Hoe profiteer jij van jouw overwaarde? Download ons gratis whitepaper hier.

Groeiende onzekerheden bij nieuwbouw

Geschreven door: Michiel Meijer Algemeen Directeur

Een belangrijk motto van dit kabinet is ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Maar dat is in de huidige tijd nog niet zo makkelijk. Gemeenten willen een goede prijs voor hun grond, terwijl aannemers voorzichtig zijn, omdat in combinatie met stijgende bouwkosten nieuwbouwwoningen wel betaalbaar moeten blijven. Voordat er daadwerkelijk gebouwd kan worden, moeten vergunningen geregeld zijn, wat steeds moeilijker wordt als gevolg van stikstofproblemen en juridische procedures die door omwonenden of andere belangenpartijen worden opgestart. Aannemers hebben verder te maken met een tekort aan personeel en bouwmaterialen die steeds duurder worden en/of moelijker te verkrijgen. Kortom: nieuwbouw gaat niet van een leiendakje. Als potentiële nieuwbouw koper moet je daarom ook extra letten op een aantal zaken.

Gaat het project wel door? Rente lang genoeg geldig

Net als de projectontwikkelaar moet je als koper van een nieuwbouwproject maar hopen dat het project ook daadwerkelijk doorgaat. Steeds vaker neemt de bouwer een opschortende voorwaarde op, omdat bepaalde vergunningen nog geregeld moeten worden of omdat er nog een juridische procedure loopt. Als koper is het van belang dat de hypotheekofferte lang genoeg geldig is en dat je indien nodig de offerte kunt verlengen. Want niemand weet hoe de hypotheekrente zich verder zal ontwikkelen en dan wil je niet dat opeens je hypotheekofferte niet meer geldig is, omdat de vergunning voor de bouw langer op zich laat wachten en je een nieuwe hypotheek moet aanvragen tegen mogelijk een hogere rente . De geldigheid van de hypotheekofferte en de mogelijkheid om te verlengen en de daarbij behorende kosten verschilt sterk per geldverstrekker.

Langere bouwduur

Als je een nieuwbouwwoning koopt, zit je tijdelijk met dubbele woonlasten. Namelijk de hypotheek- of huurlasten van je huidige woning, maar ook beginnen de kosten voor je nieuwe woning te lopen zodra je bij de notaris bent geweest. Naarmate de bouw vordert, nemen de kosten toe voor de nieuwe woning. Het is belangrijk om die dubbele woonlasten goed te begroten en ook om daar een goede marge bij aan te houden. Want als de bouw langer duurt, heb je ook langer te maken met dubbele woonlasten.

Extra kosten

De NVM waarschuwt dat steeds vaker aannemers een deel van de snel stijgende bouwkosten (deels) willen doorbelasten aan de koper. De NVM geeft aan dat aannemers vaker geen vaste prijzen afgeven voor projecten. Let hier dus goed op in de koopaannemingsovereenkomst. Heb je hier te maken, zorg dan dat je een extra goede buffer hebt om prijsverhogingen op te kunnen vangen.

Houd bij je begroting ook rekening met toekomstige prijsstijging van zaken die je zelf nog moet aanschaffen, bijvoorbeeld een keuken of badkamer die je zelf gaat plaatsen, een vloer of tuininrichting. Het is altijd al verstandig om een goede extra marge aan te houden, omdat er in de praktijk altijd onverwachtse extra kostenposten zijn. Maar het is verstandig deze nu extra te verhogen en zo rekening te houden met mogelijke kostenverhogingen.

Overbrugging: hanteer conservatieve waarde huidige woning

In veel gevallen is de huidige woning nog niet verkocht als de nieuwbouwwoning wordt aangekocht. Omdat de bouw enkele maanden duurt en de oplevering soms meer dan een jaar of zelfs twee jaar kan duren, wordt de huidige woning vaak pas op een later moment verkocht. In de afgelopen jaren viel dat financieel gunstig uit, omdat de huizenprijzen stegen en je op een later tijdstip meer voor je woning kreeg. Maar in de huidige markt is het een stuk onzekerder tegen welke waarde je de woning in de toekomst kunt verkopen. Wellicht gaat dat tegen een lagere prijs dan je nu verwacht dat die oplevert. Het is daarom van belang om een conservatieve waarde te hanteren bij het vaststellen van de overbruggingshypotheek. Reken liever met tussen de 80 à 90% van de verwachte waarde van de woning, dan met 100%. Je kunt namelijk makkelijk een extra aflossing doen als de verkoopwaarde achteraf gezien meevalt. Maar je wilt niet terug naar de geldverstrekker om een extra hypotheek af te sluiten als de verkoopwaarde tegenvalt.

Het alternatief is om je woning ongeveer tegelijkertijd met de aankoop van de nieuwbouwwoning te verkopen. Dan weet je waar je aan toe bent. Je zou af kunnen spreken met de koper van je woning dat de overdracht van de woning pas plaatsvindt op het moment van de oplevering van de nieuwbouwwoning. De koper moet daar dan natuurlijk wel mee akkoord gaan. Waarbij de positie van de koper in de huidige markt sterker wordt en de kans groot is dat deze een korte termijn qua overdracht zal vragen.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.