De grootbanken en De Nederlandsche Bank (DNB) verwachten dat de huizenprijzen de komende twee jaar licht gaan dalen met in totaal ongeveer 10% en wellicht iets meer. Een beetje relativering is hierbij benodigd. De 10% lijkt veel, maar in feite leveren we daarmee de gemiddelde stijging van de huizenprijzen in het jaar 2022 in. De gemiddelde transactieprijs draaide in 2022 wel van stijgend naar dalend, maar over het hele jaar gezien lag de gemiddelde transactieprijs € 42.000,- hoger dan in 2021, volgens cijfers van het CBS. Wanneer ook rekening gehouden wordt met een afspiegeling van de verschillende type woningen, dan zien we dat de prijsindex zelfs met 13,6% is gestegen.
De meeste huizenbezitters hoeven zich dus niet zoveel zorgen te maken, want zij hebben de afgelopen jaren een forse overwaarde opgebouwd. Toch zien we dat de Eigen Huis Markt Indicator gedaald is van 97 in januari 2022 naar 73 in december, waarbij 100 de neutrale waarde weer geeft.
De vraag is of dit sentiment helemaal terecht is. De economische omstandigheden zijn enorm gewijzigd. De hypotheekrente is bijna verviervoudigd en de energielasten zijn omhooggeschoten. Maar huidige huizenbezitters, en zeker de 50-plussers, hebben juist nu een prima uitgangspositie om hun woonwensen voor de komende jaren te realiseren. In plaats van niks doen, zou elk huishouden er goed aan doen om in ieder geval de opties verhuizen en verduurzamen te overwegen.
Veel huizenbezitters beredeneren dat het nu een slechte tijd is om een ander huis te kopen en geven daarvoor twee redenen:
Beide argumenten zijn heel valide, maar het kan maar zo dat er nu juist enorme kansen liggen die over een paar jaar weer verkeken zijn. Het pluspunt van de huidige markt is dat er weer woningen zijn om uit te kiezen. Het aanbod is een stuk ruimer dan ruim een jaar geleden. Bovendien hoeft er ook niet meer fors te worden overgeboden en valt er weer te onderhandelen over de prijs. Wie een andere woning wil kopen, wil natuurlijk ook zijn huidige woning verkopen. In de praktijk zien we dat wie een realistische prijs vraagt, zijn woning nog prima kan verkopen. De hoofdprijs vragen is niet handig en meestal hoeft dat ook niet omdat men de afgelopen jaren al heel veel overwaarde opbouwde.
De grootbanken en DNB voorzien voor de komende twee jaren licht dalende huizenprijzen, maar de vraag is waar het op de middellange termijn naar toe gaat. Dat valt helaas niet met zekerheid te voorspellen. Toch lijkt de kans groot dat het slechts om een korte tijdelijke dip zal gaan. Het woningtekort is nog steeds enorm en groeiende, mede door de steeds verder vastlopende nieuwbouw. Minister de Jonge van Volkshuisvesting heeft ambitieuze plannen, maar voor alsnog is de verwachting dat hij zijn doelstelling niet gaat halen om voor 2030 900.000 nieuwe woningen te realiseren.
Dan de hypotheekrente. Die staat nu hoog en wellicht kan die de komende jaren iets gaan dalen als de inflatie bedwongen gaat worden. Maar de kans is groot dat we niet opnieuw zulke extreem lage hypotheekrentes krijgen als voor 2022. Die kwamen mede tot stand door een enorme stimulering door de centrale banken, waar niemand graag naar terug wil. Bovendien heeft de huidige hoge hypotheekrente voor veel bestaande huizenbezitters veel minder effect dan voor starters. Bestaande huizenbezitters kunnen namelijk vaak hun huidige lage hypotheekrente meenemen naar de volgende woning en betalen alleen over het deel dat ze extra lenen de huidige hogere hypotheekrente. Als men verhuist naar een energiezuinigere woning, dan betekent dit dat de totale woonlasten slechts beperkt of niet toenemen.
Wie geen plannen heeft om te verhuizen, doet er verstandig aan om na te denken over verduurzaming. Dit jaar geldt er een energieplafond, maar volgend jaar zal dit hoogstwaarschijnlijk alleen gelden voor een beperkte groep huishoudens met een laag inkomen. Energieprijzen liggen op dit moment een stuk lager dan een groot deel van vorig jaar, maar nog altijd een stuk hoger dan de afgelopen jaren. Voor de middellange termijn is de kans groot dat de energieprijzen aan de hoge kant blijven.
Heb je spaargeld, dan levert een investering in verduurzaming op termijn een veel hoger rendement op dan de rente op een spaarrekening. Je rendement bestaat uit de besparing op je energierekening. Hoe hoog dat rendement zal zijn is op voorhand lastig te voorspellen, omdat het afhangt van het type woning en de verduurzamingsmaatregelen die je gaat nemen, maar ook van de energieprijsontwikkeling.
De investering leidt niet alleen tot een lagere energierekening, maar ook tot een hogere waarde en een beter verkoopbare woning. Brainbay, een beheerder van vastgoeddata, berekende vorig jaar dat een woning met een C-label gemiddeld een 7,9% hogere prijs oplevert dan een vergelijkbare woning met een G-label. Het verschil tussen een C-label en F-label bedroeg 4,9% en tussen B en F 7,2%. Het verschil tussen een C-label en E-label bedroeg 3% en tussen B en E 5,3%.
Bovendien ziet Funda dat steeds meer potentiële kopers het energielabel een belangrijke factor vinden. Verder is opvallend dat Funda constateert dat steeds meer internetbezoekers een label B of C als onzuinig zien, terwijl dit eerder vaak vanaf label D het geval was.
Heb je geen spaargeld, dan kan je bij voldoende inkomen een tweede hypotheek nemen om de verduurzaming te financieren. Stel je hebt een hypotheek nodig van € 25.000,-, dan kost dat bij een looptijd van 30 jaar € 119,- bruto per maand bij een annuïteitenhypotheek. Netto is dat het eerste jaar ongeveer € 89,- extra, maar bedenk wel dat de netto maandlast elk jaar oploopt. Is je verwachte maandelijkse besparing op je energierekening groter, dan kun je ook overwegen om voor een kortere looptijd voor de hypotheek te kiezen. Bij bijvoorbeeld een looptijd van 20 jaar is de bruto maandlast € 152,- en netto in het eerste jaar € 121,-. Bij een looptijd van 10 jaar is de bruto maandlast € 253,- en netto € 222,- in het eerste jaar.
Kortom: er zijn meerdere redenen om te verduurzamen. Een lager energieverbruik is bijvoorbeeld goed voor het milieu maar het levert ook een hoger woongenot op.
De Nederlandsche Bank roept de overheid op om snel meer duidelijkheid te geven over de toekomstig, waarschijnlijk ontbrekende, compensatie voor de meeste huishoudens. DNB verwacht dat huishoudens dan eerder besluiten om te verduurzamen. In de DNB-analyse over de gestegen energieprijzen en kwetsbare huishoudens, schrijft DNB: “Huishoudens gaan er mogelijk ook vanuit dat ze langdurig zullen worden gecompenseerd voor de hogere
kosten. Het is daarom belangrijk dat de overheid tijdig duidelijkheid geeft over welke kwetsbare groepen na 2023 nog compensatie zal worden geboden voor de hoge energieprijzen. Door beter te communiceren dat de energieprijzen voor de meeste huishoudens naar verwachting nog langere tijd hoog zullen blijven, kan de investeringsbereidheid van woningeigenaren bovendien toenemen.”
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
