Een nieuwe huizencrisis lijkt de komende tijd niet voor de hand te liggen. De algemene verwachting is dat de huizenprijzen de komende jaren nog zullen stijgen, al zal de stijging minder groot zijn dan de afgelopen jaren. De lage hypotheekrente is al lang niet meer de belangrijkste reden voor de steeds maar stijgende huizenprijzen.
Het grootste probleem van de Nederlandse huizenmarkt is dat de vraag naar woningen veel groter is dan het aanbod. De komende jaren blijft dit probleem bestaan, want het afgeven van vergunningen gaat moeizaam, er speelt onder andere het stikstofprobleem en bouwers hebben moeite om genoeg bekwaam personeel te vinden. Zelfs als het dit kabinet lukt om enkele obstakels rond het bouwen op te lossen, duurt het altijd nog een tijd om huizen te bouwen.
Het is nu eenmaal de taak van DNB om met allerlei scenario’s rekening te houden. Ook de scenario’s die op dit moment minder waarschijnlijk lijken. Want wat de geschiedenis ook leert, is dat er zich opeens in een korte tijd grote veranderingen kunnen plaatsvinden, die niet voorzien waren. In 2008 stortte de wereldeconomie in nadat de Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers omviel.
Ook nu leven we in onzekere tijden: de handelsoorlogen die de VS heeft ontketend, de oorlog in Noord-Syrië, de gespannen situatie in het Midden-Oosten waar Iran en Saoedi-Arabië tegenover elkaar staan en de Brexit. De wereldeconomie draait daardoor op een steeds lager groeipad en de vraag is of en zo ja, wanneer dit omslaat in een recessie.
Een handelsland als Nederland wordt dan vaak ook getroffen, waardoor de werkloosheid kan toenemen en mensen in de problemen kunnen komen en mogelijk hun huis moeten verkopen. Een crisis kan meerdere gevolgen hebben, zoals dalende huizenprijzen en werkloosheid.
Zolang je geen plannen hebt om te verhuizen, kom je niet acuut in de problemen als de huizenprijzen gaan dalen. Dat wordt anders als je wel wilt verhuizen of zelfs moet verhuizen. Helemaal als je woning onder water komt te staan, dat houdt in dat de hypotheek groter is dan de waarde van de woning. Toen tijdens de vorige crisis de waarde van de woningen met ongeveer 20% daalden, hadden ruim één miljoen huishoudens een woning die onder water stond. Dat leverde hele schrijnende situaties op: stellen die uit elkaar wilden, maar gevangen zaten door hun woning; of als ze toch de woning verkochten, met grote restschulden achterbleven.
Sinds 2013 moet je bij nieuwe hypotheken verplicht maandelijks aflossen, anders is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Dit zorgt ervoor dat huishoudens veel sneller overwaarde in hun woning opbouwen dan in het verleden, waardoor ze een buffer hebben als de woningprijzen dalen en ze de woning moeten verkopen omdat ze bijvoorbeeld uit elkaar gaan.
Je kunt zelf nog een extra buffer opbouwen door extra af te lossen. Dit is ondanks de aftrekbaarheid van de hypotheekrente op dit moment een betere investering dan je geld op een spaarrekening te hebben staan.
Houd wel altijd een goede buffer achter de hand voor onvoorziene omstandigheden. Als je werkloos wordt, daalt je inkomen fors en is het prettig als je een spaarbuffer achter de hand hebt. Heb je je spaargeld, bijvoorbeeld € 20.000, helemaal gebruikt om af te lossen dan ben je waarschijnlijk slechts een paar tientjes per maand minder aan hypotheeklasten kwijt. Dat helpt waarschijnlijk onvoldoende om de achteruitgang van waarschijnlijk enkele honderden euro’s per maand te compenseren. Met een goede spaarbuffer kun je een periode van werkloosheid dus veel beter overbruggen.
