Veel huiseigenaren hebben rond hun pensioen geen of nog maar een kleine hypotheek. Dat heeft een duidelijk voordeel: je maandelijkse hypotheeklasten zijn laag of vallen helemaal weg. Daardoor houd je meer van je pensioeninkomen over voor andere dingen. Vorige week stonden we daar in onze nieuwsbrief bij stil.
Een lage hypotheek betekent vaak ook dat je veel overwaarde hebt. Overwaarde is het verschil tussen de waarde van je woning en je hypotheekschuld. Je kunt deze overwaarde op verschillende manieren gebruiken voor meer financiële ruimte. Houd er wel rekening mee dat iedere keuze gevolgen heeft voor je financiële situatie.
We bespreken vijf mogelijkheden om je overwaarde te gebruiken. Klik ze open en ontdek wat de voor- en nadelen zijn.
Verkoop je jouw woning en ga je daarna huren? Dan komt je overwaarde vrij. Je bepaalt zelf wat je met dit geld doet.
Stel dat je woning € 550.000,- waard is en je nog een hypotheek van € 150.000,- hebt. Dan heb je € 400.000,- overwaarde. Je kunt dit geld bijvoorbeeld gebruiken om:
- te reizen;
- geld te schenken aan je kinderen of kleinkinderen;
- een camper te kopen;
- iedere maand wat extra te besteden.
Deze keuze heeft ook gevolgen. Na de verkoop heb je een andere woning nodig en betaal je huur. Die huur kan een stuk hoger zijn dan de hypotheeklasten van je huidige woning. Met een flinke overwaarde hoeft dat niet direct een probleem te zijn. Maar als je nog relatief jong bent, kan de huur op langere termijn een groot deel van je overwaarde opslokken.
Ook kan er iets veranderen voor de belasting. Het geld dat in je eigen woning zit, valt niet in box 3. Verkoop je de woning en houd je de overwaarde als spaargeld of ander vermogen? Dan kan dit geld wel meetellen in box 3.
Je kunt ook je huidige woning verkopen en een goedkopere woning kopen. Zo maak je een deel van je overwaarde vrij. Dat klinkt eenvoudig, maar is het in de praktijk niet altijd. Veel oudere huiseigenaren wonen in een eengezinswoning en willen graag kleiner wonen. Maar een kleinere woning of een appartement is niet automatisch veel goedkoper. Bovendien zijn er niet overal genoeg geschikte woningen voor senioren.
Vind je wel een goedkopere woning? Dan speelt je overwaarde een belangrijke rol bij de financiering van je nieuwe huis.
Stel dat je huidige woning € 600.000,- waard is en je nog een hypotheek van € 100.000,- hebt. Je overwaarde is dan € 500.000,-. Vervolgens koop je een woning van € 450.000,-. Gebruik je de overwaarde voor de aankoop? Dan heb je geen nieuwe hypotheek nodig en houd je € 50.000,- over om vrij te besteden.
Je kunt er ook voor kiezen om opnieuw een hypotheek van € 100.000,- af te sluiten. Dan houd je € 150.000,- over om vrij te besteden. Houd er wel rekening mee dat de rente over deze hypotheek mogelijk niet aftrekbaar is. Voor sommige oudere huiseigenaren is dat minder belangrijk. Zij hebben vaak al een groot deel van de maximale periode van 30 jaar voor hypotheekrenteaftrek achter de rug.
Welke keuze bij jou past, hangt af van je inkomen, je woonwensen en je plannen voor later.
Wil je in je huidige woning blijven wonen? Dan kun je soms een extra hypotheek afsluiten. Daarvoor moet je voldoende inkomen en overwaarde hebben. Veel oudere huiseigenaren kiezen daarbij voor een aflossingsvrije hypotheek. Je betaalt dan iedere maand rente, maar lost tijdens de looptijd niet af.
De geldverstrekker moet de extra hypotheek wel goedkeuren. Bij een aantal geldverstrekkers, vooral banken, zijn de voorwaarden strenger geworden. Bij veel banken mag je totale aflossingsvrije hypotheek bijvoorbeeld maximaal 30% van de waarde van je woning zijn. Sommige banken hanteren daarnaast een maximum van € 150.000,-. Heb je al een aflossingsvrije hypotheek? Dan telt die mee voor dit maximum.
Een voorbeeld. Je woning is € 600.000,- waard. Je hebt een annuïteitenhypotheek van € 80.000,- en een aflossingsvrije hypotheek van € 30.000,-. In dit voorbeeld mag je maximaal € 120.000,- extra aflossingsvrij lenen. Wil je meer lenen? Dan moet je voor het bedrag boven dit maximum bijvoorbeeld kiezen voor een annuïteitenhypotheek. Je lost dan iedere maand een deel af. Daardoor worden je maandlasten hoger.
Gebruik je de extra hypotheek voor iets anders dan je woning? Dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar. Houd er ook rekening mee dat een extra hypotheek je maandlasten verhoogt. Geld lenen kost immers geld.
Heb je niet genoeg inkomen voor een gewone extra hypotheek, maar wel veel overwaarde? Dan kan een verzilverhypotheek een mogelijkheid zijn. Een andere naam hiervoor is een opeethypotheek. Je ontvangt bijvoorbeeld in één keer een bedrag of krijgt iedere maand een aanvulling op je inkomen. Je betaalt de rente niet iedere maand. In plaats daarvan telt de geldverstrekker de rente op bij je hypotheekschuld. Daardoor wordt je hypotheek steeds hoger en je overwaarde steeds lager. Er zijn maar een paar geldverstrekkers die zo’n hypotheek aanbieden.
De naam opeethypotheek kan verwarrend zijn. Je ‘eet’ namelijk niet je hypotheek op, maar je overwaarde. Je betaalt bovendien rente over de rente die eerder bij je hypotheekschuld is opgeteld. Daardoor groeit je hypotheekschuld steeds sneller. Hoe hoger de rente, hoe sneller dit gaat.
Geldverstrekkers houden daar rekening mee. Daardoor kan de aanvulling op je inkomen bij dezelfde overwaarde lager zijn dan een paar jaar geleden. Uiteindelijk blijft er ook minder over van de waarde van je woning. Dat kan betekenen dat je kinderen later een kleinere erfenis krijgen.
Een verzilverhypotheek is daarom niet voor iedereen geschikt. Kijk eerst of je een gewone extra hypotheek kunt afsluiten. Lukt dat niet door je inkomen? Zet dan de voor- en nadelen van een verzilverhypotheek goed op een rij.
Er zijn ook partijen die je woning kopen en je er daarna laten wonen. Soms betaal je na de verkoop huur, soms hoeft dat niet. Bij de verkoop krijg je een deel van je overwaarde uitbetaald. Je ontvangt niet je volledige overwaarde, omdat de koper ook aan deze oplossing wil verdienen. Hoef je na de verkoop geen huur te betalen? Dan krijg je meestal een kleiner deel van je overwaarde uitgekeerd.
Het voordeel is duidelijk: je blijft in je vertrouwde woning én krijgt direct geld dat je vrij kunt besteden. Daar staat tegenover dat je een flink deel van de waarde van je woning kunt inleveren. Daardoor blijft er later ook minder vermogen over.
Kijk verder dan wat je overwaarde nu oplevert
Voordat je een keuze maakt, is het verstandig om de verschillende mogelijkheden te vergelijken:
- Overweeg te verhuizen. Misschien past een huurwoning of goedkopere koopwoning ook bij je. Je houdt dan misschien meer van je overwaarde over.
- Kijk of een extra hypotheek mogelijk is. Heb je voldoende inkomen? Dan kun je misschien geld uit je woning halen zonder deze te verkopen.
- Onderzoek een verzilverhypotheek. Is je inkomen te laag voor een gewone extra hypotheek? Dan kan een verzilverhypotheek een alternatief zijn.
- Bespreek je plannen met je kinderen. De keuze is natuurlijk aan jou, maar kan gevolgen hebben voor hun toekomstige erfenis. Misschien kunnen je kinderen je ook geld lenen. Zij krijgen dit bedrag dan bijvoorbeeld later uit de erfenis terug.
Welke manier het beste bij je past, hangt af van je inkomen, je overwaarde, je woonwensen en je plannen voor de toekomst. Kijk daarom niet alleen naar het bedrag dat je nu ontvangt. Denk ook aan de financiële gevolgen op langere termijn.
Wat kun jij het beste doen met je overwaarde?
Onze adviseur kijkt samen met jou naar je woning, hypotheek en inkomen. Je krijgt inzicht in wat er mogelijk is en wat dat betekent voor je maandlasten. Zo weet je waar je aan toe bent.