Sinds 2021 worden door particuliere beleggers netto meer woningen verkocht dan gekocht. Uit onderzoek van het tijdschrift ESB blijkt dat particuliere beleggers in 2023 6.800 meer woningen aan eigenaar-bewoners verkochten dan dat ze woningen van eigenaar-bewoners kochten. Het aflopen van een huurcontract is een belangrijk moment voor particuliere beleggers om te overwegen hun verhuurwoning te verkopen.
Het wordt voor particuliere beleggers steeds minder interessant om een woning te verhuren en een woning voor de verhuur te kopen. Dat heeft met 4 redenen te maken.
In 2021 werd de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd van 2% naar 8%. Dat leidde vlak voor 2021 nog tot een piek in woningaankopen voor de verhuur, ook omdat op dat moment de hypotheekrente nog laag stond. Op 1 januari 2023 ging de overdrachtsbelasting voor beleggers verder omhoog naar 10,4%. Door die stijging van de overdrachtsbelasting hebben beleggers een grotere kostenpost bij de aanschaf van de woning. Daardoor duurt het veel langer voordat een belegger die kosten heeft terugverdiend met de huur van de woning.
Het rendement van de aankoop van een verhuurwoning wordt verder gedrukt door de fors gestegen hypotheekrente. Wie een hypotheek wil afsluiten op een woning voor de verhuur moet meer eigen geld inbrengen dan als je een koopwoning voor eigen bewoning koopt. Ook geldt voor verhuurwoningen een hogere hypotheekrente. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente voor verhuurhypotheken (tot en met 70% van de marktwaarde) is gestegen van 2,34% in januari 2022 naar 5,23% in april 2024. In plaats van een hypotheek te nemen op de verhuurwoning, kunnen sommige mensen een extra hypotheek op hun eigen koopwoning nemen als ze veel overwaarde hebben. Dan valt de hypotheekrente lager uit.
Een woning voor de verhuur valt onder het vermogen (een hypotheek voor de verhuurwoning geldt als schuld en wordt afgetrokken van de bezittingen). Vermogen valt in box 3 en daar moet je vermogensrendementsheffing over betalen. Een woning in de verhuur wordt de laatste jaren ongunstiger belast in box 3. Het tarief voor vermogensbelasting is namelijk gestegen van 30% in 2020 naar 36% in 2024. Het fictief rendement voor overige beleggingen, waaronder een verhuurwoning valt, ligt in 2023 en 2024 boven de 6%.
Bovendien is de regeling versoberd waarbij er rekening mee wordt gehouden dat een woning in verhuurde waarde staat minder waard is bij directe verkoop dan een leegstaande woning (de zogenaamde leegwaarde-ratio van de WOZ-waarde is verhoogd). Tot slot zijn er plannen voor een grote wijziging van box 3. Dat vergroot de onzekerheid over het toekomstige rendement voor beleggers.
In de Eerste Kamer is de Wet vaste huurcontracten aangenomen. Door deze wet is het in beginsel niet meer toegestaan om huurcontracten voor bepaalde tijd af te sluiten. Op dit moment kiezen veel particuliere verhuurders daar nog wel voor. Zo kunnen zij gemakkelijker van een slechte huurder af komen. Er geldt een beperkt aantal uitzonderingen voor specifieke doelgroepen. De verwachting is dat de wet per 1 juli 2024 ingaat.
Tot slot is er nog de Wet betaalbare huur. Door die wet gaat het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten gelden. Deze wet wordt momenteel behandeld door de Tweede Kamer. Het doel is dat ook deze wet 1 juli 2024 ingaat.
Dat steeds meer particuliere verhuurders hun huurwoning verkopen, is goed nieuws voor starters op de koopwoningmarkt. De verkochte huurwoningen zitten over het algemeen in het goedkopere segment, waardoor ze makkelijker te betalen zijn voor starters.
Voor de gehele woningmarkt kun je je afvragen of de verkoop van huurwoningen goed is. Niet alleen op de koopwoningmarkt is er namelijk een tekort aan woningen; dat geldt ook voor de huurmarkt. Starters die niet in staat zijn om een koopwoning te kopen, hebben juist last van de terugtrekkende beweging van particuliere beleggers.
Huurwoningwebsite Pararius maakte vorige week bekend dat de huren in de vrije sector in het eerste kwartaal van 2024 gemiddeld met 8,6% zijn gestegen ten opzichte van vorig jaar. Voor nieuwe huurders kwamen in het eerste kwartaal 17.594 huurwoningen vrij. Dat is bijna 28% minder dan in het eerste kwartaal van 2023.
