Eén van de topprioriteiten van dit kabinet is het terugdringen van het woningtekort door onder andere het bouwen van heel veel nieuwbouwwoningen. De doelstelling is: 100.000 nieuwe woningen per jaar. Een van de randvoorwaarden is dat twee derde van de nieuwbouw woningen betaalbaar moet zijn voor middeninkomens. Het kabinet hanteert een maximale prijs voor betaalbare nieuwbouw, de zogenaamde betaalbaarheidsgrens, die ligt in 2024 op € 390.000,- en stijgt in 2025 naar € 405.000,-.

De keuze om het woningmarktbeleid te concentreren op ‘betaalbare’ woningen lijkt logisch, omdat zeker starters op dit moment enorm knel zitten op de woningmarkt. Starters hebben vaak onvoldoende inkomen om een duurdere woning te huren of te kopen, omdat ze nog aan het begin van hun werk carrière staan. Toch is het zeer de vraag of dit de enige manier is om starters te helpen. Bovendien betekent dit dat voor andere doelgroepen, die het ook lastig hebben op de woningmarkt, minder aandacht is.

Kortom: de focus op betaalbare woningen vertraagt de doorstroming op de gehele woningmarkt, waardoor alle doelgroepen minder profiteren.

Doorstroming keten

De verkoop van een bestaande koopwoning is vaak geen alleenstaande transactie. Het zorgt voor dynamiek op de woningmarkt. De verkoper verlaat zijn huidige woning en koopt of huurt waarschijnlijk een andere woning in Nederland, gaat bij iemand anders inwonen, emigreert of is overleden. De koper van die bestaande woning verlaat zijn huidige huur- of koopwoning, waardoor iemand anders zijn oude woning overneemt. Tenzij de koper op dit moment niet zelfstandig woont, bijvoorbeeld omdat die nog bij zijn ouders woont.

Heel belangrijk voor de dynamiek op de woningmarkt is de nieuwbouw. Want daardoor start een treintje aan verhuizingen. Uit cijfers van het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS) blijkt dat in de periode 2019-2022 voor elke nieuwbouw woning er gemiddeld 2,24 woningen vrijkomen door de verhuisbeweging.

Vrijstaande woningen leveren de meeste doorstroom op, namelijk naast de nieuwbouwwoning komen er 2,8 bestaande woningen vrij in de verhuisketen. Bij een tussenwoning is dit aantal 2,3 en bij een appartement 2. De doorstroming op de woningmarkt is bij een nieuwbouw appartement dus lager dan bij een woning. Dat komt omdat de eerste bewoners van een nieuwbouw appartement vaak jong zijn. In 2019 was bijna 43% van de personen die een nieuwbouw appartement betrok jonger dan 30 jaar. Vaak komen zij uit een woning waar andere mensen achterblijven, zoals een studentenhuis of ouderlijk huis.

Niet blindstaren op betaalbaarheid nieuwbouw woningen

Onze boodschap is daarom tweeledig:

1. Staar je niet blind op alleen het bouwen van betaalbare nieuwbouw woningen. Dankzij doorstroming ontstaat dynamiek op de woningmarkt, waardoor ook goedkopere bestaande woningen vrij komen voor starters. Je krijgt ook makkelijker de handen van aannemers op elkaar voor duurdere woningen dan de enorme focus op woningen die binnen de betaalbaarheidsgrens vallen. Die zijn vaak amper of niet rendabel voor een aannemer. Met een duurdere nieuwbouw woning creëer je voor meer huishoudens, waaronder die starter, een woning die bij hen past.
   
   
2. Daarmee komen we meteen op het tweede punt. We moeten de andere doelgroep niet uit het oog verliezen. Onze samenleving verandert demografisch. Het aantal en percentage ouderen stijgt. Die hebben een andere woonbehoefte. Daar moeten we bij nieuwbouw ook rekening mee houden. De woningvoorraad moet aan blijven sluiten bij de wensen van de verschillende doelgroepen. Een eenzijdige focus op betaalbare nieuwbouw woningen voor vooral starters creëert over een decennium een nieuwe wooncrisis.