Ben je van plan om een (andere) woning te kopen, laat dan altijd voordat je op huizenjacht gaat door je financieel adviseur een maximaal berekening maken. Ga niet blind af op een maximaal berekening op een website, omdat die geen rekening houdt met je bestaande hypotheek, waardoor je vaak minder kunt lenen.
Een bestaande hypotheek en vooral een lopende annuïteitenhypotheek kan een grote invloed hebben op de maximale hypotheek voor een nieuwe woning. Dat komt omdat bij een nieuwe annuïteitenhypotheek de hypotheekrente niet aftrekbaar is als je deze volledig voor een looptijd van 30 jaar afsluit. Om renteaftrek te houden moet het restantbedrag van de oude annuïteitenhypotheek in de nieuwe hypotheek dezelfde looptijd hebben. Dit kan betekenen dat je mogelijk tienduizenden euro’s minder kunt lenen, afhankelijk van je specifieke, persoonlijke situatie.
Rekenvoorbeeld
Els en Hans hebben een inkomen van respectievelijk € 45.000,- en € 35.000,-. Stel dat Els en Hans starters zijn, dan kunnen ze bij een rente van 4,1% maximaal € 400.112,- aan hypotheek krijgen.
Maar stel dat ze in 2014 al een woning kochten van € 300.000,- en toen een annuïteitenhypotheek afsloten van ook € 300.000,-, met een rente van 5%. De restanthypotheek, acht jaar later is € 258.000,-. De restant looptijd is dus nog 22 jaar. Bij verkoop van de woning profiteren ze er wel van dat ze naar de lagere hypotheekrente mogen.
De maximale hypotheek voor Els en Hans bedraagt nu bijna€ 351.000,-. Dat is ruim € 50.000,- minder dan in een startersituatie en het bedrag dat op de meeste websites getoond zal worden bij een maximaal berekening. De totale hypotheek bestaat dan voor ongeveer € 258.000,- uit een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 22 jaar en een rente van 4,1% en voor € 93.000,- uit een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar en een rente van 4,1%.
Hoe langer de annuïteitenhypotheek al loopt, hoe groter het effect op de maximale hypotheek. Andersom geldt ook: hoe korter de annuïteitenhypotheek loopt, hoe minder groot het effect is op je maximale hypotheekmogelijkheden.
Bovenstaande geldt ook als je een lopende lineaire hypotheek hebt. Ook bij andere hypotheekvormen kan de lopende hypotheek invloed hebben op de maximale hypotheek. Bovendien gelden er regels voor het deel van de hypotheek dat maximaal aflossingsvrij mag worden afgesloten.
Heb je een lopende annuïteiten- of lineaire hypotheek, dan kan het soms zinvol zijn om de hypotheekvorm te wijzigen zodat je meer kunt lenen. Let er dan wel op dat dit mogelijk gevolgen kan hebben voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.
Heb je dus een bestaande hypotheek en wil je weten hoeveel je kunt lenen voor een nieuwe woning? Maak dan een afspraak met je financieel adviseur zodat hij/zij een ‘Bewijs van leencapaciteit’ voor jou kan opstellen, dat rekening houdt met je persoonlijke situatie. Naast je huidige hypotheek kan de adviseur ook rekening houden met de wens voor de nieuwe rentevaste periode. De meeste websites rekenen met een rente van 10 jaar vast, maar misschien wil jij wel langer zekerheid hebben over de hoogte van je hypotheeklasten. Bij een langere rentevaste periode van bijvoorbeeld 15 of 20 jaar vast hoort een hogere rente en dan kun je meestal net iets minder lenen.
Met een bewijs van leencapaciteit krijg je niet alleen zelf vooraf meer zekerheid over hoeveel je kunt lenen. In het aankoopproces kan het ook een overtuigend document zijn om richting de verkoper en de makelaar te overleggen, zodat er voor de verkoper minder onzekerheid is of jij de prijs die je biedt wel kunt betalen.
