Op dit moment is het onder voorwaarden mogelijk om een hypotheek over te sluiten naar een NHG-hypotheek, zelfs als je nu geen NHG hebt én zelfs als je waarde van de woning hoger is dan de maximale NHG-kostengrens van € 290.000. De maximale hypotheek is overigens wel € 290.000 (volgend jaar € 310.000). NHG is van plan om vanaf 2020 als eis te stellen dat ook bij oversluiten de waarde van de woning maximaal gelijk mag zijn aan de kostengrens, dus € 310.000 in 2020. Een logische stap, omdat dit nu ook geldt als je NHG wilt krijgen voor de aankoop van een woning.
Maar dit jaar kun je dus onder bepaalde omstandigheden met een woning van meer dan € 290.000 nog oversluiten naar een hypotheek met NHG. Dus heb je bijvoorbeeld een woning van € 320.000 en een hypotheek zonder NHG van € 280.000 dan kun je die hypotheek onder voorwaarden in 2019 nog oversluiten naar NHG.
De kostengrens stijgt in 2020 naar € 310.000. Voor woningen waarbij geïnvesteerd wordt in energiebesparende voorzieningen bedraagt de maximale kostengrens € 328.600.
Het voordeel van NHG is dat je een lagere rente betaalt dan zonder NHG. Hoeveel dat scheelt, verschilt per geldverstrekker. Je betaalt namelijk een rente-opslag, die afhankelijk is van hoeveel je leent in verhouding tot de waarde van je woning. Wel moet je eenmalig kosten voor NHG betalen van 0,9% van het hypotheekbedrag.
Naast het rentevoordeel biedt NHG extra bescherming als je de hypotheek niet meer kunt betalen bij overlijden, scheiden, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. NHG denkt mee aan oplossingen om de hypotheek betaalbaar te houden. Mocht de woning verkocht moeten worden en er een restschuld overblijft, scheldt NHG die restschuld onder voorwaarden kwijt.
Heb je een hypotheek die gelijk is aan de waarde van de woning, dan betaal je gemiddeld een rente-opslag van 0,45%, maar bij sommige geldverstrekkers kan die wel 0,7% à 0,8% zijn. Zeker voor starters of doorstromers met weinig overwaarde is bij de koop van een woning een hypotheek met NHG profijtelijk.
Die rente-opslag voor hypotheken zonder NHG ligt lager als de hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning ligt. Heb je bijvoorbeeld een hypotheek nodig van € 280.000 en is de waarde van je woning € 320.000 dan is de hypotheek 87,5% van de waarde van de woning. De rente-opslag is dan gemiddeld ongeveer 0,3%.
Heb je heel veel overwaarde en heb je bijvoorbeeld slechts een hypotheek nodig van € 192.000 bij een waarde van de woning van € 320.000, dan leen je 60% van de waarde van je woning. Dan is er van de rente-opslag minder dan 0,1% over en is het rentevoordeel van een NHG-hypotheek heel beperkt.
Omdat elke geldverstrekker zelf bepaalt bij welke verhouding hij een wisseling heeft van de rente-opslag, is het raadzaam om naar een onafhankelijk financieel adviseur te gaan. De ene geldverstrekker kent bijvoorbeeld maar drie tarieven: NHG en t/m 67,5%, tussen 67,5% en 90%, meer dan 90%. Terwijl een andere geldverstrekker bijvoorbeeld wel 11 stappen kent: NHG, kleiner dan 55%, tussen 55% en 60%, tussen 60% en 65%, enzovoort tot en met tussen 95% en 100%. Bovendien bestaan er grote verschillen tussen geldverstrekkers voor de rentetarieven van ‘oude’ hypotheekvormen, waaronder de aflossingsvrije hypotheek. Voor deze ‘oude’ hypotheken betaal je bij sommige geldverstrekkers een extra rente-opslag. Tot slot verschillen de voorwaarden per geldverstrekker. Bij sommige geldverstrekkers daalt je rente bijvoorbeeld automatisch als je door aflossing onder een rente-opslaggrens komt.
Oversluiten naar een hypotheek met NHG kan in een groot aantal situaties: bij woningverbetering, echtscheiding, maar ook als je daardoor een lagere maandlast krijgt. Dit laatste gaat bij bijna iedereen op met een bestaande hypotheek.
Ten opzichte van de oude hypotheek mag je de nieuwe hypotheek alleen ophogen met de kosten van een eventuele verbouwing, de kosten in verband met de aflossing van de oude hypotheek en de kosten van de financiering. De hypotheek mag in beginsel niet hoger zijn dan de kostengrens van € 290.000.
Het aflossingsvrij deel mag maximaal 50% zijn van de waarde van de woning. Heb je (voor een groot deel) een (bank-)spaarhypotheek dan is het de vraag of je veel bespaard met een lagere rente. Bij een lagere rente gaat je spaarpremie/-inleg omhoog. Heb je al veel spaarkapitaal opgebouwd dan kan zelfs je netto maandlast stijgen bij een lagere rente.
