In 2023 steeg het aantal woningaankopen dat met een NHG-hypotheek werd gefinancierd. Dit aantal lag in 2022 op 57.000 en steeg naar 83.500 woningen in 2023. Dat is een forse stijging van maar liefst 46,5%. Het aantal NHG-hypotheken voor woningaankopen zit daarmee weer bijna op het niveau van 2020. NHG heeft uitgerekend dat in 2023 bijna 73% van de woningen die binnen de NHG-grens vallen met een NHG-hypotheek gefinancierd zijn.
In de periode 2019-2022 steeg de gemiddelde verkoopprijs (zoals gepubliceerd door het CBS) harder dan de NHG-grens. Vooral in de jaren 2021 en 2022 stegen de verkoopprijzen veel harder en daalde daarmee het aantal woningaankopen dat met een hypotheek met NHG werd gefinancierd.
Het kantelpunt was in de zomer van 2022, toen de verkoopprijzen daalden. Vervolgens kwam er een enorme boost in 2023 door de verhoging van de NHG-grens. Overigens zien we de stijging aan het einde van het vierde kwartaal alweer afvlakken als gevolg van de stijging van de huizenprijzen in de tweede helft van 2023.
Wij verwachten dat de stijgende lijn van het aantal woningaankopen met NHG in 2024 niet doorzet als de prijzen van woningen, en zeker die van woningen binnen de NHG-grens, blijven stijgen. De groei in 2023 was mogelijk doordat de huizenprijzen aan het begin van het jaar nog licht daalden, terwijl de NHG-grens wel fors was verhoogd van € 355.000,- naar € 405.000,-. Daardoor vielen opeens veel meer woningen binnen de NHG-grens.
Het goede nieuws is dat de NHG-grens in 2024 verder is verhoogd. Je komt in 2024 in aanmerking voor NHG als de waarde van de woning maximaal € 435.000,- is. In oktober viel 33% van de op Funda beschikbare woningen onder de toen geldende NHG-grens van € 405.000,-. Op dit moment valt ruim 37% van de op Funda beschikbare woningen onder de NHG-grens. Het gaat om ongeveer 14.500 van de bijna 39.000 beschikbare woningen.
Toch verslechtert de situatie. We zien dat er weer steeds vaker wordt overboden. Bovendien verwachten we dat de huizenprijzen de komende maanden verder stijgen, doordat de maximale hypotheek voor veel consumenten hoger ligt dankzij hogere salarissen, de dalende hypotheekrente en de gunstigere hypotheeknormen voor sommige huishoudens en woningen.
Het aantal woningeigenaren dat een hypotheek met NHG voor woningverbetering afsloot, daalde van ruim 33.000 in 2022 naar 16.600 in 2023. Dat is een daling van bijna 50%. Door de fors gestegen rente sinds begin 2022 besluiten minder huishoudens hun woning te verbouwen.
Overigens zien we voor de gehele markt dat het aantal hypotheekaanvragen voor tweede hypotheken minder gedaald is. De daling in 2023 betrof bijna 25%. Maar kijken we naar het absolute aantal hypotheekaanvragen voor een tweede hypotheek, dan ligt dat nog steeds veel hoger dan in 2017 tot en met 2020. Doordat een andere woning vinden in de huidige woningmarkt best moeilijk is, kiezen nog altijd veel mensen voor een verbouwing of verduurzaming van hun woning. De groep woningeigenaren die verbouwt of verduurzaamt, was in het vierde kwartaal van 2023 bijna net zo groot als de groep doorstromers. In de eerste weken van 2024 is het aantal aanvragen voor een tweede hypotheek zelfs al hoger dan het aantal aanvragen voor doorstromers. Dat is geen goed nieuws voor de doorstroming op de woningmarkt.
We zien dit ook terug in het beschikbare aanbod op Funda. Dat daalde van ongeveer 45.000 te koop staande woningen in oktober 2023 naar 39.000 te koop staande woningen op dit moment.
