in 2024 aftrekken tegen 36,97%, waardoor je € 5.545,50 op jaarbasis terugkreeg. In 2025 krijg je nog € 5.373,- terug op jaarbasis. Dat is dus € 172,50 op jaarbasis. Oftewel: ruim € 14,- per maand.

Overigens is nog niet helemaal duidelijk tegen welk tarief hogere inkomens de hypotheekrente kunnen aftrekken. Wij vermoeden dat ook voor de maximale hypotheekrenteaftrek het percentage van 35,82% gaat gelden. Er is echter ook een kans dat aftrekken tegen het tarief van de tweede schijf mag. Dit blijkt niet uit de tot nu toe beschikbare stukken.

Dan is er nog het eigenwoningforfait. Het percentage voor het eigenwoningforfait wijzigt niet. Voor de meeste woningen is en blijft het eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde. De Waarderingskamer verwacht dat de WOZ-waarde volgend jaar tussen de 2,5% en 4,5% hoger zal uitvallen. Dat betekent dat ook de bijtelling van het eigenwoningforfait gemiddeld 3% hoger uitvalt.

Een rekenvoorbeeld

Stel: je hebt een woning met een WOZ-waarde van € 400.000,-. Dan is over het belastingjaar 2024 je bijtelpost € 1.400,-. Stel dat je inkomen in de hoogste belastingschijf valt. Dan betaal je 49,5% belasting, dus bijna € 693,- op jaarbasis.

Stijgt je WOZ-waarde met 3% naar € 412.000,- en betaal je daar 49,5% belasting over? Dan is dat bijna € 714,-. Dat is een kleine stijging van € 21,- op jaarbasis.

Valt je inkomen in de eerste belastingschijf? Dan betaal je per saldo waarschijnlijk juist minder belasting in 2025 dan in 2024 dankzij de verlaging van de eerste belastingschijf.

Kleine verhoging maximale koopsom/marktwaarde voor vrijstelling overdrachtsbelasting

Enkele jaren geleden is speciaal voor starters een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting ingevoerd. Overigens schoten starters er toen weinig mee op en profiteerden vooral verkopers ervan, doordat de huizenprijzen mee omhoog vlogen door deze maatregel.

De vrijstelling is met name gericht op starters, maar alle woningeigenaren tussen de 18 en 35 jaar kunnen deze vrijstelling gebruiken als ze er niet eerder gebruik van hebben gemaakt. Er geldt wel een maximum aan de koopsom/marktwaarde van de woning. Die mag in 2024 niet hoger zijn dan € 510.000,-. In 2025 gaat die grens omhoog naar € 525.000,-.

Afbouw Wet Hillen

De Wet Hillen zorgt ervoor dat woningeigenaren met een volledig afgeloste of kleine hypotheek, bij wie het eigenwoningforfait groter is dan de hypotheekrenteaftrek, een aftrekpost hebben ter grootte van dit verschil. Al jaren geleden is besloten dat deze aftrekpost afgebouwd wordt. In 2025 wordt de aftrek beperkt tot 76,66% van het verschil tussen de bijtelling van het eigenwoningforfait en de aftrekbare hypotheekrente.

Belasting vermogen in box 3

Het kabinet is door uitspraken van de rechter geconfronteerd met een miljarden-tegenvaller bij de heffing van belasting in box 3. Voor deze vermogensbelasting werken zij met een fictief rendement. Belastingplichtigen hebben met succes aangevochten dat zij een fictief rendement voor hun kiezen kregen, terwijl hun werkelijke rendement lager was. Het kabinet is een nieuw box 3-stelsel aan het ontwikkelen, maar dat komt er op zijn vroegst in 2027.

Voor 2025 blijft het belastingtarief in box 3 36%. Het heffingsvrije vermogen gaat slechts licht omhoog naar € 57.684,- (nu ligt het bedrag op € 57.000,-).

Overdrachtsbelasting niet-eigen woning omlaag van 10,4% naar 8%

Koop je een woning waar je niet zelf in gaat wonen? Dan betaal je in 2025 8% overdrachtsbelasting in plaats van de huidige 10,4%. Dat geldt bijvoorbeeld als je een vakantiewoning koopt of als je een woning voor je kind koopt.

Afschaffing salderingsregeling zonnepanelen in 2027

Het kabinet is van plan om de huidige salderingsregel voor zonnepanelen per 1 januari 2027 in één keer af te schaffen. Het vorige kabinet wilde de salderingsregeling in stapjes afschaffen, maar dit voorstel sneuvelde in de Eerste Kamer.

/actueel/blogs/2024/september/prinsjesdag-en-de-miljoenennota