Per 1 januari 2026 veranderen meerdere regels rondom woningbezit en hypotheek. Denk aan een hogere NHG-grens, strengere hypotheeknormen en aangepaste regels voor starters, duurzame woningen en de hypotheekrenteaftrek. Deze wijzigingen hebben directe invloed op hoeveel je kunt lenen en op je maandlasten. In dit artikel zetten we alle belangrijke veranderingen overzichtelijk voor je op een rij.
Wat verandert er aan de hypotheek in 2026?
In 2026 krijg je als huizenkoper of huiseigenaar te maken met strengere leennormen, een hogere NHG-grens en wijzigingen in belastingregels. Ook starters en mensen die duurzaam willen wonen merken de gevolgen. Deze veranderingen samen kunnen een flinke impact hebben op hypotheekadvies en maximale leenruimte.
NHG-grens stijgt in 2026
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt een vangnet bij financiële problemen, zoals arbeidsongeschiktheid of scheiding. In 2026 stijgt de NHG-grens van € 450.000 naar € 470.000.
Investeer je in energiebesparende maatregelen? Dan mag je maximaal € 498.200 lenen met NHG. De eenmalige borgtochtprovisie blijft gelijk op 0,4% van het hypotheekbedrag.
Strengere hypotheeknormen: minder lenen in 2026
Door strengere hypotheeknormen kunnen de meeste mensen in 2026, bij een ongewijzigd inkomen iets minder lenen dan in 2025. Gemiddeld gaat het om ongeveer € 7.000 per hypotheekaanvraag. Hoe groot het verschil precies is, hangt sterk af van je inkomen en persoonlijke situatie.
Hypotheekrenteaftrek en Wet Hillen in 2026
De hypotheekrenteaftrek blijft in 2026 vrijwel gelijk. Het maximale aftrekpercentage stijgt licht van 37,48% naar 37,56%.
De Wet Hillen, die aflossen stimuleerde doordat het eigenwoningforfait verviel bij een lage of geen hypotheekschuld, wordt verder afgebouwd. Vanaf 2026 versnelt deze afbouw. Het aftrekpercentage daalt dan jaarlijks met 4,85% in plaats van 3,33%.
In 2025 bedraagt de aftrek nog 76,67%. In 2026 daalt dit naar 71,82%.
Het eigenwoningforfait blijft in 2026 0,35% voor woningen met een WOZ-waarde tussen € 75.000 en € 1.350.000.
Overdrachtsbelasting 2026: starters en doorstromers
Voor starters tussen de 18 en 35 jaar stijgt de vrijstellingsgrens voor overdrachtsbelasting in 2026 van € 525.000 naar € 555.000. Koop je je eerste woning en voldoe je aan de voorwaarden? Dan betaal je tot dit bedrag geen overdrachtsbelasting.
Koop je een woning boven de € 555.000, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over het volledige aankoopbedrag.
Koop je een tweede woning die je zelf gaat bewonen, dan geldt eveneens 2% overdrachtsbelasting. Voor woningen die je koopt als belegging, vakantiewoning of voor verhuur, betaal je in 2026 8% overdrachtsbelasting. Dat is lager dan de 10,4% in 2025.
Starterslening in 2026: wat zijn de regels?
Meer dan 250 gemeenten bieden een Starterslening aan via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Met deze lening kun je het verschil overbruggen tussen je maximale hypotheek en de aankoopprijs van je woning. Je kunt maximaal 20% van de koopsom lenen, met een gemeentelijk vastgesteld maximum. De eerste drie jaar betaal je geen rente en aflossing. De Starterslening is alleen mogelijk in combinatie met een NHG-hypotheek.
Extra leenruimte voor duurzame woningen in 2026
Koop je een energiezuinige woning? Dan mag je extra lenen. In 2026 is het bedrag dat je extra kunt lenen voor de meest duurzame woningen lager dan in 2025.
- Label A++++ met een energieprestatiegarantie afgegeven voor een periode van tenminste 10 jaar: € 40.000,- (was in 2025 € 50.000,-)
- Label A++++: € 30.000,- (was in 2025 € 40.000,-)
- Label A+++: € 30.000,-
- Label A+ of A++: € 20.000,-
- Label A of B: tot € 10.000,-
- Label C of D: tot € 5.000,-
- Label E, F of G: geen extra ruimte
Koop je een woning met een laag energielabel en wil je verduurzamen? Dan mag je méér lenen, zolang je dit gebruikt voor energiebesparende maatregelen:
- Label E, F of G: tot € 20.000,-
- Label C of D: tot € 15.000,-
- Label A++ of B: tot € 10.000,-
- Label A+++: € 0,- (was in 2025: € 10.000,-)
- Hoger label dan A+++: geen extra leenruimte
Deze verlaging hangt samen met het stoppen van de salderingsregeling in 2027, waardoor zonnepanelen minder financieel voordeel opleveren.
Veel banken geven daarnaast een duurzaamheidskorting op de rente, tot wel 0,15% bij label A of beter.
Toetsrente hypotheek blijft gelijk
De AFM stelt elk kwartaal de toetsrente vast voor hypotheken met een rentevaste periode korter dan 10 jaar. Voor het eerste kwartaal van 2026 blijft deze toetsrente 5%, gelijk aan 2025.
Kies je voor een rentevaste periode van 10, 20 of 30 jaar, dan mag je rekenen met de werkelijke rente. Daardoor kun je vaak meer lenen, ondanks een hogere rente. De meeste mensen kiezen daarom voor minimaal 10 jaar vast.
Wat betekenen deze wijzigingen voor jouw maximale hypotheek?
Oriënteer je je actief op de woningmarkt of wil je binnenkort een bod uitbrengen? Dan is het verstandig om je maximale hypotheek opnieuw te laten berekenen. De regels van 2026 kunnen namelijk een groot verschil maken.
Voorbeeld
Peter en Inge hebben samen een inkomen van € 85.000 en ontvangen per 1 januari 2026 geen salarisverhoging. In september konden zij bij een rente van 3,6% maximaal € 415.078 lenen voor een woning met energielabel B.
Nu de rente is gestegen naar 3,8% en de strengere hypotheeknormen gelden, kunnen zij maximaal € 397.643 lenen. Dat is ruim € 17.000 minder.
Peter en Inge hebben een gezamenlijk inkomen van € 85.000,-. Per 1 januari 2026 krijgen ze beiden geen salarisverhoging, die krijgen ze pas later in het jaar.
In september stond de rente op 3,6% en konden ze maximaal € 415.078,- lenen (voor een woning met energielabel B. Nu staat de rente op 3,8% en gelden de strengere hypotheeknormen van 2026. Ze kunnen nu maximaal € 397.643,- lenen. Dat is ruim € 17.000,- minder.
Een salarisverhoging of rentedaling later in 2026 kan dit beeld veranderen. Laat je maximale hypotheek daarom altijd opnieuw berekenen.
Laat je maximale hypotheek opnieuw berekenen
Wil je weten wat de hypotheekregels van 2026 betekenen voor jouw situatie? Laat dan gratis en vrijblijvend je maximale hypotheek berekenen. Zo weet je precies waar je staat voordat je een volgende stap zet.