Vanaf 1-1-2017 voldoen nieuwe Startersleningen niet meer aan de regels om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Tot 31-12-2016 geldt een uitzonderingsregel waardoor de rente wel aftrekbaar is. Wil je als starter nog gebruik maken van de Starterslening dan is het advies om zo snel mogelijk dit met je hypotheekadviseur te bespreken. Achter de schermen wordt wel gewerkt aan een nieuwe vorm qua Starterslening maar het is onduidelijk of en wanneer die er komt.
Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, de uitvoerder van deze subsidieregeling, wijst op drie zaken:
1) Zorg ervoor dat de woning voor 31-12-2016 passeert als je nog gebruik wilt maken van de uitzonderingspositie voor de Starterslening.
2) Houd er rekening mee dat de aanvraagprocedure van een Starterslening wel drie maanden kan duren.
3) Als er teveel aanvragen binnenkomen kan SVn besluiten om géén aanvragen meer in behandeling te nemen.
Een belangrijke groep starters kan dankzij de Starterslening toch een hypotheek krijgen. De Starterslening is een driejarige rente- en aflossingsvrije lening die sommige gemeenten en woningcorporaties aanbieden aan starters. Starters kunnen dankzij die Starterslening net iets meer lenen waardoor een koopwoning toch bereikbaar is. Als het inkomen na drie jaar voldoende is gestegen, gaat de starter gewoon rente en aflossing betalen. Zo niet, dan blijft de Starterslening voor een nieuwe periode rente- en aflossingsvrij.
Doordat de Starterslening de eerste drie jaar rente- en aflossingsvrij is, voldoet die niet aan de wettelijke vereiste dat er maandelijks afgelost moet worden om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Dat is geen probleem in de eerste drie jaar omdat je dan geen rente betaalt. Maar in de meeste gevallen ga je na drie jaar wel rente betalen en omdat je niet vanaf het begin maandelijks hebt afgelost is de rente over de Starterslening dan niet aftrekbaar.
Dit probleem was tijdelijk opgelost omdat er voor Startersleningen een uitzondering was gemaakt op de verplichting om meteen vanaf het begin maandelijks te moeten aflossen. Maar die uitzonderingspositie loopt per 31-12-2016 af.
Dat betekent dat een starter met een Starterslening in feite gestraft wordt zodra zijn inkomen voldoende is gestegen en hij rente en aflossing moet gaan betalen.
Dat hij na drie jaar rente en aflossing moet gaan betalen als hij voldoende inkomen heeft, is helemaal terecht. Maar dat hij die rente dan niet mag aftrekken is niet eerlijk en leidt ertoe dat zijn netto maandlast voor de Starterslening gelijk wordt aan zijn bruto maandlast. Bij een bedrag van € 20.000 gaat een starter met Starterslening ongeveer € 20 extra per maand betalen, 27 jaar lang, in vergelijking met een starter zonder Starterslening. Dat kan toch niet de bedoeling zijn van een stimuleringsregeling?
De politiek is aan zet. Het zou enorm jammer zijn als deze stimuleringsmaatregel weg zou vallen. Ondanks dat de rijksoverheid gestopt is met haar bijdrage aan de Starterslening zijn er nog genoeg gemeenten en woningcorporaties die bereid zijn om de Starterslening te financieren. Voor sommige starters is dit de enige mogelijkheid om op dit moment een huis te kunnen kopen. In 2015 werden nog bijna 5.300 Startersleningen verstrekt.
De meest makkelijke en snelle oplossing is verlenging van de uitzonderingspositie voor de Starterslening. Ik zie geen reden waarom die niet permanent ingevoerd kan worden. Een andere mogelijkheid is dat SVn snel met een aanpassing komt van de Starterslening, die wel binnen de huidige wet valt. Maar haast is geboden. Het zou fijn zijn als er een oplossing komt voordat er daadwerkelijk een probleem ontstaat. Ook bij de introductie van de nieuwe wet inzake de aftrekbaarheid van hypotheekrente was niet op tijd nagedacht over de gevolgen voor de Starterslening. Dit werd pas gerepareerd een paar maanden na invoering van de wet. Het zou zonde zijn als we weer in een dergelijk vacuüm terechtkomen.
