Heb jij in de periode 2009 tot en met 2012 je rente voor 10 jaar vastgezet? Dan betaal of betaalde je waarschijnlijk een rente van hoog in de 4 à 5%. In de jaren daarna daalde de rente wel gestaag, maar de kans is groot dat je voor 10 jaar vast een rente betaalt van 3 à 4%. Op dit moment staat de gemiddeld 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG onder de 1,7% (zonder NHG is dat 2,15%).
Ben je sinds het afsluiten van je hypotheek niet meer verhuisd of heb je je hypotheek sindsdien niet aangepast (oversluiten of rentemiddeling), dan valt er nu of in de toekomst waarschijnlijk veel te besparen op je hypotheeklasten. Hoeveel je kunt besparen verschilt wel per hypotheekvorm.
Aan de hand van een rekenvoorbeeld laten we de verschillen zien per hypotheekvorm in de besparing die je bereikt als je naar een lagere rente gaat. Uitgangspunten: Hypotheek afgesloten in juli 2009, rente 10 jaar vast 5,2%, hoogte hypotheek: € 250.000. Belastingtarief 38,1% en het eigenwoningforfait laten we even buiten beschouwing.
De netto hypotheeklast van de klant bedraagt nu ongeveer € 670 en de hypotheekschuld bedraagt nog steeds € 250.000. Als de rente in juli naar de huidige lagere rente van 1,7% gaat, dan daalt de netto hypotheeklast naar ongeveer € 220. Dat betekent een besparing van bijna € 400. In plaats van een lagere maandlast is het een idee om een deel van de hypotheek om te zetten in een annuïteitenhypotheek. Daardoor ga je namelijk aflossen op je hypotheek en dat kan met het oog op een lager pensioeninkomen en einde renteaftrek verstandig zijn.
Had de klant in 2009 geen aflossingsvrij afgesloten maar een annuïteitenhypotheek dan bedroeg de netto maandlast in 2019 ongeveer € 1.035. In dit bedrag zit onder andere ongeveer € 480 voor aflossing. Dankzij de aflossingen in de afgelopen 10 jaar is de hypotheek inmiddels gedaald naar ongeveer € 205.000. Als de rente in juli naar de huidige lagere rente van 1,7% gaat dan daalt de netto hypotheeklast naar ongeveer € 900. Dat betekent een besparing € 135.
Maar let op: bij een annuïteitenhypotheek moet je niet alleen naar de besparing kijken op de netto maandlast. Dankzij een lagere rente ga je ook sneller aflossen. In 10 jaar tijd ga je ongeveer € 17.000 extra aflossen dan wanneer je nog de oude rente gehad zou hebben. Dat betekent dat je ongeveer € 140 per maand rijker wordt in de nieuwe situatie. Tellen we die op bij de maandelijkse besparing van € 135, dan ga je er ongeveer € 275 op vooruit.
Het voordeel van een lagere rente is bij een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek kleiner. Dat komt omdat de spaarinleg of spaarpremie omhoog moet als je een lagere vergoeding over je opgebouwde spaargeld in de hypotheek krijgt. Het voordeel van een lagere rente wordt gedempt doordat je ook minder belastingaftrek hebt, maar de hogere spaarinleg wordt niet gedempt. Had de klant in 2009 geen annuïteitenhypotheek afgesloten maar een bankspaarhypotheek dan bedroeg de netto maandlast in 2019 ongeveer € 965. In dit bedrag zit onder andere ongeveer € 295 voor de spaarinleg.
Bij een bankspaarhypotheek wordt tussentijds niet afgelost, dus de hypotheek bedraagt nog steeds € 250.000. Wel is er ongeveer € 45.000 opgebouwd in het spaarpotje.Als de rente in juli naar de huidige lagere rente van 1,7% gaat, dan daalt de netto hypotheeklast naar ongeveer € 870. Dat betekent een besparing van ‘slechts’ € 95. Naast deze besparing geldt net als bij de annuïteitenhypotheek dat je in de komende 10 jaar wel € 17.000 extra bij elkaar spaart, dan wanneer je nog de oude rente gehad zou hebben. Ten opzichte van de oude situatie ga je er dus eigenlijk € 230 per maand op vooruit. De besparing bij een (bank-)spaarhypotheek is dan wel kleiner dan bij een annuïteitenhypotheek, vanuit financieel oogpunt ben je met voortzetting van een (bank-) spaarhypotheek waarschijnlijk goedkoper uit dan omzetting naar een annuïteitenhypotheek.
Wat het dan weer complexer maakt: voor een (bank-)spaarhypotheek betaal je bij de meeste geldverstrekkers een extra rente-opslag. Met name als je de rente 20 jaar wilt vastzetten, dan kan die opslag bij sommige geldverstrekkers behoorlijk oplopen.
Wil je in gesprek met je financieel adviseur?
