Enkele voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie wijzigen per 1 januari 2021. Wat betekent dit wellicht voor jou? Wij hebben de belangrijkste wijzigingen voor jou op een rij gezet:
- Het maximale NHG bedrag, de kostengrens, stijgt naar € 325.000,- (nu: € 310.000,-). Dat is een stijging van bijna 5%, maar bedenk dan wel dat het CBS bekend maakte dat de prijzen van bestaande woningen in augustus met meer dan 8% gestegen waren in vergelijking met augustus 2019.
Is er sprake van energiebesparende maatregelen dan is de maximale kosten grens € 344.500,- (nu: € 328.600,-).
- Niet gewijzigd: de kosten voor NHG; die blijven 0,7% van het hypotheekbedrag. Dit heb je in de meeste gevallen binnen twee jaar terugverdiend.
- Het tweede inkomen gaat meer meetellen bij het bepalen van de hoogte van de woonquote, namelijk 90% in plaats van 80%. Dat kan betekenen dat een huishouden met twee inkomens meer kan lenen, maar dat is nog geen zekerheid.
Een voorbeeld op basis van de inkomensnormen: Stel de rente is 1,7% en een stel heeft een inkomen van € 30.000,- en € 20.000,-. Bij het bepalen van de woonquote geldt het eerste inkomen plus 80% van het tweede inkomen; ofwel € 46.000,- en dan geldt een woonquote van 19,5%. De maximale hypotheek bedraagt € 229.003,-.
Als het tweede inkomen voor het bepalen van de woonquote meetelt voor 90% wordt de woonquote bepaalt op basis van een inkomen van € 48.000,-. De woonquote is dan nog steeds 19,5% en de maximale hypotheek blijft dan gelijk op € 229.003,-.
Bovendien moeten de financieringsnormen voor 2021 nog vastgesteld worden. Die kan in theorie verhoogd worden, maar de kans op een verlaging is groter dan een verhoging. De kans bestaat dus dat dit stel met dezelfde inkomens in 2021 minder kan lenen dan nu ondanks de verhoging van het meetellen van het tweede inkomen voor het bepalen van de woonquote.
- Studieleningen gaan iets minder zwaar wegen, waardoor er iets meer geleend kan worden.
- Consumenten met de Britse nationaliteit moeten als gevolg van de Brexit in 2021 over een verblijfsdocument in Nederland beschikken. Een Brits paspoort is dan niet meer voldoende.
Strengere voorwaarden om een hypotheek zonder NHG over te sluiten naar NHG
Tot slot willen we een wijziging toelichten die betrekking heeft op consumenten die een hypotheek zonder NHG willen oversluiten naar een hypotheek met NHG. Vaak is de aanleiding daarvoor dat ze dan een lagere rente krijgen. Omdat NHG zich meer alleen wil richten op kwetsbare groepen en consumenten in kwetsbare situatie gaan er extra regels gelden voor deze groep consumenten. Om van niet-NHG over te kunnen sluiten naar NHG, is het oversluiten naar NHG nodig om woningbehoud voor de klant mogelijk te maken of dient de aflossingsvrije hypotheek deels te worden omgezet naar een hypotheek met aflosvorm. Wie alleen voor de lage rente een hypotheek met NHG wil afsluiten, moet dus snel zijn.
Een enorme run op NHG hypotheken door oversluiters voor het einde van het jaar is niet waarschijnlijk. Veel oversluiters komen niet in aanmerking voor een hypotheek met NHG, omdat de waarde van de woning groter is dan € 310.000,-. Daarnaast merken wij in de praktijk dat de meeste oversluiters al behoorlijk wat overwaarde in hun woning hebben zitten, waardoor het rentevoordeel van NHG al een stuk minder is dan voor starters. Dat betekent dat de terugverdientijd van de NHG kosten meestal ook wat langer zijn. Toch kan het voor sommige huishoudens interessant zijn om een niet-NHG hypotheek over te sluiten naar een NHG hypotheek.
