Nederland staat aan de vooravond van een historische vermogensoverdracht. In de periode 2024 tot en met 2033 ontvangen volgende generaties naar schatting ongeveer €300 miljard aan woningvermogen via schenkingen en erfenissen. Dat blijkt uit een analyse van Van Bruggen. De gevolgen voor de woningmarkt zijn groot: familievermogen bepaalt niet alleen steeds sterker de kansen van starters op een koopwoning, maar geeft ook veel 45- tot 65-jarigen extra financiële ruimte om door te stromen naar een passende seniorenwoning.
Vermogen speelt steeds grotere rol op de woningmarkt
Waar inkomen en leencapaciteit de mogelijkheden op de woningmarkt vroeger vooral bepaalden, speelt familievermogen een steeds grotere rol. Starters ontvangen vaker financiële steun van hun ouders, terwijl doorstromers dankzij de overwaarde op hun woning meer kunnen bieden.
“Niet alleen inkomen bepaalt steeds vaker wat iemand op de woningmarkt kan doen,” zegt Oscar Noorlag, hypotheekexpert bij Van Bruggen. “Ook het vermogen van ouders of grootouders speelt een steeds grotere rol. Maar lang niet iedereen heeft toegang tot dat familievermogen. Daarmee dreigt de vermogensongelijkheid zich steeds sterker te vertalen naar de woningmarkt.”
Miljoen Nederlanders ontvangt forse schenking of erfenis
Van Bruggen schat dat de komende tien jaar ongeveer een miljoen Nederlanders een substantiële schenking of erfenis van hun ouders ontvangen. Het gaat daarbij vooral om mensen tussen de 45 en 65 jaar van wie de ouders een koopwoning bezitten. Juist deze groep kan het ontvangen vermogen gebruiken om een volgende stap op de woningmarkt te zetten, bijvoorbeeld door hun overwaarde te combineren met een erfenis of schenking en daarmee een kleinere of levensloopbestendige seniorenwoning te kopen. Alleen al huishoudens met een hoofdkostwinner van 55 jaar of ouder beschikken gezamenlijk over bijna €900 miljard aan woning overwaarde.
De totale waarde van alle Nederlandse koopwoningen groeide tussen 2006 en 2024 van €1.032 miljard naar €2.181 miljard, terwijl de gezamenlijke overwaarde opliep van €546 miljard naar €1.373 miljard. Van Bruggen schat dat alleen al de bestaande overwaarde op woningen in de periode 2024-2033 leidt tot een vermogensoverdracht van ongeveer €300 miljard via schenkingen en erfenissen.
Historische vermogensoverdracht vergroot tweedeling
De gevolgen van deze vermogensoverdracht zijn niet voor alle huishoudens hetzelfde. De verdeling van vermogen is in Nederland al zeer ongelijk. CBS-cijfers laten zien dat de rijkste 10% van de huishoudens ruim 56% van het totale vermogen van alle huishoudens bezit. Maar een andere belangrijke tweedeling is er tussen huishoudens met een koopwoning en huishoudens met een huurwoning. Ter illustratie: Het gemiddelde vermogen van een huurder bedroeg in 2024 € 40.400,- en dat van woningbezitters € 563.800,- (CBS, Vermogens in beeld). De afgelopen jaren had dit al een grote invloed op de woningmarkt. Maar door de tsunami aan vermogensoverdrachten dreigt de tweedeling op de woningmarkt nog verder toe te nemen.
Huishoudens met vermogende ouders profiteren niet alleen van toekomstige erfenissen, maar ontvangen vaak ook al eerder financiële steun via schenkingen. Kopers die ontvangen vermogen inzetten voor de aankoop van een woning, kunnen meer bieden. Dat kan de huizenprijzen verder opdrijven en maakt een koopwoning voor starters zonder financiële steun van ouders of grootouders nog moeilijker bereikbaar.
Ook kansen voor de woningmarkt
Tegelijkertijd ziet Van Bruggen ook kansen voor de doorstroming. Door de vergrijzing zullen de komende jaren veel gezinswoningen van oudere huishoudens vrijkomen. Van Bruggen verwacht dat ontvangers een deel van hun schenking of erfenis investeren in een (kleinere) seniorenwoning, een verbouwing, verduurzaming of levensloopbestendige aanpassingen.
Daarvoor is volgens Van Bruggen wel voldoende passende seniorenhuisvesting nodig. “Wanneer ouderen gemakkelijker kunnen verhuizen naar een passende woning, komen meer woningen beschikbaar voor volgende generaties. Dat brengt verhuisbewegingen op gang waar de hele woningmarkt van profiteert. Daarom moeten we de komende jaren zorgen voor voldoende woningen én voldoende passende seniorenwoningen”, aldus Noorlag.
Onderzoeksresultaten
Meer weten? Lees de uitgebreide toelichting op de onderzoeksresultaten. Denk aan aanvullende analyses, grafieken en achtergrondinformatie over de historische vermogensoverdracht, de ontwikkeling van woningvermogens, schenkingen en erfenissen, en de gevolgen voor de Nederlandse woningmarkt.