De laatste maanden zagen we dat de groep oversluiters groter is dan de groep doorstromers. De stijgende hypotheekrente in maart en april was een belangrijke factor, maar ook nu er al enkele weken weinig rentewijzigingen zijn, zien we nog steeds veel oversluitingen. Veel huishoudens kiezen voor het oversluiten van hun hypotheek om te profiteren van de huidige lage hypotheekrente, zodat ze naar lagere maandlasten gaan en voor een langere periode zekerheid krijgen over hun hypotheeklasten.
Dankzij nieuwe Europese regels die per juli 2016 van toepassing zijn, is oversluiten financieel gunstiger en transparanter geworden. Bij de boeterente, of meer correct de vergoeding voor vervroegde aflossing, mag de geldverstrekker alleen het daadwerkelijke financiële nadeel bij de klant in rekening brengen van het vervroegd openbreken van het rentecontract. Dat klinkt heel logisch, maar zo ging het daarvoor meestal niet. Heel vaak was het onbegrijpelijk hoe precies een boeterente tot stand was gekomen en bepaalden de geldverstrekkers de uitgangspunten voor de berekening op een voor hen zo gunstig mogelijke manier. Ofwel: een zo hoog mogelijke boete.
De Nederlandse toezichthouder, de Autoriteit Financiële Markten (AFM), heeft de afgelopen jaren een belangrijke rol gespeeld bij het opstellen van duidelijke regels hoe een boeterente berekend moet worden en door hier goed op te controleren bij de geldverstrekkers. We benoemen een aantal regels die ertoe geleid hebben dat de boeterente berekening tegenwoordig lager uitvalt.
De geldverstrekker moet rekeninghouden met het boetevrije deel dat in de voorwaarden staat. Dat is bij veel geldverstrekkers 10% van de hoofdsom, maar in sommige gevallen ligt dit hoger.
De geldverstrekker moet rekeninghouden met de opgebouwde waarde in een spaarverzekering of spaarrekening. Dit speelt bij een (bank)spaarhypotheek. Heb je een zogenaamde hybride hypotheek, waarin je deels kunt beleggen en sparen binnen een verzekering, dan moet de geldverstrekker rekeninghouden met de opgebouwde waarde die via sparen tot stand is gekomen.
Stel je hebt een spaarhypotheek van € 200.000,-. In de voorwaarden staat dat je 10% boetvrij mag aflossen en je hebt € 65.000,- opgebouwd in je spaarverzekering. De geldverstrekker mag de boeterente dan maar berekenen over maximaal € 115.000.
Want:
Hypotheek: € 200.000,-
-/- boetevrije aflossing: € 20.000,-
-/- opgebouwde spaarwaarde € 65.000,-
= € 115.000,-
De meeste hypotheken die sinds 2013 worden afgesloten zijn annuïteitenhypotheken. Bij deze hypotheken betaal je een vast bedrag per maand, maar de samenstelling van dit bedrag wijzigt. In de loop van de tijd wordt het rentebedrag steeds kleiner en het aflossingsbedrag steeds groter. Geldverstrekkers moeten bij het berekenen van de boete wegens vervroegde aflossing rekeninghouden met de toekomstige aflossingen. Ze mogen dus alleen een boete rekenen over het daadwerkelijke rentenadeel dat ze lijden. Dit nadeel voor de geldverstrekker wordt bij een annuïteitenhypotheek dus elke toekomstige maand kleiner, dus ook de boete. Overigens geldt deze bovenstaande regel ook voor een lineaire hypotheek of (bank-) spaarhypotheek.
Voor het bepalen van het renteverschil vergelijkt de geldverstrekker de huidige rente die je betaalt met de hypotheekrente die op dit moment geldt voor vergelijkbare hypotheken. Hoe lager deze vergelijkingsrente is, hoe hoger de boete wordt.
De resterende rentevaste periode komt zelden exact overeen met een rentevaste periode die een geldverstrekker voert. Stel de resterende rentevaste periode is bijvoorbeeld nog 1,5 jaar. Wanneer de geldverstrekker als rentevaste periode alleen 1 jaar vast en 5 jaar vast kende, dan koos menig geldverstrekker de rente van 1 jaar vast als vergelijkingsrente. De 1 jaar vaste rente is namelijk meestal lager dan de 5 jaar vaste rente en dan werd de boete het hoogst. De regels van de AFM stellen nu dat de geldverstrekkers de hoogste rente moet pakken van de twee dichtstbijzijnde rentevaste periodes. Dat betekent dus de in dit voorbeeld hogere rente bij 5 jaar vast, waardoor een lagere boete ontstaat.
Wil jij ook oversluiten? Bekijk hier de 5 stappen.
