Met een verhuurhypotheek financier je een verhuurwoning, ideaal voor extra inkomsten of om je (klein)kind te helpen. Ontdek jouw mogelijkheden met persoonlijk advies!
Voor het financieren van een verhuurwoning heb je natuurlijk financiële middelen nodig. Veel mensen gebruiken hiervoor een verhuurhypotheek (ook wel ‘investeringshypotheek’). Deze is bedoeld voor woningen die je voor permanente bewoning verhuurt (dus niet voor de aankoop van een vakantiewoning, winkelpand of woonboot om te verhuren).
Bij een gewone hypotheek is het niet toegestaan om de woning vervolgens te verhuren. Een verhuurhypotheek is hier juist wel specifiek voor bedoeld. Een hypotheek voor verhuur zit in sommige opzichten iets anders in elkaar dan een hypotheek voor je eigen huis:
Je kunt meestal maximaal 70 tot 90% van de woningwaarde in verhuurde staat lenen, afhankelijk van de geldverstrekker voor wie je kiest. Dit is minder dan bij een woning die je zelf gaat bewonen. Je zult dus altijd eigen geld moeten inleggen. Houd er ook rekening mee dat de waarde van je woning in gehuurde staat lager is dan de marktwaarde van je woning.
Je betaalt meer rente en hebt dus hogere maandlasten dan bij een gewone hypotheek. Dit komt doordat geldverstrekkers vanwege het hogere risico een rente-opslag bij het standaard rentetarief optellen.
Je mag de rente over je hypotheekniet aftrekken bij de belastingaangifte.
Lees verder over diverse hypotheekvormen:
Voor een verhuurhypotheek kun je kiezen tussen verschillende hypotheekvormen. Lees er via de links hieronder meer over op onze site:
Gezien de grote vraag naar huurwoningen is investeren in vastgoed een slimme manier om je overwaarde of spaargeld te investeren. Je kunt een woning kopen om er maandelijks een mooi huurbedrag aan over te houden als extra inkomen of als aanvulling op je pensioen.
Ook kun je een woning kopen en die verhuren aan bijvoorbeeld een (klein)kind of ander familielid. Zo kun je een dierbare een handje helpen om ook met beperkte hypotheekmogelijkheden een fijne woonplek te bemachtigen.
Een verhuurwoning kan specifiek een goede investering zijn als je spaargeld over hebt of als je overwaarde hebt op de woning waar je in woont. Je kunt dan je hypotheek verhogen met (een deel van) je overwaarde, bijvoorbeeld door een tweede hypotheek af te sluiten.
Oscar Noorlag
Hypotheekexpert
Let op
De regels rondom een particuliere woning verhuren zijn de afgelopen jaren aangescherpt. Zo moet je meer overdrachtsbelasting betalen (2025: 10,4%!) en vallen meer verhuurwoningen onder sociale huur. Verdiep je dus goed in de regels voordat je zomaar overgaat tot een woning kopen voor de verhuur. Let daarbij ook goed op de Wet betaalbare huur die op 1 juli 2024 is ingegaan.
Wat is verstandig in jouw situatie?
Heb jij plannen om een verhuurwoning te kopen en die te huur aan te bieden? Dan is het verstandig om persoonlijk advies in te winnen bij een hypotheekadviseur. Die kent de fiscale regels en de regels voor huurinkomsten. Ook verdiept hij zich uitgebreid in jouw persoonlijke situatie. Zo weet je precies waar jij goed aan doet en wat er mogelijk is.
Onze hypotheekadviseurs kunnen je in een kosteloos gesprek meer vertellen over je opties voor een investeringshypotheek. Maak een afspraak bij een Van Bruggen-kantoor bij jou in de buurt.
Je kunt je verhuurhypotheek berekenen door eerst te bepalen wat de marktwaarde van je woning in verhuurde staat is. Die waarde is lager dan de standaard marktwaarde van je woning. Je hypotheek mag vaak 70 tot 90% van de marktwaarde in verhuurde staat zijn. Dat betekent dat je altijd wat eigen geld moet inleggen of overwaarde moet hebben om een verhuurwoning te kunnen kopen.
Hoeveel verhuurhypotheek kan ik krijgen?
Je kunt meestal maximaal 70-90% van de waarde van je woning in verhuurde staat aan verhuurhypotheek krijgen. De waarde van je woning in verhuurde staat is minder dan de marktwaarde van je huis. Daarmee valt de maximale verhuurhypotheek standaard lager uit dan het maximale bedrag van een gewone hypotheek.
De precieze hoogte van een verhuurhypotheek verschilt per geldverstrekker. Een hypotheekadviseur kan de verschillende geldverstrekkers vergelijken en je mogelijkheden in kaart brengen.
Hoeveel eigen geld moet je inleggen?
Je kunt een verhuurwoning nooit met enkel een investeringshypotheek financieren. Het verschilt per bank hoeveel eigen geld je moet inleggen naast de hypotheek. Dit heeft alles te maken met de ‘loan to value’: de verhouding tussen de lening en de waarde (in verhuurde staat) van de woning. Hoeveel die verhouding maximaal mag zijn, verschilt per hypotheekverstrekker.
Rekenvoorbeeld verhuurhypotheek
Stel: de aankoopprijs van de woning is € 300.000. De marktwaarde in verhuurde staat is bijvoorbeeld € 270.000,-.
Als jouw hypotheekverstrekker uitgaat van een hypotheek van maximaal 70% van de woning in verhuurde staat, dan kun je een maximaal bedrag lenen van 70% van € 270.000,- = € 189.000,-. Dat betekent dat je € 111.000,- aan eigen middelen moet inbrengen.
Is de loan to value bij jouw hypotheekverstrekker hoger, bijvoorbeeld 90%? Dan kom je rond een maximaal leenbedrag van € 243.000,- uit.
Hoeveel bedragen de maandlasten voor een investeringshypotheek?
Voor een hypotheek voor verhuur betaal je, net als over bijvoorbeeld een annuïteiten- en lineaire hypotheek – elke maand een bedrag aan aflossing en rente. Die twee vormen samen je maandlasten voor de verhuurhypotheek. Als je de woning te huur aanbiedt, kun je als het goed is die lasten terugverdienen door de huuropbrengsten die je ontvangt.
Rente voor verhuurhypotheek
De hypotheekrente van een verhuurhypotheek is wat hoger dan die voor een gewone hypotheek. Dat komt door het hogere risico dat de hypotheekaanbieder loopt door voor een verhuurwoning een hypotheek te verstrekken. Dat calculeert de bank in door een renteopslag op te leggen.
Waar dat hogere risico mee te maken heeft? Er kan sprake zijn van leegstand door het opzeggen van de huur, wat betekent dat je een tijdje huurinkomsten misloopt. Verder geldt dat als jij de woning niet meer kunt betalen de hypotheekaanbieder de woning per executie wil verkopen. Dat is lastiger met huurders die huurbescherming hebben en leidt tot een lagere verkoopopbrengst.
Aflossing voor investeringshypotheek
Bij een verhuurhypotheek verschillen de aflossingstermijnen van de hypotheekaanbieders onderling soms behoorlijk. De ene aanbieder rekent met een termijn van tien jaar; bij de ander mag je er dertig jaar over doen. Onze adviseurs maken je graag wegwijs in de verschillende mogelijkheden en kunnen voor je uitzoeken welke investeringshypotheek, aanbieder en voorwaarden goed aansluiten op jouw situatie en wensen.
Goed om te weten: aflossingsvrije leningen komen bij verhuurhypotheken wel voor, maar de aflossingsvrije hypotheek mag niet meer dan 50% van de marktwaarde van je woning zijn. Bovendien heb je bij een aflossingsvrije hypotheek vaak te maken met een hogere rente, dus een lager rendement.
Aandachtspunten bij een hypotheek voor verhuur
Een hypotheek voor verhuur zit dus in meerdere opzichten anders in elkaar dan hypotheken voor een eigen koopwoning. Daarnaast zijn er een aantal specifieke aandachtspunten om rekening mee te houden als je een hypotheek voor verhuur afsluit.
Hypotheekrenteaftrek
Voor de hypotheek op je eigen woning mag je de betaalde hypotheekrente onder bepaalde voorwaarden aftrekken. Dit geldt niet voor een verhuurwoning. Je hebt namelijk alleen recht op hypotheekrenteaftrek voor het huis waar je zelf in woont. Daardoor profiteer je niet van een fiscaal voordeel dat je netto maandlasten verlaagt.
Overdrachtsbelasting
Koop je een woning voor de verhuur? Dan bedraagt de overdrachtsbelasting in 2025 10,4%. Dit is een stuk meer dan het gebruikelijke percentage overdrachtsbelasting van 2%.
Vermogensbelasting over verhuurwoning
Heb je je woning gekocht voor de verhuur? Dan geldt die woning als een deel van jouw vermogen. Daarom moet je vermogensbelasting betalen over de waarde van de verhuurwoning; wel mag je de schulden in mindering brengen. Voor een uitgebreide toelichting over de fiscale aspecten kun je het beste contact opnemen met je financieel adviseur. Die kan ook rekening houden met jouw specifieke situatie.
Maximaal aantal te verhuren woningen
Let verder op dat je een maximaal aantal woningen met een investeringshypotheek mag financieren. Het precieze aantal verschilt per hypotheekaanbieder, maar vaak ligt de grens bij drie of vier woningen. Je mag wel meer woningen dan dat verhuren, maar kunt dan niet al die woningen met een verhuurhypotheek financieren.
Let op: een verhuurhypotheek is specifiek bedoeld voor particulieren die woningen kopen om te verhuren. Deze hypotheek is er dus niet voor professionele vastgoedinvesteerders.
Kun je je hypotheek omzetten naar een verhuurhypotheek?
Je hypotheek omzetten naar een verhuurhypotheek is verplicht als je je woonhuis te huur wilt aanbieden. Om een verhuurhypotheek te kunnen krijgen, moet je wel overwaarde hebben. Je mag namelijk vaak maximaal 70-80% van de marktwaarde van de woning in verhuurde staat aan verhuurhypotheek afsluiten. Mogelijk moet je een afkoopboete betalen als je je huidige hypotheek naar een verhuurhypotheek omzet.
Een koopwoning waarop geen verhuurhypotheek rust, mag je volgens de voorwaarden van de geldverstrekker niet verhuren. Als de geldverstrekker erachter komt dat je dat toch doet in strijd met de voorwaarden, dan kan hij de volledige hypotheek opeisen of de woning ter executieverkoop aanbieden. De hypotheekaanbieder moet altijd schriftelijke toestemming geven voor de verhuur.
Ga met een hypotheekadviseur in gesprek over jouw opties om je bestaande hypotheek om te zetten naar een verhuurhypotheek. Daar zijn diverse mogelijkheden voor. Onze adviseurs praten je er graag over bij.
Ben je van plan om kamers te verhuren in het nieuwe pand? Daar zijn vaak voorwaarden aan verbonden. Veel aanbieders willen het liefst dat je, áls je kamers verhuurt, dat doet aan goede bekenden: familieleden in de eerste of tweede graad. De precieze eisen hiervoor verschillen per hypotheekaanbieder.
Je hoeft je huurinkomsten trouwens niet op te geven bij de Belastingdienst als je als particulier een huis koopt en verhuurt. Zodra je meer dan één huis bezit en dus een substantieel inkomen uit de verhuur haalt, ligt dit anders. De Belastingdienst kan jouw verhuur dan gaan zien als een onderneming, waardoor je wel belasting moet afdragen. Onze financieel adviseurs kunnen uitzoeken hoe dit in jouw geval zit.
Wat zijn jouw opties voor een investeringshypotheek?
Als je overweegt een verhuurhypotheek af te sluiten, nemen we graag de tijd voor een persoonlijk gesprek met jou. Je maakt bij ons snel en gemakkelijk een afspraak met een hypotheekadviseur bij jou in de buurt.
Voor een goed antwoord op die vraag kun je het beste in gesprek gaan met een financieel adviseur van Van Bruggen. Die kijkt vanuit jouw persoonlijke en financiële situatie mee naar je mogelijkheden en kan je adviseren over passende opties voor jou.
Hoeveel bedraagt de rente voor een verhuurhypotheek?
Dit verschilt per hypotheekaanbieder. Een van onze adviseurs kan de verschillende hypotheekopties voor je naast elkaar leggen, zodat je tot een hypotheek met gunstige rente komt. De rente bij een hypotheek voor verhuur ligt hoger dan bij een gewone hypotheek. Doordat hypotheekaanbieders bij verhuurwoningen meer risico lopen, tellen ze namelijk een extra risico-opslag bij het standaard rentetarief op.
Hoeveel eigen geld moet ik inleggen naast een hypotheek voor verhuur?
Over het algemeen mag je verhuurhypotheek maximaal 70 tot 90% van je woningwaarde bedragen. Het hangt af van onder andere je inkomen hoeveel jij aan hypotheek voor verhuur kunt krijgen. Het resterende bedrag zal je in de vorm van eigen geld moeten inbrengen, tenzij je hiervoor een andere financieringsmogelijkheid (een schenking, lening, etc.) ziet. Houd bij de financiering ook rekening met de bijkomende kosten koper, bijvoorbeeld de notariskosten, hypotheekadvieskosten en overdrachtsbelasting.
Hoeveel beleggingspanden mag ik hebben?
Vaak geldt dat je vanaf drie of vier woningen wordt gezien als professioneel vastgoedbelegger. Beleggingspartijen kunnen geen verhuurhypotheek afsluiten; voor hen gelden andere financieringsmogelijkheden.
Welke objecten komen in aanmerking voor een verhuurhypotheek?
Het moet gaan om een woning die je te huur aanbiedt voor permanente bewoning. Dit kan een appartement zijn, maar ook een rijtjeshuis, een villa, etc. Je kunt geen hypotheek voor verhuur afsluiten voor objecten die niet permanent bewoond worden, zoals een vakantiewoning of winkel.
Mag je de rente aftrekken over een verhuurhypotheek?
Nee, je mag de betaalde rente alleen aftrekken voor de woning die je zelf bewoont.
Wat is een verhuurhypotheek?
De naam zegt het al: een verhuurhypotheek is een speciale hypotheek voor een woning die je te huur aanbiedt voor permanente bewoning. Voor een verhuurwoning mag je geen gewone hypotheek afsluiten; bij normale hypotheken moet je altijd zelf in het huis wonen. Bij een verhuurhypotheek ben je juist verplicht de woning te verhuren. Voor een verhuurhypotheek gelden enkele speciale kenmerken, zoals een hogere risico-opslag en een lagere maximale hypotheek.
