De Europese Centrale Bank (ECB) grijpt in op de Nederlandse hypotheekmarkt. Sommige geldverstrekkers moeten het aantal aflossingsvrije hypotheken terugdringen. Dat kan vervelend zijn als jij bij zo’n geldverstrekker een iets te hoge aflossingsvrije hypotheek hebt.
Toch staan Nederlandse huiseigenaren er als geheel veel beter voor dan vijftien jaar geleden. We zoomen in op verschillende groepen huiseigenaren.
Gemiddelde hypotheekschuld groeit, maar wel aanzienlijk meer overwaarde
Sinds 2010 nam de totale hypotheekschuld in Nederland toe met ruim 40%. Tegelijkertijd bleef de gemiddelde jaarlijkse hypotheekgroei onder de gemiddelde inflatie en kwamen er zelfs een half miljoen woningen bij. Kijk je echter naar de gemiddelde huiseigenaar, dan is de stijging beperkt met 22% in vijftien jaar tijd.
Wat zwaarder weegt, is de sterke stijging van de woningwaarden. De gemiddelde woning is inmiddels bijna twee derde meer waard dan in 2010. Daardoor nam de overwaarde van gemiddelde huiseigenaar ook fors toe en staan veel mensen financieel sterker dan vijftien jaar geleden.
Toch bestaat de gemiddelde huiseigenaar natuurlijk niet. Sterker nog, de helft van de woningeigenaren staat er financieel nóg beter voor. Zij hebben vaak een kleinere hypotheek of zelfs geen hypotheek meer. Vooral oudere huiseigenaren hebben hun hypotheek vaak volledig afgelost. Dat is logisch. Zij hebben langer de tijd gehad om af te lossen. Daarnaast waren huizenprijzen vroeger lager. Daardoor hadden veel mensen bij aankoop een kleinere hypotheek nodig.
De starter zit vaak onder de gemiddelde overwaarde, maar de positie verbetert vaak snel
Ook veel huiseigenaren onder de gemiddelde overwaarde staan er financieel goed voor. Zij hebben vaak een relatief lage hypotheek en profiteren van stijgende woningwaardes en overwaarde. De belangrijkste risicogroep zijn starters met weinig eigen geld en een hoge hypotheek. Bij een onverwachte verkoop – bijvoorbeeld door scheiding, werkloosheid of langdurige ziekte – kan daardoor een restschuld ontstaan.
Al zijn er weinig signalen voor prijsdalingen. Voor veel starters verbeterde de financiële positie juist snel door inkomensgroei en stijgende woningwaarden, waardoor hun financiële ruimte toenam.
Je kunt wachten op betere tijden en een lagere rente. Maar niemand kan voorspellen waar de rente over één of twee jaar staat. Wij verwachten niet dat de rente teruggaat naar 1% of 2%. De kans is groter dat de rente rond de 4% tot 4,5% blijft. Soms iets hoger, soms iets lager.
ECB en DNB maken zich zorgen over aflossingsvrije hypotheken
ECB en DNB willen het aandeel aflossingsvrije hypotheken verkleinen, waardoor geldverstrekkers hun beleid moeten aanscherpen. Volgens toezichthouders is dat bedoeld om woningeigenaren te beschermen. Toch kunnen de meeste woningeigenaren hun aflossingsvrije hypotheek nu én in de toekomst goed betalen.
Een voorbeeld
Je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 300.000 afgesloten tegen een rente van 2,5%. Je betaalt hiervoor € 625 per maand aan rente.
Je woning is op dit moment € 700.000 waard en je wilt verhuizen naar een woning met dezelfde waarde. Daarvoor heb je opnieuw € 300.000 aan hypotheek nodig en wil je je aflossingsvrije hypotheek en lage rente meenemen.
Je geldverstrekker staat echter nog maximaal € 150.000 aan aflossingsvrije hypotheek toe. De overige € 150.000 moet je verplicht aflossen via een annuïteitenhypotheek. Daardoor stijgt je maandlast van € 625 naar € 905 per maand.
Je kan overstappen naar een andere geldverstrekker, maar dit betekent meestal dat je je lage rente verliest, waardoor je alsnog duurder uit bent.
Kortom: je kunt net bij een ‘verkeerde’ geldverstrekker zitten, die het beleid voor aflossingsvrije hypotheken aanscherpt. Het probleem van de bank (te veel aflossingsvrije hypotheken in portefeuille) wordt dan jouw probleem. Bij een verhuizing of einde looptijd moet jij je hypotheek aanpassen, waardoor je hogere hypotheeklasten krijgt.
Gelukkig blijkt uit onderzoek dat Van Bruggen dat bijna 80% van de ondervraagde woningeigenaren een aflossingsvrije hypotheek heeft van maximaal € 150.000,-. Zij ondervinden waarschijnlijk geen gevolgen van het strengere beleid rond aflossingsvrije hypotheken.
Een aflossingsvrije hypotheek is vaak goed betaalbaar, maar kent wel risico’s
Kun je dan volledig gerust zijn als je een aflossingsvrije hypotheek hebt, zeker als die relatief klein is? Niet altijd. Voor de meeste mensen blijft een aflossingsvrije hypotheek goed betaalbaar.
Toch is het verstandig rekening te houden met mogelijke risico’s, zoals:
- een hogere rente na afloop van de rentevaste periode
- een lager inkomen bij pensionering
- het stoppen van de hypotheekrenteaftrek na 30 jaar
- gedeeltelijk of volledig inkomensverlies door persoonlijke omstandigheden
Wil je weten welke risico’s in jouw situatie een rol spelen? Bespreek dit tijdig met een financieel adviseur. Hoe eerder je inzicht hebt, hoe meer oplossingen er meestal zijn.