De aflossingsvrije hypotheek is dit jaar regelmatig in het nieuws. De Europese Centrale Bank (ECB) wil dat banken hun risico’s met aflossingsvrije hypotheken verkleinen. Ook is er nog onduidelijkheid over het einde van de hypotheekrenteaftrek na dertig jaar. Over de aflossingsvrije hypotheek bestaan veel misverstanden. We zetten de vijf belangrijkste fabels op een rij en geven vier situaties waarin aflossen wél verstandig is.
Tijdens de looptijd van een aflossingsvrije hypotheek hoef je niet af te lossen. Aan het einde betaal je de hypotheek wel terug, bijvoorbeeld met een nieuwe hypotheek. Je geldverstrekker beoordeelt dan onder meer je inkomen en woningwaarde.
Let op! Sinds 2026 stellen veel banken strengere eisen aan aflossingsvrije hypotheken. Vaak mag je maximaal 30% van de woningwaarde aflossingsvrij lenen, met een maximum van € 150.000,-.
Heb je nu bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,-? Dan kan het lastiger worden om deze volledig aflossingsvrij voort te zetten. Mogelijk moet je een deel aflossen of overstappen naar een andere geldverstrekker. Sommige banken bieden bestaande klanten nog ruimere mogelijkheden.
Een aflossingsvrije hypotheek lijkt goedkoop door de lage maandlasten. Je betaalt alleen rente en lost niet af. Bij een annuïteitenhypotheek los je maandelijks af, waardoor je schuld daalt en je over de hele looptijd minder rente betaalt.
Een rekenvoorbeeld:
Stel, je sluit een hypotheek af van € 200.000,- tegen een rente van 4%. We gaan ervan uit dat deze rente dertig jaar gelijk blijft.
- Bij een annuïteitenhypotheek betaal je over dertig jaar ongeveer € 144.000,- aan rente.
- Bij een aflossingsvrije hypotheek is dat € 240.000,-.
Je betaalt bij een aflossingsvrije hypotheek dus € 96.000,- meer.
Is een aflossingsvrije hypotheek dan een slechte keuze?
Nee, niet altijd. Je maandlasten zijn lager, waardoor je meer geld overhoudt voor andere uitgaven. Maar bij een annuïteitenhypotheek daalt je schuld iedere maand en betaal je steeds minder rente. Na dertig jaar is deze volledig afgelost. Bij een aflossingsvrije hypotheek staat de schuld dan nog open. Denk daarom op tijd na over hoe je deze terugbetaalt.
Veel mensen vragen zich af of ze na hun pensioen nog een aflossingsvrije hypotheek kunnen afsluiten. Ook na je pensioen is dat mogelijk. Het hangt onder meer af van je pensioeninkomen, de waarde van je woning en de voorwaarden van de geldverstrekker.
Er zijn wel beperkingen. Veel geldverstrekkers berekenen of je de hypotheek kunt betalen alsof je iedere maand ook een deel aflost. Daardoor kun je soms minder lenen dan je op basis van je werkelijke maandlasten verwacht. Sommige geldverstrekkers kijken onder voorwaarden naar je werkelijke maandlasten. Bij een aflossingsvrije hypotheek zijn die lager, omdat je alleen rente betaalt. Daarnaast beperken steeds meer geldverstrekkers hoeveel je aflossingsvrij mag lenen. Meer hierover lees je bij fabel één.
Sommige mensen denken dat ze hun aflossingsvrije hypotheek aan het einde van de looptijd kunnen terugbetalen met hun overwaarde. Maar overwaarde is het verschil tussen de waarde van je woning en je hypotheekschuld.
Een rekenvoorbeeld:
Stel, je woning is € 700.000,- waard en je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,-. Dan heb je € 500.000,- overwaarde. Maar die overwaarde zit in de stenen. Je kunt er dus niet zomaar je hypotheek mee aflossen.
Je kunt wel je woning verkopen en met de verkoopopbrengst je hypotheek terugbetalen. In dit voorbeeld houd je dan € 500.000,- over, vóór aftrek van verkoopkosten. Dat geld kun je bijvoorbeeld gebruiken om een goedkopere woning te kopen.
Een andere mogelijkheid is om een nieuwe hypotheek van € 200.000,- af te sluiten. Maar dat lukt niet altijd. Heb je bijvoorbeeld alleen AOW als inkomen, dan kan het lastig zijn om een nieuwe hypotheek te krijgen.
Sloot je vóór 1 januari 2013 een aflossingsvrije hypotheek af? Dan is de rente onder voorwaarden maximaal dertig jaar aftrekbaar. Voor hypotheken van vóór 2001 begon deze termijn op 1 januari 2001. De renteaftrek eindigt voor deze leningen daarom vanaf 2031. Sloot je in 2005 je eerste hypotheek af? Dan eindigt de renteaftrek in principe in 2035. Uiterlijk in 2043 vervalt de renteaftrek voor de oorspronkelijke aflossingsvrije leningen.
Wanneer begon je hypotheekrenteaftrek?
Vooral na meerdere keren oversluiten is het soms lastig om vast te stellen wanneer je renteaftrek begon. Ook de Belastingdienst mist soms gegevens. Het ministerie van Financiën onderzocht daarom in 2026 mogelijke oplossingen. Lees meer over einde hypotheekrenteaftrek.
Vier situaties om toch je aflossingsvrije hypotheek af te lossen
Een aflossingsvrije hypotheek past bij veel mensen. Je maandlasten zijn relatief laag, waardoor je meer geld overhoudt voor andere uitgaven. Belangrijk is dat je de hypotheek ook in de toekomst kunt betalen, bijvoorbeeld na je pensioen of als je rente stijgt.
Volledig aflossen is niet altijd nodig. Toch zijn er vier situaties die aflossen soms verstandig maken:
Einde hypotheekrenteaftrek
Als je hypotheekrenteaftrek eindigt, stijgen je netto maandlasten. Ook na je pensioen kan je belastingvoordeel afnemen. Vooral bij een lager of gemiddeld inkomen. Bereken daarom op tijd wat dit voor jouw maandlasten betekent.
Tegenvallend pensioeninkomen
Na je pensioen daalt je inkomen vaak. Bijvoorbeeld door weinig aanvullend pensioen of een scheiding. Verwacht je een lager pensioeninkomen? Dan is extra aflossen of verhuizen naar een goedkopere woning mogelijk verstandig.
Stijgende rente
Aan het einde van je rentevaste periode kan je hypotheekrente flink stijgen. Daardoor nemen je maandlasten toe. Als je rentevaste periode afloopt, kan je hypotheekrente stijgen. Bij een aflossingsvrije hypotheek van € 250.000,- betaal je bij 2% rente ongeveer € 417,- bruto per maand. Stijgt de rente naar 4,5%? Dan betaal je bijna € 938,-. Dat is ruim € 520,- extra per maand.
Stengere regels van geldverstrekkers
Steeds meer geldverstrekkers stellen strengere eisen aan aflossingsvrije hypotheken. Daardoor wordt het mogelijk lastiger om je hypotheek aan het einde van de looptijd te verlengen of opnieuw af te sluiten. Extra aflossen vergroot mogelijk je kansen. Oversluiten naar een geldverstrekker met ruimere voorwaarden is soms ook een optie, maar houd rekening met de kosten en je huidige rente.
Voorkom verrassingen met je aflossingsvrije hypotheek
Heb je een aflossingsvrije hypotheek? Kijk dan op tijd naar je mogelijkheden. Zo voorkom je verrassingen aan het einde van de looptijd. Onze hypotheekadviseurs bekijken samen met jou je situatie en geven inzicht in je mogelijkheden.