Ongeveer 2 op de 3 hypotheken wordt tegenwoordig zonder NHG afgesloten. Dat betekent dat je een rente-opslag betaalt ten opzichte van het NHG-tarief, omdat er voor geldverstrekkers meer risico is dat je de hypotheek mogelijk niet volledig terug kunt betalen, in vergelijking met een hypotheek met NHG.
Die risico-opslagen maken het vergelijken van de hypotheekrentes voor een hypotheek zonder NHG moeilijker. Je moet namelijk niet alleen weten wat de hypotheekrentes in jouw specifieke situatie zijn, maar je moet ook weten hoeveel risicoklassen er zijn en onder welke voorwaarden die risico-opslag automatisch wordt verlaagd. Bovendien moet je er op letten dat als je nog een ‘oude’ hypotheekvorm hebt, je bij sommige geldverstrekkers een rente-opslag van 0,5% à 0,85% moet betalen.
Geldverstrekkers hanteren verschillende rente-opslagen tussen enerzijds een annuïteiten- of lineaire hypotheek en anderzijds andere hypotheekvormen, zoals een aflossingsvrije hypotheek of (bank) spaarhypotheek. Dat is van belang voor degene die nog een oude hypotheekvorm hebben en bijvoorbeeld overwegen om te verhuizen of over te sluiten. Wil je je ‘oude’ hypotheekvorm voortzetten en bijvoorbeeld kiezen voor de populairste rentevaste periode van 20 jaar, dan betaal je bij sommige geldverstrekkers een rente-opslag van vaak wel 0,5% tot 0,85%. Bij kortere rentevaste periodes liggen de rente-opslagen lager.
Het zijn vooral de banken die een hoge rente-opslag kennen voor ‘oude’ hypotheekvormen, zoals de grootbanken ING Bank, ABN Amro, Rabo bank, SNS Bank. Aan de andere kant zijn er ook een groot aantal geldverstrekkers die dezelfde hypotheekrente rekenen voor een ‘oude’ hypotheekvorm als voor een annuïteitenhypotheek. De derde categorie geldverstrekkers hangt er tussen in met een rente-opslag van 0,15% à 0,2%.
Heb je nu een (deels) aflossingsvrije hypotheek bij een bank en ga je verhuizen of moet je een nieuwe rentevaste periode kiezen en wil je de rente lang vastzetten dan loont het snel om over te stappen naar een andere geldverstrekker. Gedurende de rentevaste periode ben je duizenden euro’s goedkoper uit.
Bestaande klanten met een ‘oude’ hypotheekvorm krijgen dus bij een deel van de geldverstrekkers een minder goed voorstel dan nieuwe klanten. Nu is in de wet geregeld dat bestaande en nieuwe klanten dezelfde hypotheekrente moeten krijgen, tenzij er sprake is van een ander risico. Banken betogen dan ook dat er voor hen een hoger risico zit aan een aflossingsvrije hypotheek dan aan een annuïteitenhypotheek. Hier valt zeker iets voor te zeggen, omdat bij een annuïteitenhypotheek in de loop van de tijd de hypotheek daalt en de bank een minder hoog risico loopt als onverhoopt de woning verkocht moet worden. De vraag is wel of het de huidig hoge rente-opslagen rechtvaardigt. Wat helemaal vreemd is dat deze meeste geldverstrekkers met een rente-opslag voor ‘oude’ hypotheekvormen, die ook hanteren voor een (bank-)spaarhypotheek, terwijl het risico voor de geldverstrekker daar net zo groot is als bij een annuïteitenhypotheek.
De hoogte van de rente-opslag is afhankelijk van de hoogte van je hypotheek in verhouding tot de waarde van je woning. Het is logisch dat als je een hypotheek hebt van € 300.000 en de woning is € 300.000 waard, dat de geldverstrekker een hoger risico loopt dan wanneer je een hypotheek hebt van € 250.000 of € 200.000. De hoogte van de risico-opslag en daarmee dus ook de hypotheekrente neemt af naarmate de hypotheek kleiner is ten opzichte van de waarde van de woning. Dat gaat in stapjes en die worden risicoklassen genoemd. Geldverstrekkers hanteren verschillende risicoklassen. Een voorbeeld van twee verschillende geldverstrekkers:
| Geldverstrekker A | ||||||
| NHG | 60% | 70% | 80% | 90% | 100% | |
| 1,84% | 1,89% | 1,99% | 2,09% | 2,19% | 2,34% | |
| Geldverstrekker B | ||||||
| NHG | 60% | 80% | 100% | |||
| 1,9% | 2,10% | 2,15% | 2,25% |
Je moet bij aanvang van de hypotheek goed kijken hoe hoog je hypotheek is ten opzichte van de waarde van de woning. Heb je een hypotheek van € 300.000 nodig en de waarde van de woning is € 300.000, dan zit je in de risicoklasse van 100%. Geldverstrekker B is dan goedkoper dan geldverstrekker A.
Maar je moet ook rekening houden met wijzigingen die daarna kunnen plaatsvinden. Heb je een annuïteiten- of lineaire hypotheek dan los je elke maand af, waardoor je hypotheek steeds kleiner wordt. Dan kun je in een lagere risicoklasse terechtkomen, met een lagere hypotheekrente.
Let op: sommige geldverstrekkers verlagen automatisch de hypotheekrente als je in een lagere risicoklasse terechtkomt, maar ook veel geldverstrekkers doen dit niet automatisch. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) vindt dit niet eerlijk en transparant en roept geldverstrekkers op hun beleid op dit gebied aan te passen.
In bovenstaand voorbeeld zie je dat geldverstrekker A goedkoper is dan B zodra de hypotheek is afgelost naar € 270.000. Je financieel adviseur kan je voorrekenen welke optie in jouw geval gunstiger is.
Let op: ook door extra aflossingen of een waardestijging van je woning kun je in aanmerking komen voor een lagere rente. In geval van een waardestijging moet je dit wel aantonen door middel van een taxatierapport.
