De voordelen van een (bank)spaarhypotheek zijn de afgelopen jaren een stuk kleiner geworden. We zien dat bij de aankoop van een andere woning, verbouwing of oversluiten de (bank)spaarhypotheek vaak beëindigd wordt. Enerzijds omdat de voordelen kleiner zijn geworden maar ook omdat voortzetting vaak beperkingen met zich meebrengt. Betrof in 2016 nog ongeveer 5% van de afgesloten hypotheekdelen van doorstromers een (bank)spaarhypotheek, inmiddels is dat gedaald naar ongeveer 1%.
Met ingang van 1 januari 2013 werd de mogelijkheid afgeschaft om een nieuwe (bank) spaarhypotheek af te sluiten. De populariteit van de (bank)spaarhypotheek was te danken aan de gunstige fiscale constructie. Op een (bank) spaarhypotheek wordt gedurende de looptijd niet afgelost. Daardoor heb je maximale hypotheekrenteaftrek gedurende de looptijd. Daarnaast betaal je een spaarpremie of spaarinleg, waarover je als vergoeding de hypotheekrente ontvangt. Aan het einde van de looptijd heb je precies het hypotheekbedrag bij elkaar gespaard en los je in één keer belastingvrij de hypotheek af. De (bank)spaarhypotheek kenmerkt zich als een hypotheek met een constante netto maandlast en als de hypotheekrente omhoog gaat, dan gaat de netto maandlast maar beperkt omhoog.
Bij een (bank)spaarhypotheek van € 200.000 was je bij een constante hypotheekrente van 5% over de gehele looptijd ongeveer € 40.000 à € 55.000 netto goedkoper uit dan met een annuïteitenhypotheek. Het netto voordeel is groter voor de hogere inkomens, omdat die een hogere renteaftrek hebben. Het netto voordeel per maand ten opzichte van een annuïteitenhypotheek was in de eerste jaren redelijk klein, maar wordt steeds groter naarmate de looptijd vordert. Niet zo gek dus dat veel consumenten kozen voor een (bank)spaarhypotheek.
De lage rente maakt dat veel mensen zich nu afvragen of ze niet beter de hypotheek over kunnen sluiten. Heb je een (bank)spaarhypotheek, dan geldt over het algemeen dat oversluiten naar een lagere rente geen zin heeft. Je betaalt een boete voor vervroegde aflossing, terwijl je netto maandlast maar heel beperkt omlaag gaat, of als je pech hebt zelfs omhoog gaat bij een lagere hypotheekrente. Dat betekent ook dat als je aan het einde van je rentevaste periode zit en je zonder boete naar een nieuwe hypotheekrente gaat, dit relatief weinig effect heeft op je netto maandlast.
De voordelen van een (bank)spaarhypotheek ten opzichte van een annuïteitenhypotheek zijn de afgelopen jaren minder geworden. De belangrijkste oorzaken, in volgorde van grootste impact:
De belangrijkste oorzaak voor het dalende voordeel is de veel lagere hypotheekrente. Hoe lager de hypotheekrente, hoe minder groot het voordeel ten opzichte van de annuïteitenhypotheek.
We laten dit zien aan de hand van een voorbeeld. Stel je hebt 20 jaar achter de rug van je (bank)spaarhypotheek ter grootte van € 200.000 en voor het gemak gaan we er even vanuit dat je al die jaren 5% hypotheekrente hebt betaald. Je hebt dus nog 10 jaar te gaan.
Het alternatief is om de (bank)spaarhypotheek om te zetten in een annuïteitenhypotheek. Dankzij de opgebouwde spaarwaarde kun je een veel lagere annuïteitenhypotheek afsluiten. Na 20 jaar heb je bijna € 100.000 spaarkapitaal opgebouwd, je houdt dus nog slechts een hypotheek van ongeveer € 100.000 over.
Zou de hypotheekrente nog steeds 5% zijn en heb je een middeninkomen, dan ben je met de (bank)spaarhypotheek de laatste 10 jaar ongeveer € 25.000 goedkoper uit dan met een annuïteitenhypotheek.
Maar de hypotheekrente is fors gedaald, naar ongeveer 1,3% voor 10 jaar vast met NHG. Het netto voordeel van de (bank)spaarhypotheek in de resterende 10 jaar bedraagt nog ‘slechts’ ongeveer € 7.000.
De (bank)spaarhypotheek is interessanter bij een hogere hypotheekrenteaftrek, terwijl die juist steeds verder omlaag gaat.
Daarbij denken we vaak vooral aan de verlaging van de maximale hypotheekrenteaftrek, die inmiddels van 52% gedaald is naar 46% en de komende jaren verder zal dalen naar ongeveer 37%. Vaak wordt vergeten dat door de verlaging van de belastingschijven in de afgelopen jaren ook de hypotheekrenteaftrek voor de middeninkomens is gedaald van 42% naar 37,35%.
Het is zeker niet ondenkbaar dat een volgend kabinet besluit om de hypotheekrenteaftrek verder te beperken, waardoor de voordelen van een (bank)spaarhypotheek nog kleiner kunnen worden.
Doordat je niet aflost op een (bank)spaarhypotheek is je hypotheek in verhouding tot de waarde van je woning groter dan bij een annuïteitenhypotheek. Geldverstekkers rekenen een hogere rente-opslag naarmate je hypotheek hoger is in verhouding tot de waarde van je woning. Voor de (bank)spaarhypotheek maakt dat niet zo heel veel uit, omdat een hogere rente tot slechts een iets hogere netto maandlast leidt. Maar de (bank-) spaarhypotheek is vaak een onderdeel van een grotere hypotheek en ook voor die andere hypotheekdelen ga je dan een hogere rente betalen. Hierdoor wordt een deel van het voordeel van de (bank)spaarhypotheek tenietgedaan.
We zien dat de laatste jaren veel huishoudens hun (bank)spaarhypotheek beëindigen als ze gaan verhuizen of hun hypotheek oversluiten. Van de huishoudens die een nieuwe woning kocht was in bijna 5% van alle afgesloten nieuwe hypotheek(deel-)leningen sprake van een (bank)spaarhypotheek. We zien dat dit percentage elk jaar met ongeveer één procentpunt omlaag gaat. In 2020 is minder dan 1% van de afgesloten (deel-)leningen voor de nieuwe woning nog een (bank)spaarhypotheek.
Bij oversluitingen zien we dat deze percentages in alle jaren nog lager liggen. Dat is ook logisch, omdat het voor huishoudens met een (bank)spaarhypotheek minder snel interessant is om de hypotheek over te sluiten door de lasten dempende werking.
Behalve dat we zien dat in de looptijd van de tijd steeds minder (bank)spaarhypotheken worden meegenomen, zien we ook dat hoe hoger de leeftijd, hoe minder de (bank)spaarhypotheek wordt meegenomen. Bij 55-plussers is dat nog slechts de helft van mensen jonger dan 50. Bij 60-plussers wordt de (bank)spaarhypotheek al bijna helemaal niet meer meegenomen. Slechts voor een heel klein deel komt dit doordat de (bank)spaarhypotheek aan het einde van de looptijd is gekomen. Vaak spelen er andere redenen.
Hoewel de (bank)spaarhypotheek vaak financieel interessanter is over de resterende looptijd dan een annuïteitenhypotheek zijn er meerdere redenen om toch de (bank)spaarhypotheek te beëindigen:
Kortom: veel (bank)spaarhypotheken halen niet hun einddatum, maar de huishoudens hebben wel de voorgaande jaren geprofiteerd van het gunstige fiscale regime.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
