De gemeentes geven rond deze tijd weer de WOZ-waarde af van woningen en die wordt gebruikt voor het bepalen van verschillende belastingen. Hoe hoger je WOZ-waarde, hoe meer belastingen je moet betalen. Maar heb je een hypotheek zonder NHG dan kun je wellicht een hogere WOZ-waarde ook voor je laten werken en een lagere hypotheekrente realiseren.
De WOZ-waarde die je in januari of februari van je gemeente krijgt of hebt gekregen, is de waarde van de woning per 1 januari 2019 (dus niet de waarde van nu). Landelijk is sprake van een stijging van de WOZ-waarden met 8,6%. Dat is dus de stijging tussen 1 januari 2018 (de oude waardepeildatum) en 1 januari 2019 (de nieuwe waardepeildatum). Dit is de hoogste stijging in jaren, maar sinds 2015 stijgt de WOZ-waarde. In de afgelopen jaren met respectievelijk 8,3%, 5,9%, 3,3% en 1,2%. De jaren daarvoor was het crisis en daalde de WOZ-waarde.
Bovenstaande percentages zijn de landelijke gemiddeldes en jouw woning kan natuurlijk meer of minder in waarde gestegen zijn. Dat is bijvoorbeeld al heel afhankelijk van jouw woonplaats, maar ook of je verbouwd hebt.
Afhankelijk van het moment dat je je hypotheek hebt afgesloten, zal je woning in meer of mindere mate in waarde gestegen zijn en ook in verhouding tot de hoogte van je hypotheek. En dat kan mooi nieuws zijn. Hoe zit dat?
Als je een lening hebt zonder NHG, dan betaal je een renteopslag. Hoe meer je leent ten opzichte van de waarde van de woning hoe hoger die renteopslag. Bij sommige geldverstrekkers kun je bij voldoende waardestijging van je huis een lagere renteopslag krijgen. Dit kan als je een nieuwe rentevaste periode krijgt, maar bij sommige geldverstrekkers ook tussentijds. Er zijn geldverstrekkers die dan een taxatierapport verlangen, maar er zijn ook geldverstrekkers die genoegen nemen met de WOZ-waarde van de gemeente, zodat je geen extra kosten hoeft te maken. Soms kan het toch interessant zijn om alsnog een taxatierapport aan te vragen, omdat de huizenprijzen ook in 2019 weer fors stegen. De WOZ-waarde geeft de waarde per peildatum 1 januari 2019, maar een taxatierapport geeft de waarde van nu.
Een rekenvoorbeeld
Stel je hebt begin 2016 een woning gekocht voor € 300.000,- en je hebt een annuïteitenhypotheek afgesloten 10 jaar vast tegen een rente van bijvoorbeeld 3% (inclusief een rente-opslag). Stel dat je een volledige hypotheek nodig had, dan bedroeg je hypotheek 100% in verhouding tot de waarde van je woning.
De WOZ-waarde is tegelijk met het landelijk gemiddelde gestegen, dan is je WOZ- waarde bijna 30% omhoog gegaan. Dat komt neer op een WOZ-waarde van ongeveer € 386.000,-. Niet alleen je woning is meer waard geworden, maar je hypotheek is ook lager geworden omdat je elke maand aflost. De hypotheek is gedaald met ongeveer € 25.000,- naar € 275.000,-.
De hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning bedraagt 71%. Grote kans dat je renteopslag met een paar tienden omlaag kan. Bij een verlaging van 0,2% hebben we het toch over een besparing van meer dan € 500,- per jaar (dat is een combinatie van lagere maandlast en snellere aflossing).
Let op: geldverstrekkers hanteren verschillende renteopslagen en risicoklassen. Je adviseur kan bekijken wat voor jou de mogelijkheden zijn en aangeven hoeveel jouw woning in waarde moet zijn gestegen om in aanmerking te komen voor een lagere hypotheekrente.
Tip 1: zoals eerder al genoemd, kan het misschien interessant zijn om toch een taxatie uit te laten voeren, omdat je daardoor misschien wel in aanmerking komt voor een nog grotere rentedaling. Stem af met je financieel adviseur of dit mogelijk bij jou speelt.
Tip 2: heb je nog een aflossingsvrije hypotheek, dan betaal je met name bij de banken een hogere renteopslag. Vervelend, maar dat betekent ook dat als je WOZ-waarde fors is gestegen je rente-opslag met extra tienden omlaag kan.
Tip 3: de renteopslagen zijn de afgelopen jaren gedaald, met gemiddeld 0,2%. Dat betekent dat het soms interessant kan zijn om je hypotheek over te sluiten in plaats van alleen je renteopslag aan te passen.
De hoogte van de WOZ-waarde heeft invloed op verschillende belastingen:
Het eigenwoningforfait percentage voor 2020 is verlaagd van 0,65% naar 0,6%. Dat betekent dat als voor jouw woning de gemiddelde WOZ-waardestijging geldt, je per saldo ongeveer even veel eigenwoningforfait bij moet tellen voor de inkomstenbelasting. NB. Het kabinet komt daarmee zijn belofte niet na, om de verlaging van de maximale hypotheekrenteaftrek percentage terug te geven door middel van een lager eigenwoningforfaitpercentage.
Gemeenten houden bij het bepalen van de OZB ook rekening met de gestegen woningprijzen. Toch gaan de meeste mensen gemiddeld 4% meer betalen aan OZB.
Vind je dat je WOZ-waarde te hoog of te laag is vastgesteld, dan kun je bezwaar maken bij de gemeente. Dit moet binnen 6 weken na de zogenaamde dagtekening. Vraag eerst bij de gemeente het taxatieverslag op. Bij veel gemeenten kan dat digitaal via DigiD. In het taxatieverslag zie je welke woningen die rond 1-1-2019 zijn verkocht, met jouw woning zijn vergeleken. Op de site van WOZ-waardeloket kun je ook heel eenvoudig de WOZ-waarde vinden van vergelijkbare woningen, bijvoorbeeld die van de buren.
Geef in je bezwaar aan waarom jij vindt dat die woningen niet goed vergelijkbaar zijn. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de grootte van de woning, een dakopbouw of uitbouw die jij niet hebt, de staat van het onderhoud, de ligging, enzovoort.
Geef verder aan welke vergelijkbare woningen in de wijk er volgens jou tegen een lagere of hogere prijs verkocht zijn. Voordat je bezwaar maakt tegen een te lage waarde kun je het beste eerst even contact opnemen met de gemeente. In een informeel gesprek kun je uitleggen waarom naar jouw mening de WOZ-waarde te laag is en wordt er vaak snel naar een oplossing gezocht.
