Verhuizen of overwaarde benutten? ECB belemmert klanten

Banken die onder toezicht staan van de Europese Centrale Bank (ECB) scherpten hun beleid voor aflossingsvrije hypotheken aan. Het gaat onder meer om ABN AMRO, ING, Rabobank en ASN Bank, maar ook om hun dochterbedrijven. Ongeveer zeven op de tien woningeigenaren hebben een hypotheek bij een van deze banken.

Nieuwe regels voor aflossingsvrije hypotheek

De exacte regels verschillen per bank, maar de uitgangspunten zijn vaak hetzelfde. De uitgangspunten van een aflossingsvrije hypotheek zijn vaak:

• Maximaal 30% van de woningwaarde
• Tot € 150.000,- aflossingsvrij

Dat heeft gevolgen voor een deel van de woningeigenaren. Vooral als je wilt verhuizen, je hypotheek afloopt of je overwaarde wilt opnemen.

Weinig directe impact, maar hogere verhuisdrempel

De meeste aflossingsvrije hypotheken zijn afgesloten vóór 1 januari 2013 en profiteren veelal nog van de hypotheekrenteaftrek. Voor ongeveer acht op de tien huishoudens blijft de aflossingsvrije hypotheek onder € 150.000,-. Door de stijgende huizenprijzen is de hypotheek vaak ook lager dan 30% van de woningwaarde. Voor deze groep lijkt er dus niets aan de hand.

Maar heb je een aflossingsvrije hypotheek boven € 150.000,- en ga je verhuizen? Of nadert je hypotheek het einde van de looptijd? Dan moet je een deel van je aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een annuïteitenhypotheek. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand rente én aflossing. Daardoor stijgen je maandlasten. Dat maakt verhuizen minder aantrekkelijk en kan de doorstroming op de woningmarkt afremmen.

Overstappen is niet altijd makkelijk

Je kunt ook kiezen voor een geldverstrekker die soepeler omgaat met aflossingsvrije hypotheken. Dat is vaak een goede oplossing. Toch is overstappen niet altijd aantrekkelijk.

Heb je een lage hypotheekrente die nog lang vaststaat? Je kunt die rente meestal alleen meenemen naar een nieuwe woning bij je huidige geldverstrekker. Daarnaast kun je bij je huidige geldverstrekker betere voorwaarden hebben.

Minder mogelijkheden om overwaarde op te nemen

Je krijgt minder mogelijkheden om een deel van je overwaarde op te nemen via een aflossingsvrije hypotheek. Hoe groter de bestaande aflossingsvrije hypotheek, hoe eerder je tegen die beperking aanloopt. Veel woningeigenaren gebruiken hun overwaarde voor andere plannen. Bijvoorbeeld om:

• een kind financieel te helpen bij de aankoop van een woning.
• eerder te stoppen met werken;
• minder te gaan werken;
• hun pensioen aan te vullen;
• een vakantiewoning of camper te kopen;

Wat betekent dit voor de woningmarkt?

De strengere regels maken het minder aantrekkelijk om te verhuizen of overwaarde op te nemen. Daardoor blijven sommige woningeigenaren langer zitten waar ze wonen.
Dat kan gevolgen hebben voor de doorstroming op de woningmarkt. Ook de Nederlandse economie kan dat merken. Huishoudens gebruiken opgenomen overwaarde namelijk vaak voor grote uitgaven of investeringen. Daardoor komt er minder geld in omloop.

Kort samengevat: De nieuwe regels beperken vooral oudere huiseigenaren met een hogere aflossingsvrije hypotheek. Dit kan leiden tot hogere maandlasten en minder doorstroming op de woningmarkt.