Het kwartaalbericht van het Kadaster laat enkele interessante ontwikkelingen zien op de woningmarkt. Goed om te weten: de cijfers van het Kadaster laten de overdracht van woningen zien die passeren bij de notaris. De woningen zijn al enkele maanden daarvoor verkocht, bij het tekenen van het koopcontract tussen verkoper en koper.
Het Kadaster constateert dat in het eerste kwartaal van 2023 er 2% meer starters bij de notaris zaten om eigenaar te worden van een koopwoning dan in het eerste kwartaal van 2022. Bij doorstromers, dit zijn woningeigenaren die een andere koopwoning kopen, was juist sprake van een daling van 14%.
Het Kadaster verwacht dat de komende tijd zowel het aantal transacties als de woningprijs licht zullen dalen. Maar ze verwachten ook dat de fase van kentering nog in dit jaar zal liggen, waarbij de eerste stap is dat het aantal transacties zal stijgen ten opzichte van een jaar terug. Dit sluit ook aan bij het artikel dat wij vorige week schreven, waarin we aangaven dat in onze ogen scenario 3 van De Nederlandsche Bank het meest waarschijnlijke scenario is qua ontwikkeling hypotheekrente, inkomens en huizenprijzen. Wat betekent dat de financieringsruimte de komende tijd wel zal stijgen, maar dat de betaalbaarheid van woningen al snel gaat stabiliseren door licht stijgende huizenprijzen.
Dat er op dit moment meer starters zijn dan een jaar geleden is niet zo raar. De stijging van de hypotheekrente in het eerste deel van 2022 maakte het in eerste instantie voor een nog grotere groep starters lastiger om een woning te kopen. Maar de hypotheekrente is de laatste maanden aan het stabiliseren, terwijl de meeste starters wel een forse inkomensgroei kregen en de huizenprijzen licht gedaald zijn. Starters die voldoende inkomen hebben slaan nu hun slag. Voor veel starters is de urgentie heel groot om een eigen woning te kunnen kopen.
Die urgentie is veel minder groot voor bestaande woningeigenaren. Ze hebben een dak boven hun hoofd en in veel gevallen een prima betaalbare hypotheek. Bij een deel van hen is de wens om naar een andere woning te verhuizen. Wat zijn bijvoorbeeld die wensen?
En zo kunnen er nog meer redenen zijn.
De doorstromer heeft twee psychologische drempels te overwinnen. In de eerste plaats de recente waardedaling van huizenprijzen. Voor de meeste woningeigenaren geldt dat de waarde van hun woning sinds de aankoop met enkele tientallen procenten is gestegen; voor sommige is zelfs sprake van meer dan een verdubbeling van de waarde van de woning. Een mooie winst dus. Helaas hebben we over het algemeen een korte termijn geheugen en redeneren we vaak vanuit een verwachte verkoopwaarde op het hoogtepunt.
Als je van een vaak al te hoge verwachtingswaarde van rond de zomer 2022 uitgaat, dan levert je woning waarschijnlijk nu bij verkoop enkele procenten minder op. Eigenlijk zou je veel minder moeten kijken naar wat je nu inlevert, maar naar wat je gaat besparen op je volgende, meestal duurdere woning. We laten dat zien aan de hand van een voorbeeld.
Stel je hebt in mei 2014 een woning gekocht voor € 300.000,-, dan had je die woning in de zomer van 2022 waarschijnlijk kunnen verkopen voor ongeveer € 589.000,-; uitgaande van de gemiddelde prijsstijging (CBS prijsindex). Een winst dus van € 289.000,-. Sinds het hoogtepunt en de laatst bekende cijfers van maart is de prijsindex met ruim 5% gedaald. De verwachte verkoopprijs komt dan ergens onder de € 557.000,- uit; dat is dus € 32.000,- minder dan het hoogtepunt, maar nog steeds een winst ten opzichte van de aankoop van € 257.000,-.
Als doorstromer zou je beter kunnen redeneren: ik krijg iets minder voor mijn huidige woning dan een jaar geleden, maar in euro’s bespaar ik juist meer. Want stel dat je een duurdere woning op het oog hebt, die vorig jaar nog € 800.000,- kostte. Uitgaande van dezelfde procentuele waardedaling als van je eigen woning, dan kun je die woning waarschijnlijk kopen voor onder de € 760.000,-. Dat is een besparing van ruim € 40.000,- en dus meer dan de € 32.000,- die je minder hebt ontvangen voor je eigen woning. Bovendien is er een grote kans dat de procentuele daling voor duurdere woningen nog iets groter is dan voor iets goedkopere woningen.
De tweede psychologische drempel om te overwinnen voor de potentiële doorstromer is de gestegen hypotheekrente. Op het dieptepunt in 2021 was de hypotheekrente voor 10 jaar (zonder NHG) vast ongeveer 1,3%, inmiddels ligt die rente rond de 4,3%; kortom de rente is 3% gestegen. Ervan uitgaande dat de doorstromer de rente voor zijn oude hypotheek mee kan nemen, betekent het dat de hypotheeklast een stuk hoger uitvalt. Bijna € 300,- per maand bruto meer dan in de situatie van de lage hypotheekrente. Netto is de hypotheek ‘slechts’ € 115,- per maand meer, maar na 10 jaar heb je ook een ongeveer € 12.000,- hogere hypotheekschuld. Conclusie is in ieder geval dat ook voor doorstromers de hypotheeklasten door de gestegen rente extra toenemen.
Dit laatste punt kan een reden zijn voor de doorstromer om even te wachten. ‘Wat als de rente weer omlaag gaat?’ Helaas kan niemand die vraag met zekerheid beantwoorden. Bovendien lijkt de kans erg klein dat we opnieuw terug gaan naar de bizar lage hypotheekrentes van de afgelopen jaren, die voor een belangrijk deel tot stand kwamen door de grote invloed van de centrale banken.
Samenvattend is onze boodschap:
Als je plannen hebt om te verhuizen, is het altijd verstandig om met een adviseur om de tafel te zitten. Een van onze adviseurs kan je met deskundig hypotheekadvies precies vertellen wat jouw mogelijkheden zijn.
