Van Bruggen Adviesgroep vindt dat het glas meer dan half vol is als we kijken naar de ontwikkeling van hypotheekproducten voor 50-plussers. Er is de afgelopen jaren heel veel bereikt. In het verleden waren de hypotheekproducten voor alle verschillende doelgroepen nagenoeg gelijk. Nu zien we dat 50-plussers uit veel meer producten kunnen kiezen, bijvoorbeeld om overwaarde te verzilveren.
Ook binnen de groep 50-plussers zijn er allerlei verschillende groepen te onderscheiden, met verschillende wensen en andere inkomens- en vermogensuitgangsposities. De groep 50-plussers is groeiende, zij willen vaker en langer in een eigen woning wonen en de groeiende groep zzp’ers en de wijziging van het pensioenstelsel vragen dat de productontwikkeling en hypotheekproducten de komende jaren een nog verder gevolg krijgen. Omdat de situaties en de productoplossingen zo verschillen is goed financieel advies heel belangrijk.
We zetten een paar verschillende wensen op een rij en het product dat daarvoor beschikbaar is.
• Behoefte aan lagere maandlasten, maar er is geen behoefte aan een extra zak geld om uit te geven.
Door een bestaande hypotheek met een aflossings- of spaarcomponent om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek gaan de hypotheeklasten vaak fors omlaag. Belangrijk is natuurlijk wel dat de hypotheeklasten in de toekomst ook nog betaalbaar zijn, als bijvoorbeeld de rente bij een nieuwe rentevaste periode omhoog gaat of als het pensioen nog in moet gaan en dit pensioeninkomen een behoorlijk stuk lager ligt dan het huidige inkomen.
Een andere oplossing kan in sommige gevallen ook zijn om rentemiddeling toe te passen.
• Behoefte aan een extra bedrag om uit te kunnen geven of een periodieke aanvulling op het inkomen en er is voldoende inkomen.
Een simpele oplossing is een extra aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Een beperking is wel dat de totale aflossingsvrije hypotheek, dus de extra aflossingsvrije hypotheek plus de eventueel bestaande aflossingsvrije hypotheek, in de meeste gevallen slechts maximaal 50% van de waarde van de woning mag zijn.
Een voorbeeld: stel je woning is € 400.000,- waard en je hebt nog een bestaande aflossingsvrije hypotheek van € 80.000,-, dan kun je een extra aflossingsvrije hypotheek afsluiten van € 120.000,-. Wil je lang zekerheid hebben over de hoogte van je maandlasten dan kun je de rente 20 of 30 jaar vastzetten.
Je betaalt een rente van ongeveer 1,6%, wat neerkomt op een extra hypotheeklast voor die € 120.000,- van slechts € 160,- per maand. Overigens is die rente niet aftrekbaar, tenzij je die gebruikt voor bijvoorbeeld een verbouwing.
Als een aflossingsvrije hypotheek niet tot de mogelijkheden behoort, dan kun je nog altijd kijken of je een annuïteitenhypotheek afsluit, waarbij de maandlasten door de verplichte aflossing wel een stukje hoger liggen.
Wij zijn er overigens een voorstander van de eis dat de aflossingsvrije hypotheek maximaal 50% van de waarde van de woning mag zijn, wordt verhoogd. Wij vinden dat de consument meer mogelijkheden moet krijgen om bewust te kiezen om zijn overwaarde verder op te eten. Uiteraard moet de consument dan ook goed weten wat de eventuele risico’s zijn.
• Behoefte aan een extra bedrag ineens of een aanvulling op het pensioeninkomen en er is onvoldoende inkomen.
De makkelijkste oplossing is natuurlijk de koopwoning verkopen, gaan huren en dan heeft men de volledige beschikking over de overwaarde. Een alternatief is verhuizen naar een goedkopere koopwoning.
Maar er zijn juist ook veel 50-plussers die heel tevreden zijn met hun eigen woning en hun woonomgeving. Als je dan slechts een AOW-inkomen met misschien nog een klein pensioentje hebt, dan wordt het vaak lastig om een extra aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Dan kan de verzilver- of opeethypotheek een uitkomst bieden. Men krijgt een bedrag ineens of een periodieke aanvulling en de rente wordt bijgeschreven bij de hypotheekschuld. De overwaarde wordt dus steeds kleiner, maar daar staat wel tegenover dat men meer te besteden heeft. De rente voor deze hypotheken ligt vaak wel een stuk hoger. Dat komt omdat de geldverstrekker uitgaat van een lange rente die bij de nog onbekende looptijd hoort en ook geldt er vaak een garantie dat men in de woning kunt blijven wonen, zelfs als de hypotheek groter is geworden dan de waarde van de woning.
Van Bruggen Adviesgroep is blij met de stappen die de afgelopen jaren gezet zijn door meerdere geldverstrekkers en hoopt dat die productontwikkeling zich de komende jaren verder doorzet.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Op 23 maart 2020 werd de ‘intelligente lockdown’ afgekondigd. Wij bekijken een aantal ontwikkelingen die invloed hebben gehad op de financiën van individuele huishoudens.
De ontwikkeling van de rente heeft een grote invloed op de financiële huishoudens van consumenten, bedrijven en overheden. We laten eerst de ontwikkeling zien van de rente en benoemen daarna een aantal belangrijke gevolgen.
In bovenstaande grafiek zie je in het blauw de ontwikkeling van de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG; met op de linker-as de waarden die erbij horen. De oranje lijn laat de ontwikkeling zien van de kapitaalmarktrente 10 jaar Nederland; met op de rechter-as de waarden die erbij horen.
Het verschil tussen de linker-as en rechter-as komt overeen met het gemiddelde verschil tussen de kapitaalmarktrente en de 10 jaar vaste hypotheekrente. Je kunt zien dat over het algemeen de hypotheekrente met enige vertraging en met veel minder schommelingen de kapitaalmarktrente volgt.
Toen de volle omvang van de coronacrisis duidelijk werd in maart 2020, ging de kapitaalmarktrente fors omhoog. Door snel ingrijpen van de Europese Centrale Bank (ECB) en overheden werd aan de financiële markten duidelijk gemaakt dat er alles aan gedaan zou worden om zoveel mogelijk bedrijven door deze eenmalige schok heen te leiden. De kapitaalmarktrente ging daarop weer naar beneden. Sinds eind vorig jaar weten we dat het einde van de coronacrisis nadert door de komst van vaccins en economen verwachten dan ook dat vanaf de zomer 2021 er een fors herstel in zal zetten. Dat heeft er de afgelopen maanden voor gezorgd dat de marktrente fors is opgelopen, waarbij de rente in de Verenigde Staten nog harder is opgelopen dan in Europa. Centrale banken proberen de stijgende lijn af te remmen en we zullen de komende tijd gaan zien in hoeverre hen dat gaat lukken.
• Pensioenen
De lage rente speelt onze pensioenen al jaren parten. De pensioenpotten zijn fors gegroeid, maar de verplichtingen die pensioenfondsen hebben zijn nog harder gegroeid door de lage rente. Gevolg was dat minister Koolmees van Sociale Zaken moest ingrijpen zodat de meeste pensioenfondsen niet hoefden te korten op de pensioenuitkeringen als gevolg van te lage dekkingsgraden.
Dankzij de gestegen rente in 2021 maken de dekkingsgraden een hele positieve ontwikkeling door. Zo steeg de dekkingsgraad van het ABP van 93,2% op 31 december 2020 naar 97,5% op 28 februari 2021. Een vergelijkbare ontwikkeling is te zien bij meer pensioenfondsen. Dit is een hele belangrijke ontwikkeling, omdat anders een soepele overgang naar het nieuwe pensioenstelsel wel eens in gevaar zou kunnen komen.
• Spaarrente
De spaarrente bij de meeste bank is nog steeds bijna niks tot helemaal niks. We zien zelfs dat voor consumenten met een hoger vermogen steeds sneller een negatieve rente moeten betalen, en dat de negatieve rente steeds hoger wordt.
Ondanks de extreem lage rente steeg het spaargeld met € 42 miljard naar maar liefst € 487 miljard. Doordat we geld veel minder konden uitgeven aan vakanties, uit eten gaan, fysiek winkelen of naar evenementen gaan, ging veel spaar- en vakantiegeld naar de spaarpot.
• Beleggen
Omdat de rente laag staat, zijn we ook meer gaan beleggen. Na een forse correctie in maart 2020, herstelde de AEX in de daarop volgende maanden; om vanaf oktober 2020 nog een extra versnelling omhoog te maken.
De hypotheekrente maakt in de periode maart tot en met mei 2020 een klein sprongetje omhoog, met ongeveer 0,2% à 0,3%, afhankelijk van de duur van de rentevaste periode. Na een stabiele periode, ging vanaf de zomer de hypotheekrente heel langzaam omlaag. En dan bedoelen we ook echt heel langzaam, met gemiddeld vaak nog geen honderdste per week. Ondanks de oplopende marktrente zagen we aan het begin van 2021 een klein renteoorlogje, waardoor er een versnelling kwam in de hypotheekrentedaling. De laatste weken kijken de geldverstrekkers even de kat uit de boom.
Huizenkopers en hypotheekbezitters wiens rentevaste periode afliep, profiteerden volop van de historisch lage rentes. Dankzij verhuizingen konden veel doorstromers hun hoge hypotheekrentes inruilen voor veel lagere, waardoor ze vaak naar een grotere, duurdere woning verhuisden zonder dat de hypotheeklasten veel toenamen. Geldverstrekkers waren daar overigens veel minder blij mee, omdat ze veel mooie, hoge toekomstige rentebetalingen moeten gaan mislopen.
Ook zagen we tienduizenden oversluitingen. Consumenten die, veelal na het betalen van een boeterente, oversloten naar een veel lagere hypotheekrente. Daarbij werd de rente lang vastgezet voor vaak 20 jaar vast, zodat ze lang zekerheid hebben over de toekomstige hypotheeklasten. Veel consumenten zijn ingestapt, al klinken er ook steeds meer waarschuwingen voor een zeepbel.
Bij de krediet- en eurocrisis zagen we dat de huizenprijzen fors naar beneden gingen. Maar door snelle overheidsmaatregelen en adequaat reageren van geldverstrekkers is voorkomen dat de coronacrisis doorsloeg naar de woningmarkt.
Door het nog altijd grote tekort aan woningen, bleven ook het afgelopen jaar de huizenprijzen stijgen. Afgelopen januari waren bestaande woningen 9,3% duurder dan in januari 2020. In de grafiek staat de ontwikkeling van de gemiddelde koopsom; bron: Kadaster.
De coronacrisis heeft wel op een andere manier invloed op de woningmarkt. Er wordt vaker buiten de grote stad gezocht en ook is het belangrijker of er een ruimte is voor een aparte werkplek.
Het thuiswerken merken we ook in de energierekening, die voor menigeen een behoorlijk stuk hoger ligt. Geluk bij een ongeluk is nog dat de energieprijzen zelf het afgelopen jaar gedaald zijn.
Veel mensen in vaste dienst bij de overheid, zorg of bij een ander bedrijf merkten qua salaris weinig van de coronacrisis. Maar dat was en is voor bepaalde groepen natuurlijk niet het geval. Bijvoorbeeld voor mensen die ontslagen werden, zzp’ers en ondernemers in bepaalde branches en een groot aantal flexwerkers. Gelukkig hanteerden de meeste geldverstrekkers een ruimhartig beleid voor huishoudens die hun inkomen tijdelijk fors zagen afnemen door de coronacrisis. Er werden enkele tienduizenden betaalpauzes ingesteld voor zowel de hypotheekrente als aflossingen. Voor hen is te hopen dat de economie weer zo snel mogelijk zijn normale draai weet te vinden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De Europese Centrale Bank (ECB) kondigde vorige week donderdag aan dat zij de komende tijd meer obligaties gaat opkopen, om zo tegenwicht te bieden tegen de stijgende marktrente. De afgelopen weken is de kapitaalmarktrente sterk opgelopen, in de Verenigde Staten overigens nog veel meer dan in Europa. Het gevaar van een oplopende rente is dat dit een herstel van de economie in de weg kan zitten. Een hogere rente betekent dat bedrijven, overheden en particulieren minder geld overhouden om te investeren en uit te geven.
Het opkopen van obligaties is niets nieuws voor de ECB. Dat doen ze al jaren en vorig jaar werd aangekondigd dat ter bestrijding van de coronacrisis nog eens € 1.850 miljard voor het opkoopprogramma van de ECB beschikbaar werd gesteld. De ECB koopt dus wekelijks obligaties op ter waarde van € 11 à € 15 miljard. Er is nog bijna € 1.000 miljard beschikbaar.
De afgelopen weken was er onduidelijkheid ontstaan of de ECB er wel alles aan deed om de rente laag te houden, want ze kocht minder obligaties op dan het gemiddelde van de afgelopen maanden. Maar de ECB maakte vorige week donderdag duidelijk dat ze het opkopen gaat opvoeren. De markten reageerden positief en de kapitaalmarktrente ging meteen een klein beetje omlaag, om op vrijdag al weer licht te stijgen. De vraag blijft voor hoelang de ECB de markten er van kan overtuigen dat zij er alles aan zal en kan doen om de rentes laag te houden en dat zal mede afhankelijk zijn van hoe de economie zich ontwikkelt.
De afgelopen week zagen we dat de meeste geldverstrekkers hun kruit even drooghielden en geen rentewijzigingen doorvoerden. Een paar geldverstrekkers wijzigden enkele hypotheekrentes zonder dat daar een duidelijke lijn in viel te ontdekken. Verlagingen werden afgewisseld met verhogingen en een enkele geldverstrekker voerde zowel een verlaging als verhoging door.
De meest opvallende stap kwam van de labels die onder de Volksbank vallen. SNS Bank, BLG Wonen en RegioBank verlaagden de rente voor 5 jaar vast met NHG naar 0,75%. Een forse daling van 0,15% à 0,20%. Overigens was er al een geldverstrekker, ASR Wel Thuis, die dezelfde rente voor 5 jaar vast hanteert. Veel consumenten zullen er overigens niet van profiteren. Nog geen 1% van alle hypotheken wordt afgesloten met een rentevaste periode van 5 jaar. De meeste consumenten kiezen voor veel langere rentevaste periodes, zodat ze lang zekerheid hebben over de hoogte van hun hypotheeklasten.
Wij verwachten niet dat nu de ECB haar opkoopprogramma opvoert, dit meteen tot een forse daling van de kapitaalmarktrente gaat leiden. We zien ook weinig ruimte voor een forse verlaging van de hypotheekrentes. Die zijn begin dit jaar nog gedaald, ondanks de reeds oplopende kapitaalmarktrente. Dat betekent dat de marges die geldverstrekkers maken op hypotheken is gedaald en de grote vraag is hoeveel van die marge ze nog bereid zijn om in te leveren.
Ondanks het geringe aantal hypotheekrentewijzigingen in de afgelopen weken is het dus zeker niet saai en zijn wij benieuwd of en zo ja hoe de komende weken de hypotheekrentes gaan bewegen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Bij ruim de helft van het aantal hypotheekaanvragen wordt in 2021 gekozen voor een rente van 20 jaar vast. Dat is een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar. Ook bij 30 jaar vast zien we een lichte stijging. Bij bijna 1 op de 7 leningdelen wordt de rente 30 jaar vast gezet.
De stijging bij 20 en 30 jaar vast, gaat vooral ten koste van 10 jaar vast. Werd ruim zes jaar geleden nog voor bijna de helft van de hypotheken de rente 10 jaar vast, inmiddels is dat gedaald tot iets meer dan 1 op de 5. Duidelijk is in ieder geval dat Nederlanders zekerheid zoekers zijn. Met 10 jaar vast heb je al voor een lange periode zekerheid, maar bijna 70% zet de rente zelfs 15, 20 of 30 jaar vast. Op zich is dat ook niet raar, bij een hypotheekrente die voor alle rentevaste periodes historisch laag staat.
In onderstaand overzicht laten we de keuze zien voor de verschillende rentevaste periodes in de jaren 2015 tot en met 2021.
Niemand heeft een glazen bol en kan met zekerheid de toekomstige hypotheekrente voorspellen. Wel kunnen we terug kijken in de tijd. Conclusie is dan dat de hypotheekrente historisch laag staat. Je kunt je daarom bijna geen buil vallen als je nu de rente lang vastzet en je voorkomt dat je in de toekomst opeens met veel hogere hypotheekrentes wordt geconfronteerd. Het was tenslotte nog slechts een paar jaar geleden dat de rentes het dubbele waren van nu. En nog geen decennium geleden lagen de hypotheekrentes tussen de 4% en 6%. Overigens zijn er genoeg economen die nog jaren een lage rente voorspellen, maar de meeste Nederlanders willen daar niet op gokken dat hun voorspelling uitkomt.
Consumenten kiezen vaker voor een langere rentevaste periode, omdat de verschillen tussen rentevaste periodes de afgelopen jaren veel kleiner is geworden.
Tussen 5 en 10 jaar vast is het verschil al bijna verwaarloosbaar en het renteverschil tussen 10 en 20 jaar vast is de afgelopen jaren meer dan gehalveerd. Inmiddels bedraagt het verschil tussen 10 en 20 jaar vast minder dan 0,3%.
Wat dat betreft valt het verschil tussen 20 en 30 jaar vast een beetje uit de toon, omdat dat verschil redelijk stabiel is.
Naast de ratio speelt ook de emotie een belangrijke rol. Veel consumenten redeneren dat als ze de rente voor 20 of 30 jaar vastzetten, dat ze dan een hypotheeklast hebben die ze nu en in de toekomst prima kunnen betalen. Ze hoeven zich dan niet druk te maken over de renteontwikkeling en dat komt hun nachtrust ten goede.
Ben je benieuwd naar de actuele rentestanden? Bekijk ze hier.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.